서울북부지방법원 2025타경13454. 서울 강북구 수유동 그린하우스 4층 401호에 대한 강제경매입니다. 소유자는 박순애이며, 2021.11.02 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 당시 등기된 거래가액은 270,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매를 신청했고, 2025.10.20 경매개시결정이 등기됐습니다.

이 사건은 일반적인 근저당권 실행 경매와 다릅니다. 과거 설정된 은행 근저당권들은 이미 말소됐지만, 강은경의 선순위 주택임차권등기가 남아 있습니다. 여기에 보증기관의 반환청구권 포기 확약과 별도 전입자까지 결합돼, 등기된 임차권의 처리와 실제 점유·임차관계를 구분하는 것이 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약

등기된 과거 근저당권들은 이미 말소돼 현재 인수 대상인 근저당권으로 취급하지 않습니다. 경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상입니다. 반면 강은경의 임차권등기는 경매개시결정 이전에 설정됐고, 전입과 확정일자 역시 선행합니다.

강은경은 2021.09.04 임대차계약을 체결하고 2021.09.06 확정일자를 받았으며, 2021.10.12 전입 및 점유를 개시했습니다. 보증금은 270,000,000원입니다. 2023.11.17 주택임차권등기가 이뤄졌으며 우선변제권을 행사하는 선순위 임차인으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 조사 대상 2명

주택도시보증공사는 경매 신청채권자로서 임대차보증금 반환청구권과 관련된 보증기관입니다. 실제 임차인으로 중복 산입하지 않습니다. 위 임차관계 조사 대상은 강은경과 명지혜, 2명입니다.

③ 가격 판단 — 최저가 64%의 함정

현재 최저매각가는 230,400,000원으로 감정가 360,000,000원의 64%입니다. 두 차례 유찰돼 입찰가격 자체는 크게 낮아졌습니다. 그러나 경매에서는 최저가가 낮다는 사실만으로 실질취득가격이 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

먼저 확약이 없다고 가정하면, 선순위 임차인 강은경의 보증금 270,000,000원 가운데 예상배당액은 226,374,400원이고 명목 미배당액은 43,625,600원입니다. 이 금액을 매수인이 인수하는 일반적인 구조라면 낙찰가가 내려가도 인수금액이 증가해 전체 취득부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.

하지만 이 사건에는 해당 잔액의 반환청구권을 포기한다는 보증기관 확약이 있습니다. 확약이 예정대로 유효하게 적용되면 강은경 관련 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 확약 대상만 고려한 취득 기준금액은 230,400,000원이지만, 명지혜의 별도 인수 가능액은 아직 알 수 없습니다.

명목 인수액은 확약을 반영하기 전의 회차별 추정치입니다. 집행비용 추정이 포함된 배당 가정이므로 일반적인 보증금 고정 구조와 일부 차이가 있습니다. 확약이 적용되면 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 보되, 명지혜의 독립적인 인수 가능액은 어느 회차에서도 별도로 확인해야 합니다. 미래 유찰 회차는 가정이며 확정 일정이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 230,400,000원 가정)

이 배당표는 주어진 우선변제 순위와 집행비용 추정에 따른 시뮬레이션입니다. 강은경 보증금의 명목 부족액은 43,625,600원이나 보증기관 확약에 따른 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 주택도시보증공사의 신청채권 미배당 270,000,000원을 강은경 보증금과 별도 인수채무로 단순 합산해서는 안 됩니다. 임차보증금 관련 권리귀속과 배당수령 관계는 원본 서류로 재확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 명지혜의 권리가 확인되면 배당결과도 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강북구 수유동 우이초등학교 남서측 인근입니다. 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 2002.12.26 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 최상층인 401호입니다. 방 2개, 거실, 주방, 욕실겸화장실 2개와 현관으로 이용 중이며, 개별 도시가스보일러 난방이 갖춰져 있습니다.
• 접도. 서측으로 폭 약 4미터의 도로에 접합니다. 대지는 수유동 510-23과 510-24의 2필지로 구성됩니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)· 고도지구(28m 이하)·상대보호구역·대공방어협조구역· 과밀억제권역 등의 제한이 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역 관련 제한은 대상자·용도·적용 기간을 구분해 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 감정요항표에 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 하자 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 호실의 구조·상태·접도 및 건물 관리상태가 가격에 미치는 영향이 큽니다. 감정가 대비 유찰폭만으로 매매 환금성과 시세 차익을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.02.25 제출된 주택도시보증공사의 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 확인하고, 적용 대상과 효력 조건을 점검해야 합니다.
• 강은경의 권리관계. 보증금 270,000,000원, 전입일 2021.10.12, 확정일자 2021.09.06, 임차권등기 2023.11.17을 대조하고 보증기관의 채권승계 및 배당 관련 관계를 확인해야 합니다.
• 명지혜의 임차관계. 2024.07.22 전입신고의 실제 점유 여부, 임대차계약의 존재, 보증금, 확정일자 및 강은경과의 관계를 확인해야 합니다. 별도 대항력과 인수액을 판단하는 핵심 절차입니다.
• 명도 가능성. 임차권등기 말소 동의와 실제 점유자의 퇴거는 구별해야 합니다. 현재 점유자를 확인하고 인도·명도 절차를 검토해야 합니다.
• 가격 상한. 최저가 230,400,000원이 감정가의 64%라는 사실만으로 응찰하지 말고, 최근 유사 다세대주택의 거래가격과 실제 취득부담을 비교해야 합니다.
• 회차별 위험. 추가 유찰 시 최저가가 낮아져도 확약 밖 임차인의 보증금 인수 가능성은 별도로 남습니다. 회차별 낙찰금액뿐 아니라 권리 인수 시나리오를 검토해야 합니다.
• 건물·관리 상태. 최상층 누수, 방수 상태, 도시가스보일러·창호·공용부 관리상태, 미납 공용 관리비 및 수선 필요성을 확인해야 합니다.
• 규제 및 원본 대조. 토지거래허가 관련 적용 여부와 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 확약서 및 감정평가서 원본을 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 해결책이지만, 전부는 아니다”

이 사건에서 가장 큰 보증금은 강은경의 270,000,000원입니다. 확약이 없었다면 2회 유찰된 최저가 230,400,000원만 보고 저렴하다고 판단하기 어려운 선순위 보증금 인수형 경매였습니다.

그러나 주택도시보증공사의 확약으로 강은경 관련 잔존 보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소되는 구조여서, 해당 보증금의 실질 인수는 0원으로 분석됩니다. 이 점은 이 사건의 중요한 긍정 요인입니다.

문제는 명지혜입니다. 경매개시결정 이전 전입신고가 존재하지만 보증금과 점유관계가 확인되지 않았습니다. 보증기관의 확약만으로 별도 임차인의 권리까지 해결됐다고 볼 근거는 없습니다.

또한 최근 비교 실거래가격이 확인되지 않아 현 최저가가 적정 시세보다 낮은지도 판단할 수 없습니다. 다세대주택의 환금성과 2회 유찰 사실까지 고려하면, 확약 대상 인수는 해소됐지만 잔여 임차 위험과 가격 적정성은 확인이 필요한 사건입니다.

종합 판단은 C등급입니다. 핵심 선순위 보증금은 확약으로 해소되지만 명지혜의 대항력·보증금 미상 위험이 남아 있고, 최근 시세에 근거한 가격 메리트도 확인되지 않습니다. 확약서의 효력과 별도 임차인의 권리부터 확인한 뒤 응찰 여부를 판단하는 보수적 접근이 적절합니다.