서울북부지방법원 2025타경13429. 서울 강북구 수유동 441-51의 단독주택 + 토지로, 공부상 주택입니다. 건물은 연와조 세멘와즙 단층 구조이며 현재 소유자는 이영자입니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2024년 12월 10일 설정된 주식회사행복자산관리대부 근저당권 188,000,000원입니다. 같은 날 설정된 전세권 5,000,000원과 2025년 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
등기만 보면 매수인이 떠안을 권리는 없습니다. 다만 현황조사와 매각물건명세서에는 최장휘가 확인됩니다. 전입일은 2025.03.25.로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판단되지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 대항력 인수 위험과 별개로 최우선변제 해당 여부와 실제 점유관계는 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13429 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 441-51 · 인수봉로51길 17-5 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 공부상 주택 · 연와조 세멘와즙 단층 |
| 소유자 | 이영자 |
| 감정가 / 최저가 | 346,348,000원 / 346,348,000원 (신건) |
| 청구액 | 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자인 이영자는 2000.11.03. 소유권을 이전받았습니다. 2020.08.18. 인천수산업협동조합 근저당권 120,000,000원이 설정됐고 이후 채권이 주식회사대한파이낸셜대부로 이전됐으나, 관련 근저당권과 질권은 2024.12.11. 말소됐습니다. 앞서 진행된 2024.05.27. 임의경매도 2024.12.11. 취하로 말소됐습니다.
이번 사건에서 기준이 되는 것은 2024.12.10. 을구 8번 근저당권입니다. 채권최고액 188,000,000원, 근저당권자는 주식회사행복자산관리대부입니다. 바로 뒤의 을구 9번 전세권 5,000,000원과 현재 임의경매개시결정은 기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최장휘 | 미상 | 2025.03.25 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 346,348,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,648,872원 |
| 1. 근저당 · 주식회사행복자산관리대부 | 188,000,000원 | 188,000,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사행복자산관리대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 147,699,128원 |
현재 회차에서는 채권총액 193,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 346,348,000원 | 193,000,000원 | 0원 | 147,699,128원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 277,078,400원 | 193,000,000원 | 0원 | 79,399,302원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 221,662,720원 | 193,000,000원 | 0원 | 24,759,442원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 수유동 한신대학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·다세대주택·단독주택·교육시설 등이 있는 주거지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용. 공부상 주택이며, 연와조 세멘와즙 단층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시창호 등입니다.
- 설비. 위생설비·개별냉난방설비·전기설비·급·배수설비 등이 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·고도지구(28m이하)·가축사육제한구역·상대보호구역·대공방어협조구역(77-257m)·과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도의 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20 ~ 2026.12.31입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최장휘 보증금 확인. 전입은 2025.03.25.로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다.
- 최우선변제 확인. 배당 계산에 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 보증금과 요건을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 매각대상 범위를 대조해야 합니다.
- 점유범위 확인. 최장휘의 점유부분과 이용상태가 미상으로 표시되어 있어 실제 사용 범위를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2024.12.10. 주식회사행복자산관리대부 근저당권이며, 이후 전세권과 경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 인수는 0원, 확인할 것은 점유와 제시외 건물”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2024.12.10. 설정된 주식회사행복자산관리대부의 188,000,000원 근저당권이고, 같은 날 뒤이어 설정된 5,000,000원 전세권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자 최장휘도 2025.03.25. 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없습니다.
현재 346,348,000원 매각 시나리오뿐 아니라 277,078,400원·221,662,720원 시나리오에서도 채권 미배당과 매수인 인수는 모두 0원입니다. 그러나 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있고 배당 계산에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물 포함 조건까지 있으므로, 이 물건은 “등기상 인수 0원”을 확인한 뒤 점유자 보증금과 실제 매각대상 현황을 확인하는 것이 최종 관문입니다.
