서울북부지방법원 2025타경13307. 서울 성북구 동선동3가 198, 보문로34가길 24-5에 위치한 4층 규모 다세대주택의 2층 202호입니다. 성신여자대학교 서측 인근으로 주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 현재 소유자는 정용재이며, 채권자 이지영이 청구금액 34,500,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 감정가 230,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가는 147,200,000원으로 낮아졌습니다.
등기부만 보면 상당히 단순합니다. 과거 우리은행 근저당과 이효경 근저당은 이미 해지·말소되었고, 종전 경매개시결정과 압류도 말소되었습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.09.24. 갑구 8번 강제경매개시결정입니다. 문제는 등기부에 남아 있는 담보권이 아니라 그보다 먼저 전입한 임차인에게 있습니다.
박은석은 2024.09.11. 전입한 것으로 조사됐습니다. 말소기준일보다 전입일이 빠르므로 대항력 성립 가능성을 검토해야 하지만, 실제 점유의 계속 여부, 임대차보증금, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서 대항력을 확정하거나 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13307 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 동선동3가 198, 2층 202호 도로명: 서울특별시 성북구 보문로34가길 24-5 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물현황 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 2층 202호 · 사용승인 2002.04.22. |
| 소유자 | 정용재 (단독소유, 종전 등기명의 정재수에서 개명) |
| 감정가 | 230,000,000원 |
| 최저매각가 | 147,200,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이지영 / 34,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
| 임차관계 | 실제 임차인 1명 · 박은석 (보증금 미상) |
| 점유 및 내부 | 임차인 조사 내역 존재 · 내부구획 및 이용상황 현장 확인 제한 |
① 권리 흐름 — 등기부는 정리됐지만 임차인이 변수
최초 소유권보존등기는 2002.06.20. 정재수 명의로 이루어졌고, 2013.12.10. 개명에 따른 명의변경이 등기되어 현재 소유자는 정용재입니다. 과거 설정된 우리은행 근저당 채권최고액 14,400,000원과 이효경 근저당 채권최고액 135,000,000원은 각각 2022.08.03.과 2024.09.05. 말소되었습니다. 이 금액들은 현재의 매수인 인수채무로 합산하지 않습니다.
2018년에 진행됐던 별도의 강제경매개시결정도 2019년에 말소됐으며, 과거 국가·마포구 압류 역시 말소됐습니다. 현재 분석 대상인 경매는 2025.09.24. 접수된 갑구 8번 강제경매개시결정에 따른 것입니다.
② 임차인 분석 — 박은석의 보증금 확인이 최우선
| 임차인 / 점유 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 박은석 2층 202호 |
전입 2024.09.11. 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미확정 |
현황조사 및 매각물건명세서에 나타나는 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 전입일은 확인되지만 실제 대항력 성립, 확정일자, 배당요구와 보증금 규모는 별도 확인이 필요합니다.
이 사건의 핵심은 전입일이 빠르다는 사실 자체보다, 그 임차인이 얼마의 보증금을 가지고 있고 얼마를 배당받는지입니다. 대항력 있는 임차인이 미배당 보증금을 매수인에게 주장할 수 있다면 낙찰금액과 별개로 취득비용이 증가합니다.
실질취득비용 ≈ 낙찰가 + 미배당 보증금 인수액
특히 배당·인수 관계가 해당 구조에 해당하는 경우, 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어나 실질취득비용이 보증금 수준에서 사실상 고정될 수 있습니다. 현재는 보증금 자체가 알려지지 않았기 때문에 이런 위험의 규모를 판단할 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 64% 할인은 곧바로 시세 대비 저가가 아니다
감정가 230,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 147,200,000원입니다. 감정가에 대한 비율은 64%지만, 이 수치는 감정가 대비 경매 최저가의 비율이지 현재 시장가격과 비교한 할인율이 아닙니다.
이 물건에 관해서는 동일 전용면적의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가, 가격 추세를 판단할 수 있는 거래 표본이 확인되지 않습니다. 따라서 과거 감정가만을 기준으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거가 없습니다.
