서울북부지방법원 2025타경13266. 강북구 수유동 성훈팰리스 5층 503호는 다세대주택입니다. 소유자는 신유영이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 이 사건을 처음 보면 최저가가 감정가의 약 64%까지 내려왔다는 사실이 눈에 띕니다. 그러나 가격보다 먼저 확인해야 하는 것은 말소기준보다 먼저 성립한 임차권입니다.

백명균은 2022년 10월 12일 전입·점유를 시작하고, 2022년 8월 18일 확정일자를 받았습니다. 2024년 10월 23일에는 보증금 161,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 이 날짜들은 2024년 11월 27일 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 따라서 확약서가 없다면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 대항력 있는 선순위 임차권입니다.

하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 확약서 제출 사실이 기재되어 있습니다. 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 그러므로 이 확약 대상 보증금에 대해서는 기계적으로 계산한 미배당금을 실제 매수인 인수액으로 더해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

이 사건의 말소기준권리는 2024년 11월 27일 서울보증보험주식회사 가압류입니다. 뒤에 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 우리은행 근저당권 2건은 각각 이미 등기부에서 말소되었으므로 현재 인수할 근저당으로 계산하지 않습니다.

반면 백명균의 주택임차권등기는 말소기준 가압류보다 먼저 접수되었습니다. 이 선순위 임차권은 일반적인 후순위 권리처럼 당연히 말소되는 것으로 볼 수 없으며, 대항력과 미배당 보증금의 인수 문제를 반드시 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 조사 2명, 확약 적용 범위 구분

주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이자 확약서 제출 주체입니다. 별도의 실제 임차인으로 추가 집계하지 않습니다. 실제 임차인 조사 인원은 백명균·신의선 2명이며, 신의선의 보증금은 확인되지 않았으므로 총보증금에 임의 합산하지 않습니다.

③ 시세·실질취득 — 감정가 대비 할인과 시세 메리트는 다르다

감정가는 152,187,500원, 현재 최저매각가는 97,400,000원입니다. 두 번 유찰되면서 최저가가 감정가의 약 64% 수준으로 내려왔습니다.

하지만 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 이 물건에 적용할 만한 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격, 거래가격 추세가 확인되지 않았으므로 현재 가격을 시세 이하라고 단정할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 97,400,000원 가정)

예상배당은 집행비용 추정 2,153,200원을 공제하고 임차보증금에 95,246,800원을 배당하는 구조입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 청구금액은 별도로 표시하되 동일 보증금 채권과 중복된 경제적 손실로 단정하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 선순위 부족분은 늘어난다

선순위 보증금이 낙찰대금보다 크기 때문에, 확약이 없을 때는 낙찰대금이 줄어드는 만큼 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 이 사건은 확약서를 통해 그 인수위험을 해소하도록 되어 있지만, 확약의 적용 범위를 정확히 확인해야 하는 이유가 여기에 있습니다.

유찰 시나리오의 인수 추정치는 배당 계산을 전제로 한 확약 적용 전 금액입니다. 회차가 달라져도 주택도시보증공사의 확약이 유효하게 적용되는 해당 보증금의 실질 인수액은 0원입니다. 신의선의 미확인 보증금 및 별도 권리는 위 인수 추정에 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강북구 수유동 강북문화예술회관 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 우이신설선 가오리역과 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 5층 건물입니다. 외벽은 석재 및 타일붙임, 내벽은 벽지 등, 창호는 하이샷시 창호로 기재되어 있습니다.
• 설비. 도시가스보일러 개별난방, 상하수도, 위생설비, 승강기, 공동현관출입통제시설이 구비되어 있습니다.
• 대지·도로. 북측으로 완만하게 상향하는 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형 토지이며, 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접합니다.
• 토지이용규제. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있어 입찰 시점의 규제 적용 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 매각물건명세서에 제시외 건물 포함 사항이 있으므로 대상 범위와 현황을 대조해야 합니다.
• 환금성. 다세대주택은 동일 단지·동일 면적의 표준화된 비교가 아파트보다 어려울 수 있습니다. 주변 유사 건물의 최근 거래, 층·면적·주차·건물 상태를 확인한 뒤 매도가치를 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제로 어떤 임차권과 채권 범위에 적용되는지 확인하세요.
• 백명균의 권리관계 확인. 등기된 보증금 161,000,000원, 전입일 2022.10.12., 확정일자 2022.08.18., 임차권등기 2024.10.23. 및 보증기관의 권리 승계 관계를 원본 서류로 대조하세요.
• 신의선의 임대차관계 확인. 전입일은 말소기준 이후지만 보증금 미상이며, 확정일자와 배당요구 기록이 존재합니다. 실제 계약, 점유 경위, 독립적인 권리 여부를 확인해야 합니다.
• 권리 인수와 명도 분리. 확약 대상 보증금 인수액이 0원이어도 점유자 인도 및 실제 명도 절차는 별도입니다. 점유 현황을 확인하세요.
• 실거래가 검증. 최저가 97,400,000원을 인근 유사 다세대주택의 최근 12개월 실거래와 최신 거래에 비교하고, 가격 하락 추세가 있는지도 살펴보세요.
• 제시외 건물 확인. 매각물건명세서에 제시외 건물 포함이라고 기재되어 있습니다. 현황과 공부, 감정평가 대상 및 매각 범위를 비교하세요.
• 관리비·세금·배당 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등의 실제 부담과 예상배당 순위 변동을 확인하세요.
• 유찰 회차 확인. 추가 유찰 시 최저가는 낮아지지만 현재 가격도 실제 시세와의 비교가 필요합니다. 다음 회차의 가격만을 이유로 안전하거나 저렴한 물건이라고 단정하지 마세요.
• 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 법원 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 인수는 해소, 가격과 별도 점유는 보류”

서울북부지방법원 2025타경13266은 권리분석에서 확약서의 의미가 결정적인 다세대주택 경매입니다. 백명균의 보증금 161,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권에 해당하며, 단순한 배당 계산만 보면 현재 회차에서 65,753,200원의 미배당금이 발생합니다.

그러나 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 그 확약이 해당 권리에 유효하게 적용된다는 전제에서는 주된 임차보증금 인수액은 실질 0원이며, 최저가 97,400,000원을 실질취득의 기준으로 볼 수 있습니다. 단, 별도 취득비용과 신의선 관련 미확인 권리는 제외한 판단입니다.

그렇다고 곧바로 저가 매수 기회라고 결론 내릴 수는 없습니다. 두 차례 유찰되었고 최근 실거래 시세가 검증되지 않았으며, 신의선의 보증금과 실제 점유관계가 명확하지 않습니다. 확약 밖의 권리위험과 명도 문제는 남아 있습니다.

최종 판단은 권리 조건부 해소, 가격 판단 보류. 확약서의 효력과 적용 범위, 별도 점유관계, 주변 실거래가격을 입찰 전에 모두 확인해야 합니다. 감정가 대비 큰 할인율보다 중요한 것은 실제 취득비용과 매각 가능 가치입니다.