서울북부지방법원 2025타경13266. 강북구 수유동 성훈팰리스 5층 503호로, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자는 신유영이고, 2018.12.20. 소유권을 취득했습니다. 등기부상 과거 우리은행 근저당권 660,000,000원과 120,000,000원은 각각 이미 말소돼 현재 말소기준권리가 아닙니다. 현 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.11.27. 서울보증보험주식회사 가압류 238,500,000원입니다.

문제는 그보다 앞선 임차권입니다. 백명균은 2022.08.16. 임대차계약, 2022.08.18. 확정일자, 2022.10.12. 주민등록·점유개시를 갖추고 2024.10.23. 임차보증금 161,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 시점만 보면 말소기준보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차권이고, 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다

등기부의 핵심 순서는 명확합니다. 2017.12.22. 설정된 우리은행 근저당권 2건은 2018.03.15.과 2018.12.21. 이미 말소됐습니다. 그 뒤 백명균의 주택임차권이 2024.10.23. 등기됐고, 말소기준인 서울보증보험주식회사 가압류는 2024.11.27.에 들어왔습니다. 따라서 백명균의 임차권은 말소기준보다 선순위입니다.

하지만 이 사건에서는 등기 순서만 보고 인수액을 확정하면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고의 확약에 따라 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환청구권도 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 등기 순서상 인수형이라는 원칙과 확약 반영 후 실질 인수 0원이라는 결론을 구분해서 봐야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

백명균은 말소기준보다 앞서 전입·점유하고 확정일자도 갖춘 임차인으로, 원칙적으로는 보증금 미배당분이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 현재 회차의 배당표상 미배당액은 11,743,125원입니다. 다만 해당 보증금에 대해서는 위 확약이 있으므로 실질 승계액을 0원으로 봅니다.

신의선은 2025.05.29. 전입해 2024.11.27. 말소기준보다 늦습니다. 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증금은 미상이고 배당요구는 2025.11.25.에 접수됐습니다. 이 임차인은 확약의 적용대상으로 별도 표시된 사람이 아니지만, 대항력이 없으므로 보증금 미배당분을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 152,187,500원 가정)

배당표의 기계적 계산에서는 백명균 보증금 중 11,743,125원이 미배당돼 매수인 인수로 표시됩니다. 그러나 매각물건명세서 비고의 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 이 금액은 실질 인수 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 방, 주방/거실, 화장실 등으로 이용 중입니다.
• 주위환경. 강북문화예술회관 북동측 인근이며 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하고, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 우이신설선 가오리역과 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물이며 도시가스보일러 개별난방, 상하수도, 위생설비, 승강기, 공동현관출입통제시설이 구비돼 있습니다.
• 도로. 동측으로 노폭 약 6M 내외 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·고도지구(28m이하)·과밀억제권역이며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지입니다.
• 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
• 별도 확인. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이라고 기재돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 확인. 백명균의 을구 5번 주택임차권은 선순위이므로, 확약에 따른 말소 절차와 조건을 반드시 확인해야 합니다.
• 신의선 점유 확인. 신의선은 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 명도 대상 여부는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 제시외 건물 확인. 매각물건명세서 비고의 제시외 건물 포함 내용을 감정평가서와 현황도에서 직접 대조해야 합니다.
• 가격 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 152,187,500원만으로 가격 경쟁력을 판단하지 말고 동일·유사 다세대 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.25. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 의무와 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권 자체보다 확약의 효력이 핵심”

표면만 보면 까다로운 물건입니다. 백명균의 161,000,000원 임차보증금은 말소기준보다 앞서고, 현재 최저가 152,187,500원보다 커서 기계적으로 계산하면 미배당 11,743,125원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 원칙상 실질취득은 161,000,000원 수준으로 고정됩니다.

그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못해도 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 조건이 그대로 유효하게 적용된다면 주된 임차보증금의 실질 인수는 0원입니다. 신의선도 전입이 말소기준 뒤라 대항력이 없습니다.

따라서 권리분석의 결론은 “원칙상 인수형이지만 확약으로 핵심 위험이 해소된 사건”입니다. 다만 시세 자료가 없어 감정가 152,187,500원의 가격 메리트는 확인되지 않았고, 선순위 임차권 말소와 확약의 문언을 정확히 대조해야 하므로 단순한 무위험 물건으로 볼 수는 없습니다. 확약 확인은 합격 조건, 가격 판단은 별도 과제입니다.