서울남부지방법원 2025타경13913. 금천구 독산동 미림에이클래스 101동 204호, 12층 건물의 2층 오피스텔입니다. 현재 소유자는 최광식으로, 2021년 9월 24일 거래가 249,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 2025년 12월 16일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐고, 이번에는 두 차례 유찰된 최저가 160,640,000원으로 매각을 진행합니다.
얼핏 보면 감정가 대비 64%까지 낮아진 가격이 눈에 들어옵니다. 하지만 이 물건에서 먼저 봐야 할 것은 할인율이 아니라 선순위 주택임차권과 매각조건입니다. 2023년에 등기된 김주현의 임차권은 경매개시결정보다 빠릅니다. 그런데 매각물건명세서에는 김주현과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 김주현 보증금을 그대로 매수인 부담에 더하면 실제 취득비용을 과대평가하게 됩니다.
문제는 그 조건의 적용 범위입니다. 별도로 조사된 이재영은 2024년 5월 10일 전입한 사람으로, 보증금·확정일자·구체적 점유권원이 확인되지 않았습니다. 김주현의 포기조건이 이재영에게까지 적용된다는 근거는 없습니다. 이재영에 대해서는 대항력 가능성을 열어 두고, 인수 여부와 금액을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13913 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제2층 제204호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 두산로5길 26 |
| 물건종류 / 층 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 · 지상 12층 중 2층 |
| 공부 / 이용상태 | 집합건축물대장상 오피스텔 · 매각물건명세서상 주거용 사용 · 감정상 오피스텔 이용 추정 |
| 소유자 | 최광식 (2021.09.24 소유권이전 · 거래가액 249,000,000원) |
| 감정가 | 251,000,000원 |
| 최저매각가 | 160,640,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 249,000,000원 |
| 경매개시결정 | 2025.12.16 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 임차인 | 실제 임차인으로 기재된 사람 2명(김주현·이재영) · 보증기관 대위·승계 신고는 별도 임차인으로 합산하지 않음 |
| 매각조건 | 김주현 및 주택임차권 승계인의 미배당 보증금반환청구권 포기 · 주택임차권등기 말소 조건 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 소멸
등기부에는 도림신용협동조합의 채권최고액 2,970,000,000원 근저당권 설정 이력이 있습니다. 다만 해당 근저당권은 2021년 9월 23일 등기부상 이미 말소돼 있어 이번 낙찰자가 인수할 현존 근저당권으로 계산하지 않습니다. 현재 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2025년 12월 16일 강제경매개시결정입니다.
그보다 앞서 2023년 10월 11일 등기된 김주현의 주택임차권에는 임차보증금 249,000,000원, 전입일 2021년 9월 24일, 확정일자 2021년 9월 3일, 점유개시일 2021년 9월 24일이 확인됩니다. 따라서 일반적인 권리순위 분석에서는 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차권으로 취급해야 합니다. 다만 이 사건은 아래의 특별 매각조건이 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 구분 / 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김주현 건물전부 · 주택임차권등기 |
2021.09.24 2021.09.03 |
249,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 |
조건부 인수 0원 명목 미배당 91,408,960원 · 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
| 이재영 점유 부분 미상 |
2024.05.10 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
별도 인수위험 포기조건 적용 확인 안 됨 · 보증금 및 점유권원 확인 필요 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 |
해당 없음 | 별도 합산 없음 | 승계 신고 |
중복신고 제외 이재영 보증금 관련 대위·승계 표시 · 독립 임차인으로 계산하지 않음 |
임차인으로 확인되는 사람은 김주현과 이재영, 총 2명입니다. 시보증은 이재영의 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고로 표시돼 있으므로, 세 번째 실제 임차인으로 계산하거나 별도의 보증금을 더해서는 안 됩니다. 주택도시보증공사 역시 김주현 주택임차권의 승계인으로 매각조건에 등장하지만, 그 사실만으로 독립된 추가 보증금 채무가 생기는 것은 아닙니다.
이재영: 보증금 미상 · 대항력 가능성 미확정 · 포기조건 적용 확인 안 됨.
보증기관 신고: 기존 보증금과 중복 합산 금지.
따라서 김주현 인수 0원 = 전체 임차인 인수 0원이라는 결론은 성립하지 않습니다.
③ 가격과 실질취득 — 64% 낙찰가만 보면 안 된다
감정가 251,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 160,640,000원입니다. 감정가의 64%인 것은 사실입니다. 하지만 감정가는 실거래 시세와 동일하지 않고, 이 물건의 최신 거래가격이나 최근 12개월 실거래 평균은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
또 하나의 핵심은 실질취득비용입니다. 김주현의 명목 보증금 미배당액을 그대로 더하면 인수위험을 과대계산합니다. 반대로 이재영의 미확정 보증금까지 0원이라고 처리하면 비용을 과소평가합니다.
김주현 명목 미배당: 91,408,960원
김주현 실질 인수: 0원(포기·말소 조건 충족 시)
이재영 인수 가능액: 미상
실질취득: 160,640,000원 + 이재영 관련 실제 인수액(발생 시) + 취득·명도 등 부대비용
포기조건이 없었다면 대항력 있는 김주현의 보증금 부족분을 매수인이 인수할 수 있었겠지만, 이 사건은 그 부담을 해소하는 조건이 별도로 존재합니다. 따라서 보증금 249,000,000원을 매수인의 확정 실질취득가로 고정해서는 안 됩니다. 반면 이재영의 권리와 인수금액은 확인되지 않아 현재 상태에서는 전체 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,048,960원 |
| 1. 임차인 김주현 · 우선변제 | 249,000,000원 | 157,591,040원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 249,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가 기준으로 집행비용 추정 3,048,960원을 제외하면 김주현의 보증금에 157,591,040원이 배당되는 구조입니다. 그 결과 김주현 보증금의 명목 미배당액은 91,408,960원입니다. 하지만 매각조건상 해당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정돼 있으므로, 그 금액을 매수인의 확정 부담으로 계산하면 안 됩니다.
