서울북부지방법원 2025타경13413. 동대문구 장안동의 장안리더스(318-18) 2층 202호입니다. 철근콘크리트구조 6층 건물의 집합건물로, 공부에는 사무소로 등재되어 있지만 감정평가상 실제 이용상태는 주택입니다. 감정가에서 가격이 상당히 내려온 것은 맞지만 이 사건은 일반적인 근저당 실행경매처럼 판단하면 안 됩니다. 현재 소유자 윤남희의 파산관재인 정정민이 청산을 위해 경매를 진행하는 구조이고, 선순위 전입자가 확인되어 소유권 취득 이후 부담을 별도로 점검해야 하는 물건입니다.
2018.02.26 동대문구 압류가 말소기준권리로 제시되어 있고, 그보다 앞선 2015.06.22 임차인의 전입 기록이 확인됩니다. 임차인의 실제 점유·유효한 대항력과 보증금 규모를 확정하지 못한 상태라면, 배당표에 나타난 채권자의 미배당액과 매수인이 떠안을 수 있는 임차보증금을 구분해야 합니다. 특히 가락신용협동조합의 미배당 채권액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아니지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 별도 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13413 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 318-18, 2층 202호 도로명주소: 서울특별시 동대문구 장한로36길 23-18 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 기타(공부상 사무소, 현황 주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 중 2층 202호 |
| 면적 참고 | 비교시세 자료상 대상 면적 49.36㎡ |
| 건물 현황 | 장안리더스(318-18) · 12세대 · 2014.07.29 준공 |
| 소유자 | 윤남희 · 2017.02.07 대물변제로 소유권 취득 |
| 경매 신청 관계 | 파산자 윤남희의 파산관재인 정정민 · 청산을 위한 형식적 경매 |
| 감정가 | 305,000,000원 |
| 최저매각가 | 195,200,000원 · 감정가의 64% · 2회 유찰 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2018.02.26 서울특별시동대문구 압류 |
| 임차관계 | 이준오 · 202호 · 전입 2015.06.22 · 배당요구 2025.11.12 |
| 인수금액 | 미상 · 미배당 임차보증금 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입자가 핵심
말소기준권리로 제시된 것은 2018.02.26 서울특별시동대문구 압류입니다. 이후 가락신용협동조합의 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 이 사건 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 우리은행과 가락신용협동조합의 근저당권은 이미 말소되었습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이준오 · 202호 | 2015.06.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미배당 인수 가능 |
현황조사·문건접수·매각물건명세서에 나타난 임차인입니다. 배당요구일은 2025.11.12이며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 보증기관 대위신고 또는 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 75.1% 숫자만 믿기 어렵다
장안리더스(318-18)의 비교시세 자료에는 2022.04 거래 1건이 확인됩니다. 거래 면적은 46.03㎡, 거래층은 4층, 거래금액은 260,000,000원입니다. 대상 면적의 비교 기준은 49.36㎡이므로 면적도 완전히 일치하지 않습니다.
| 구분 | 시점 / 회차 | 면적 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2022.04 · 4층 | 46.03㎡ | 260,000,000원 |
| 대상 물건 감정가 | 감정 기준 | 49.36㎡(비교 기준) | 305,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 2회 유찰 | 49.36㎡(비교 기준) | 195,200,000원 |
| 3회 유찰 시 | 감정가의 51.2% | — | 156,160,000원 |
| 4회 유찰 시 | 감정가의 40.96% | — | 124,928,000원 |
명목 최저가 195,200,000원은 확인된 과거 거래금액 260,000,000원의 75.1%입니다. 그러나 이 거래는 2022.04에 이루어져 2026.10.27 매각기일의 현행 시세를 직접 대변하지 못합니다. 게다가 비교 거래와 대상 호수의 면적 및 층도 다릅니다. 무엇보다 선순위 임차인의 보증금이 확인되지 않아 실질취득금액을 기준으로 한 시세 할인율 자체가 미확정입니다.
