서울남부지방법원 2025타경13884. 서울 강서구 화곡동 리치아파트 제105동 4층 405호에 대한 강제경매입니다. 건물 명칭에 ‘아파트’가 들어가지만, 집합건축물대장상 용도와 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 주거용 사용 사실도 매각물건명세서에 기재되어 있어 일반 아파트와 같은 물건으로 전제해서는 안 됩니다.
이 사건에서 가장 중요한 권리는 2023년 압류가 아니라, 그보다 앞서 전입하고 확정일자를 갖춘 김문현의 임차보증금 245,000,000원입니다. 김문현은 2021년 8월 4일 확정일자를 받고 2021년 8월 24일 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2023년 10월 11일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 2023년 1월 27일 압류보다 앞선 임차인의 대항력이 인정되므로, 단순히 임차권등기가 말소기준권리보다 늦다는 이유만으로 보증금 인수위험이 사라지는 것은 아닙니다.
그러나 이번 매각에는 중요한 예외가 있습니다. 김문현과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 이 확약의 효력과 이행이 확인되면 김문현 관련 인수위험은 해소됩니다. 문제는 그 확약이 다른 점유자의 독립적인 권리까지 포기시키는 것은 아니라는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13884 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제4층 제405호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 월정로20길 68 |
| 공부상 용도 | 집합건물(오피스텔) · 현황 주거용 사용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 13층 중 4층 |
| 사용승인일 | 2021.04.21 |
| 소유자 | 김택현 · 2021.08.24 소유권이전 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 | 226,000,000원 |
| 최저매각가 | 144,640,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 말소기준권리 | 2023.01.27 갑구 3번 압류 · 국(포천세무서장) |
| 임차관계 | 개별 임차인 2명 기재 · 보증기관 대위·승계 중복신고 1건 별도 |
| 민간임대주택등기 | 2021.08.24 등록 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심
기존 서울축산새마을금고 및 서인천새마을금고의 근저당권은 2021년 8월 2일 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 권리분석에서는 2023년 1월 27일 포천세무서장 압류를 말소기준권리로 봅니다. 이후 의정부세무서장 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상과 미상 점유자를 분리
임차관계에는 김문현과 현황조사상 전입자인 VALGRESY PAULINE MARIE OLIVIA가 기재되어 있습니다. 별도로 등장하는 ‘시보증’은 VALGRESY PAULINE MARIE OLIVIA의 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고이므로 독립적인 실제 임차인으로 추가 계산하지 않습니다.
| 임차인 / 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김문현 건물전부 · 임차권등기 |
2021.08.24 2021.08.04 |
245,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음
배당요구 2023.10.11
|
확약 조건부 0원
조건 미이행 시 미배당 보증금 인수위험
|
| VALGRESY PAULINE MARIE OLIVIA 현황조사상 전입자 · 점유 부분 미상 |
2025.06.23 확정일자 미상 |
미상 |
기재 전입 기준 대항력 없음
말소기준권리 이후 전입 · 우선변제 미상
|
별도 확인 필요
보증금·계약관계·실제 점유 확인 필요
|
| 시보증 보증기관 대위·승계 |
해당 없음 | 별도 합산 안 함 | 승계·중복신고 |
VALGRESY PAULINE MARIE OLIVIA 관련 신고
독립 임차인 및 추가 보증금으로 산정하지 않음
|
주택도시보증공사의 지위도 구분해야 합니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 김문현의 주택임차권 승계인으로 기재되어 있습니다. 반면 별도 ‘시보증’ 신고는 VALGRESY PAULINE MARIE OLIVIA와 연결되어 있습니다. 이들을 서로 동일한 보증채무로 단정하거나 각각 독립된 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 배당권자와 승계 범위는 최종 명세서 및 관련 권리서류로 대조해야 합니다.
③ 최저가보다 중요한 실질취득액
현재 최저매각가 144,640,000원은 감정가의 64%입니다. 겉으로는 할인 폭이 커 보이지만, 확약이 없을 때의 비용 구조를 먼저 확인해야 합니다.
| 현재 최저매각가 | 144,640,000원 |
|---|---|
| 김문현 보증금 | 245,000,000원 |
| 예상 우선배당 | 141,815,040원 |
| 미배당 보증금 | 103,184,960원 |
| 확약 불성립 시 | 실질취득 약 247,824,960원 (낙찰가 + 추정 인수액, 기타 취득비용 제외) |
| 확약 성립 시 | 김문현 인수 0원 · 낙찰가 144,640,000원 (별도 점유자 권리 및 부대비용 제외) |
④ 회차별 시나리오 — 유찰이 곧 비용 절감은 아니다
| 회차 | 매각가 | 미배당 보증금 | 확약 없을 때 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 144,640,000원 | 103,184,960원 | 247,824,960원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 115,712,000원 | 131,707,968원 | 247,419,968원 |
| 4회 유찰(40.96%) | 92,569,600원 | 154,496,653원 | 247,066,253원 |
회차별 미배당 보증금은 확약이 없을 경우의 계산상 인수위험입니다. 실질취득액은 낙찰가와 추정 인수액의 합계이며 취득세·명도비·관리비 등은 포함하지 않습니다. 확약이 성립하면 김문현에 관한 인수액은 각 회차에서 실질 0원으로 보되, 다른 점유자의 독립적인 권리는 별도로 판단해야 합니다.