신청채권자 주택도시보증공사의 청구액은 249,000,000원이고 예상배당은 0원으로 표시됩니다. 다만 주택임차권 승계와 관련된 권리관계가 있으므로, 신청채권과 임차보증금을 서로 독립된 두 개의 인수채무로 단순 합산하지 않습니다. 또한 이 배당예상은 이재영의 미확정 권리, 당해세와 최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 명목 인수액과 실제 부담 구별
| 회차 | 최저매각가 | 표상 명목 인수액 | 실제 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 64% |
160,640,000원 | 91,408,960원 | 김주현 조건 충족 시 0원 · 이재영 미상 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% |
128,512,000원 | 123,087,168원 | 김주현 조건 충족 시 0원 · 이재영 미상 |
| 4회 유찰 시 감정가 40.96% |
102,809,600원 | 148,429,734원 | 김주현 조건 충족 시 0원 · 이재영 미상 |
일반적인 대항력 임차보증금 인수형 사건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어, 낙찰대금과 인수액의 합계가 임차보증금 수준에서 쉽게 낮아지지 않습니다. 이 사건의 회차별 명목 인수액도 그 위험을 보여줍니다.
그러나 김주현에 대해서는 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소라는 별도 조건이 있습니다. 따라서 실제 판단은 단순한 명목 금액 합산과 다릅니다. 포기조건이 유효하게 이행된다면 김주현에 대한 추가 인수액은 0원이며, 향후 유찰에 따른 낙찰가 인하 효과도 그대로 고려할 수 있습니다. 다만 이재영의 인수 가능액이 알려지지 않았고 실거래 시세 비교도 불가능하므로, 추가 유찰만으로 투자성이 확정되지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 가산중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 내 2층 204호입니다. 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 서측으로 폭 약 10m 내외 도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역 등에 해당하며, 각종 높이·공항·군사시설 관련 제한사항이 표시돼 있습니다. 실제 적용 여부와 범위는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 용도. 집합건축물대장에는 오피스텔로 등재돼 있고, 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정평가상 이용상태도 오피스텔 이용으로 추정됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 표시돼 있습니다.
- 기타. 민간임대주택 등록 이력이 있고 위반건축물 표시는 없습니다. 임대사업 관련 의무와 경매 후 등록 상태 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 오피스텔의 매매·임대 수요, 실거래 수준, 관리상태, 공실 가능성을 확인할 필요가 있습니다. 감정가와 최저매각가만으로 환금성을 높게 평가할 근거는 충분하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김주현 포기조건 원본 확인. 매각물건명세서의 미배당 잔액 청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건을 정확히 확인하세요. 포기 범위, 주택도시보증공사의 승계 관계 및 말소 이행 절차가 중요합니다.
- 이재영 실제 점유관계 확인. 전입일 2024.05.10과 현장 점유를 대조하고, 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부·점유 부분 및 매수인 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복신고 제외. 이재영 관련 시보증 대위·승계 신고를 별도 임차보증금으로 더하지 마세요. 주택도시보증공사 관련 신고 역시 원채권과 승계채권의 중복 계산 여부를 확인해야 합니다.
- 명도 가능성 확인. 김주현의 임차권등기와 현재 점유자는 별개로 확인해야 합니다. 점유자 이재영의 권원이 밝혀지기 전에는 인도·명도 비용과 기간도 확정하기 어렵습니다.
- 시세 검증. 같은 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래, 최신 거래, 매물가격과 임대수익을 비교해 최저매각가 160,640,000원의 적정성을 판단하세요.
- 관리비와 부대비용. 미납 관리비 중 승계 가능 부분과 취득 관련 비용, 점유 이전에 필요한 지출을 확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 등기된 민간임대주택 등록 사항이 경매 이후에 어떤 영향을 미치는지 관할기관과 관련 서류를 통해 확인하세요.
- 매각기일 및 원본 대조. 2026.10.30 매각기일 전, 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 사건 진행상황을 재확인하세요.
맺으며 — “보증금 포기는 긍정적, 별도 점유자는 미해결”
독산동 미림에이클래스 204호는 감정가 251,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가 160,640,000원이 된 오피스텔입니다. 가격만 보면 관심이 갈 수 있는 구조지만, 이 사건의 판단을 좌우하는 것은 두 임차인에 대한 서로 다른 처리입니다.
김주현의 보증금 249,000,000원은 선순위이지만, 매각조건에 따라 명목 미배당액 91,408,960원의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하면 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 이 금액을 낙찰대금에 그대로 더해 실질취득가를 산정하는 것은 적절하지 않습니다.
그러나 이재영은 별개입니다. 전입이 경매개시보다 빠르고 보증금·확정일자 등이 확인되지 않았으므로 대항력 가능성과 별도 인수위험을 배제할 수 없습니다. 김주현의 포기조건이 이재영에게 적용된다고 단정할 근거도 없습니다. 또한 실제 시장가격을 비교할 자료가 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 판단도 유보해야 합니다.
결론은 ‘주된 임차권 부담은 조건부 해소, 별도 임차인 위험은 미해결, 가격 판단은 보류’입니다. 입찰에 앞서 이재영의 권리와 보증금 규모, 김주현의 포기·말소 조건 이행, 그리고 실제 거래시세를 확인하는 것이 우선입니다. 최저가가 감정가의 64%라는 이유만으로 위험을 낮게 평가할 물건은 아닙니다.
