서울남부지방법원 2025타경13913. 금천구 독산동 미림에이클래스 101동 204호입니다. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이고, 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정평가 이용상태 역시 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정합니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 251,000,000원, 유찰 없는 신건이며 매각기일은 2026.08.19입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “임차보증금 249,000,000원이 있다”는 데 있지 않습니다. 김주현은 2021.09.24 전입·점유, 2021.09.03 확정일자를 갖춘 대항력·우선변제 임차권자이고, 임차권등기는 2023.10.11 접수됐습니다. 원자료의 신건 배당 시뮬레이션만 보면 보증금 중 2,314,000원이 미배당되어 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 김주현 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있어, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원*으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13913 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제2층 제204호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 현황 주거용 사용 · 감정평가상 오피스텔 이용 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 내 제2층 제204호 |
| 소유자 | 최광식 · 2021.07.10 매매 · 거래가액 249,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 251,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 김주현 확약은 해소, 이재영은 확인 필요
2021.07.16 설정된 도림신용협동조합 근저당권은 2021.09.23 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준권리는 2025.12.16 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 김주현의 임차권은 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 위 포기·말소 조건 때문에 김주현 관련 실질 인수는 0원*입니다. 반면 이재영은 2024.05.10 전입으로 말소기준보다 앞서며 보증금이 확인되지 않아 별도 검토가 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 이름 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재영 | 2024.05.10 / 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김주현 | 2021.09.24 / 2021.09.24 | 249,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
| 시보증 | 미상 | 별도 합산 안 함 | 판정 불가 | 미상 | 보증기관 대위·승계 |
실제 임차인은 이재영·김주현 2명으로 봅니다. 보증기관 대위·승계 신고는 실제 임차인을 하나 더 추가하는 것이 아니므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 특히 이재영은 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 현재 자료만으로는 정확한 인수액이나 우선변제 범위를 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,314,000원 |
| 1. 임차인 김주현 보증금 | 249,000,000원 | 246,686,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원자료 배당계산상 김주현 미배당액은 2,314,000원이나, 매각물건명세서의 잔액청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 김주현 관련 실질 인수는 0원입니다. 이 표는 이재영의 미상 보증금을 반영하지 못하므로 전체 매수인 부담액을 확정하는 표로 사용할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 김주현 잔액은 확약으로 해소
| 회차 | 매각가 | 룰상 김주현 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 251,000,000원 | 2,314,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 200,800,000원 | 51,811,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 160,640,000원 | 91,408,960원 | 0원* |
일반적인 대항력 임차인 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 인수액도 커집니다. 이 사건 역시 원자료 시나리오에서는 김주현의 인수액이 2,314,000원 → 51,811,200원 → 91,408,960원으로 증가합니다. 하지만 김주현 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사에 관한 포기·말소 조건 때문에 그 부분의 실질 인수는 각 회차 0원*입니다. 다만 이 계산은 이재영의 미상 보증금 위험을 없애지 않습니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 자료 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 251,000,000원이나 1회 유찰가 200,800,000원, 2회 유찰가 160,640,000원만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산중학교 북서측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물의 2층 204호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 10미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 기재되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김주현 확약 문구 재확인. 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 매각 조건으로 유지되는지 원본에서 확인해야 합니다.
- 이재영 보증금 확인. 현재 가장 중요한 미확정 변수입니다. 보증금·확정일자·점유 범위·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 보증기관 대위·승계 신고는 실제 임차인의 보증금을 별도로 하나 더 더하는 항목이 아닙니다.
- 오피스텔 용도 확인. 집합건축물대장상 오피스텔이고 현황 주거용 사용으로 기재되어 있으므로 실제 이용상태와 인도 상황을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가 자체의 가격 메리트는 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 매각조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “김주현 0원”과 “전체 인수 0원”은 다르다
이 물건에서 가장 중요한 구분입니다. 김주현의 249,000,000원 임차보증금은 대항력과 우선변제권이 있고, 신건 배당만 계산하면 2,314,000원이 남지만, 매각물건명세서의 포기·말소 조건 때문에 김주현 관련 실질 인수는 0원*입니다. 이 부분만 보면 큰 위험 하나가 제거됐습니다.
그러나 별도의 실제 임차인 이재영은 2024.05.10 전입으로 대항력 있음으로 분류되어 있고 보증금이 미상입니다. 이재영은 김주현·주택도시보증공사의 확약 대상이라고 볼 자료가 없습니다. 따라서 이 사건을 “인수 0원짜리 깨끗한 물건”으로 단정하면 안 됩니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 가격 가점 역시 줄 근거가 부족합니다. 김주현 리스크는 조건부 해소, 이재영 리스크는 미확정. 입찰 여부는 이재영의 임대차 실체를 확인한 뒤 판단하는 것이 핵심입니다.
* 김주현 관련 원자료상 룰 계산 인수액: 신건 2,314,000원 · 1회 유찰 51,811,200원 · 2회 유찰 91,408,960원. 매각물건명세서의 잔액청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 적용 시 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 판단. 이 확약 밖의 이재영 임차관계는 별도입니다.
