서울남부지방법원 2025타경13670. 영등포구 양평동6가 정현파라베나 5층 504호는 공부상 오피스텔이며 매각물건명세서상 현황 주거용으로 사용되고 있습니다. 건물은 지하 1층·지상 14층 규모이고, 지하철 9호선 선유도역과 노선버스 정류장이 인근에 있습니다. 소유자 박경원은 2022년 8월 12일 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 354,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 할인율보다 임대차 권리입니다. 말소기준권리는 2023년 11월 8일 에스비아이저축은행의 가압류이지만, 임차인 김양훈은 이보다 앞선 2022년 8월 12일 전입하고 2022년 7월 28일 확정일자를 받았습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인으로 판단됩니다. 낙찰대금에서 보증금이 전액 배당되지 않으면 일반적인 경우 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 다만 이 사건은 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어 일반적인 대항력 인수형과 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13670 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동6가 2-2 정현파라베나 제5층 제504호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 양평로28길 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 현황 주거용 사용 · 지상 14층 중 5층 |
| 소유자 | 박경원 (2022.08.12 소유권이전, 거래가액 354,000,000원) |
| 감정가 | 355,000,000원 |
| 최저매각가 | 227,200,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 345,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 임차관계 | 실제 임차인 김양훈 1명 · 보증금 345,000,000원 · 주택임차권 승계인 주택도시보증공사 |
| 말소기준권리 | 2023.11.08 갑구 6번 · 에스비아이저축은행 가압류 25,681,965원 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 잔액 포기 조건이 있다
말소기준은 2023년 11월 8일 에스비아이저축은행 가압류입니다. 이후의 국세 압류·강제경매개시결정·지방자치단체 압류 등은 매각으로 소멸 예정입니다. 과거 신탁등기와 에스비아이저축은행의 종전 강제경매개시결정 등기는 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 1명, 보증금 345,000,000원
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 김양훈 전부 · 주거 · 주택임차권등기 |
전입 2022.08.12 확정 2022.07.28 임차권등기 2024.01.30 |
345,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有 승계 있음 주택도시보증공사 |
김양훈은 배당요구를 했고, 보증금 전액에 대한 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인으로 분석됩니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인이자 경매신청채권자로 기재되어 있으나, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명이고 분석 대상 임차보증금 총액도 345,000,000원입니다.
따라서 위 조건이 유효하게 이행되는 경우, 계산상 보증금 미배당액 121,780,800원이 존재하더라도 매수인이 실질적으로 인수할 보증금은 0원입니다. 이는 김양훈의 임대차와 그 승계관계에 대한 조건이지, 확인되지 않은 다른 점유자나 별도의 권리까지 포괄적으로 면제한다는 의미는 아닙니다.
③ 배당 및 취득부담 — 포기 조건 적용 전후를 구분
| 예상배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,980,800원 |
| 1. 임차인 김양훈 보증금(우선변제) | 345,000,000원 | 223,219,200원 |
| 2. 에스비아이저축은행 가압류 | 25,681,965원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 345,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 227,200,000원 가정에 따른 추정 배당입니다. 임차인 배당분과 주택도시보증공사의 승계 관련 채권은 별개의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 배당표의 주택도시보증공사 0원은 별도 신청채권 항목에 대한 추정치이며, 동일 보증금 권리의 승계관계를 반영한 확정 배당표를 의미하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되었으며 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액 증가
| 경매 회차 | 최저가 | 조건 제외 시 인수 추정 | 조건 이행 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 227,200,000원 | 121,780,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 (51.2%) | 181,760,000원 | 166,584,640원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 (40.96%) | 145,408,000원 | 202,427,712원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 유찰로 최저매각가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 커집니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합산한 경제적 부담은 보증금 345,000,000원 부근에 머무릅니다. 위 시나리오의 미배당 추정액에는 회차별 집행비용 추정이 반영되어 있어 단순히 보증금에서 낙찰가를 뺀 값과는 차이가 있습니다.
