서울북부지방법원 2025타경13282. 도봉구 창동 플로렌스빌 3층 302호의 강제경매 사건입니다. 감정가 236,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 151,040,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 말소기준보다 앞선 주택임차권등기와 그 보증금의 미배당액입니다.

등기상 현재 소유자는 왕화순으로, 2020년 9월 매매를 통해 192,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 시기 임차인 지혜민은 2020.09.15. 전입·점유 및 확정일자를 갖췄고, 이후 2024.09.27. 보증금 192,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 첫 현존 말소기준권리인 롯데캐피탈 가압류는 2025.04.30. 접수됐습니다. 따라서 지혜민의 대항력은 말소기준보다 앞서며, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 낙찰자에게 승계될 수 있는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

권리 흐름에서 특히 주목할 부분은 기존 근저당권과 임차권의 순서입니다. 2016.04.04. 설정됐던 서서울농업협동조합의 채권최고액 720,000,000원 근저당권은 2018.03.14. 이미 말소됐습니다. 이를 현재 살아 있는 선순위 근저당권으로 계산해서는 안 됩니다.

현재 말소기준은 2025.04.30. 접수된 롯데캐피탈의 가압류입니다. 그에 앞서 2024.09.27. 등기된 지혜민의 주택임차권은 매각으로 당연히 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다. 특히 임차인의 전입·점유 및 확정일자는 모두 2020.09.15.이므로 배당 후 남는 보증금에 관해 매수인 인수위험이 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 신고와 승계 구분

확인되는 임차인 관련 명의자는 지혜민과 안치환 2명입니다. 이 가운데 말소기준 이전 대항력이 확인되는 사람은 지혜민 1명입니다. 두 사람 모두 보증금 192,000,000원으로 기재돼 있지만, 동일 보증금의 승계 관계인지 서로 독립된 채권인지 확정할 근거는 부족합니다. 따라서 두 금액을 임의로 합산하지 않고, 배당표에 반영된 지혜민의 인수위험과 안치환의 신고 내용을 나누어 검토해야 합니다.

지혜민의 임차권등기는 2024.09.27. 접수됐으며 우선변제권 행사와 배당요구가 확인됩니다. 그러나 우선변제권이 있다는 사실과 보증금을 전액 돌려받는다는 사실은 다릅니다. 배당재원이 부족한 경우 미배당 보증금에 대한 대항력은 매수인에게 영향을 미칩니다.

③ 실질취득 분석 — 유찰돼도 총부담은 크게 줄지 않는다

이번 경매에서 가장 중요한 수치는 최저매각가 151,040,000원이 아니라 실질취득 예상액 194,914,560원입니다. 낙찰대금에서 집행비용을 제외한 금액이 지혜민의 보증금에 배당되고, 보증금에서 부족한 부분이 매수인에게 승계되는 것으로 산정됐습니다.

각 회차 최저가에 낙찰되고 제시된 예상배당이 실현된다는 가정입니다. 실질취득 예상액은 낙찰대금과 임차보증금 미배당 인수액의 합계이며, 취득세·명도비·미납 관리비 등은 제외했습니다. 실제 인수액은 배당순위와 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 시세 비교 — 최저가 1.51억이 아니라 실질취득 1.95억으로 판단

플로렌스빌의 실거래는 확인되는 2건 모두 전용 42.57㎡입니다. 반면 경매 대상은 전용 38.79㎡이므로 직접적인 동일 면적 비교가 아닙니다. 평균 거래가 237,500,000원에는 2024년 거래도 포함돼 있으므로, 가격 판단에서는 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선 참고해야 합니다.

최근 거래가격은 과거 거래보다 2.1% 상승한 것으로 집계됩니다. 따라서 주어진 표본상 하락 추세는 확인되지 않습니다. 다만 최근 12개월 거래가 단 1건이고 두 거래 모두 대상보다 넓은 면적이어서, 이 수치를 경매 대상 38.79㎡의 직접적인 적정 시세라고 보기에는 한계가 있습니다.

