서울북부지방법원 2025타경13374. 도봉구 방학동 272 신동아아파트 제5동 제2층 제207호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 현 소유자는 장국진이고, 말소기준권리는 2024.03.11. 설정된 중소기업은행 근저당권 175,200,000원입니다. 그 뒤 박윤·박정하의 근저당권, 2023기보제이차유동화전문 유한회사·한국무역보험공사·서울보증보험주식회사의 가압류, 경매개시결정이 이어졌으며 모두 말소기준권리 후순위입니다.
다만 이 사건은 “후순위 권리가 많지만 모두 소멸한다”는 말만으로 끝내면 위험합니다. 임차인 우지윤은 임대차계약일 2024.02.16., 확정일자 2024.02.19., 주민등록·점유개시 2024.03.07.로 말소기준권리 2024.03.11.보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 매각물건명세서에도 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13374 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 방학동 272 제5동 제2층 제207호 · 도로명 서울특별시 도봉구 방학로 193 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 내 2층 207호 |
| 소유자 | 장국진 |
| 감정가 / 최저가 | 471,000,000원 / 376,800,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 말소기준권리 | 2024.03.11. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 175,200,000원 |
| 청구액 | 175,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
실제 임차인은 우지윤 1명입니다. 보증금은 250,000,000원이고, 전입·점유개시 2024.03.07.이 말소기준권리 2024.03.11.보다 빠르므로 대항력 있는 임차인입니다. 확정일자 2024.02.19.와 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 주요 날짜 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 우지윤 | 건물 제2층 제207호 전부 · 주거(임차권등기) | 계약 2024.02.16. 확정 2024.02.19. 전입·점유 2024.03.07. 배당요구 2026.03.30. | 250,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 조건부 승계 |
② 가격 구조 — 1회 유찰과 ‘실질취득’의 차이
현재 최저매각가는 감정가 471,000,000원의 80%인 376,800,000원입니다. 하지만 경매가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 이 사건에서는 특히 임차보증금 승계 여부가 유찰 회차에 따라 달라지기 때문에, 단순 최저가보다 매수인이 실제 부담할 구조를 먼저 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 376,800,000원 | 120,724,800원 | 3,612,858,190원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 301,440,000원 | 46,419,840원 | 3,687,163,150원 | 0원 |
| 3회 유찰 | 241,152,000원 | 0원 | 3,733,582,990원 | 13,024,128원 |
③ 예상배당표 (매각가 376,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,075,200원 |
| 1. 임차인 우지윤 보증금 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 175,200,000원 | 120,724,800원 |
| 3. 근저당 · 박윤 | 110,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 박정하 | 250,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 2023기보제이차유동화전문 유한회사 | 768,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국무역보험공사 | 117,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 2,313,382,990원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,075,200원과 임차보증금 250,000,000원이 먼저 배당되고, 중소기업은행에 120,724,800원이 배당됩니다. 그 뒤 후순위 권리에는 배당 여력이 남지 않습니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신학초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용·구조. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 내 2층 207호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 정비계획. 제3종일반주거지역이며 지구단위계획구역(2025-10-16, 방학신동아1단지아파트 재건축)과 정비구역(2025-10-16)에 포함됩니다.
- 토지이용 규제. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간 2025.10.20.~2026.12.31., 아파트 용도 한정 내용이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 공시지가는 3,233,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 여부를 최우선 확인. 현재 회차에서는 250,000,000원 전액 배당으로 인수 0원이지만, 실제 배당순위와 금액이 달라지면 잔액 승계가 생길 수 있습니다.
- 3회 유찰 시 최저가만 보지 말 것. 241,152,000원까지 내려가면 13,024,128원의 임차보증금 잔액 인수가 발생하는 시나리오입니다.
- 임차권등기 말소만으로 판단하지 말 것. 대항력의 출발점은 2024.03.07. 전입·점유이고 말소기준권리 2024.03.11.보다 앞섭니다.
- 점유·인도 상태 확인. 임차권등기 대상이 건물 제2층 제207호 전부이므로 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현장 및 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 정비구역·허가구역 확인. 방학신동아1단지아파트 재건축 관련 지구단위계획·정비구역과 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 있으므로 입찰 전 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 감정평가 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 0원”과 “항상 0원”은 다르다
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 현재 최저가보다 임차보증금 250,000,000원입니다. 우지윤은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유해 대항력을 갖췄고, 매각물건명세서도 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 회차 376,800,000원에서는 보증금이 전액 배당돼 인수액이 0원이고, 2회 유찰 시 301,440,000원에서도 시나리오상 인수 0원입니다. 그러나 3회 유찰로 241,152,000원까지 내려가면 13,024,128원이 승계됩니다. 따라서 이 물건은 “권리가 깨끗한 물건”이 아니라 “회차별 배당 결과에 따라 인수액이 변하는 물건”으로 봐야 합니다. 최저가가 내려갈수록 반드시 실질취득 구조를 다시 계산하는 것이 핵심입니다.
