서울북부지방법원 2025타경13380. 장안동 코지그린빌 3층 301호, 전용 47.67㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 말소되는 권리보다 먼저 전입해 대항력을 갖춘 임차인입니다. 이철형은 2022.09.26 전입·점유개시·확정일자를 갖추고 보증금은 330,000,000원입니다. 말소기준권리는 2024.07.17 이유진의 가압류이므로, 임차인의 전입이 그보다 앞섭니다.
현재 회차의 최저매각가 339,200,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 5,548,800원을 먼저 제외한 뒤 임차인 보증금 330,000,000원이 전액 배당됩니다. 이 때문에 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 2회 유찰 시 인수액이 63,239,040원, 3회 유찰 시 116,751,232원으로 증가합니다. 즉 이 물건은 유찰가가 낮아지는 만큼 실제 부담이 같은 폭으로 줄어드는 경매가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13380 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 443-12 코지그린빌 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 47.67㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·보일러실 등 · 5층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 황귀녀 |
| 감정가 / 최저가 | 424,000,000원 / 339,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김수환 / 14,072,057원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2024.07.17 이유진의 가압류 145,000,000원입니다. 그 이후의 동대문구 압류, 이철형 임차권등기, 김수환·주택도시보증공사의 경매개시결정, 서울특별시동대문구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이철형은 임차권등기일 자체는 2024.10.07이지만 실제 전입·점유·확정일자가 모두 2022.09.26으로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 등기 말소 여부와 별개로 보증금 미배당분은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이철형 | 제3층 제301호 전부 | 2022.09.26 / 2022.09.26 | 330,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당분 승계 |
③ 회차별 실질취득 — 최저가만 내려가는 구조가 아니다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 339,200,000원 | 0원 | 339,200,000원 |
| 2회 유찰 시 | 271,360,000원 | 63,239,040원 | 334,599,040원 |
| 3회 유찰 시 | 217,088,000원 | 116,751,232원 | 333,839,232원 |
표에서 보듯 최저가는 339,200,000원에서 271,360,000원, 다시 217,088,000원으로 크게 내려가지만, 매수인 인수가 반대로 증가하면서 실질취득액은 339,200,000원 → 334,599,040원 → 333,839,232원으로 제한적으로만 낮아집니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 가격 하단을 사실상 지지하는 구조이므로 “64%·51.2%까지 떨어졌으니 싸졌다”는 식의 판단은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 339,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,548,800원 |
| 1. 임차인 이철형 보증금 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 2. 가압류 · 이유진 | 145,000,000원 | 3,651,200원 |
| 3. 경매개시결정 · 김수환 | 14,072,057원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 14,072,057원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 채권자 청구 합계 173,144,114원 중 배당액은 3,651,200원, 미배당은 169,492,914원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 301호로, 방3·거실·주방·욕실2·보일러실 등을 갖춘 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 장평중학교 남측 인근이며 주변은 다세대·연립주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 장한평역이 있습니다.
- 도로·토지. 북서측 약 6m 포장도로에 접하고, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 토지 공시지가는 4,748,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 규모. 코지그린빌은 10세대, 사용승인일은 2018.06.15입니다. 감정평가상 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당액 재확인. 현재 회차 계산은 임차인에게 330,000,000원이 전액 배당되는 전제입니다. 실제 배당순위에 영향을 주는 조세채권 등이 있는지 원본을 대조해야 합니다.
- 실질취득액으로 판단. 2회·3회 유찰 시 최저가만 보지 말고 각각 334,599,040원·333,839,232원의 실질취득액을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 대항력 임차인 인도 문제. 보증금이 전액 배당되면 인수 위험은 사라지지만, 실제 배당·퇴거 시점과 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 현황 재확인. 감정 시 이해관계인 폐문부재로 내부 이용상황을 집합건축물대장 현황도와 외부관찰 등으로 간접 확인했습니다.
- 가격 비교. 동일 면적의 신뢰할 만한 실거래 비교값이 제시되지 않아, 이 리포트에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·조세채권 등 입찰일 현재 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질부담은 크게 안 내려간다”
이 사건은 현재 회차만 보면 예상 인수액이 0원이라 단순해 보입니다. 그러나 핵심 임차인 이철형은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고 보증금이 330,000,000원입니다. 현재 최저가 339,200,000원에서는 전액 배당이 가능하지만, 한 번 더 유찰되는 순간 63,239,040원의 보증금 미배당분이 인수로 전환되고, 3회 유찰에서는 116,751,232원까지 커집니다.
따라서 이 물건의 승부처는 “몇 번 유찰됐느냐”가 아니라 낙찰가 + 보증금 인수액을 합친 실질취득액입니다. 현재 339,200,000원, 2회 유찰 시 334,599,040원, 3회 유찰 시 333,839,232원으로 부담 총액의 하락폭은 작습니다. 실거래 비교값 없이 감정가 할인율만으로 싸다고 평가하기도 어렵습니다. 권리상 핵심은 대항력 임차인, 가격상 핵심은 실질취득액입니다.
