서울북부지방법원 2025타경13380. 동대문구 장안동 코지그린빌 3층 301호, 다세대주택입니다. 등기 흐름에서 가장 중요한 것은 현재 등기돼 있는 임차권 자체의 순위보다 이철형의 전입·점유 시점입니다. 이철형은 2022.09.26 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았고, 현재 말소기준으로 계산된 이유진의 145,000,000원 가압류는 2024.07.17입니다. 따라서 이철형은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인이며, 배당으로 보증금이 모두 회수되지 않는 회차에서는 미배당액이 낙찰자에게 넘어갈 수 있습니다.
현재 회차는 감정가와 최저가가 모두 424,000,000원인 신건입니다. 예상배당에서는 집행비용 6,640,000원을 먼저 공제한 뒤 이철형 보증금 330,000,000원이 전액 배당되고, 이유진 가압류에 87,360,000원이 배당됩니다. 따라서 현재 회차의 임차보증금 미배당은 없고 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 유찰이 누적되면 구조가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13380 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 443-12 코지그린빌 3층 301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 동대문구 천호대로91길 46 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 방3, 거실, 주방, 욕실2, 보일러실 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 황귀녀 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 424,000,000원 / 424,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 14,072,057원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘등기일’보다 앞선 임차인의 전입
2018.06.26 설정된 서서울농업협동조합 근저당 1,560,000,000원은 2018.07.19 이미 말소됐고, 과거 김수환의 주택임차권 270,000,000원도 2022.09.30 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.07.17 이유진 가압류 145,000,000원입니다. 그 뒤의 동대문구 압류, 2025타경13380 강제경매개시결정, 주택도시보증공사의 2026타경10388 강제경매개시결정, 2026.07.06 동대문구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이철형 | 제3층 제301호 전부 | 2022.09.26 / 2022.09.26 | 330,000,000원 | 있음 | 있음 | 회차별 조건부 |
이철형은 임차보증금 330,000,000원, 전입 2022.09.26, 확정일자 2022.09.26이며 배당요구가 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 1명으로 봅니다. 현재 신건과 1회 유찰 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원이지만, 2회 유찰 시에는 63,239,040원이 매수인 인수로 계산됩니다.
③ 회차별 실질 부담 — 최저가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 일반채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 424,000,000원 | 85,784,114원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 339,200,000원 | 169,492,914원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 271,360,000원 | 173,144,114원 | 63,239,040원 |
대항력 임차인이 있는 물건에서는 유찰로 최저가가 낮아지는 것을 그대로 ‘할인’으로 보면 안 됩니다. 이 사건 역시 2회 유찰 시 표면상 매각가는 271,360,000원으로 내려가지만, 매수인이 부담하는 임차보증금 미배당액이 63,239,040원 발생합니다. 따라서 그 회차의 실질 부담은 단순 최저가만으로 판단할 수 없습니다.
④ 시세 판단 — 실거래 근거가 없어 가격 가점은 보류
코지그린빌은 총 10세대, 사용승인일은 2018.06.15입니다. 다만 이 사건과 직접 비교해 가격 메리트를 판정할 수 있는 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 424,000,000원이나 유찰 후 최저가만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 근거가 없습니다. 현재 판단의 중심은 시세 할인율이 아니라 임차보증금 배당과 회차별 인수액입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 424,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,640,000원 |
| 1. 임차인 이철형 보증금 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 2. 가압류 · 이유진 | 145,000,000원 | 87,360,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김수환 | 14,072,057원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 14,072,057원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 가정에서는 이철형 보증금 330,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 일반채권 미배당은 85,784,114원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장평중학교 남측 인근으로 다세대·연립주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 5호선 장한평역이 소재해 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 방3, 거실, 주방, 욕실2, 보일러실 등을 갖춘 다세대주택으로 이용 중입니다. 폐문부재로 이용상황은 건축물현황도와 외부관찰 등에 의해 간접 확인됐습니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 305.1㎡, 공시지가는 4,748,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 확인. 현재 회차에서는 이철형 보증금 330,000,000원이 전액 배당되는 구조지만, 실제 배당순위와 배당액은 매각 전 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 회차별 재계산. 현재·1회 유찰은 인수 0원이지만 2회 유찰에서는 63,239,040원 인수가 발생하므로 매각가만으로 입찰 상한을 정하면 안 됩니다.
- 점유 현황 확인. 감정평가 당시 이해관계인 폐문부재로 이용상황을 간접 확인했으므로 실제 점유와 인도 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 말소된 과거 권리 구분. 서서울농업협동조합 근저당과 김수환의 과거 주택임차권은 이미 말소된 권리이며, 현재 핵심은 이철형의 대항력과 2024.07.17 가압류 이후 권리입니다.
- 시세 원본 확인. 직접 비교 가능한 실거래 금액 근거가 없으므로 감정가와 최저가만 보고 가격 메리트를 단정하지 말고 별도의 실거래 조사가 필요합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”과 “대항력 없음”은 다른 말이다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 이철형은 전입·점유·확정일자가 2022.09.26으로, 2024.07.17 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 다만 현재 신건 424,000,000원에서는 보증금 330,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 1회 유찰 339,200,000원도 인수 0원이지만 2회 유찰 271,360,000원에서는 63,239,040원이 인수로 바뀝니다. 즉 이 물건은 “권리가 깨끗해서 유찰될수록 무조건 싸지는 물건”이 아닙니다. 현재 회차는 인수 0, 유찰 후에는 보증금 승계를 다시 계산해야 하는 대항력 임차인형 경매입니다. 실거래 비교 근거도 부족하므로 가격 매력은 별도로 확인해야 합니다.
