서울북부지방법원 2025타경13355. 노원구 중계동 중계현대6차아파트 104동 1층 101호, 전용 84.98㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김민영이며, 말소기준권리는 2024.07.18. 설정된 통조림가공수산업협동조합의 근저당권(채권최고액 673,200,000원)입니다. 이후 케이비국민카드·대한민국·토스뱅크· 서울신용보증재단의 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
가격 쪽에서는 1회 유찰로 감정가 730,000,000원의 80%인 584,000,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 776,500,000원이고 최신 거래는 2026.07. 828,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 75.2%로, 제공된 최근 시세 수치보다 낮은 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13355 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 중계동 34-5 중계현대6차아파트 104동 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.98㎡ · 지상19층 공동주택 중 1층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 김민영 |
| 감정가 / 최저가 | 730,000,000원 / 584,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 566,328,539원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2024.07.18. 통조림가공수산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 케이비국민카드 가압류 32,428,933원, 대한민국 가압류 138,278,860원, 토스뱅크 가압류 57,810,253원, 서울신용보증재단 가압류 4,982,939원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮은 현재 최저가
동일 면적 84.98㎡의 실거래는 총 12건이 확인되며, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 4건, 평균 776,500,000원이고 최신 거래는 2026.07. 828,000,000원입니다. 최근 구간의 가격 추세는 이전 구간 대비 +0.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 8 | 828,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 9 | 808,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 9 | 700,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 17 | 770,000,000원 |
| 2025.07 | 84.98㎡ | 11 | 735,000,000원 |
| 2024.12 | 84.98㎡ | 3 | 530,000,000원 |
| 2024.08 | 84.98㎡ | 11 | 735,000,000원 |
| 2024.08 | 84.98㎡ | 11 | 790,000,000원 |
| 2024.05 | 84.98㎡ | 8 | 690,000,000원 |
| 2023.04 | 84.98㎡ | 1 | 800,000,000원 |
| 2021.09 | 84.98㎡ | 6 | 945,000,000원 |
| 2021.08 | 84.98㎡ | 12 | 943,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 4건 | 776,500,000원 |
전체 12건 평균은 772,833,333원이지만, 최근 12개월 평균은 그보다 높은 776,500,000원이고 최신 거래는 828,000,000원입니다. 현재 최저가 584,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 75.2%입니다. 감정가 730,000,000원 자체도 최근 12개월 평균보다 낮고, 1회 유찰로 현재 가격은 감정가보다 다시 146,000,000원 낮아졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 584,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,240,000원 |
| 근저당 · 통조림가공수산업협동조합 | 673,200,000원 | 575,760,000원 |
| 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 32,428,933원 | 0원 |
| 가압류 · 대한민국 | 138,278,860원 | 0원 |
| 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 57,810,253원 | 0원 |
| 가압류 · 서울신용보증재단 | 4,982,939원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 906,700,985원 중 예상 배당액은 575,760,000원, 미배당액은 330,940,985원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 8,240,000원으로 반영되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 584,000,000원 | 575,760,000원 | 330,940,985원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 467,200,000원 | 460,128,000원 | 446,572,985원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 373,760,000원 | 367,727,360원 | 538,973,625원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권액 566,328,539원에 대해 시나리오상 신청채권자 배당액이 575,760,000원으로 표시되어 충족 상태입니다. 반면 2회 유찰 시 배당액은 460,128,000원, 3회 유찰 시 367,727,360원으로 내려가 신청채권액에 미달합니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 불암고등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설 등으로 구성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 서측 간선도로변에 버스정류장이 있으며, 서측 원거리에 중계역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상19층 공동주택이며, 감정요항표상 사용승인일은 2018.06.07.입니다.
- 단지·거래. 현대(6차) 453세대, 동일 면적 84.98㎡ 실거래 12건이 확인됩니다.
- 도로. 서측과 북측으로 중계로 약 20m와 중계로8길 약 10m를 통해 단지 내 도로와 연계됩니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리지역 등이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가구역. 감정요항표에는 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당 사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서의 임대 관련 기재는 미상입니다. 최신 현황조사와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2024.07.18. 통조림가공수산업협동조합 근저당권이 말소기준이며 이후 가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기에서 다시 확인하세요.
- 1층 가격 보정. 대상은 1층이므로 동일 면적 평균만으로 개별 호가치를 확정하지 말고, 층·향·내부상태를 현장에서 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 772,833,333원보다 최근 12개월 평균 776,500,000원과 최신 거래 828,000,000원을 우선 참고하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당이 발생해도 제공된 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 현황 확인, 가격은 최근 시세 아래
이 물건의 등기 구조는 명확합니다. 2024.07.18. 근저당권이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 584,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 776,500,000원의 75.2%이고, 최신 거래 828,000,000원보다도 낮습니다. 최근 가격 추세 역시 +0.7%입니다.
다만 별도 임차인 신고 내역이 없다는 점과 실제 점유·임대관계가 확정됐다는 것은 같은 말이 아닙니다. 감정평가서에는 임대 관련 사항이 미상으로 기재되어 있으므로, 이 사건의 마지막 확인 포인트는 현황조사와 매각물건명세서의 최신 점유 내용입니다. 권리 구조는 단순하고 현재 가격은 최근 시세보다 낮지만, 점유관계와 1층 개별가치는 입찰 전 확인해야 합니다.
