서울북부지방법원 2025타경13382. 수유동 부흥주택 제4층 제403호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 권리분석 포인트는 근저당이 아니라 임차권입니다. 2020.12.22 포항수산업협동조합 근저당권은 2021.11.30 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.09.20 현대카드 주식회사의 가압류입니다. 그런데 신나현은 2021.11.30 주민등록·점유를 갖추고 2021.11.01 확정일자를 받아 말소기준보다 앞섭니다.
등기부에도 2023.12.01 신나현 명의의 주택임차권이 등기돼 있으며 보증금은 335,000,000원입니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 배당으로 보증금이 모두 회수되지 않는 회차에서는 원칙적으로 미배당 잔액의 매수인 승계 문제가 생기는 구조입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13382 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 252-149외 1필지 부흥주택 제4층 제403호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강북구 한천로162길 33-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제4층 제403호 |
| 사용승인일 | 2020.12.11 |
| 소유자 | 김재열 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 356,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 359,774,893원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차권이 핵심
2020.12.22 설정된 포항수산업협동조합 근저당권은 2021.11.30 일부포기로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리 중 말소기준은 2024.09.20 현대카드 주식회사 가압류 16,241,126원입니다. 이후 2024.10.10 농협은행 주식회사 가압류와 2025.10.02 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차관계 — 확약 적용 대상과 별도 임차권을 구분
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신나현 | 제4층 제403호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.30 | 2021.11.01 | 335,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 가능 |
| 주택도시 | 주거 | 2021.11.30 | 2021.11.01 | 미상 | 대항력 기재 우선변제 有 확약 범위 실질 0원 |
매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 그 확약이 적용되는 주택도시보증공사 권리의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
② 회차별 자금구조 — 최저가만 내려가는 사건이 아니다
실거래 시세 자료는 확인되지 않으므로 이 물건을 “시세보다 싸다” 또는 “비싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 356,000,000원입니다. 가격 메리트 대신 먼저 봐야 할 것은 회차가 내려갈 때 선순위 임차보증금의 미배당액이 어떻게 변하는지입니다.
| 회차 | 매각가 | 원칙상 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 356,000,000원 | 0원 | 385,417,372원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 284,800,000원 | 54,987,200원 | 400,633,372원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 227,840,000원 | 111,149,760원 | 400,633,372원 |
회차별 인수액은 배당 시나리오상 원칙적 수치입니다. 주택도시보증공사의 확약이 적용되는 권리는 잔존 보증금 반환청구권 포기로 실질 인수 0원이지만, 확약 밖의 신나현 임차권 부분까지 동일하게 처리되는지는 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 356,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,784,000원 |
| 1. 임차인 신나현 보증금 | 335,000,000원 | 335,000,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 16,241,126원 | 15,216,000원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 24,617,353원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 359,774,893원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 356,000,000원에서는 집행비용 5,784,000원과 신나현 보증금 335,000,000원이 먼저 반영되고 현대카드에 15,216,000원이 배당됩니다. 신나현의 보증금은 전액 배당되는 가정이므로 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 수유동 소재, 4.19 민주묘지역 남동측 인근입니다. 주위는 연립주택·다세대주택·단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 우이신설선 4.19 민주묘지역 및 가오리역이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제403호이며 사용승인일은 2020.12.11입니다. 주차장·승강기·위생 및 급배수·난방설비가 구비된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 두 필지 일단의 장방형 주거용 건부지이며 북측과 남측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·가축사육제한구역·대공방어협조구역·과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.입니다.
- 현장확인. 현장조사 시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 내부구획과 이용상황을 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성했으므로 재확인이 필요합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신나현 임차권 원본 확인. 임차보증금 335,000,000원, 주민등록·점유개시 2021.11.30, 확정일자 2021.11.01, 임차권등기 2023.12.01의 선순위 관계를 등기부와 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- HUG 확약 적용범위 확인. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 어느 권리와 임차권자까지 연결되는지 확인해야 합니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰 시 원칙상 54,987,200원, 2회 유찰 시 111,149,760원의 매수인 인수가 시나리오에 반영되어 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 시세 자료가 없어 최저가 356,000,000원의 시장가격 대비 수준을 판단할 수 없습니다. 권리가 정리된다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 보기는 어렵습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사에서 폐문부재·이해관계인 비협조가 있었으므로 내부구획과 실제 이용상태를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”과 “권리 자체가 단순하다”는 다른 말이다
이 사건은 신건 356,000,000원만 놓고 보면 신나현의 보증금 335,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 권리구조 자체는 단순한 후순위 소멸형이 아닙니다. 신나현의 임차권은 말소기준 2024.09.20보다 앞서며 대항력·우선변제권이 확인됩니다. 동시에 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환청구권과 대항력을 포기하는 확약을 제출해 위험을 낮추는 요소도 존재합니다.
결국 핵심은 확약의 적용 범위입니다. 확약이 적용되는 주택도시보증공사 권리는 실질 인수 0원으로 볼 수 있지만, 데이터상 별도로 존재하는 신나현 임차권까지 같은 효과가 미친다고 단정할 근거는 없습니다. 신건에서는 전액배당으로 문제가 드러나지 않지만, 유찰 후에는 원칙상 인수액이 커집니다. 현재 회차는 인수 0원, 유찰 회차는 확약 범위 확인 전까지 보수적으로 접근. 이 사건의 결론입니다.
