서울북부지방법원 2025타경13310. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가상 이용상태는 공부상 도시형생활주택입니다. 전용면적 비교 표본은 16.93㎡입니다. 소유자 유재영은 2023년 2월 9일 소유권이전등기를 마쳤으며 등기부상 거래가액은 101,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2024년 9월 12일의 중랑구 압류입니다.
겉으로 보면 기존 하나은행 근저당권은 이미 말소되어 있고 말소기준 이후 압류·경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 여부가 아닙니다. 손창훈의 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2023.02.09로 말소기준인 2024.09.12보다 빠르고, 제공된 권리분석에서도 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 임차권등기 자체는 2025.04.07에 이루어졌지만 보증금 전액이 배당되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수하는 것으로 매각물건명세서에 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13310 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 538 중랑지웰에스테이트 101동 5층 517호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 중랑구 면목로69길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 도시형생활주택 |
| 면적 / 층 | 16.93㎡ · 지상 8층, 지하 2층 건물 내 5층 517호 |
| 소유자 | 유재영 · 2023.02.09 소유권이전등기 · 거래가액 101,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 107,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 123,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인 | 2013.10.15 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 ‘선행 대항력’이 핵심
2013년 설정된 하나은행 근저당권 77,760,000원은 2023년 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 기준이 되는 권리는 2024.09.12 중랑구 압류입니다. 이후 성동세무서장 관련 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 손창훈 임차인입니다. 임차권등기 접수일은 2025.04.07이지만 주민등록·점유개시는 2023.02.09로 말소기준보다 앞서며, 제공된 판정은 대항력 有입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손창훈 | 101동 5층 517호 전부 | 123,000,000원 | 2023.02.09 | 대항력 有 | 배당표상 無 | 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인 1명. 손창훈은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 분류되어 있습니다. 배당요구는 2025.04.07 접수된 것으로 반영되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가도 최근 평균 이상, 실질취득은 더 높다
면적이 일치하는 시장 표본의 최근 거래는 아래와 같습니다. 전체 8건 평균은 93,250,000원, 시장 데이터상 최근 12개월 평균은 100,500,000원, 최신 거래는 2024.04의 89,000,000원입니다. 최근 구간의 이전 구간 대비 추세는 10.6%로 집계되어 있지만, 현재 최저가 자체가 최근 12개월 평균의 106.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 16.93㎡ | 8 | 89,000,000원 |
| 2023.07 | 16.93㎡ | 4 | 112,000,000원 |
| 2023.04 | 17.01㎡ | 3 | 83,000,000원 |
| 2023.04 | 17.66㎡ | 2 | 89,000,000원 |
| 2022.12 | 16.93㎡ | 5 | 101,000,000원 |
| 2022.08 | 17.01㎡ | 3 | 88,000,000원 |
| 2022.03 | 16.93㎡ | 4 | 93,000,000원 |
| 2021.11 | 17.66㎡ | 2 | 91,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 93,250,000원 |
가격 판단에서 전체 평균 93,250,000원보다 더 중요한 값은 최근 12개월 평균 100,500,000원과 최신 거래 89,000,000원입니다. 현재 최저가 107,000,000원부터 이미 최근 평균보다 높습니다. 여기에 대항력 임차보증금 인수 구조를 반영하면 실질취득 기준은 약 123,000,000원이므로, 최저가가 싸 보인다는 이유로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,298,000원 |
| 인수 · 손창훈 임차보증금 | 123,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 손창훈 | 123,000,000원 | 104,702,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션의 신청채권 미배당액은 18,298,000원입니다. 다만 임차권자 손창훈과 강제경매 신청채권자 손창훈이 동일하게 나타나므로, 이 미배당액을 임차보증금 인수액과 별도 채권처럼 단순 합산하지 않습니다. 매각물건명세서상 핵심 문구는 임차보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 점입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중랑구 면목동 소재 지하철 7호선 면목역 남서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 근거리에 지하철 7호선 면목역이 소재합니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설, 감정평가상 공부상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지상 8층·지하 2층이며 사용승인일은 2013.10.15입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(면목생활권)이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있습니다. 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이고 대상자는 외국인 등으로 기재되어 있습니다.
- 시장 표본. 비교 면적은 16.93㎡이고 시장 데이터상 총 157세대, 실거래 표본은 8건입니다. 전체 평균은 93,250,000원, 최근 12개월 평균은 100,500,000원입니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 소유자 및 이해관계인 부재 등으로 내부조사가 불가해 집합건축물대장상의 건축물현황도와 외부 관찰을 기준으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 비교. 107,000,000원만 보고 시세 대비 할인이라고 판단하지 말고, 대항력 보증금 123,000,000원을 기준으로 취득원가를 검토해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 매각물건명세서상 손창훈의 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 배당 결과와 잔존 보증금의 관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 동일인 채권관계 확인. 임차권자 손창훈과 강제경매 신청채권자 손창훈이 동일 이름입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 계약서·판결문·집행권원·배당요구 관계를 대조해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 85,600,000원, 2회 유찰 시 68,480,000원으로 내려가더라도 대항력 보증금 인수분이 커져 실질취득이 약 123,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기와 감정평가 당시 내부조사 불가 사실을 함께 고려해 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당 관련 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “107,000,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 숫자는 단순해 보이지만 결론은 단순 최저가와 반대 방향입니다. 감정가와 최저가는 107,000,000원이지만 대항력 있는 손창훈의 보증금이 123,000,000원이고, 매각물건명세서에는 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 그래서 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 그만큼 인수분이 커져 실질취득은 약 123,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
시장 데이터상 최근 12개월 평균은 100,500,000원, 최신 거래는 89,000,000원입니다. 현재 최저가 자체도 최근 평균의 106.5%이고, 실질취득은 그보다 더 높습니다. 여기에 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 손창훈으로 나타나 관계 확인이 필요한 점까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “유찰되면 싸진다”가 아니라 “보증금 인수 구조가 해소되는지”입니다. 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
