서울북부지방법원 2025타경13388. 강북구 수유동 하이시티 12층 1202호가 강제경매에 나왔습니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만 감정평가서상 실제 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가 91,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 58,240,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 가격이 크게 떨어진 물건처럼 보이지만, 등기부의 선순위 주택임차권을 함께 보면 이야기가 달라집니다.
2024.03.22. 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권은 말소기준보다 먼저 발생한 권리입니다. 전입신고와 확정일자도 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 후순위 권리처럼 낙찰과 함께 소멸한다고 볼 수 없으며, 보증금이 모두 배당되지 않을 경우 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에는 서울보증보험주식회사가 2026.01.28. 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했다는 내용이 있습니다. 확약의 대상 권리와 한국토지주택공사 명의 임차권의 관계를 정확히 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13388 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 733 하이시티 제12층 제1202호 도로명: 서울특별시 강북구 도봉로71가길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 표기 · 감정상 도시형생활주택(원룸형) · 집합건물 12층 중 12층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 한영희 · 2016.03.18. 소유권이전등기 |
| 감정가 | 91,000,000원 |
| 최저매각가 | 58,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험주식회사 / 91,791,779원 |
| 말소기준권리 | 2024.08.20. 농협은행주식회사 가압류 · 25,394,283원 |
| 선순위 주택임차권 | 한국토지주택공사 · 임차보증금 미반환액 87,250,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
권리분석의 기준점은 2024.08.20. 농협은행 가압류입니다. 이후 2025.10.22. 등기된 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 설정된 우리은행·국민은행 근저당권과 석금순 명의 가등기는 이미 말소된 이력으로, 현존하는 선순위 부담에 합산하지 않습니다.
② 임차권·보증기관 승계 — 실제 임차인과 구분
확인된 실제 거주 임차인은 0명이며, 한국토지주택공사 명의의 보증기관 관련 임차권 기록이 1건 존재합니다. 이는 별도의 실제 임차인 한 명이 추가로 있다는 의미가 아닙니다. 따라서 이 임차권의 보증금 87,250,000원은 중복 합산하지 않고 하나의 권리금액으로만 계산합니다. 실제 원임차인의 신원과 현재 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
| 권리자 / 대상 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사 주택임차권등기 · 1202호 전부 보증기관 관련 |
87,250,000원 |
있음 전입 2022.01.28. 점유개시 2022.02.04. |
있음 확정 2022.01.05. 배당요구 있음 |
인수 검토 예상 미배당 30,458,320원 확약 적용관계 확인 필요 |
등기상 임대차계약일 2022.01.03. · 임차권등기 2024.03.22. 최초 임대보증금 89,250,000원 중 미반환액 87,250,000원이 임차권등기상 보증금으로 기재되어 있습니다.
따라서 서울보증보험의 확약을 근거로 한국토지주택공사 임차권의 인수액까지 0원으로 처리해서는 안 됩니다. 해당 권리의 소멸과 말소가 별도로 확인되기 전에는 현재 미배당 추정액 30,458,320원을 매수인 부담 가능액으로 유지해야 합니다. 확약 밖 권리에는 확약의 효력이 자동으로 확대되지 않습니다.
③ 실질취득 분석 — 낙찰가가 내려가도 총액은 비슷하다
현재 최저매각가는 58,240,000원이지만, 선순위 임차권의 보증금은 87,250,000원입니다. 예상 매각대금에서 집행비용을 공제하고 우선변제권자에게 배당하면 부족액이 남습니다.
| 실질취득 구성 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 최저매각가 | 58,240,000원 | 현재 회차 낙찰가 가정 |
| 집행비용 추정 | 1,448,320원 | 배당재원에서 선공제 |
| 임차권 우선배당 | 56,791,680원 | 한국토지주택공사 배당 추정 |
| 미배당 임차보증금 | 30,458,320원 | 매수인 인수 가능액 |
| 실질취득 합계 | 88,698,320원 | 확약 적용 불확실성 반영 |
④ 회차별 시나리오 — 유찰이 곧 할인이 아니다
| 회차 | 매각가 | 인수 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 58,240,000원 | 30,458,320원 | 88,698,320원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 46,592,000원 | 41,896,656원 | 88,488,656원 |
| 4회 유찰(40.96%) | 37,273,600원 | 51,047,325원 | 88,320,925원 |
2회 유찰 후 현재 실질취득 추정액은 88,698,320원입니다. 3회 유찰 가정에서는 88,488,656원, 4회 유찰 가정에서는 88,320,925원입니다. 낙찰가 자체는 계속 하락하지만 실질취득은 8,800만원대에서 거의 움직이지 않습니다. 매각대금이 줄어드는 만큼 선순위 보증금 미배당분이 증가하기 때문입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 58,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,448,320원 |
| 1. 한국토지주택공사 · 임차보증금 | 87,250,000원 | 56,791,680원 |
| 2. 농협은행 · 가압류 | 25,394,283원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 · 강제경매 | 91,791,779원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 집행비용 1,448,320원을 선공제하면 배당가능액은 56,791,680원입니다. 이 금액은 선순위 임차권에 배당되는 것으로 계산되어 농협은행과 서울보증보험의 예상배당은 0원입니다. 두 일반채권자의 미배당 청구액 합계는 117,186,062원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 시세 비교 — 감정가 할인과 시장가격 할인은 다르다
이 물건의 감정가는 91,000,000원이고 현재 최저매각가는 58,240,000원입니다. 그러나 선순위 보증금 인수를 반영한 실질취득 추정액은 88,698,320원입니다.