③ 예상배당표 (매각가 195,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,532,800원 |
| 1. 갑구 6번 가압류 · 가락신용협동조합 | 475,000,000원 | 191,667,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 파산관재인 정정민 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 가락신협 미배당 채권 | — | 283,332,800원 |
위 배당은 집행비용과 가락신용협동조합의 가압류 청구금액을 중심으로 계산한 추정치입니다. 임차인의 보증금·우선변제, 당해세 및 다른 법정 우선채권은 확정 반영되지 않았습니다. 가락신협 미배당 채권 283,332,800원은 매수인의 보증금 인수액이 아닙니다. 배당표상 인수액 0원 역시 임차보증금 인수위험을 배제하지 않습니다.
회차별 미배당과 매수인 부담의 차이
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 195,200,000원 | 283,332,800원 | 미상 |
| 3회 유찰 시 | 156,160,000원 | 321,826,240원 | 미상 |
| 4회 유찰 시 | 124,928,000원 | 352,620,992원 | 미상 |
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동대문구 장안동 소재 은석초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주위에는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리를 고려한 대중교통 편의는 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물로, 외벽은 석재 및 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 급·배수, 위생 및 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 용도 불일치. 공부상 사무소이나 현황 주택입니다. 주거 사용의 적법성, 전입 및 임대차관계, 용도변경 가능 여부를 확인해야 합니다. 현황 주택이라고 해서 공부상 용도가 자동으로 변경되는 것은 아닙니다.
- 토지·도로. 정방형 평탄지로, 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용 중이며 서측으로 세로와 접합니다. 토지면적은 423.0㎡, 공시지가는 3,871,000원/㎡로 제시되어 있습니다.
- 도시계획. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약허가구역 지정 내역도 있어 대상 용도와 실제 적용 여부를 따로 확인해야 합니다.
- 환금성. 12세대 소규모 건물이고 확인된 비교거래가 2022.04의 1건에 그쳐 현재 거래 유동성을 정밀하게 판단하기 어렵습니다. 공부상 사무소와 현황 주택의 차이도 매수층 및 금융 활용에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확정. 이준오의 임대차계약서, 보증금, 차임, 확정일자, 배당요구 내역 및 관련 증빙을 확인하세요. 이 항목을 확정하지 못하면 실질취득비용을 산정할 수 없습니다.
- 대항력 재확인. 2015.06.22 전입 이후의 점유 유지 여부, 실제 주택 인도, 주민등록 변동 및 현재 점유자를 확인하세요. 선순위 전입 사실만으로 모든 법률요건이 확정되는 것은 아닙니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 인수액 0원과 실제 인수 가능 보증금은 별도로 검토해야 합니다. 가락신협의 미배당 채권과 임차보증금 승계도 혼동하지 마세요.
- 용도 불일치 확인. 건축물대장상 사무소 용도와 현황 주택 사용의 관계, 주거 사용의 적법성 및 용도변경·시정 부담을 조사하세요.
- 시세 재검증. 2022.04 거래 260,000,000원만으로 2026.10.27 기준 시세를 확정하지 마세요. 비교 가능한 면적·층·용도의 거래와 실제 취득 총액을 함께 확인하세요.
- 파산관재인 경매. 청산을 위한 형식적 경매의 매각조건, 이해관계인 권리관계 및 매각물건명세서의 특별매각조건을 확인하세요.
- 관리비 및 점유 인도. 공용부분 관리비 체납, 현재 사용관계 및 인도·명도 가능성을 별도 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장의 최신 내용을 최종 확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 먼저 확인할 것은 보증금”
이 물건은 감정가 305,000,000원에서 최저가 195,200,000원까지 내려온 2회 유찰 사건입니다. 수치만 보면 2022.04 비교거래의 75.1% 수준이지만, 그 할인율은 인수보증금이 포함되지 않은 명목상 비교입니다. 선순위 전입 임차인 이준오의 보증금이 얼마인지, 대항력이 최종 인정되는지, 실제 배당으로 얼마나 회수할 수 있는지가 확인되어야 진짜 취득원가를 계산할 수 있습니다.
또한 공부상 사무소와 현황 주택의 불일치, 소규모 건물의 제한적인 거래 표본, 파산관재인이 진행하는 청산 목적 경매라는 점도 함께 검토해야 합니다. 현재 결론은 권리·가격 모두 보류입니다. 보증금 인수위험이 해소되고 현행 시세 및 용도 문제가 확인되기 전에는 단순한 유찰 할인율을 근거로 입찰하기 어렵습니다. 싸게 보이는 가격보다 실제 얼마를 부담하게 되는지가 먼저입니다.
