서울북부지방법원 2025타경13388. 강북구 수유동 하이시티 12층 1202호입니다. 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 권리는 2024.03.22. 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2022.01.03., 확정일자는 2022.01.05., 주민등록일자는 2022.01.28., 점유개시는 2022.02.04.로 확인됩니다. 말소기준권리인 농협은행주식회사 가압류가 2024.08.20.이므로 임차권이 훨씬 앞섭니다.
다만 현재 회차의 배당 시뮬레이션에서는 상황이 달라집니다. 매각가 91,000,000원에서 집행비용 2,038,000원을 먼저 공제하고 한국토지주택공사의 87,250,000원이 전액 배당되는 구조이므로, 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 문제는 유찰입니다. 매각대금이 내려가면 임차보증금의 미배당 부분이 생기면서 데이터상 인수액이 다시 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13388 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 733 하이시티 제12층 제1202호 · 도봉로71가길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 12층 건물 내 제12층 제1202호 |
| 소유자 | 한영희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 91,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 91,791,779원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2024.08.20. 농협은행주식회사 가압류 25,394,283원입니다. 이보다 뒤인 2025.10.22. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반대로 한국토지주택공사의 임차권등기는 2024.03.22.로 말소기준보다 앞섭니다. 전입 2022.01.28., 확정일자 2022.01.05.이고 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
② 임차권·승계 내역
| 권리자 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제12층 제1202호 전부 | 87,250,000원 | 2022.01.28 / 2022.01.05 | 대항력 有 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
등기부 기재상 임차보증금은 87,250,000원이며, 이는 89,250,000원 중 반환받지 못한 임대보증금으로 적혀 있습니다. 배당요구일은 2024.03.22.입니다. 현재 회차에서는 이 금액이 전액 배당되는 것으로 계산되어 인수액이 남지 않습니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 91,000,000원 | 0원 | 91,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 72,800,000원 | 16,160,400원 | 88,960,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 58,240,000원 | 30,458,320원 | 88,698,320원 |
이 사건에서 유찰가만 보면 91,000,000원 → 72,800,000원 → 58,240,000원으로 크게 낮아집니다. 그러나 선순위 임차권 미배당액이 매수인 인수로 전환되는 시나리오에서는 총부담이 88,960,400원, 88,698,320원으로 남습니다. 즉 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘어나는 대항력 임차권형 구조이므로 최저가만 보고 가격 메리트가 커졌다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 87,250,000원 | 87,250,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행주식회사 | 25,394,283원 | 1,712,000원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 91,791,779원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당가정에서는 한국토지주택공사 임차보증금 87,250,000원이 전액 배당되고, 농협은행주식회사에는 1,712,000원만 배당됩니다. 서울보증보험 주식회사의 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 입지. 수유초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·오피스텔·시장 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지·주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지 남서측 및 남동측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 소로2류에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 확인됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 배당 재확인. 91,000,000원에서는 임차보증금 전액 배당을 전제로 인수액 0원이므로, 실제 배당순위에 영향을 주는 세금 등 추가 채권을 반드시 확인해야 합니다.
- 유찰가가 아닌 실질부담으로 계산. 1회·2회 유찰 시에는 매각가에 각각 16,160,400원·30,458,320원의 인수액을 더해 판단해야 합니다.
- 확약 주체 확인. 2026.01.28. 확약 제출자는 서울보증보험 주식회사이고 등기부상 임차권자는 한국토지주택공사이므로, 두 권리의 법률관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 승계 중복계산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류되므로 별도 실제 임차인 보증금처럼 중복 합산하지 않습니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 낙찰가의 저가 여부는 별도 실거래 자료 확인 전까지 판단을 유보해야 합니다.
- 이용상태 확인. 사건상 용도 표기는 근린시설이고 감정상 실제 이용은 도시형생활주택(원룸형)이므로 현황·건축물대장·전입 가능 여부 등을 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건의 핵심은 신건과 유찰 이후의 권리구조가 달라진다는 점입니다. 현재 매각가 91,000,000원에서는 한국토지주택공사의 87,250,000원 임차보증금이 전액 배당돼 인수 0원입니다. 그러나 임차권 자체가 말소기준보다 선순위이기 때문에 유찰로 배당재원이 줄면 인수액이 다시 살아납니다. 데이터상 1회 유찰 시 16,160,400원, 2회 유찰 시 30,458,320원입니다.
여기에 서울보증보험 주식회사의 2026.01.28. 확약이 존재하지만, 그 확약은 해당 주체의 잔존 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의에 관한 것입니다. 등기부상 임차권자인 한국토지주택공사의 권리까지 자동으로 소멸한다고 확대해서 볼 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 “신건에서는 배당으로 정리될 수 있으나, 유찰 후에는 선순위 임차권의 잔존액 확인이 필수인 조건부 권리형”으로 보는 것이 안전합니다. 실거래 비교자료도 없으므로 가격 메리트까지 단정할 단계는 아닙니다.