인근 동일 용도·유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격, 최근 가격 추세는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 감정 당시 가격과 현재 시장에서 실제로 거래되는 가격은 다를 수 있습니다.
⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 수유동 수유초등학교 북동측 인근입니다. 주변에 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔 및 시장 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 지하철 접근성과 실제 도보 동선은 별도 확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물의 최상층 1202호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지·주차장시설을 갖춘 것으로 기재되어 있습니다.
- 실제 이용상태. 사건상 근린시설로 표시되지만 감정평가상 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 정확한 건축물대장상 용도, 전입 가능 여부, 적법한 주거용 이용 여부를 대조해야 합니다.
- 도로·토지. 남서측 및 남동측으로 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다. 근린생활시설과 도시형생활주택의 건부지로 이용 중입니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래허가 관련 지정사항은 물건의 건축물대장상 용도와 매각일 기준 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 원룸형 집합건물은 매수층과 임대수요가 중요하지만, 이 사건에서는 실제 거래가격과 임대수익 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 환금성이 좋다고 단정할 수 없으며, 동일 건물 및 인근 유사 물건의 거래사례 검증이 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 서울보증보험이 2026.01.28. 제출한 확약서의 대상 채권, 포기 범위, 임차권등기 말소 조건을 확인해야 합니다.
- 한국토지주택공사 권리 확인. 등기상 임차권자와 확약서 제출자가 다르므로, 한국토지주택공사 명의 임차권에 대한 확약 적용 여부 및 말소 가능성을 확인해야 합니다.
- 인수금액 재검산. 현재 예상 미배당액 30,458,320원이 매수인에게 승계되는지, 확약에 의해 소멸하는지에 따라 실제 취득비용이 달라집니다.
- 원임차인·점유 현황. 보증기관 관련 임차권 기록과 실제 거주 임차인은 구분해야 합니다. 현재 점유자, 원임차인의 권리, 명도 가능성은 현황조사 및 현장 확인으로 판단해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정상 도시형생활주택의 차이를 건축물대장·등기부·현장 이용상태로 확인해야 합니다.
- 최근 실거래 확인. 최저매각가가 아닌 실질취득액을 기준으로 유사 원룸형 집합건물의 최근 거래가·최신 거래·가격 추세와 비교해야 합니다.
- 관리비·부대비용. 공용부분 체납관리비, 취득세, 명도비용, 수선비용 등 추가 부담을 확인해야 합니다.
- 매각기일 전 서류 재확인. 2026.10.27. 매각기일 전에 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 임차권 관련 확약서 및 법원 사건기록을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “5,824만원에 낙찰돼도 5,824만원짜리 물건은 아니다”
이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차권과 확약서의 적용 범위입니다. 현재 최저매각가는 58,240,000원이지만, 한국토지주택공사 임차권의 미배당 보증금을 매수인이 인수한다면 실질취득 추정액은 88,698,320원입니다. 이후 추가 유찰되어도 실질취득액은 보증금 규모에 가깝게 유지됩니다.
서울보증보험의 2026.01.28. 확약은 긍정적 요소입니다. 해당 기관이 포기한 보증금 반환청구권에는 실질 인수 부담이 없다고 판단할 수 있습니다. 그러나 등기상 선순위 임차권자는 한국토지주택공사이고, 두 권리의 관계 및 동일한 말소 효과는 확인되지 않았습니다. 이 문제를 해결하지 않은 채 전체 보증금 인수액을 0원으로 보는 것은 위험합니다.
여기에 2회 유찰, 실제 주거용으로 이용되는 근린시설 표기, 비교 가능한 실거래 시세 미확인이라는 요소까지 겹쳐 있습니다. 현재로서는 감정가 대비 할인율을 가격 메리트로 인정하기 어렵습니다. 권리 검증이 우선, 가격 판단은 그다음입니다. 한국토지주택공사 임차권의 소멸·말소가 확실히 확인되기 전에는 보수적인 입찰 접근이 타당합니다.
