서울북부지방법원 2025타경13302. 상봉동 봄봄파크빌 1층 101호로, 공부상 용도는 근린생활시설이지만 감정평가 당시 주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 김용현이며, 이 사건의 말소기준은 2021.11.29. 국의 압류입니다. 그 뒤의 중랑구·영등포구·서초구 압류, 현재 강제경매개시결정과 2026년 중랑구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기만 보고 “깨끗하다”고 결론 내리면 안 됩니다. 101호에는 배미소와 신기원이 각각 2018.02.14., 2021.02.26. 전입한 것으로 조사됐습니다. 두 전입일 모두 말소기준일 2021.11.29.보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 본 리포트에서는 대항력을 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봅니다. 실제 인수액 역시 0원이 아니라 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13302 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉동 251-2 봄봄파크빌 1층 101호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 주택 |
| 대상면적 | 41.79㎡ |
| 소유자 | 김용현 |
| 감정가 / 최저가 | 242,290,000원 / 242,290,000원 (신건) |
| 청구액 | 110,106,900원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 등기 발급일 | 2026.08.15 |
① 권리 흐름 — 말소보다 선행 점유가 핵심
등기상 말소기준권리는 2021.11.29. 국의 압류입니다. 이후 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인으로 조사된 배미소와 신기원은 모두 그보다 먼저 전입했습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당·인수 여부를 확정할 수 없으므로, 낙찰자는 “등기상 후순위 권리가 소멸한다”는 사실과 “점유자의 보증금 인수 가능성이 없다”는 결론을 동일시해서는 안 됩니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배미소 | 101호 | 2018.02.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신기원 | 101호 | 2021.02.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 시세 비교 — 최근 금액보다 110.6%, 그러나 면적은 불일치
봄봄파크빌의 최근 거래 자료는 총 6건이며 전체 평균은 222,333,333원입니다. 다만 이 물건의 대상면적은 41.79㎡인데 제공된 거래 표본은 27.83㎡·27.84㎡·29.9㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 전체 평균만으로 이 물건의 적정가를 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 27.83㎡ | 2 | 219,000,000원 |
| 2024.08 | 29.9㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2022.07 | 27.83㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2022.07 | 29.9㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2022.05 | 27.84㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2021.08 | 27.83㎡ | 2 | 200,000,000원 |
가격 판단에서는 과거 고가가 섞인 전체 평균보다 최신 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.02. 219,000,000원 1건이고, 신건 최저가 242,290,000원은 그 금액의 110.6%입니다. 최근 구간과 과거 구간을 비교한 추세도 -1.8%로 하락 방향입니다. 따라서 현 회차를 두고 “최근 시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 다만 최근 거래의 면적이 대상 물건과 불일치하므로, 110.6%는 절대금액 비교치이지 동일 면적의 직접 비교치는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 242,290,000원 단순 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,192,060원 |
| 2. 경매개시결정 · 신기원 | 110,106,900원 | 110,106,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 127,991,040원 |
위 표는 제공된 단순 배당 시뮬레이션입니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있고, 임차인 2명의 보증금·확정일자도 미상이므로 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다. 특히 이 사건에서는 단순 시뮬레이션의 인수 0원 수치를 매수인 실제 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 용도·위반건축물·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 용도 불일치. 제101호는 공부상 근린생활시설이나 현황은 주택으로 이용 중입니다. 공부와 실제 이용상태가 다릅니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 위반건축물로 표기되며, 위반내용은 7.1㎡ 주거/시멘트벽돌입니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 입지. 망우역 북서측 인근으로 다세대주택·연립주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 망우역과 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 324.0㎡, 공시지가는 3,175,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 현장 확인 한계. 현장조사 당시 점유자 폐문부재로 내부와 설비 작동 여부·인테리어 상태를 확인하지 못했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 배미소·신기원의 임대차계약서, 보증금 액수, 지급자료, 확정일자 및 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 신기원 관계 확인. 임차인 신기원과 신청채권자 신기원이 동일하므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 해소해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 5건의 실제 교부청구액과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 문제 확인. 공부상 근린생활시설을 현황 주택으로 이용하는 상태가 계속 가능한지 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 7.1㎡ 주거/시멘트벽돌 위반사항과 제시외 건물의 원상회복·이행강제금 관련 위험을 확인해야 합니다.
- 가격 비교 주의. 최근 12개월 거래 219,000,000원은 대상면적 41.79㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 현 최저가가 최근 비교금액의 110.6%라는 점만으로 적정가를 확정하지 마십시오.
맺으며 — 최저가보다 ‘미상인 것’이 더 크다
이 사건은 신건 최저가가 242,290,000원이고 최근 12개월 거래는 219,000,000원으로, 현재 가격은 최근 비교금액의 110.6%입니다. 최근 추세도 -1.8%이므로 적어도 현 회차를 가격 메리트가 있는 물건으로 평가할 근거는 없습니다.
그러나 더 큰 문제는 가격이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 전입자 2명의 보증금·확정일자가 미상이고, 그중 신기원은 신청채권자와 동일합니다. 여기에 국세·지방세 압류 5건, 공부상 근린생활시설과 현황 주택의 불일치, 7.1㎡ 위반건축물 표기까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 낮은 입찰가를 찾는 문제보다 인수보증금·세금·점유관계·용도 적법성을 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 확인 전 단계에서는 인수액 미상, 가격 판단 보류가 맞습니다.
