서울남부지방법원 2025타경13670. 양평동6가 정현파라베나 5층 504호로, 집합건축물대장상 오피스텔이며 현황도 오피스텔로 이용 중입니다. 권리분석의 핵심은 2022년부터 점유한 임차인 김양훈입니다. 김양훈은 임대차계약 2022.07.11, 확정일자 2022.07.28, 주민등록·점유개시 2022.08.12이고 보증금은 345,000,000원입니다. 이후 2024.01.30 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
말소기준은 2023.11.08 에스비아이저축은행 가압류입니다. 따라서 김양훈의 전입은 말소기준보다 먼저라 대항력이 있습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 실제 회차 시나리오에도 1회 유찰 시 65,776,000원, 2회 유찰 시 121,780,800원의 인수액이 계산되어 있습니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 별도의 포기·말소 조건이 붙어 있다는 점이 결정적으로 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13670 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동6가 2-2 정현파라베나 제5층 제504호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 양평로28길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제5층 제504호 · 현황 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상14층 |
| 소유자 | 박경원 · 거래가액 354,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 355,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 345,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 핵심
말소기준권리는 2023.11.08 에스비아이저축은행 가압류 25,681,965원입니다. 2025.06.27 국 압류, 2025.12.03 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 2026.03.03 중구 압류는 모두 말소기준 이후로 매각 시 소멸합니다. 김양훈의 임차권등기는 2024.01.30 등기됐지만 실제 대항력 판단의 기초가 되는 주민등록·점유개시일은 2022.08.12로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김양훈 전부 · 주거(임차권등기) | 345,000,000원 | 2022.08.12 | 2022.07.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 매각조건에 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 김양훈 보증금 345,000,000원과 별도로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
* 확약을 반영하지 않은 회차별 룰상 인수액은 현재 회차 0원, 1회 유찰 시 65,776,000원, 2회 유찰 시 121,780,800원입니다. 포기·말소 조건은 김양훈 및 그 주택임차권 승계 관계에 적용되는 조건입니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 355,000,000원, 현재 최저매각가도 355,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자 박경원의 등기상 거래가액은 354,000,000원입니다. 다만 동일 건물·유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없으므로, 감정가와 현재 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 355,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,770,000원 |
| 1. 임차인 김양훈 보증금 | 345,000,000원 | 345,000,000원 |
| 2. 가압류 · 에스비아이저축은행 | 25,681,965원 | 4,230,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 345,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 김양훈 보증금 345,000,000원이 전액 배당되고, 에스비아이저축은행에는 4,230,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사 신청채권에는 배당이 없고 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 민간임대주택등기 — 별도 확인 포인트
갑구에는 2022.08.12 민간임대주택등기가 있습니다. 등기 내용에는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 적혀 있습니다. 이 등기는 2023.11.08 말소기준 가압류보다 먼저 기록되어 있으므로, 입찰 전 매각 후 존속·승계 관계를 원본 서류로 확인할 항목입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다. 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 입지. 영등포구 양평동4가 당산초등학교 북서측 인근으로, 주위에 오피스텔·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 9호선 선유도역이 있어 대중교통 이용상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 토지 남동측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지 · 지목 대 · 토지면적 775.5㎡ · 공시지가 5,120,000원/㎡ · 준공업지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 김양훈과 주택도시보증공사의 배당 미수령 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각 시 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 자체는 존재. 김양훈의 주민등록·점유개시 2022.08.12는 말소기준 2023.11.08보다 빠릅니다. 확약이 없다면 인수위험이 생기는 사건입니다.
- 유찰 시 룰상 금액 점검. 1회 유찰 시 65,776,000원, 2회 유찰 시 121,780,800원의 인수액이 계산돼 있으나, 매각조건의 확약 적용 시 해당 임차인의 실질 인수는 0원*입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.08.12 민간임대주택등기의 매각 후 존속·승계 관계를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 동일 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래 자료가 없어 355,000,000원의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 용도 확인. 대장상 오피스텔이고 현황은 주거용 사용으로 기재되어 있으므로 실제 이용 및 관련 규제·금융 조건을 입찰 전 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 有, 그러나 확약으로 실질 인수 0원*”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 345,000,000원의 대항력 임차인이 있는 고위험 구조입니다. 전입·점유가 2022.08.12로 말소기준 2023.11.08보다 빠르고, 유찰되면 일반적인 권리 계산상 매수인 인수액도 커집니다. 그러나 매각물건명세서가 김양훈과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 매각조건으로 명시하면서 핵심 위험이 제거됩니다. 따라서 이 조건이 이행되는 전제에서는 현재 회차뿐 아니라 유찰 후에도 해당 임차인 실질 인수는 0원*입니다.
다만 권리가 정리됐다고 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 현재 최저가는 355,000,000원이고 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 또 2022.08.12 민간임대주택등기가 남아 있어 별도 확인이 필요합니다. 결론은 확약으로 주된 임차인 인수위험은 해소되지만, 가격 검증과 민간임대주택등기 확인이 필요한 조건부 안전형입니다.
