서울북부지방법원 2025타경13429. 서울 강북구 수유동 441-51에 있는 단독주택과 토지가 경매에 나왔습니다. 건물은 공부상 주택으로, 연와조 세멘와즙 단층 구조입니다. 소유자는 이영자 씨이며, 2000년 소유권을 취득한 뒤 2024년 주식회사행복자산관리대부 명의의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 해당 채권자가 임의경매를 신청한 사건입니다.
권리 구조에는 주목할 부분이 있습니다. 과거 인천수산업협동조합 명의의 근저당권과 관련 경매개시결정이 있었지만, 해당 근저당권은 말소되고 이전 경매도 취하되었습니다. 현재 사건의 말소기준은 2024.12.10 설정된 행복자산관리대부의 근저당권입니다. 같은 날 설정된 전세권도 존재하지만 등기 순위상 말소기준 뒤에 있으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건을 단순히 ‘인수액 0원인 안전한 물건’으로만 판단하기는 어렵습니다. 실제 점유자로 확인되는 최장휘 씨는 말소기준 이후 전입해 조사상 대항력이 없는 것으로 판단되지만, 보증금과 임대차계약 내용은 확인되지 않았습니다. 여기에 제시외 건물까지 매각에 포함되어 현황과 이용 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13429 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 441-51 도로명: 서울특별시 강북구 인수봉로51길 17-5 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 구조 | 연와조 세멘와즙 단층 건물 · 외벽 치장벽돌쌓기 마감 · 샷시창호 |
| 이용상태 | 공부상 주택 |
| 소유자 | 이영자 (2000.11.03 소유권이전등기) |
| 감정가 | 346,348,000원 |
| 최저매각가 | 221,662,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 주식회사행복자산관리대부 |
| 청구금액 | 125,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.10 · 을구 8번 근저당권 · 채권최고액 188,000,000원 |
| 임차인 | 최장휘 · 전입 2025.03.25 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 예상 인수금액 | 0원 (현재 권리·배당 판단 기준) |
① 권리 흐름 — 오래된 등기보다 현재 말소기준이 중요하다
현재 권리분석의 중심은 2024.12.10 설정된 을구 8번 근저당권입니다. 근저당권자는 주식회사행복자산관리대부, 채무자는 이영자이며 채권최고액은 188,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리로 작용하고, 해당 근저당권과 그 이후의 전세권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
등기상 전세권자는 주식회사행복자산관리대부입니다. 반면 현황조사에서 확인되는 실제 임차인은 최장휘 씨입니다. 두 권리관계를 혼동해 임차인을 중복 계산하거나, 등기상 전세금 5,000,000원을 실제 점유자의 보증금으로 간주해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금은 확인해야 한다
현황조사와 매각물건명세서에 나타난 실제 임차인은 최장휘 씨 1명입니다. 전입신고일은 2025.03.25로, 말소기준권리인 2024.12.10 근저당권보다 늦습니다. 조사된 전입일을 기준으로 하면 선순위 대항력을 인정하기 어려운 구조입니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최장휘 점유 부분 미상 |
2025.03.25 | 미상 | 미상 | 없음 후순위 전입 |
미확인 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명. 전입신고일은 말소기준권리 이후이며, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 점유 범위는 추가 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고에 해당하는 임차인은 없습니다.
특히 전세권 5,000,000원은 행복자산관리대부 명의로 등기된 권리이고, 최장휘 씨의 임대차보증금은 확인되지 않았습니다. 서로 다른 법률관계이므로 금액을 동일시해서는 안 됩니다. 최종적으로는 임대차계약서, 점유 범위, 전입세대 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
③ 가격·회차 분석 — 감정가의 64%, 그러나 시세 대비 저가인지는 별개
감정가는 346,348,000원입니다. 2회 유찰된 현재 최저매각가는 221,662,000원으로, 감정가의 64% 수준입니다. 감정가 대비 할인 폭은 분명하지만, 이 수치만으로 실제 거래시장에서도 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
수유동 단독주택은 토지의 위치·형상, 건물 상태, 접도, 제시외 건물의 이용 가능성, 용도지역 및 높이 제한 등이 가격을 크게 좌우할 수 있습니다. 따라서 단순한 감정가 할인율보다는 인근 유사 토지·주택의 최근 거래가격과 개별 물건의 활용 가능성을 확인하는 것이 우선입니다.
| 매각 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰 · 64%) | 221,662,000원 | 193,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 177,329,600원 | 174,046,986원 | 18,953,014원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 141,863,680원 | 139,077,588원 | 53,922,412원 | 0원 |
이 시뮬레이션에서 중요한 점은 채권자 미배당과 매수인 인수가 다르다는 것입니다. 추가 유찰 시 채권자가 회수하지 못하는 금액은 증가하지만, 현재 확인된 권리관계에 따른 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 임차인의 계약 및 점유관계가 최종 확인되기 전까지는 확정적인 취득비용으로 보아서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 221,662,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 3,903,268원 |
| 1. 근저당권 · 행복자산관리대부 | 188,000,000원 | 188,000,000원 |
| 2. 전세권 · 행복자산관리대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 24,758,732원 |
| 합계 | — | 221,662,000원 |
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 3,903,268원을 공제한 뒤, 근저당권에 188,000,000원, 전세권에 5,000,000원이 배당되는 계산입니다. 이후 소유자에게 24,758,732원이 남는 것으로 추정됩니다.
