서울남부지방법원 2025타경13474. 강서구 화곡동 파크아리온 제102동 12층 1201호, 공부상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 오승훈은 2021.11.14 매매를 원인으로 거래가액 337,000,000원에 취득했고, 우용완은 건물 전부에 대해 임차보증금 337,000,000원의 주택임차권을 갖고 있습니다. 전입일은 2021.12.21, 확정일자는 2021.12.08로 말소기준인 2023.02.07 국 압류보다 앞서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.

보통이라면 최저가 292,000,000원에서 임차인 미배당분 49,888,000원이 매수인에게 남아 실질 취득비용을 다시 끌어올리는 사건입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 우용완 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙었습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 룰상 미배당액과 달리 실질 인수 0원으로 봅니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 매각물건명세서에 표시된 주택임차권 승계인이며, 실제 임차인은 우용완 1명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약 조건이 핵심

말소기준은 2023.02.07 국 압류입니다. 그보다 앞서 설정됐던 국민은행 근저당권 2건은 2021.12.02 이미 말소됐습니다. 반면 우용완의 전입일 2021.12.21은 말소기준보다 빨라 대항력이 있습니다. 2023.11.07에는 보증금 337,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌고, 이후 강서구·국의 압류 및 2025.11.26 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’를 봐야 한다

파크아리온101동102동 전용 25.44㎡·25.18㎡ 실거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 319,750,000원이지만, 여기에는 2021~2023년의 305,000,000원~337,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월과 최신 거래가 중요합니다.

최근 12개월 거래는 2026.08의 234,000,000원 1건이고 최신 거래 역시 234,000,000원입니다. 현재 최저가 292,000,000원은 이 최근 시세의 124.8%입니다. 게다가 최근 가격은 과거 거래군보다 -28.6% 낮은 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균 319,750,000원 대비 최저가가 91.3%라는 이유만으로 이 물건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 최근 시세 기준으로는 오히려 58,000,000원 높은 가격입니다.

③ 예상배당표 (매각가 292,000,000원 가정)

배당표 계산상 우용완의 미배당액은 49,888,000원입니다. 1회 유찰 가정에서는 107,470,400원, 2회 유찰 가정에서는 153,536,320원이 룰상 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 우용완에 대한 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 당해세는 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 확약 효과가 더 중요해진다

확약이 없다면 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조여서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 그러나 이 사건은 우용완과 주택도시보증공사의 포기·말소 조건이 있어 그 임차인에 대해서는 실질 인수가 0원으로 정리됩니다. 따라서 가격 판단은 ‘낙찰가 + 보증금 인수’가 아니라 확약 조건을 반영한 실제 낙찰가 자체를 최근 실거래와 비교해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 기준시점 현재 공부상 다세대주택으로 이용 중입니다. 전용면적은 25.44㎡입니다.
• 입지. 화원중학교 북서측 인근이며 다세대주택·단독주택·업무시설·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 승강장과 화곡역(지하철 5호선)이 있어 교통상황은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상12층 건물의 12층 1201호이며 사용승인일은 2021.07.29입니다.
• 설비. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·기계식 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 6필 일단의 평탄한 사다리형 토지입니다. 북서측 약 40미터, 남서측 약 8미터 포장도로와 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성 참고. 파크아리온101동102동은 28세대이며, 동일 면적대 최신 거래는 2026.08의 234,000,000원입니다. 최근 가격 추세는 -28.6%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 원본 확인. 우용완 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각 조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원문을 최종 대조해야 합니다.
• 가격 기준은 최근 거래. 전체 실거래 평균 319,750,000원보다 최근12개월 평균·최신 거래 234,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가는 최근 시세의 124.8%입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거보다 -28.6% 낮아진 상태이므로 과거 305,000,000원~337,000,000원 거래를 현재 가치의 중심값으로 사용하면 가격을 높게 볼 위험이 있습니다.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부와 실제 배당 순서를 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 포기 조건과 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 절차를 확인해야 합니다.
• 유찰 이력 참고. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다. 현재는 신건이며 최근 시세보다 높은 가격입니다.

맺으며 — 권리 리스크는 확약이 풀지만, 가격 리스크는 남는다

이 사건의 핵심은 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 우용완은 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력 있는 실제 임차인 1명이고 신건 배당 계산상 49,888,000원의 미배당이 발생합니다. 둘째, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·주택임차권등기 말소 조건 때문에 그 미배당액은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않아 인수 0원으로 볼 수 있습니다.

하지만 권리 문제가 해소됐다고 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 모두 234,000,000원, 현재 최저가는 292,000,000원으로 최근 시세의 124.8%입니다. 가격 추세도 -28.6%이고 단지 경매 평균 유찰은 2.3회입니다. 전체 평균 319,750,000원만 보면 싸게 보일 수 있지만, 최근 시세 기준으로는 오히려 높은 가격입니다. 확약으로 권리는 정리되지만, 신건 가격은 보류가 필요한 다세대주택입니다.