* 임종성 및 주택도시보증공사의 확약을 반영한 금전 기준입니다. 토지 별도등기의 지상권은 별도로 매수인이 인수합니다.
서울남부지방법원 2025타경13871. 양천구 신정동 유니크4차 제5층 제503호, 전용 29.72㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 물건의 핵심은 단순히 “보증금 388,000,000원의 선순위 임차인”만 보는 것이 아닙니다. 임종성은 2022.02.23. 전입·점유·확정일자를 갖추고 2024.03.15. 주택임차권등기까지 마쳤으므로, 2024.04.08. 말소기준 가압류보다 앞선 대항력 있는 임차권입니다.
그러나 매각조건이 판도를 바꿉니다. 임종성 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 임종성 임차권의 승계인이므로 별도의 실제 임차인이나 두 번째 388,000,000원 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
대신 별도의 권리 하나가 남습니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지 중 1토지 을구 1번 지상권설정등기(1993.10.20. 제98573호)가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 즉 이 물건은 “임차보증금 인수형”에서는 벗어나지만, 토지 별도등기 리스크까지 사라지는 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13871 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 940-33 유니크4차 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.72㎡ · 6층 건물 중 5층 |
| 사용승인 | 2021.08.06 |
| 현재 소유자 | 민경원 · 2026.07.14. 매매 · 거래가액 450,000,000원 · 2026.07.23. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 456,000,000원 / 456,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 388,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 임차권 확약과 지상권을 분리해서 봐야 한다
② 임차인 — 실제 임차인과 보증기관 승계를 구분
임차인 기록상 실제 인물은 신수용·임종성 2명입니다. 주택도시보증공사는 임종성의 주택임차권 승계인으로 별도의 임차인 또는 별도의 388,000,000원 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신수용 | 미상 · 주거 | 2024.12.02 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 전입이 말소기준 이후 |
| 임종성 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.23 / 2022.02.23 | 388,000,000원 | 있음 | 있음 | HUG 승계 확약 반영 실질 0원 |
신수용은 2024.12.02. 전입으로 말소기준 2024.04.08.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 미상입니다. 반면 임종성은 대항력과 우선변제권을 모두 갖췄지만, 본건의 별도 매각조건 때문에 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 4.56억은 ‘큰 할인’이 아니다
유니크4차는 15세대, 사용승인일 2021.08.06.의 다세대입니다. 전용 29.72㎡ 기준 최근 거래를 보면 2026.07. 같은 5층 29.72㎡가 450,000,000원, 2025.12. 29.55㎡ 3층이 490,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 2건 평균은 470,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.72㎡ | 5 | 450,000,000원 |
| 2025.12 | 29.55㎡ | 3 | 490,000,000원 |
| 2022.04 | 28.96㎡ | 6 | 389,000,000원 |
| 2022.04 | 29.72㎡ | 4 | 389,000,000원 |
| 2022.03 | 29.55㎡ | 4 | 387,000,000원 |
| 2022.03 | 29.72㎡ | 3 | 389,000,000원 |
| 2022.02 | 29.72㎡ | 5 | 389,000,000원 |
| 2022.02 | 29.55㎡ | 3 | 383,000,000원 |
| 2022.01 | 28.96㎡ | 6 | 387,000,000원 |
| 2022.01 | 29.72㎡ | 2 | 377,000,000원 |
| 2021.12 | 29.55㎡ | 5 | 386,000,000원 |
| 2021.12 | 29.55㎡ | 2 | 370,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 470,000,000원 |
현재 최저가 456,000,000원은 최근 12개월 평균 470,000,000원의 97.0%입니다. 최근 거래군보다 크게 낮은 가격은 아닙니다. 특히 가장 최신인 2026.07. 동일 전용·동일 5층 거래가 450,000,000원이고 현재 소유자 민경원의 2026.07.14. 거래가액도 450,000,000원이므로, 456,000,000원을 단순히 “시세보다 싸다”고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 456,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,960,000원 |
| 1. 임차인 임종성 보증금 | 388,000,000원 | 388,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 28,999,700원 | 28,999,700원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 388,000,000원 | 32,040,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 456,000,000원에서는 임종성 보증금 388,000,000원이 전액 배당되는 시나리오여서 임차보증금 잔액 자체도 0원입니다. 주택도시보증공사 배당 항목은 경매신청채권에 관한 계산이며, 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산한 것이 아닙니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 원칙상 인수액과 확약 후 실질 인수액은 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 456,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 364,800,000원 | 29,107,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 291,840,000원 | 101,045,760원 | 0원* |
* 임종성 및 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건을 반영한 값입니다. 이 확약은 해당 임차권에만 적용되며 토지 별도등기 지상권 인수와는 별개입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중이며 전용 29.72㎡, 6층 건물 중 5층입니다.
- 입지. 양동초등학교 남측 인근으로 다세대주택 등 공동주택·단독주택·근린생활시설이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있으며 근거리에 지하철 5호선 신정역이 있어 교통이용 편의는 무난한 편입니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 도시철도 저촉, 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,754,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 다세대이며 대상 토지면적은 131.0㎡입니다.
- 규모. 유니크4차는 15세대로 최근 거래 표본 수가 많지 않아 개별 거래의 층·면적·시점을 함께 확인하는 것이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원문 확인. 임종성 및 주택도시보증공사의 잔액청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 지상권 별도등기 원문 대조. 1993.10.20. 제98573호 지상권은 매수인이 인수하는 권리이므로 목적 토지와 존속 범위를 확인해야 합니다.
- 신수용 점유관계 확인. 전입일은 2024.12.02.로 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 현재 점유 상태와 명도관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 최근 거래 우선. 전체 12건 평균 398,833,333원보다 최근12개월 평균 470,000,000원과 최신 2026.07. 거래 450,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 현재 소유권 변동 확인. 강제경매개시결정은 2025.12.15.이고 민경원 소유권이전은 2026.07.23.이므로 최신 등기 상태와 경매절차의 연결관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 당해세·최우선변제 및 실제 미납 관리비 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 인수는 해소됐지만, 권리가 깨끗한 물건은 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 388,000,000원의 선순위 임차권 때문에 부담스러워 보입니다. 하지만 매각조건에 임종성 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있어 그 임차보증금의 실질 인수는 0원입니다. 유찰되어 원칙상 29,107,200원 또는 101,045,760원의 승계액이 계산되는 회차에서도 이 확약이 적용되는 한 임종성 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
그러나 핵심적인 별도 리스크가 남습니다. 1993.10.20. 토지 지상권은 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 가격 역시 456,000,000원이 최근12개월 평균 470,000,000원의 97.0%이지만, 최신 동일 전용·동일 5층 거래 450,000,000원보다 높은 수준입니다. 여기에 15세대 다세대라는 거래 표본의 제약까지 감안하면, 단순히 “감정가보다 시세가 높다”는 이유로 공격적으로 평가하기보다 확약의 확실성·토지 지상권의 내용·최신 거래가를 모두 확인한 뒤 접근하는 편이 맞습니다. 임차권 위험은 해소, 토지권리는 미해소, 가격 메리트는 제한적. 이것이 이 물건의 핵심입니다.