시나리오에서 보듯 낙찰가가 하락해도 확약이 없다면 실질취득액은 큰 폭으로 감소하지 않습니다. 따라서 2회 유찰이라는 사실 자체를 투자 수익의 근거로 삼을 수 없습니다. 반대로 확약이 이행되어 주된 보증금 인수가 해소되면 유찰에 따른 매각가격 하락이 실제 취득비용 감소로 연결됩니다. 다만 가격의 적정성을 판단하려면 동일 용도·규모의 실거래 시세가 추가로 확인되어야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 144,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,824,960원 |
| 1. 임차인 김문현 보증금(우선변제) | 245,000,000원 | 141,815,040원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차의 추정 배당표입니다. 집행비용 2,824,960원을 제외한 141,815,040원이 김문현 보증금 우선변제에 배정되는 계산입니다. 이때 보증금 미배당액 103,184,960원은 확약이 적용되지 않을 경우의 계산상 인수액이며, 확약 성립 시 매수인에게 실질적으로 인수되지 않습니다. 주택도시보증공사의 승계채권은 원 임차보증금과 중복 계산하지 않아야 합니다. 당해세, 실제 배당순위, 최종 채권관계에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡1동주민센터 남동측 인근입니다. 주변에 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설·공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있습니다. 대중교통 이용여건은 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 2021.04.21 사용승인된 철근콘크리트 건물로, 승강기·화재경보·난방·기계식 주차장 등이 구비되어 있습니다. 공부상 오피스텔이며 주거용 사용이 확인됩니다.
- 도로. 서측 약 6m, 북측 약 5m, 동측 약 3m 내외 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 인접 필지와 대체로 평탄한 정방형의 오피스텔 부지입니다.
- 토지 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내역도 있어 입찰 전 해당 오피스텔과 거래 방식에 대한 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등록 상태와 매각 이후 처리도 확인 대상입니다.
- 환금성. 철도 접근성과 주거시설 혼재 입지는 확인되지만, 일반 아파트가 아닌 오피스텔입니다. 동일 용도·유사 규모 실거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가의 적정성이나 향후 매도 용이성을 정량 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 김문현과 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건으로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 확약의 이행 가능성. 단순한 포기 의사 표시와 실제 반환청구권 소멸·임차권등기 말소는 구분해야 합니다. 낙찰 이후 구체적인 이행 절차와 서류를 확인하세요.
- 별도 점유자 확인. VALGRESY PAULINE MARIE OLIVIA의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 계약 당사자 및 확정일자 등을 확인해야 합니다. 김문현의 확약을 이 사람에게 확대 적용해서는 안 됩니다.
- 보증기관 중복신고 검토. ‘시보증’은 VALGRESY PAULINE MARIE OLIVIA 관련 대위·승계 신고입니다. 주택도시보증공사의 김문현 관련 승계관계와 각각 구분해 권리자 및 청구액을 검토해야 합니다.
- 실질취득액 기준 적용. 확약이 불성립한다면 현재 회차 추정 실질취득액은 247,824,960원입니다. 확약이 성립한다면 해당 보증금 인수액은 0원이지만, 미상 점유자 권리와 취득 부대비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 실거래 시세 대조. 144,640,000원이 감정가의 64%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 주거용 오피스텔의 실제 거래가격과 층·면적·건물 상태를 비교해야 합니다.
- 점유·명도. 현황조사상 전입자가 기재되어 있습니다. 낙찰 후 인도 가능 여부, 점유 이전 경위, 명도 협의 및 인도명령 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금·관리비·등록 상태. 국의 압류가 존재하므로 당해세 등 법정 우선채권과 미납 관리비를 확인하고, 민간임대주택 등록 상태도 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역 및 최신 매각조건을 직접 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “64% 낙찰가보다 중요한 것은 0원 인수 조건”
이 사건은 감정가 대비 할인율만 보고 접근하면 권리 위험을 잘못 판단하기 쉬운 오피스텔 경매입니다. 2회 유찰로 최저매각가는 144,640,000원까지 내려왔지만, 김문현의 보증금은 245,000,000원입니다. 확약이 없다면 최저가와 보증금 미배당액을 합친 실질취득액은 247,824,960원으로 추정되어, 추가 유찰에 따른 가격 하락 효과도 제한적입니다.
다행히 매각물건명세서에는 김문현과 주택도시보증공사의 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행되면 주된 임차보증금 인수는 0원으로 해소됩니다. 그러나 해당 확약은 별도의 미상 점유자에게 자동 적용되지 않으며, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지도 확인되지 않았습니다.
결론은 조건부 검토입니다. 확약 이행과 미상 점유자의 권리관계를 검증하고, 오피스텔 실거래 시세를 확보하기 전까지는 저가 매수 기회로 단정하기 어렵습니다. 권리상 주된 위험은 해소될 수 있지만, 남은 불확실성과 가격 적정성 확인이 선행되어야 하는 C등급 주의형 물건으로 평가합니다.
