서울남부지방법원 2025타경13646. 영등포구 양평동2가 ‘한경렉스플레이스’ 404호, 오피스텔 물건입니다. 소유자는 김옥순이고 2021년5월28일 매매를 원인으로 거래가액 283,000,000원에 소유권을 취득해 2021년7월2일 등기를 마쳤습니다. 등기부에는 2021년4월2일 강서농업협동조합의 채권최고액 3,960,000,000원 근저당이 있었지만 2021년6월21일 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이후 2023년8월2일 위경희의 주택임차권이 등기됐고, 2025년12월2일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
이 사건의 가장 중요한 숫자는 임차보증금 278,000,000원입니다. 임차권은 경매개시결정보다 앞선 2023년8월2일 등기됐고 전입일은 2021년7월2일, 확정일자는 2021년6월16일입니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 현재 최저매각가 179,200,000원에서는 집행비용을 제외한 배당으로도 보증금 전액을 충족하지 못해 102,108,800원의 미배당액이 발생하지만, 이 사건에는 바로 그 잔액에 대한 포기 확약이 매각 조건으로 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13646 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동2가 19-1 한경렉스플레이스 제4층 제404호 [도로명주소] 서울특별시 영등포구 영등포로 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 현황 주거용 사용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층건 중 4층 404호 |
| 소유자 | 김옥순 (2021년5월28일 매매, 거래가액 283,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 179,200,000원 (감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 278,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 임차권은 인수형, 확약이 핵심
데이터상 말소기준권리는 2025.12.02 갑구 3번 강제경매개시결정으로 기재되어 있습니다. 그보다 앞선 2023.08.02 을구 3번 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 위경희의 전입일은 2021.07.02, 확정일자는 2021.06.16이고 배당요구도 이뤄져 있어 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판단됩니다.
② 가격·회차 분석 — 감정가 대비 64%, 하지만 가격 메리트는 별도 확인
현재 사건은 2회 유찰 상태로 최저매각가는 감정가의 64%인 179,200,000원입니다. 이후 시나리오는 3회 유찰 시 143,360,000원(감정가 51%), 4회 유찰 시 114,688,000원 (감정가 41%)입니다. 다만 이 사건은 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 확약 전 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 64% | 179,200,000원 | 102,108,800원 |
| 3회 유찰 시 | 51% | 143,360,000원 | 137,447,040원 |
| 4회 유찰 시 | 41% | 114,688,000원 | 165,717,632원 |
중요한 점은 낙찰가 하락과 임차보증금 미배당 증가가 동시에 발생한다는 것입니다. 따라서 확약이 없다면 저가 유찰이 무조건 유리한 구조가 아닙니다. 반대로 매각 조건상의 확약이 유효하게 적용되면 위 미배당액은 매수인이 실제로 인수하지 않는 금액이므로, 낮은 회차일수록 매입가격 자체는 낮아집니다. 결국 이 사건의 가격 판단은 확약의 효력 확인 이후에 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,308,800원 |
| 1. 임차인 위경희 보증금 (우선변제) | 278,000,000원 | 175,891,200원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 278,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확약 전 산식에서는 임차인 보증금 부족분 102,108,800원이 매수인 인수액으로 표시됩니다. 그러나 매각물건명세서 비고의 포기 확약이 실제 매각 조건으로 적용되면 실질 인수액은 0원입니다. 표의 미배당액과 실제 매수인 부담액을 혼동하면 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 양평동 소재 관악고등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택 및 상업·업무시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북동측 인근에 지하철 5호선 양평역이 위치해 대중교통상황은 비교적 양호합니다.
- 건물·토지. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물의 4층 404호이며, 승강기·화재탐지설비·스프링클러·위생설비·도시가스 난방시설 등이 갖춰져 있습니다. 토지는 평지의 가로장방형으로 북측 약 30m 도로에 접하고 있습니다.
- 규제·이용. 준공업지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역· 대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다. 공부상 오피스텔이고 현황은 주거용으로 사용 중이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 대조. 위경희와 주택도시보증공사 승계인의 미배당 잔액 포기 및 주택임차권등기 말소가 매각 조건으로 명시된 부분을 매각물건명세서 원본에서 확인하세요. 이 사건의 실질 인수 0원 판단의 핵심입니다.
- 대항력 임차인 확인. 위경희는 전입 2021.07.02, 확정일자 2021.06.16, 임차권등기 2023.08.02로 대항력과 우선변제권이 있는 구조입니다. 확약이 무효·불이행되는 경우 현재 회차 미배당 102,108,800원이 매수인 부담으로 문제될 수 있습니다.
- 회차 전략. 현재 2회 유찰 179,200,000원, 3회 유찰 시 143,360,000원, 4회 유찰 시 114,688,000원입니다. 확약이 유효하다면 낙찰가가 낮아지는 것이 직접적인 가격 이점이지만, 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정하지 마세요.
- 민간임대주택 등기. 2021.07.02 민간임대주택 등록이 등기되어 있고 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하며 임대료 증액기준을 준수한다는 내용이 기재되어 있으므로, 낙찰 후 해당 등기의 효과와 의무를 반드시 확인하세요.
- 점유·임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상이고 이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장 도면과 탐문·외부관찰을 토대로 작성됐습니다. 현장 확인과 실제 점유상태 확인이 필요합니다.
- 관리·세금. 당해세·임차인 최우선변제 및 관리비 등 배당·부담에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인 후 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “확약이 핵심이지, 최저가만 볼 사건은 아니다”
이 사건은 단순한 무인수형 물건이 아닙니다. 임차인 위경희의 보증금은 278,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 있어, 확약이 없다면 현재 최저매각가 179,200,000원에서 102,108,800원의 미배당이 발생하는 전형적인 인수형 구조입니다. 다만 매각물건명세서에 임차인과 주택도시보증공사 승계인이 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있어, 그 조건이 그대로 적용되면 실질 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 현재 2회 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔고, 3회 유찰 시 51%, 4회 유찰 시 41%가 됩니다. 그러나 실거래 비교값이 없는 만큼 감정가 할인만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 오히려 이 사건은 확약의 효력과 민간임대주택 등기의 효과, 실제 점유상태를 먼저 확인해야 합니다. 권리상 위험은 확약으로 크게 낮아지지만, 입찰의 승부처는 확약을 확실히 확보한 뒤 얼마에 받느냐입니다.