현 회차 실질취득 예상액 194,914,560원은 최신 실거래 240,000,000원의 약 81.2% 수준입니다. 숫자상 차이는 약 45,085,440원이지만, 비교 물건이 더 넓고 실제 인수·명도 비용도 확정되지 않았습니다. 따라서 단순히 최저가가 최근 거래가의 62.9%라는 이유로 가격 메리트가 충분하다고 결론내릴 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 151,040,000원 가정)

집행비용 2,914,560원과 지혜민 배당 148,125,440원으로 매각대금 전액이 소진되는 추정입니다. 후순위 청구액 29,973,717원은 배당되지 않는 것으로 계산됐습니다. 이는 제시된 청구액의 단순합으로, 채권의 중복 여부와 실제 확정 채권액은 별도 검토가 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 방학1동주민센터 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 근거리에 지하철 1호선 방학역이 소재합니다.
• 건물. 2016.03.08. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 대상은 3층 302호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 확인됩니다.
• 토지·도로. 대체로 평탄한 다세대주택 건부지이며, 북측 약 8m 포장도로와 인접합니다. 토지 면적은 208.5㎡, 공시지가는 3,776,000원/㎡입니다.
• 규제. 준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 확인됩니다. 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있어 입찰 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 거주인이 부재해 임대관계가 확인되지 않았고, 내부구조는 건축물현황도 등을 토대로 평가됐습니다.
• 환금성. 총 10세대 규모로 대단지보다 거래 표본이 제한적입니다. 확인되는 실거래는 2건이며, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회, 기록된 낙찰률은 0.0%입니다. 유동성과 매도 소요기간을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 보증금 인수액 검증. 지혜민의 보증금 192,000,000원, 예상배당 148,125,440원, 미배당 인수액 43,874,560원의 산정 근거를 매각물건명세서 및 배당 관련 서류와 대조해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 가격 판단. 현 최저가 151,040,000원만을 입찰원가로 잡지 말고 보증금 인수를 더한 194,914,560원을 기준으로 손익을 계산해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득 예상액은 약 1.94억 수준입니다. 낙찰대금 감소와 인수액 증가가 상쇄되는 구조를 확인해야 합니다.
• 임차인 관계 확인. 지혜민과 안치환의 계약관계, 전입·점유 경위, 동일한 보증금 신고의 배경 및 실제 반환채무의 귀속을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 현장조사 시 거주인이 부재했고 임대관계가 명확히 확인되지 않았습니다. 낙찰 후 점유자 인도 및 보증금 정산 절차를 사전에 검토해야 합니다.
• 시세 표본 검증. 최근 거래 240,000,000원은 전용 42.57㎡입니다. 대상인 38.79㎡의 독립적인 가격 적정성을 판단하기 위해 면적·층·상태에 따른 차이를 점검해야 합니다.
• 후순위 채권 확인. 신한카드·주택도시보증공사 경매개시결정과 건강보험공단·도봉구 압류가 매각으로 정리되는지 최종 명세서를 확인해야 합니다.
• 추가 비용 및 원본 확인. 취득세·미납 관리비·명도비·집행비용·당해세 등을 검토하고 입찰 전 최신 등기부와 현황조사서, 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 1.94억”

창동 플로렌스빌 302호는 감정가 236,000,000원에서 최저가 151,040,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 경매가격이 낮아졌다는 사실만으로 투자 매력이 높아졌다고 평가하기는 어렵습니다. 말소기준에 앞선 지혜민의 대항력 있는 주택임차권이 존재하고, 보증금 192,000,000원 중 미배당액을 매수인이 인수할 수 있기 때문입니다.

현재 회차의 실질취득 예상액은 194,914,560원입니다. 3회 유찰 시에는 194,491,648원, 4회 유찰 시에는 194,139,981원으로, 추가 유찰에도 총부담이 큰 폭으로 낮아지지 않습니다. 이 물건의 가격 기준은 감정가 대비 64%인 최저매각가가 아니라 대항력 보증금 인수까지 포함한 실질취득액입니다.

최근 12개월 실거래가 240,000,000원과 비교하면 총취득액은 낮은 편이지만, 거래 표본은 더 넓은 면적의 주택이고 1건에 불과합니다. 임차인 2명의 신고 관계와 선순위 보증금 정산도 명확히 확인해야 합니다. 10세대 소규모 다세대주택의 환금성까지 고려하면 가격상 가능성은 있으나 권리·점유 검증이 선행돼야 하는 보수적 접근 대상입니다.

결론은 조건부 검토입니다. 지혜민의 인수보증금과 안치환의 신고 관계를 명확히 확인하고, 대상 면적에 맞는 실거래가격을 검증하기 전에는 단순한 유찰 할인율만 보고 응찰해서는 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 보증금 승계 후 남는 실제 가격 차이입니다.