서울북부지방법원 2025타경13282. 서울 도봉구 창동 ‘플로렌스빌’ 3층 302호, 감정평가상 다세대주택으로 이용되는 물건입니다. 현재 소유자는 왕화순이며 2020.09.15 매매를 원인으로 2020.09.18 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 192,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2025.04.30 롯데캐피탈 가압류가 말소기준이라는 점과, 그보다 앞선 2024.09.27 지혜민의 주택임차권등기입니다.
지혜민은 임대차계약일 2020.08.31 및 2021.05.27, 주민등록·점유개시일 2020.09.15, 확정일자 2020.09.15, 보증금 192,000,000원으로 확인됩니다. 말소기준인 2025.04.30보다 전입이 빠르고 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인입니다. 현재 신건 매각가 가정에서는 보증금이 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원이지만, 유찰 시에는 미배당분 승계가 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13282 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 746-31 플로렌스빌 3층 302호 · 도로명 서울특별시 도봉구 도봉로 642-16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 (방2, 거실겸주방1, 화장실1 등) |
| 대상 면적 | 38.79㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층 302호 · 사용승인일 2016.03.08 |
| 소유자 | 왕화순 · 2020.09.18 소유권이전 · 거래가액 192,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 236,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 11,910,477원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2016.04.04 설정된 서서울농업협동조합 근저당권 720,000,000원은 2018.03.14 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서의 말소기준은 2025.04.30 롯데캐피탈 가압류 6,152,763원입니다. 그 이후의 신한카드 강제경매, 주택도시보증공사 강제경매, 국민건강보험공단 압류와 도봉구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 지혜민 | 제3층 제302호 전부 | 2020.09.15 | 2020.09.15 | 192,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 시 승계 |
| 안치환 | 302호 | 2025.09.19 | 2020.09.15 | 192,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 대항력 승계 없음 |
안치환은 2025.09.19 전입으로 말소기준 2025.04.30보다 늦어 데이터상 대항력이 없습니다. 반면 지혜민은 선순위 대항력과 우선변제권을 모두 갖습니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니므로, 제공된 자료상 실제 임차인은 2명입니다.
③ 시세 비교 — 신건은 최근 거래보다 소폭 낮다
플로렌스빌은 2016.03.08 사용승인, 총 10세대입니다. 확인된 실거래는 2024.09 235,000,000원, 2026.01 240,000,000원이며 전체 평균은 237,500,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 240,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 42.57㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2024.09 | 42.57㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 237,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 240,000,000원 |
현재 최저가 236,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 240,000,000원의 98.3%입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세도 2.1%로 하락장이 아니라 상승 방향입니다. 따라서 신건 가격 자체는 최근 시세보다 소폭 낮습니다. 다만 표본이 2건이고 대상 면적은 38.79㎡, 확인된 거래 면적은 42.57㎡이므로 큰 폭의 할인으로 해석하기에는 제한적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,104,000원 |
| 1. 임차인 지혜민 보증금 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈 | 6,152,763원 | 6,152,763원 |
| 3. 경매개시결정 · 신한카드 | 11,910,477원 | 11,910,477원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 11,910,477원 | 11,910,477원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,922,283원 |
236,000,000원 매각 가정에서는 지혜민 보증금이 전액 배당되고, 채권자 청구액도 전액 배당되는 시나리오로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 권리 비용 — 낙찰가와 인수를 함께 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 권리 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 236,000,000원 | 0원 | 지혜민 보증금 전액 배당 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 188,800,000원 | 6,643,200원 | 대항력 임차보증금 미배당분 승계 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 151,040,000원 | 43,874,560원 | 대항력 임차보증금 미배당분 승계 확대 |
특히 지혜민의 보증금 192,000,000원보다 낙찰가가 낮아지는 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커집니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 회차는 실질취득비용이 보증금 수준에 수렴하는 구조로 봐야 하며, 188,800,000원이나 151,040,000원이라는 최저가 숫자만 보고 “크게 싸졌다”고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방학1동주민센터 남동측 인근으로 공동주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 근거리에 지하철 1호선 방학역이 있습니다.
- 건물. 2016.03.08 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 3층 302호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 거래가 존재하지만 거래 표본이 적어 아파트 대단지보다 시세 판단 폭을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지혜민 배당액 최우선 확인. 대항력 있는 192,000,000원 보증금의 실제 배당액이 매수인 인수액을 결정합니다. 매각물건명세서와 배당요구 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 유찰가만 비교하지 않기. 1회 유찰 188,800,000원, 2회 유찰 151,040,000원에는 각각 6,643,200원, 43,874,560원의 인수 시나리오가 붙습니다.
- 임차인 2명 관계 확인. 지혜민과 안치환이 각각 192,000,000원 보증금으로 기재되어 있으므로 실제 계약·점유관계와 배당관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 현장조사 시 거주인 부재로 임대관계가 확인되지 않았으므로 실제 점유자를 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 표본 보수적으로 적용. 최신 거래는 240,000,000원이지만 확인 거래가 2건이고 거래 면적은 42.57㎡로 대상 면적 38.79㎡와 차이가 있습니다.
- 압류·세금 원본 대조. 국민건강보험공단 및 도봉구 압류가 존재하므로 당해세 등 배당순위에 영향을 줄 수 있는 금액을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “현재는 인수 0원, 유찰 뒤에는 계산법이 달라진다”
이 사건의 핵심은 가격보다 선순위 임차권의 배당 여부입니다. 현재 신건 236,000,000원에서는 지혜민의 192,000,000원 보증금이 전액 배당되는 시나리오여서 매수인 인수는 0원이고, 가격도 최신 거래 240,000,000원의 98.3%입니다. 그래서 현 회차만 놓고 보면 가격·권리 모두 검토 가능한 구간입니다.
하지만 유찰 뒤에는 상황이 달라집니다. 188,800,000원과 151,040,000원으로 최저가가 내려가더라도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 각각 6,643,200원과 43,874,560원 승계되는 시나리오가 붙습니다. 이 물건은 최저가가 내려갈수록 무조건 더 싸지는 무인수 물건이 아닙니다. 입찰 판단은 반드시 낙찰가와 임차보증금 인수를 합쳐서 해야 합니다.
