서울북부지방법원 2025타경13371. 서울 동대문구 장안동 성우스타팰리스 101동 4층 401호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 조인정의 주택임차권입니다. 주민등록과 점유개시는 2019.10.18., 임대차계약은 2019.10.01.과 2021.08.21., 보증금은 262,500,000원입니다. 현재 살아 있는 담보권보다 앞선 임차권이고, 경매개시결정도 2025.09.26.이므로 확약이 없다면 매수인 인수 위험이 핵심인 물건입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.02.13. 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 정확도 규칙에 따라 조인정 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다.

권리 위험이 확약으로 정리됐다고 해서 가격까지 싸지는 것은 아닙니다. 현재 최저가는 325,000,000원이고 최근 12개월 거래 평균은 314,857,142원으로, 최저가가 최근 평균의 103.2%입니다. 최신 거래도 305,000,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군보다 -4.0% 낮아진 하락 추세입니다. 더구나 대상면적은 40.83㎡인데 수집된 거래 표본은 27.25㎡~29.71㎡로 면적이 일치하지 않으므로, 아래 거래가는 직접적인 동일면적 시세가 아니라 참고 지표로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원래는 262,500,000원 인수형, 확약으로 실질 0원*

2019.08.26. 냉동냉장수산업협동조합 근저당권 6,110,000,000원은 2019.09.05. 일부포기로 말소됐고, 2019.09.05. 신안군수산업협동조합 근저당권 4,080,000,000원도 2019.10.18. 일부포기로 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 것은 그 뒤 2019.10.18.부터 점유·전입한 조인정 임차권입니다. 임차권등기는 2023.08.14. 이루어졌고, 강제경매개시결정은 2025.09.26.입니다. 따라서 확약 전 기준으로는 조인정의 보증금 262,500,000원이 매수인 인수 대상으로 계산됩니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

조인정은 보증기관 승계·대위 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 집계합니다. 임차권등기에는 임대차계약일 2019.10.01.·2021.08.21., 주민등록 및 점유개시 2019.10.18., 확정일자 2019.10.08.과 2021.08.23.이 기재돼 있습니다. * 자동 권리계산상 인수액은 262,500,000원이지만 2026.02.13. 확약을 반영하면 실질 인수액은 0원입니다.

③ 가격 비교 — 최근 평균보다 높고 추세도 -4.0%

성우스타팰리스의 수집 실거래는 12건, 전체 평균은 320,333,333원입니다. 하지만 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 314,857,142원, 최신 거래 305,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 거래 추세 -4.0%를 우선해서 보는 것이 맞습니다. 현재 최저가 325,000,000원은 최근 평균의 103.2%로 최근 거래 지표보다 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)

자동 배당계산은 조인정 임차권을 대항력 있는 선순위 권리로 보아 매수인 인수액 262,500,000원으로 계산하지만, 2026.02.13. 확약을 반영한 실질 인수액은 0원*입니다. 현재 회차에서는 주택도시보증공사 청구액 262,500,000원이 전액 배당되고 잔여 57,150,000원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 집합건축물 부지는 공동주택·오피스텔·근린생활시설 건부지로 이용됩니다.
• 입지. 서울특별시 동대문구 장안동, 5호선 장한평역 동측 인근이며 오피스텔·다세대주택·자동차 수리점·자동차 부속품 판매점포·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장 및 지하철역 접근성으로 보아 대중교통 이용 편의도는 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 4층 401호이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
• 토지. 정방형 평탄지이며 북측으로 소로와 접합니다. 공시지가는 6,122,000원/㎡, 토지면적은 648.1㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
• 위반사항. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.02.13. 주택도시보증공사 확약서의 잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각물건명세서 원본에 유지되는지 확인해야 합니다.
• 조인정 임차권 확인. 보증금 262,500,000원, 점유·주민등록 2019.10.18., 임차권등기 2023.08.14.의 연결관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
• 추가 점유 상태 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이므로 현황조사와 실제 점유를 확인해야 합니다. 확약은 조인정 임차권에 한정됩니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.03.18. 민간임대주택등기의 매각 후 처리 및 말소 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 가격 비교 주의. 최저가 325,000,000원은 최근 12개월 평균 314,857,142원의 103.2%이고 최신 거래 305,000,000원보다 높습니다.
• 면적 차이 주의. 대상면적 40.83㎡와 실거래 표본 27.25㎡~29.71㎡가 일치하지 않아 실거래 평균을 직접 동일면적 시세로 보기는 어렵습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -4.0%이므로 전체 평균 320,333,333원만 근거로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

맺으며 — “인수 위험은 확약으로 해소, 가격은 보수적으로”

이 사건은 표면적으로 보면 보증금 262,500,000원의 대항력 있는 선순위 임차권 때문에 매우 부담스러운 인수형 물건입니다. 그러나 2026.02.13. 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에, 조인정 임차권에 대한 매수인의 실질 인수는 0원*으로 보는 것이 핵심입니다.

문제는 가격입니다. 확약 반영 실질취득은 현재 최저가와 같은 325,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 314,857,142원의 103.2%, 최신 거래 305,000,000원보다 높은 수준입니다. 최근 거래 추세도 -4.0%입니다. 게다가 거래 표본 면적은 대상 40.83㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리 위험의 큰 축은 확약으로 해소됐지만, 신건 가격을 싸다고 평가할 근거는 부족한 오피스텔로 정리하는 것이 타당합니다.