서울북부지방법원 2025타경13355. 노원구 중계동 ‘중계현대6차아파트’ 104동 1층 101호, 전용 84.98㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김민영이고, 2023년 9월 증여로 소유권을 취득한 뒤 2024년 7월 통조림가공수산업협동조합 앞으로 채권최고액 673,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리이며, 뒤이어 붙은 케이비국민카드·대한민국· 토스뱅크·서울신용보증재단의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없고 매수인이 승계할 금액도 0원입니다.
가격은 권리보다 조금 더 세밀하게 봐야 합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 730,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 전용면적 84.98㎡의 최근 12개월 거래 4건 평균은 776,500,000원, 최신 거래는 828,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비로는 분명 낮지만, 2026년 5월 9층 거래가 700,000,000원도 있어 단순히 “무조건 싸다”고 단정할 가격대는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13355 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 중계동 34-5 중계현대6차아파트 104동 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.98㎡ · 지상19층 중 1층 |
| 소유자 | 김민영 (2023.09.25 증여, 2023.09.27 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 730,000,000원 / 730,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 566,328,539원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 단지 정보 | 현대(6차) · 453세대 · 2018.06.27 준공정보 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 현재 자료상 발생하지 않습니다. 말소기준은 2024.07.18 설정된 통조림가공수산업협동조합의 근저당권 673,200,000원입니다. 그 뒤 케이비국민카드 가압류 32,428,933원, 대한민국 가압류 138,278,860원, 토스뱅크 가압류 57,810,253원, 서울신용보증재단 가압류 4,982,939원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다는 낮지만 1층 보정은 필요
동일 전용면적 84.98㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 772,833,333원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선했습니다. 최근 12개월 평균은 776,500,000원, 최신 거래는 2026.07의 828,000,000원이며 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +0.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 8 | 828,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 9 | 808,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 9 | 700,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 17 | 770,000,000원 |
| 2025.07 | 84.98㎡ | 11 | 735,000,000원 |
| 2024.12 | 84.98㎡ | 3 | 530,000,000원 |
| 2024.08 | 84.98㎡ | 11 | 735,000,000원 |
| 2024.08 | 84.98㎡ | 11 | 790,000,000원 |
| 2024.05 | 84.98㎡ | 8 | 690,000,000원 |
| 2023.04 | 84.98㎡ | 1 | 800,000,000원 |
| 2021.09 | 84.98㎡ | 6 | 945,000,000원 |
| 2021.08 | 84.98㎡ | 12 | 943,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 4건 | 776,500,000원 |
신건 최저가 730,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.0%로, 평균보다 46,500,000원 낮습니다. 최신 거래 828,000,000원과 비교하면 98,000,000원 낮습니다. 반면 2026.05에는 9층이 700,000,000원에 거래됐기 때문에, 730,000,000원 자체가 최근 거래 범위의 최저점은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 730,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,700,000원 |
| 2. 근저당 · 통조림가공수산업협동조합 | 673,200,000원 | 673,200,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 32,428,933원 | 32,428,933원 |
| 4. 가압류 · 대한민국 | 138,278,860원 | 14,671,067원 |
| 5. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 57,810,253원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울신용보증재단 | 4,982,939원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 906,700,985원 중 채권자 예상배당은 720,300,000원, 미배당은 186,400,985원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 730,000,000원 | 720,300,000원 | 186,400,985원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 584,000,000원 | 575,760,000원 | 330,940,985원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 467,200,000원 | 460,128,000원 | 446,572,985원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 불암고등학교 남동측 인근에 위치하며 주변은 아파트 단지와 단지 주변 근린생활시설이 형성돼 있습니다. 감정평가상 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 서측 간선도로변에 버스정류장이 있습니다. 서측 원거리에 중계역이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상19층 공동주택으로 이용되고 있으며 사용승인일은 2018.06.07입니다. 위생·급배수·엘리베이터·난방·도시가스·화재안전장치 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측과 북측의 중계로 약 20m, 중계로8길 약 10m를 통해 단지 내 도로와 연계됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 포함되며, 토지거래계약 허가구역은 외국인 등을 대상으로 2025.08.26부터 2026.08.25까지 지정돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1층 가격 보정. 대상은 1층인데 최근 12개월 실거래 4건은 8층·9층·9층·17층입니다. 평균가 할인만으로 응찰가를 정하지 말고 층 차이를 확인하세요.
- 최근 거래 범위 확인. 2026.05의 700,000,000원 거래와 2026.07의 828,000,000원 거래가 함께 존재합니다. 최근 거래 편차를 감안해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 2024.07.18 통조림가공수산업협동조합 근저당과 이후 가압류·경매개시결정의 등기 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 현황과 명도 대상은 현장조사 및 현황조사 원본으로 다시 확인하세요.
- 관리비·세금. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 미납 관리비와 세금 관련 사항을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 깔끔하고, 가격도 최근 평균 아래
이 물건의 장점은 두 가지가 분명합니다. 첫째, 임차인 0명·매수인 인수 0원으로 권리가 단순합니다. 둘째, 신건 최저가 730,000,000원은 최근 12개월 동일 전용면적 평균 776,500,000원의 94.0%이며 최신 거래 828,000,000원보다 낮습니다. 최근 가격 추세도 +0.7%로 하락 국면은 아닙니다.
다만 대상이 1층이라는 점은 평균 비교에서 반드시 보정해야 합니다. 최근 12개월 거래가 모두 8층 이상이고 2026.05에는 9층이 700,000,000원에 거래된 기록도 있습니다. 따라서 결론은 “권리는 합격, 가격도 평균 대비 여유가 있지만 1층 보정 후 응찰가 결정”입니다. 신건 최저가가 최근 시세보다 높은 사건은 아니므로 가격 메리트를 부정할 필요는 없지만, 평균 대비 6.0% 할인만으로 과도한 프리미엄을 부여할 단계도 아닙니다.
