서울북부지방법원 2025타경13462. 성북구 석관동 ‘래미안아트리치’ 106동 1702호, 전용 109.38㎡ 아파트입니다. 등기상 말소기준은 2019.12.10. 신당1.2.3동새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 816,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.08.01. 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐습니다. 말소기준 이후의 오케이저축은행 근저당, 삼성카드 가압류, 성북구·국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 별개입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 1,410,000,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 1,385,000,000원, 최신 2026.04 거래는 1,400,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균보다 25,000,000원, 최신 거래보다 10,000,000원 높아, 신건 단계에서 ‘시세보다 싸다’고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13462 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 석관동 410 래미안아트리치 106동 17층 1702호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 109.38㎡ · 지상23층 건물 내 17층 |
| 소유자 | 이대웅 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,410,000,000원 / 1,410,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 609,896,479원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인일 | 2019.02.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어 현재 점유관계는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조할 필요가 있습니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균·최신 거래보다 높은 신건
래미안아트리치 동일 면적 109.38㎡ 실거래는 5건이 확인됩니다. 최근 12개월 표본은 4건이고 평균 1,385,000,000원입니다. 전체 5건 평균 1,378,000,000원보다 최근 평균이 높으며, 최근 구간과 이전 거래를 비교한 추세도 +2.6%입니다. 즉 하락 추세 자료는 아니지만, 현재 경매 최저가는 최근 시세 이상입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 109.38㎡ | 16 | 1,400,000,000원 |
| 2026.02 | 109.38㎡ | 17 | 1,440,000,000원 |
| 2026.02 | 109.38㎡ | 2 | 1,290,000,000원 |
| 2026.01 | 109.38㎡ | 12 | 1,410,000,000원 |
| 2025.02 | 109.38㎡ | 7 | 1,350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 109.38㎡ | 4건 | 1,385,000,000원 |
현재 최저가 1,410,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.8%입니다. 전체 5건 평균 대비로도 102.3%이고, 최신 거래 1,400,000,000원보다 높습니다. 따라서 최근 거래 추세가 +2.6%라는 점을 감안하더라도 신건 가격에 할인 가점을 줄 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,410,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,500,000원 |
| 1. 근저당 · 신당1.2.3동새마을금고 | 816,000,000원 | 816,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 562,800,000원 | 562,800,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,565,711원 | 10,565,711원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,134,289원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구 합계 1,389,365,711원이 전액 배당되고 소유자 잔여 4,134,289원이 남는 계산입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석관중학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철 1호선 신이문역, 지하철 6호선 돌곶이역이 소재합니다.
- 규모. 래미안아트리치 1,091세대, 사용승인일 2019.02.28이며 본건은 지상23층 건물의 17층입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형 토지이며 공시지가는 4,286,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역과 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며, 감정요항표에는 아파트 대상 토지거래허가구역 지정기간이 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재돼 있습니다.
- 건축물 차이. 건축물현황도상 내부 평면도가 실제 현황과 대비하여 좌우가 반전돼 있는 것으로 확인됐습니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가 1,410,000,000원은 최근 12개월 평균 1,385,000,000원과 최신 거래 1,400,000,000원보다 높다는 점을 먼저 반영해야 합니다.
- 점유관계. 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서의 현재 점유 내용을 재확인해야 합니다.
- 근저당 이전. 말소기준 근저당은 2025.08.01. 한국자산관리공사로 이전된 이력이 있으므로 최신 등기사항을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 배당 전제. 현재 배당표는 집행비용 16,500,000원과 표시된 채권을 기준으로 한 시나리오이며 당해세·최우선변제는 별도 확인 대상입니다.
- 평면도. 건축물현황도와 실제 내부 평면도가 좌우 반전돼 있다는 감정평가서 기재를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지거래허가. 감정요항표에 기재된 토지거래계약에관한허가구역 적용 여부와 입찰·취득 시 필요한 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 가격을 먼저 볼 신건”
이 사건은 등기상 말소기준이 분명하고 후순위 권리가 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 현재 최저가 1,410,000,000원이 최근 12개월 평균 1,385,000,000원의 101.8%이고 최신 실거래 1,400,000,000원보다도 높습니다. 최근 시장 추세는 +2.6%로 상승 방향이지만, 그 사실만으로 신건에 할인 메리트가 생기지는 않습니다. 권리는 비교적 단순, 가격은 보수적으로. 점유관계와 평면도 좌우 반전 사항까지 확인한 뒤 최근 실거래를 기준으로 응찰가를 판단할 물건입니다.
