서울북부지방법원 2025타경13413. 장안동 318-18의 2층 202호입니다. 사건 자체는 파산자 윤남희의 파산관재인 정정민이 신청한 청산을 위한 형식적 경매이고, 현재 등기상 소유자는 윤남희입니다. 등기부상 남아 있는 권리 가운데 계산된 말소기준은 2018.02.26 서울특별시동대문구 압류입니다. 이후 가락신용협동조합 가압류, 국민건강보험공단 압류와 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
문제는 등기부 후순위 권리보다 임차관계입니다. 이준오는 202호에 2015.06.22 전입한 것으로 조사됐고 2025.11.12 배당요구를 했습니다. 전입일만 보면 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 이 임차인을 단순히 “대항력 있음”으로 확정하기보다는 대항력 가능·미상, 매수인 승계 가능성 있음으로 다루는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13413 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 318-18 2층 202호 · 장한로36길 23-18 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 사무소 · 현황 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 윤남희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 305,000,000원 (신건) |
| 경매 신청 | 파산자 윤남희의 파산관재인 정정민 · 청산을 위한 형식적 경매 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 임차인이 핵심
2014년 우리은행 근저당과 2017년 가락신용협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 2018.01.05 국민건강보험공단 압류도 2023.09.25 해제됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2018.02.26 서울특별시동대문구 압류입니다. 그 이후 가락신용협동조합의 475,000,000원 가압류, 2024년 국민건강보험공단 압류, 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이준오 | 202호 | 2015.06.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
이준오는 실제 임차인 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 배당요구는 2025.11.12 접수됐습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 인수액 산정은 보류해야 합니다.
② 가격 비교 — 신건 3.05억을 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
장안리더스(318-18)는 총 12세대, 사용승인일은 2014.07.29입니다. 비교 가능한 실거래 표본은 2022.04 한 건으로, 전용 46.03㎡ 4층이 260,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저매각가 305,000,000원은 이 금액의 117.3%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 46.03㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 260,000,000원 |
표본이 한 건뿐이고 거래시점도 2022.04이므로 개별 물건의 현재 시세를 정밀하게 확정하기에는 한계가 있습니다. 그렇더라도 제공된 비교자료만 놓고 보면 최저가가 확인 실거래보다 17.3% 높은 수준이므로, 신건 가격에 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”는 평가는 할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 305,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,070,000원 |
| 2. 가압류 · 가락신용협동조합 | 475,000,000원 | 299,930,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 파산자 윤남희의 파산관재인 정정민 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산에서는 가락신용협동조합의 475,000,000원 청구 중 299,930,000원이 배당되고 175,070,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 임차보증금·당해세·최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로, 특히 이준오의 보증금이 확인되기 전에는 이 표를 근거로 매수인 인수 0원을 확정하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 305,000,000원 | 299,930,000원 | 175,070,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 244,000,000원 | 239,784,000원 | 235,216,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 195,200,000원 | 191,667,200원 | 283,332,800원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은석초등학교 서측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트·점포·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등을 고려한 대중교통 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 사무소이나 감정 당시 현황 주택으로 이용 중입니다. 공부와 현황이 일치하지 않는 점은 입찰 전 확인 대상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물이며 급·배수, 위생, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 정방형 평탄지, 근생 및 다세대주택 건부지로 이용 중이며 서측으로 세로와 접합니다. 공시지가는 3,871,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 이준오의 전입일은 2015.06.22입니다. 보증금·확정일자를 확인하기 전에는 매수인 승계액을 확정할 수 없습니다.
- 매각물건명세서 원문 대조. 배당요구는 2025.11.12 접수됐지만 보증금이 미상입니다. 실제 보증금과 배당가능액을 반드시 대조해야 합니다.
- 공부상 사무소 / 현황 주택 확인. 감정평가에서도 두 용도가 다르다고 명시돼 있으므로 실제 이용 및 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 검토. 신건 최저가 305,000,000원은 확인 실거래 260,000,000원의 117.3%입니다.
- 실거래 최신성 주의. 확인 가능한 거래는 2022.04 한 건뿐입니다. 단일 과거 거래를 현재 시세로 그대로 치환하기 어렵습니다.
- 배당표를 인수액으로 오인 금지. 계산상 인수액은 0원이나 임차보증금·당해세·최우선변제가 반영되지 않아 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 가격도, 임차인도 ‘확정 안전’이 아니다
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하는 구조입니다. 그러나 핵심은 2015.06.22 전입한 이준오입니다. 말소기준 2018.02.26보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상이므로, 대항력과 매수인 승계액을 확정할 수 없습니다. 배당 모형의 인수액 0원은 어디까지나 현재 계산값일 뿐입니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 신건 최저가 305,000,000원은 확인 실거래 260,000,000원의 117.3%이고, 그 거래조차 2022.04 한 건입니다. 여기에 공부상 사무소·현황 주택이라는 이용상태 차이까지 있습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “신건 가격 메리트 없음 · 임차인 인수위험 미확정”입니다. 입찰 판단의 선결조건은 가격 할인보다 먼저 임차보증금과 권리관계의 확정입니다.
