서울북부지방법원 2025타경13374. 도봉구 방학동 272 제5동 제2층 제207호 아파트입니다. 등기상 소유자는 장국진이고, 말소기준권리는 2024.03.11 접수된 중소기업은행 근저당권 175,200,000원입니다. 이후 설정된 박윤 근저당 110,000,000원, 박정하 근저당 250,000,000원과 2025년의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 “후순위 등기는 모두 소멸하니 인수 없음”으로 끝내면 안 됩니다. 임차인 우지윤의 임차권등기 접수일은 2026.03.30으로 말소기준보다 늦지만, 임대차계약일은 2024.02.16, 확정일자는 2024.02.19, 전입·점유개시는 2024.03.07입니다. 전입이 말소기준보다 먼저이므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13374 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 방학동 272 제5동 제2층 제207호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 내 2층 207호 |
| 소유자 | 장국진 |
| 감정가 / 최저가 | 471,000,000원 / 471,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 175,200,000원 |
| 경매개시결정 채권자 | 에프아이에스에이치2506유동화전문유한회사 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 전입일과 말소기준일을 함께 봐야 한다
말소기준은 2024.03.11 중소기업은행 근저당입니다. 그 뒤 설정된 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 30번 주택임차권등기도 등기 접수 자체는 말소기준보다 뒤지만, 우지윤의 주민등록 및 점유개시는 2024.03.07입니다. 따라서 임차인의 대항력 판단은 2026.03.30의 임차권등기 접수일이 아니라 말소기준보다 앞선 전입·점유 사실을 중심으로 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 우지윤 | 건물 제2층 제207호 전부 | 2024.03.07 / 2024.02.19 | 250,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
우지윤은 2024.02.16 임대차계약, 2024.02.19 확정일자, 2024.03.07 전입·점유개시, 2026.03.30 임차권등기 및 배당요구의 순서입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이며 보증금은 250,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 471,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,110,000원 |
| 1. 임차인 우지윤 보증금 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 175,200,000원 | 175,200,000원 |
| 3. 근저당 · 박윤 | 110,000,000원 | 38,690,000원 |
| 4. 근저당 · 박정하 | 250,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 2023기보제이차유동화전문 유한회사 | 768,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국무역보험공사 | 117,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 2,313,382,990원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 7,110,000원, 임차보증금 250,000,000원, 중소기업은행 175,200,000원이 반영된 뒤 박윤에게 38,690,000원이 배당됩니다. 총 채권 미배당액은 3,519,692,990원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 64% 회차까지 계산상 인수 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 471,000,000원 | 213,890,000원 | 3,519,692,990원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 376,800,000원 | 120,724,800원 | 3,612,858,190원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 301,440,000원 | 46,419,840원 | 3,687,163,150원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 1회 유찰 376,800,000원, 2회 유찰 301,440,000원 시나리오에서도 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차인의 대항력 자체가 사라지는 것은 아니므로, 추가 회차에서는 보증금 250,000,000원의 전액 배당 여부를 다시 확인해야 합니다. 임차보증금이 전액 배당되지 않으면 미변제 잔액이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 내 2층 207호입니다.
- 주위환경. 서울신학초등학교 동측 인근으로 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 정비계획. 지구단위계획구역(2025-10-16, 방학신동아1단지아파트 재건축) 및 정비구역(2025-10-16)에 포함됩니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 3,233,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 교육환경보호구역 등 관련 제한사항이 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 전액 배당 확인. 가장 중요한 항목입니다. 우지윤은 대항력 있는 임차인이므로 보증금 250,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액 인수 문제가 발생합니다.
- 배당순위 원본 대조. 현재 배당표에서는 임차인 250,000,000원, 중소기업은행 175,200,000원 순으로 전액 배당됩니다. 실제 세금·집행비용 등 변동사항을 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시 재계산. 제공된 301,440,000원 시나리오까지는 매수인 인수 0원이지만, 더 낮은 회차에서는 같은 결론을 그대로 적용하지 말고 임차보증금 미배당 여부를 재산정해야 합니다.
- 명도 관계 확인. 임차권등기 및 점유 관련 현황을 현장에서 다시 확인하고, 배당금 수령과 인도 시점의 연결관계를 점검해야 합니다.
- 정비구역 확인. 방학신동아1단지아파트 재건축 관련 지구단위계획구역·정비구역 사항과 토지거래계약 허가구역 조건을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.15입니다. 매각기일 2026.08.19 전 변동 등기와 매각물건명세서 내용을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”과 “대항력 없음”은 전혀 다른 말
이 사건의 포인트는 분명합니다. 말소기준인 중소기업은행 근저당은 2024.03.11이지만, 우지윤의 전입·점유는 그보다 앞선 2024.03.07입니다. 따라서 임차인은 대항력이 있습니다. 다만 신건 최저가 471,000,000원 배당가정에서는 보증금 250,000,000원이 전액 변제되고, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
즉 이 물건을 “인수 없는 단순 물건”으로 보는 것도, 반대로 “보증금 250,000,000원을 무조건 추가 부담하는 물건”으로 보는 것도 맞지 않습니다. 현재 회차에서는 전액 배당으로 인수 0원, 그러나 배당 부족이 생기면 미변제 보증금을 매수인이 인수하는 조건부 구조가 정확한 결론입니다. 가격 판단에서는 실거래 비교가 아닌 감정가·회차별 배당 구조를 중심으로 접근해야 하며, 입찰 전에는 임차보증금 전액 배당 여부를 다시 계산하는 것이 핵심입니다.
