서울남부지방법원 2025타경13646. 영등포구 양평동2가 한경렉스플레이스 4층 404호 오피스텔입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 280,000,000원이고, 매각기일은 2026.08.19입니다. 현 소유자는 김옥순이며 2021.05.28 매매를 원인으로 2021.07.02 소유권을 이전받았고, 등기부 거래가액은 283,000,000원입니다.
권리구조는 숫자만 보면 긴장도가 높습니다. 임차인 위경희의 계약일은 2021.06.08, 확정일자는 2021.06.16, 전입 및 점유개시는 2021.07.02이고 보증금은 278,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.08.02 이뤄졌습니다. 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2025.12.02 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로, 임차권은 그보다 앞선 선순위 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13646 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동2가 19-1 한경렉스플레이스 제4층 제404호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 영등포로 22 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 오피스텔 · 현황 주거용 사용 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층건 중 4층 404호 |
| 소유자 | 김옥순 (2021.05.28 매매 · 2021.07.02 소유권이전 · 거래가액 283,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 280,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 278,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2021.04.02 설정된 강서농업협동조합 근저당권은 채권최고액 3,960,000,000원의 공동담보권이었지만, 등기부상 2021.06.21 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 선언된 것은 2025.12.02의 강제경매개시결정입니다. 반면 위경희의 전입·점유는 2021.07.02이고 임차권등기는 2023.08.02이므로 경매개시결정보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 위경희 | 건물전부 · 주거 | 2021.07.02 | 2021.06.16 | 278,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 |
위경희의 배당요구일은 임차권등기일과 같은 2023.08.02입니다. 실제 임차인은 1명입니다. 매각물건명세서에 함께 적힌 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재된 것이므로 별도의 임차인으로 보증금을 한 번 더 합산하지 않습니다.
* 배당계산 자체에서는 신건 기준 임차보증금 미배당액 2,720,000원이 산출되지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,720,000원 |
| 1. 임차인 위경희 보증금 | 278,000,000원 | 275,280,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 278,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 280,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 4,720,000원 이후 임차인에게 275,280,000원이 배당돼 보증금 대비 2,720,000원이 부족합니다. 신청채권자 주택도시보증공사 배당액과 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 매각조건상 이 임차보증금 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 ‘실질취득 = 낙찰가’
| 회차 | 매각가 | 배당상 인수액 | 조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 280,000,000원 | 2,720,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 224,000,000원 | 57,936,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 179,200,000원 | 102,108,800원 | 0원* |
일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 증가해 총 취득부담이 보증금 수준에서 고정되는 구조를 경계해야 합니다. 그러나 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어, 그 조건이 실제로 이행되는 한 실질 인수액은 회차와 무관하게 0원*입니다. 따라서 실질취득 부담은 낙찰가 자체가 됩니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 280,000,000원 또는 신건 최저가 280,000,000원이 시장가격보다 낮다거나 높다고 단정할 근거가 없습니다. 등기부상 현 소유자의 2021년 매매 거래가액은 283,000,000원이지만, 이것만으로 2026년 현재 시세를 판단하거나 가격 메리트에 가점을 줄 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가에서도 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용이 기재돼 있습니다.
- 입지. 서울특별시 영등포구 양평동 관악고등학교 북동측 인근이며 아파트·다세대주택·상업 및 업무시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 버스정류장과 북동측 지하철 5호선 양평역이 있어 대중교통 상황은 비교적 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층건 중 4층이며 승강기·화재탐지설비·스프링클러·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 30m 도로에 접하고 토지는 대체로 등고평탄한 장방형의 오피스텔 부지입니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 토지 공시지가는 7,135,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 임차인 위경희와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 자체는 가볍게 보지 말 것. 조건이 없다면 보증금 278,000,000원의 대항력 있는 임차권은 매수인 인수 위험이 있는 권리입니다.
- 실제 임차인 수 구분. 실제 임차인은 위경희 1명이며 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재된 것이므로 보증금을 이중 합산하지 않습니다.
- 가격 별도 검증. 최신 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 280,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 현황 확인. 오피스텔이지만 현황 주거용으로 사용 중인 물건이므로 실제 점유·인도 상태와 내부 현황을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 2.78억”보다 중요한 한 줄 조건
등기만 보면 이 물건은 부담스럽습니다. 위경희의 보증금이 278,000,000원이고, 전입·확정일자·점유를 갖춘 선순위 임차권이 있기 때문입니다. 실제 신건 배당표에서도 2,720,000원의 미배당액이 계산되고, 1회 유찰 시 57,936,000원, 2회 유찰 시 102,108,800원으로 커집니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 매각조건이 붙어 있습니다. 임차인과 주택임차권 승계인이 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건이 확정·이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 권리의 결론은 “대항력 임차권이 있으니 무조건 위험”도, “선순위 임차권이 없어졌다”도 아닙니다. 선순위 임차권은 존재하지만 포기·말소 조건으로 매수인 부담을 제거하는 사건입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 현재 신건 최저가는 280,000,000원이고, 비교할 최신 실거래 자료가 없어 싸고 비쌈을 판단할 근거가 부족합니다. 권리상 핵심은 포기·말소 조건의 확정 확인, 가격상 핵심은 최신 시세의 별도 검증입니다.