근저당권 배당은 채권최고액 기준, 전세권 배당은 등기상 전세금 기준입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제·실제 채권잔액 등에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 배당표의 전세권과 실제 임차인의 미상 보증금은 구분해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 수유동 소재 한신대학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 교육시설 등이 혼재하는 주거지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 물건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 개별 필지의 진입 여건과 접도 관계는 현장 확인이 필요합니다.
- 건물 구조. 연와조 세멘와즙 단층 건물로, 외벽은 치장벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시창호 등으로 조사되었습니다. 위생설비, 개별냉난방설비, 전기설비 및 급·배수설비가 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다. 고도지구(28m 이하) 제한도 있어 신축·증축 등 개발 활용 시 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 추가 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(77~257m), 과밀억제권역에 해당합니다. 상대보호구역은 관할 교육청의 최종 확인이 필요합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 특정 대상자를 위한 토지거래계약 허가구역으로, 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31입니다. 대상자 및 취득 목적에 따른 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서에 일괄매각 및 제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다. 제시외 건물의 위치·면적·구조·이용상태 및 공부상 건물과의 관계를 확인해야 합니다.
- 건축 관련 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 기재되어 있지 않고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 제시외 건물의 적법성이나 향후 이용 가능성까지 보장하는 것은 아닙니다.
- 환금성. 단독주택·토지는 집합건물보다 개별성이 강하며, 토지 조건과 건물 활용 가능성에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 2회 유찰 사실을 유동성 위험 점검의 신호로 보고 최근 유사 거래와 비교해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 최장휘의 계약 내용. 전입 2025.03.25는 확인되지만, 보증금·확정일자·배당요구·점유 부분은 추가 확인이 필요합니다. 임대차계약 및 현황조사 내용을 대조해야 합니다.
- 대항력 기준일. 말소기준권리는 2024.12.10 행복자산관리대부 근저당권입니다. 임차인의 점유·전입 관련 변동 사항을 확인하고 최종 대항력 판단을 검증해야 합니다.
- 등기상 전세권. 행복자산관리대부 명의의 전세권 5,000,000원은 매각으로 소멸할 권리로 분석됩니다. 실제 임차인 최장휘의 보증금과 혼동하지 않아야 합니다.
- 제시외 건물의 현황. 일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물의 실제 범위, 소유관계, 건축 관련 문제, 철거 또는 유지 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지의 이용 가능성. 제2종일반주거지역, 고도지구, 상대보호구역 등의 규제가 있습니다. 향후 주택 활용이나 개발을 고려한다면 관할 기관의 확인이 필요합니다.
- 실거래 가격 검증. 최저가 221,662,000원은 감정가의 64%이지만, 최근 유사 단독주택·토지 거래와 비교해 취득가격의 적정성을 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 177,329,600원, 4회 유찰 시 141,863,680원으로 계산됩니다. 이 경우에도 권리와 명도 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 관리비·공과금·세금. 미납 공과금, 공용부분 관리비 부담 가능성, 당해세 등 최종 취득에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
- 현장 및 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지이용계획을 입찰 전 최신 상태로 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 64%라도 확인해야 할 것이 남아 있다”
이 사건의 장점은 현재 확인된 등기상 권리관계에서 매수인이 인수할 금액이 0원으로 계산된다는 점입니다. 과거 근저당권과 경매개시결정은 이미 말소·취하되었고, 현재의 말소기준 근저당권 및 후순위 전세권은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 최장휘 씨 역시 확인된 전입일이 말소기준 이후여서 선순위 대항력은 인정되지 않는 구조입니다.
그러나 권리상 인수액 0원과 물건의 경제적 매력은 다른 문제입니다. 보증금과 임대차계약 내용이 미확인된 임차인 1명이 있으며, 매각 대상에 제시외 건물이 포함됩니다. 주택과 토지는 개별 조건이 가격에 크게 작용하므로 최근 실거래가를 확인하지 않고 감정가 대비 할인율만으로 저가 낙찰을 기대하기 어렵습니다.
현재 최저가 221,662,000원은 감정가보다 크게 낮아졌지만, 그것이 실제 시장가치보다 낮은 가격이라는 근거는 아직 확보되지 않았습니다. 2회 유찰과 단독주택·토지의 개별성, 제시외 건물 및 임차관계 확인 필요성을 함께 고려하면 권리 구조는 비교적 명확하지만 입찰 판단은 신중해야 하는 C등급 검토 대상입니다.
결론은 ‘조건부 검토’입니다. 임차인 계약관계와 제시외 건물의 현황을 확인하고, 인근 실거래와 비교해 가격이 충분히 낮다는 근거를 확보한 뒤에야 입찰가를 결정하는 것이 적절합니다.