| 감정평가액 | 230,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 147,200,000원 |
| 감정가 대비 | 64.0% (2회 유찰) |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 |
| 실거래 가격 추세 | 판정 불가 |
| 실질취득비용 | 임차보증금 미상으로 산정 불가 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.6회 |
| 인근 비교 시 유의사항 | 거래 비교대상과 면적 일치 여부 확인 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 147,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,860,800원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 이지영 | 34,500,000원 | 34,500,000원 |
| 2. 소유자 교부(계산상 잔여) | — | 109,839,200원 |
위 예상배당은 신청채권자의 청구금액과 추정 집행비용을 기준으로 계산한 결과입니다. 임차보증금, 임차인 우선변제·최우선변제 및 당해세 등은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여액 109,839,200원은 실제 확정 교부액이 아닙니다. 임차인의 권리 및 배당순위가 확인되면 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수 위험은 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 계산상 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 147,200,000원 | 34,500,000원 | 0원 | 109,839,200원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 117,760,000원 | 34,500,000원 | 0원 | 80,811,360원 |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 94,208,000원 | 34,500,000원 | 0원 | 57,612,256원 |
시나리오상 최저매각가는 147,200,000원에서 117,760,000원, 94,208,000원으로 낮아집니다. 이지영의 청구금액은 각 회차의 계산상 전액 충족되는 것으로 나타납니다. 다만 이는 실제 배당순위가 확정된 결과가 아니며 임차보증금을 포함하지 않은 계산입니다.
대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 인수하는 구조라면 유찰이 추가로 진행되어도 매수인의 실질취득비용이 최저가만큼 낮아지는 것은 아닙니다. 인수형 임대차인지 확인하기 전에는 유찰 회차를 추가로 기다리는 것만으로 가격 위험이 해결된다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성신여자대학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 4호선·우이신설선 성신여대입구역이 소재합니다. 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 2002.04.22. 사용승인된 철근콘크리트조 4층 다세대주택입니다. 외벽은 석재 및 적벽돌붙임 마감, 창호는 알루미늄 샷시창호 등으로 조사됐습니다.
- 내부 상태. 현장조사 시 폐문부재와 이해관계인 비협조로 내부구획과 이용상황을 직접 확인하지 못했습니다. 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 평가했으므로 내부 현황을 재확인해야 합니다.
- 접도. 남측 약 6m, 동측 약 8m 도로에 각각 접하는 소로각지이며, 토지는 대체로 평탄한 장방형입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 성신여대 주변 지구단위계획구역, 과밀억제권역 및 교육환경 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 4,551,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 감정자료에는 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다. 입찰 시점의 규제 연장 및 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 대학가 및 역세권 접근 요소는 있으나, 소규모 다세대주택으로서 층·면적·건물 상태별 가격 편차가 발생할 수 있습니다. 동일 조건의 실거래 비교가 확보되지 않아 환금성을 높게 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박은석 임대차계약 확인. 보증금, 월세, 계약기간, 실제 점유 및 계속 거주 여부를 확인해야 합니다. 현재 가장 중요한 미확인 사항입니다.
- 대항력·우선변제 확인. 전입일 2024.09.11.은 말소기준일보다 빠릅니다. 주택 인도와 점유, 확정일자, 배당요구 및 배당순위를 함께 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 임차인의 미배당 보증금 인수액을 확인한 다음 낙찰예정가에 합산해야 합니다. 보증금 확인 전에는 안전한 입찰가 상한을 확정하기 어렵습니다.
- 배당표 재검증. 예상 소유자 잔여액 109,839,200원은 임차보증금을 반영하지 않은 금액입니다. 최우선변제·당해세 및 다른 우선 배당 사유도 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 제한됐으므로 실제 내부구조, 누수, 설비 상태, 주거 이용상태 및 공부와의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 동일 또는 유사 전용면적의 최근 12개월 거래, 최신 거래, 가격 추세를 확보하고 단순 감정가가 아닌 실질취득비용과 비교해야 합니다.
- 규제·체납 확인. 토지거래허가구역의 현재 적용 여부, 미납 관리비, 조세채권 등 추가 비용과 권리 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·전입세대 관련 자료 및 경매기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가는 확정, 실질취득비용은 미확정”
이 사건은 등기부의 현재 담보권만 살펴보면 복잡하지 않습니다. 기존 근저당은 모두 말소됐고, 강제경매 신청채권자의 청구금액도 34,500,000원으로 확인됩니다. 그러나 2024.09.11. 전입한 박은석의 보증금이 미상이라는 점이 분석의 결론을 바꿉니다.
현재 최저매각가 147,200,000원은 감정가 230,000,000원의 64%입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 인수해야 한다면 실질취득비용은 이보다 커질 수 있습니다. 동시에 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 실제로 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.
결론은 입찰 보류 및 임차권리 우선 확인입니다. 박은석의 계약·점유·보증금·배당 관계를 확정하고, 실제 인수액과 최근 실거래를 대조한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 이 사건의 가장 큰 위험은 최저가가 아니라 아직 계산되지 않은 취득비용입니다.
