서울북부지방법원 2025타경13454. 강북구 수유동 그린하우스 4층 401호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박순애이며 2021.11.02 매매로 거래가액 270,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 강은경은 그보다 앞선 2021.09.04 임대차계약, 2021.09.06 확정일자, 2021.10.12 주민등록·점유를 갖추고 보증금도 270,000,000원입니다. 이후 2023.11.17 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기가 이루어졌습니다.
현재 등기상 경매의 기준은 2025.10.20 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 강은경의 임차권은 그보다 앞서 성립해 원래는 매수인이 주의해야 하는 선순위 구조입니다. 다만 주택도시보증공사가 2026.02.25 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약이 적용되는 강은경 임차권에 대해서는 실질 승계를 0원으로 봅니다.
문제는 별도의 임차인 명지혜입니다. 2024.07.22 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 경우 지시된 보수적 기준에 따라 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 하며, 확약 대상이라고 볼 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 “확약서가 있으니 인수금액이 무조건 0원”인 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13454 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 510-23 그린하우스 4층 401호 · 인수봉로55길 43-15 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방2·거실·주방·욕실겸화장실2·현관 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건 내 4층 401호 |
| 사용승인 | 2002.12.26 |
| 소유자 | 박순애 (2021.11.02 매매 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 360,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
과거 우리은행 근저당권, 대한생명보험 근저당권, 국민은행 근저당권과 천정욱 가압류는 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 핵심 권리는 강은경의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 강은경 임차권은 경매개시결정보다 앞서지만, 주택도시보증공사의 확약으로 그 임차권에 관한 잔존 보증금 청구 및 임차권등기 말소 문제가 실질적으로 정리되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상과 확약 밖 임차인을 분리
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강은경 제4층 제401호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.12 확정일자 2021.09.06 | 270,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 명지혜 점유 부분·용도 미상 | 2024.07.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 판단 — 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 360,000,000원으로 신건입니다. 그러나 이 사건에서는 단순히 최저가 360,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 강은경 관련 실질 인수는 확약으로 0원이지만, 명지혜의 보증금이 미상이기 때문에 현재 확인 가능한 실질취득가는 360,000,000원 + 명지혜 관련 미상 인수위험으로 봐야 합니다.
따라서 감정가 또는 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가하지 않습니다. 이 물건의 가격 판단은 명지혜의 임대차관계가 확인된 뒤 실질취득비용을 확정하고 접근하는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 360,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,840,000원 |
| 1. 임차인 강은경 보증금 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 84,160,000원 |
| 주택도시보증공사 미배당 | - | 185,840,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 강은경 보증금 270,000,000원이 전액 배당됩니다. 주택도시보증공사의 청구금액 270,000,000원 중 예상배당은 84,160,000원, 미배당은 185,840,000원입니다. 주택도시보증공사는 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·이용. 다세대주택으로, 2002.12.26 사용승인. 방2·거실·주방·욕실겸화장실2·현관 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 우이초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 건물이며 상하수도·기본 위생설비·도시가스보일러 개별난방을 갖추고 있습니다.
- 토지. 수유동 510-23, 510-24 두 필지 일단의 가장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 계획·제한. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·고도지구(28m이하)·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 명지혜 임대차관계 확인. 2024.07.22 전입은 확인되지만 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 이 확인이 최우선입니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 2026.02.25 확약에서 잔존 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 대상·조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 강은경 임차권 말소 확인. 낙찰 후 확약 내용에 따라 을구 7번 주택임차권 말소가 실제 이행되는 절차를 확인해야 합니다.
- 유찰가만 보고 판단 금지. 2회 유찰 시 데이터상 43,625,600원의 인수 계산이 발생하지만 확약 효과와 별도 임차인 위험을 분리해서 실질취득비용을 계산해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 2명의 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약서는 강력하지만, 모든 임차인을 지워주지는 않는다”
이 사건의 핵심은 강은경과 명지혜를 하나로 묶어 판단하지 않는 것입니다. 강은경은 270,000,000원의 선순위 임차보증금이 있지만 현재 회차 배당에서는 전액 배당되고, 주택도시보증공사의 2026.02.25 확약까지 있어 강은경 관련 실질 승계는 0원으로 정리됩니다.
반면 명지혜는 2024.07.22 전입 외에 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 승계액 미상입니다. 확약의 효력을 이 임차인에게까지 확장할 근거도 없습니다. 따라서 현재 최저가 360,000,000원은 곧바로 최종 실질취득가라고 볼 수 없고, 명지혜의 임대차관계를 확인한 뒤에야 인수액과 응찰 상한을 확정할 수 있습니다. 주된 선순위 임차권은 확약으로 정리됐지만 확약 밖 미상 임차인이 남아 있는 만큼, 이 물건의 결론은 “주된 권리는 정리, 잔여 임차인 확인 전까지 보수적 접근”입니다.
