서울남부지방법원 2025타경13474. 서울 강서구 화곡동 파크아리온 102동 1201호, 전용 25.44㎡의 다세대주택입니다. 2021년 사용승인을 받은 건물의 12층 세대로, 소유자는 오승훈입니다. 등기부에는 2021년 소유권이전 당시 거래가액 337,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 국세·지방세 압류가 잇따랐고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

겉으로 드러난 낙찰가는 감정가의 64%입니다. 그런데 이 집에는 낙찰가를 크게 웃도는 337,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금이 있습니다. 말소기준권리인 2023년 국세 압류보다 임차인의 점유·전입이 앞서므로, 보증금 미배당분의 인수 위험을 먼저 검토해야 합니다. 다행히 매각물건명세서에는 그 미배당 잔액에 대한 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 이 조항의 유효성 및 적용 여부가 실제 매수가격을 결정하는 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 소멸

이 사건의 말소기준권리는 2023.02.07 접수된 국세 압류입니다. 앞서 설정됐던 국민은행 근저당권 2건은 2021.12.02 이미 등기부상 말소돼 현재의 말소기준으로 보지 않습니다. 이후의 강서구 압류, 양천세무서장 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

반면 임차인 우용완은 2021.12.17 점유를 시작하고 2021.12.21 전입신고를 마쳤습니다. 2021.12.08 확정일자도 갖추고 있어, 말소기준인 국세 압류보다 선행하는 임차권으로 분석됩니다. 따라서 단순히 임차권등기가 매각으로 말소되는 권리라고 표시됐다는 사실만으로 보증금 반환채무가 자동으로 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.

실제 임차인 1명(우용완). 주택도시보증공사는 매각물건명세서에 기재된 주택임차권 승계인으로, 별개의 임대차보증금 337,000,000원을 추가 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래는 2.34억, 가격 하락은 뚜렷하다

파크아리온101동102동의 전용 25.44㎡ 및 인접 면적 25.18㎡ 거래 내역입니다. 과거 거래는 3억 원대에 집중됐지만, 가장 최근인 2026년 8월 거래는 234,000,000원입니다. 전체 12건 평균인 319,750,000원은 과거 고가 거래의 영향이 크므로 현재 가격 메리트를 판단하는 기준으로 그대로 적용하기 어렵습니다.

현재 최저매각가 186,880,000원은 최근 실거래 234,000,000원의 79.9%입니다. 확약이 적용되어 인수액이 0원이 된다면 최근 거래가보다 47,120,000원 낮은 가격에 취득하는 구조입니다. 다만 최근 12개월 거래는 1건이므로 이 금액을 안정적인 시세로 단정하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 186,880,000원 가정)

예상 집행비용 3,416,320원을 먼저 차감한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 우용완 임차보증금은 별개 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당순위, 세금 우선배당 및 승계관계에 따라 지급대상과 금액이 달라질 수 있습니다. 미배당액은 확약 조건 적용 전의 계산값이며, 조건 적용 시 매수인 실질 인수는 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액이 늘어날 수 있다

위 표의 일반 인수계산은 잔액 포기 조건을 적용하지 않았을 경우의 배당 부족분 추정치입니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 감소하고 미배당 보증금이 증가하므로, 매수인의 총부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 따라서 확약이 없다면 3회·4회 유찰에도 가격이 낮아졌다는 이유만으로 투자 매력도가 개선된다고 볼 수 없습니다.

반대로 이번 매각의 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 그대로 적용된다면, 세 회차 모두 임차보증금 실질 인수액은 0원입니다. 그때는 낙찰가 하락이 실제 취득가격 인하로 이어집니다. 다만 미래 유찰 여부와 매각조건의 유지 여부는 확정되지 않았으므로 각 회차의 최신 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화원중학교 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 업무시설, 근린생활시설 및 학교가 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 승강장 및 지하철 5호선 화곡역이 소재해 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2021.07.29 사용승인된 철근콘크리트구조 12층 건물입니다. 위생·급배수 설비, 도시가스 개별난방, 승강기 및 기계식 주차장이 구비돼 있습니다.
• 토지. 6필지 일단의 평탄한 사다리형 토지로, 북서측 약 40미터 및 남서측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 공항 관련 중요시설물보호지구 및 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다. 토지거래계약 허가 관련 지정 이력과 적용 대상도 확인이 필요합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 설비 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 전체 28세대의 소규모 단지로, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적고 가격 하락 추세가 관찰돼 향후 재매각 시 가격 변동과 매수층 확보에 주의해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 특약 원본. 우용완 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최신 매각물건명세서에도 동일하게 기재돼 있는지 확인하세요.
• 확약 적용 범위. 포기 대상이 임차보증금 미배당액 전체인지, 별도의 이행 조건이나 예외가 있는지 법원 자료와 관련 서류를 대조하세요. 확약은 명시된 권리자에 한해 판단해야 합니다.
• 임차권 승계. 주택도시보증공사는 실제 임차인과 별개의 추가 임차인이 아닙니다. 보증금 337,000,000원을 중복 계산하지 않도록 승계관계와 배당 지급대상을 확인하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기와 실제 현장 점유는 별개입니다. 현재 점유자, 퇴거 여부, 인도 절차를 직접 확인해야 합니다.
• 국세·지방세. 강서세무서장·강서구·양천세무서장 압류와 관련된 세금의 성격, 우선순위 및 실제 배당 영향을 확인하세요.
• 시세 상한. 오래된 전체 평균 319,750,000원보다 최근 거래 234,000,000원을 우선 참고하세요. 최근 거래가 1건뿐이고 추세가 -28.6%인 점을 반영해 보수적으로 접근해야 합니다.
• 건물 실사. 전용 25.44㎡ 소형 다세대주택으로, 내부 상태, 누수, 설비, 기계식 주차장 사용 가능 여부 및 관리비 체납을 점검하세요.
• 매각기일 재확인. 예정된 2026.10.30 매각의 진행 여부, 최저가, 입찰보증금, 매각조건 변경 가능성을 법원 공고에서 다시 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류 및 실거래 원본을 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “낮은 낙찰가보다 확약의 효력이 먼저다”

이 사건은 단순한 저가 낙찰 기회로 보기 어렵습니다. 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금은 337,000,000원입니다. 일반적인 배당·인수 구조만 적용하면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가 최근 시세를 초과하는 실질취득액이 발생할 수 있습니다.

그러나 매각물건명세서에는 임차인과 주택도시보증공사의 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있습니다. 이 조건이 유효하게 적용되면 핵심 인수위험이 해소되고, 현재 최저가 186,880,000원은 최근 실거래 234,000,000원보다 낮아집니다.

그렇다고 곧바로 적극적인 입찰 대상으로 판단하기는 어렵습니다. 최근 거래가격의 하락 추세가 -28.6%이고, 최근 12개월 거래 표본은 1건뿐입니다. 28세대 소규모 다세대주택의 환금성, 국세·지방세 압류, 실제 점유 및 확약 조건의 이행 가능성까지 함께 확인해야 합니다.

종합 판단은 C등급(53점). 가격만 보면 검토 여지가 있으나, 선순위 보증금의 조건부 해소와 하락장·소규모 단지의 위험 때문에 신중한 접근이 필요합니다. 확약의 유효성과 임차권 말소 조건을 확인하기 전에는 입찰 보류, 확인 후에도 최근 거래가격의 하락을 반영한 보수적 가격 판단이 적절합니다.