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특수권리·특수조건 1

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.22 2회 · 최저 180,800,000원
C 매력지수45 D-9 유찰 1회

부동산강제경매

2025타경13884 · 서울남부지방법원 · 오피스텔
23.58㎡
최저매각가 2차 · 유찰 1회
180,800,000원 1억 8,080만 감정가 226,000,000원
감정가의 80% ▼ 20% 할인
다음 매각기일
09-22 D-9
서울남부지방법원 10:00
입찰 보증금
1,808만원
최저가의 10% · 18,080,000원
감정가 대비
▼ 20.0% 싸게 매수
감정가 2.26억원
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권으로 보증금 인수 위험이 있는 오피스텔. 확약 조건 확인이 핵심입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후 2차 매각기일 대기 중 (D-9). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

보증금 인수 가능성이 남은 오피스텔 — 화곡동 리치아파트 405호

서울남부지방법원 2025타경13884 · 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제4층 제405호
감정가 2.26억 · 최저매각가 2.26억(신건) · 매각기일 2026.08.19 · 강제경매
45점
매력지수 C등급 · 권리 분석상 대항력 임차권 인수 위험과 확약 조건 확인이 필요한 물건
김문현 임차권등기와 보증금 부족분 인수 가능성이 존재하며 오피스텔 임대권리 관계 확인이 필요해 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리 흐름 자체는 정리되지만, 핵심은 대항력 있는 임차권입니다. 임차인 김문현의 보증금은 245,000,000원이고 배당 부족분 22,964,000원은 매수인 인수 가능성이 있습니다. 다만 매각물건명세서의 확약 조건에 따라 임차권 말소 및 잔액 포기 여부를 반드시 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
226,000,000원
신건(0회 유찰)
임차보증금
245,000,000원
김문현 임차권
예상 인수액
22,964,000원
배당 부족분 기준
핵심지표
대항력 有
우선변제권 행사 가능

서울남부지방법원 2025타경13884. 서울 강서구 화곡동 리치아파트 제105동 405호 오피스텔입니다. 이 물건의 핵심은 일반적인 근저당 소멸 구조가 아니라 임차권등기된 대항력 임차인입니다. 김문현은 2021년 8월 전입 및 확정일자를 갖춘 임차권자로, 매각대금에서 일부 배당을 받더라도 부족분이 남을 수 있습니다.

물건 개요

사건번호서울남부지방법원 2025타경13884
소재지서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제4층 제405호
물건종류 / 이용오피스텔 · 현황 주거용 사용
소유자김택현
감정가 / 최저가226,000,000원 / 226,000,000원
신청채권자주택도시보증공사 · 청구금액 245,000,000원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

임차인보증금대항력우선변제승계
김문현245,000,000원有有부족분 인수 가능
VALGRESY PAULINE MARIE OLIVIA미상없음해당 없음없음
⚠️ 대항력 임차권 주의 김문현 임차인은 보증금 245,000,000원에 대해 대항력과 우선변제권이 있습니다. 예상 배당액은 222,036,000원으로 부족분 22,964,000원이 발생하며, 매수인 인수 가능성을 검토해야 합니다.
✅ 확약 조건 확인 매각물건명세서에는 김문현 및 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 청구권 포기와 주택임차권등기 말소를 조건으로 하는 내용이 기재되어 있습니다. 입찰 전 해당 조건의 적용 범위를 확인해야 합니다.

③ 예상 배당표 (매각가 226,000,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-3,964,000원
임차인 김문현 보증금245,000,000원222,036,000원
주택도시보증공사245,000,000원0원
소유자 교부-0원
매각대금 배분
입찰 시나리오별 인수액

④ 입찰 체크리스트

  • 임차권 확인. 김문현 임차권등기와 보증금 245,000,000원 관계를 반드시 확인해야 합니다.
  • 확약 조건 확인. 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 적용되는지 확인해야 합니다.
  • 오피스텔 용도 주의. 공부상 오피스텔이나 현황 주거용으로 이용 중입니다.
  • 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “가격보다 권리 조건 확인이 먼저”

이 물건은 단순히 감정가 대비 할인 여부로 판단하기 어렵습니다. 대항력 임차권과 보증금 부족분 인수 가능성이 있어, 낙찰가보다 실제 부담하게 될 권리관계가 핵심입니다. 확약 조건이 적용되는지 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당과 달라질 수 있으며 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제4층 제405호

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