서울북부지방법원 2025타경13307. 성북구 동선동3가 198의 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 230,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같은 금액입니다. 현재 등기부에는 과거 우리은행 근저당권 14,400,000원과 이효경 근저당권 135,000,000원이 있었지만 각각 2022.08.03과 2024.09.05 해지로 이미 말소됐습니다. 2019년의 국세 압류와 마포구 압류 역시 이미 해제·말소됐습니다.
현재 경매의 기준점은 2025.09.24 강제경매개시결정입니다. 문제는 박은석 점유자의 전입일이 그보다 약 1년 앞선 2024.09.11이라는 점입니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 감정평가서도 임대관계를 미상으로 적고 있으므로 단순히 전입일만 보고 “대항력 있음” 또는 “낙찰자가 보증금을 반드시 인수한다”고 확정해서는 안 됩니다. 현 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상, 인수금액 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13307 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 동선동3가 198 2층 202호 · 보문로34가길 24-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 33.36㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건 내 2층 202호 |
| 사용승인 | 2002.04.22 |
| 소유자 | 정용재 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이지영 / 34,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 핵심
등기상 과거의 근저당권과 압류는 현재 모두 말소된 상태입니다. 현재 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 따라서 등기부만 보면 구조는 단순해 보이지만, 등기부 밖 점유자 박은석의 권리가 별도의 핵심 변수입니다. 전입일 2024.09.11이 경매개시결정 2025.09.24보다 빠르지만 보증금·확정일자·임대차 내용이 확인되지 않으므로 실제 인수 여부는 추가 확인 없이는 계산할 수 없습니다.
② 임차·점유관계 — 박은석 1명, 보증금 확인이 최우선
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박은석 | 2층 202호 | 2024.09.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 실거래 비교 자료가 없어 ‘싸다’는 결론 금지
감정가는 230,000,000원, 현재 최저매각가도 230,000,000원으로 신건입니다. 그러나 동일 또는 유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
더 중요한 점은 이 사건에서 매수인의 실제 비용이 단순 낙찰가로 끝나는지조차 아직 확정되지 않았다는 것입니다. 박은석 점유자에게 승계되는 미배당 보증금이 확인된다면 실질취득가는 낙찰가 + 인수액으로 보아야 합니다. 현재는 보증금이 미상이므로, 230,000,000원을 곧바로 실질취득가로 놓고 시세와 비교하는 것도 부정확합니다.
④ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,020,000원 |
| 1. 갑구 8번 경매개시결정 · 이지영 | 34,500,000원 | 34,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 191,480,000원 |
위 배당은 제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 박은석의 보증금·우선변제 여부와 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성신여자대학교 서측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하고 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입 가능. 인근에 노선버스정류장과 지하철 4호선·우이신설선 성신여대입구역이 있고 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다. 현장조사 당시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 내부구획과 이용상황은 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성돼 재확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물, 사용승인일 2002.04.22. 기본적인 위생·급배수·난방·주차장 설비가 구비된 것으로 추정됐습니다.
- 도로. 남측 약 6미터, 동측 약 8미터 도로에 각각 접합니다. 토지는 대체로 장방형 평지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 성신여대 주변지역 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 규모. 확인된 건물은 총 9세대이며 전용면적은 33.36㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박은석 보증금 확인. 이 사건에서 가장 중요한 숫자입니다. 보증금이 확인되지 않으면 실질취득가와 최대 응찰가를 정할 수 없습니다.
- 대항력 요건 재확인. 전입일은 2024.09.11로 확인되지만 실제 점유·임대차 관계를 원본 자료와 현장에서 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 배당 후 미회수 보증금 규모를 판단하기 위한 핵심 자료입니다.
- 신건 가격 경계. 최저가가 감정가와 같은 230,000,000원이고 최근 실거래 비교자료가 없으므로 ‘신건이 싸다’고 가정해서는 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 184,000,000원, 2회 유찰 시 147,200,000원입니다. 다만 선순위 점유자의 인수금이 확인되면 낙찰가에 그 부담을 더해 판단해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재·비협조로 내부구획이 현황도 기준 작성됐으므로 현황과 공부의 일치 여부를 재확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 자료를 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “등기가 깨끗해 보여도, 선순위 점유자는 별개다”
이 사건의 포인트는 담보권이 아닙니다. 과거 근저당과 압류는 이미 정리돼 있고 현재 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 하지만 박은석의 전입일은 2024.09.11로 경매개시일 2025.09.24보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이상 이를 단순한 무권리 점유자로 보거나, 반대로 확정적인 대항력 임차인으로 단정하는 것 모두 위험합니다.
따라서 현재 결론은 “대항력 가능·미상, 실질취득가 미상”입니다. 신건 최저가 230,000,000원 자체에도 최근 실거래로 검증된 할인 근거가 없습니다. 권리 확정이 가격 판단보다 먼저인 물건입니다. 박은석의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인한 뒤, 그 결과를 낙찰가에 더한 실질취득비용을 기준으로 응찰 여부를 다시 판단해야 합니다.