반면 이 사건은 명세서상 잔액 포기·임차권등기 말소 조건이 이행된다면 해당 보증금 인수액이 실질 0원이므로 낙찰가 인하가 실질취득부담을 낮추는 효과를 가질 수 있습니다. 다만 이것이 곧 시세보다 싸다는 의미는 아닙니다. 실제 거래가격과 임대수익성에 대한 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 양평동4가 당산초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 9호선 선유도역이 있어 대중교통 이용상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 14층 건물의 5층 호실입니다. 위생·급배수·승강기·난방·소화설비 등이 확인됩니다.
- 도로 및 토지. 사다리형 평지의 오피스텔 부지로, 남동측에 폭 약 12m 포장도로가 접합니다. 토지 용도지역은 준공업지역이며 공시지가 자료는 5,120,000원/㎡입니다.
- 공법상 제한. 교육환경보호구역·과밀억제권역·대공방어협조구역· 가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역 등이 표시되어 있습니다. 토지거래허가구역 관련 사항은 지정 용도와 기간에 따라 실제 적용 여부를 별도로 검토해야 합니다.
- 건축 및 임대차. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 공부와의 차이는 없다고 평가되었습니다. 민간임대주택등기가 있으므로 임대사업자 등록·의무기간 및 매각 후 관련 지위 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 선유도역 접근성은 긍정적이지만, 오피스텔의 실거래가격·거래량·임대수익률·대출 조건을 확인하기 전에는 매각가격의 적정성과 환금성을 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 잔액 포기 조건 원본 확인. 매각물건명세서에 기재된 김양훈 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건을 반드시 원본으로 확인하세요. 해당 조건의 유효성·적용 범위·이행 절차가 핵심입니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 김양훈 보증금 345,000,000원과 주택도시보증공사 승계 관련 345,000,000원을 별개의 임차보증금으로 더하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 대항력과 배당 구분. 임차인의 전입·확정일자가 말소기준보다 빠릅니다. 보증금의 미배당액이 있다는 사실과 매수인에 대한 반환청구권 포기 조건은 별개로 분석해야 합니다.
- 점유 및 명도 확인. 임차권등기 존재와 실제 거주·점유 상태는 다를 수 있습니다. 현장 점유자, 인도 가능 시기 및 명도 절차를 직접 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기와 관련하여 임대사업자 등록 상태, 임대의무 및 행정상 처리 사항을 검토하세요.
- 실거래 시세 확인. 영등포구 양평동 일대의 유사 오피스텔 중 면적·층·건축연도·주거 이용상태가 비교 가능한 최근 거래를 조사하여 적정 입찰가를 판단하세요.
- 조세 및 관리비. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목과 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 재확인하세요.
맺으며 — “감정가 64%보다 중요한 것은 인수 포기 조건”
정현파라베나 504호는 2회 유찰로 최저가가 227,200,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 보증금 345,000,000원을 가진 선순위 대항력 임차인이 존재한다는 점에서 처음부터 권리가 단순한 물건은 아닙니다.
매각대금에서 보증금이 전액 배당되지 않아 계산상 121,780,800원의 잔액이 남지만, 매각물건명세서에는 임차인과 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명확히 기재되어 있습니다. 해당 조건이 유효하게 이행되면 이 임차관계로 인한 매수인의 실질 보증금 인수는 0원입니다.
따라서 투자 판단의 순서는 분명합니다. 먼저 특수조건의 이행 가능성과 권리관계를 확정하고, 다음으로 실제 점유·명도와 민간임대주택등기 관련 사항을 점검한 후, 최근 실거래가격을 비교해야 합니다. 이미 2회 유찰된 물건이므로 감정가 대비 할인율만을 근거로 가격 매력을 부여해서는 안 됩니다. 권리상 인수 문제는 조건부로 해소될 수 있지만, 시세 검증 전에는 입찰가의 적정성을 판단하기 어렵습니다.
