서울북부지방법원 2025타경13462. 성북구 석관동 ‘래미안아트리치’ 106동 17층 1702호, 전용 109.38㎡ 아파트입니다. 말소기준권리는 2019.12.10. 신당1.2.3동새마을금고 근저당권 816,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.08.01. 한국자산관리공사로 이전됐고, 그 뒤 삼성카드 가압류·성북구 압류· 국민건강보험공단 압류·오케이저축은행 근저당 및 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리분석상 이들 매각대상 권리는 경매로 소멸하며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 1,410,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 1,128,000,000원입니다. 동일 전용면적의 최근 12개월 평균은 1,385,000,000원, 최신 거래는 2026년 4월 1,400,000,000원입니다. 즉 현재 실질취득액은 최근 12개월 평균의 81.4%이고, 최신 실거래보다 272,000,000원 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13462 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 석관동 410 래미안아트리치 106동 17층 1702호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 109.38㎡ · 지상23층 중 17층 |
| 소유자 | 이대웅 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,410,000,000원 / 1,128,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 609,896,479원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인일 | 2019.02.28 |
| 단지 규모 | 래미안아트리치 · 1,091세대 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 구조
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 점유관계는 현장과 집행기록을 다시 대조할 필요가 있습니다. 다만 현재 제공된 배당·권리분석에서는 매수인이 떠안는 금액이 0원으로 계산되어 있습니다. 2019.12.10. 근저당권이 말소기준이고, 삼성카드 가압류와 성북구·국민건강보험공단 압류, 오케이저축은행 근저당 및 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래권보다 아래
래미안아트리치 동일 전용면적 109.38㎡의 제공된 실거래 5건입니다. 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균 1,385,000,000원, 최신 거래 1,400,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세 지표는 +2.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 109.38㎡ | 16 | 1,400,000,000원 |
| 2026.02 | 109.38㎡ | 17 | 1,440,000,000원 |
| 2026.02 | 109.38㎡ | 2 | 1,290,000,000원 |
| 2026.01 | 109.38㎡ | 12 | 1,410,000,000원 |
| 2025.02 | 109.38㎡ | 7 | 1,350,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 109.38㎡ | 4건 | 1,385,000,000원 |
현재 최저가 1,128,000,000원은 최근 12개월 평균의 81.4%입니다. 동일 면적의 제공된 전체 실거래 최저 1,290,000,000원보다도 162,000,000원 낮고, 최신 거래 1,400,000,000원보다 272,000,000원 낮습니다. 전체 5건 평균 1,378,000,000원만 보더라도 현재 최저가는 81.9% 수준이지만, 이 리포트의 가격 판단은 보다 최근인 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,680,000원 |
| 2. 근저당 · 신당1.2.3동새마을금고 | 816,000,000원 | 816,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 562,800,000원 | 298,320,000원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,565,711원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,389,365,711원 중 1,114,320,000원이 배당되고, 미배당액은 275,045,711원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 1,128,000,000원 | 275,045,711원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 902,400,000원 | 498,389,711원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 721,920,000원 | 677,064,911원 | 0원 |
유찰이 진행되면 오케이저축은행 등 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 2회·3회 유찰 구간에서도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 신청채권자 오케이저축은행의 현재 회차 예상배당은 298,320,000원으로 청구액 609,896,479원에 미달합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 석관중학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철 1호선 신이문역, 6호선 돌곶이역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상23층 건물의 17층이며 사용승인일은 2019.02.28입니다.
- 단지 규모. 래미안아트리치 1,091세대이며, 동일 전용면적 109.38㎡ 실거래 5건이 제공되어 있습니다.
- 도로. 북측·서측 약 25미터 내외, 남측·동측 약 12미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 토지는 평지의 사다리형, 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 4,286,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유권원을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 평면도 차이. 건축물현황도상 내부 평면도가 실제 현황과 비교해 좌우가 반전되어 있다는 감정평가 내용이 있습니다.
- 토지거래허가구역. 아파트를 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재되어 있습니다.
- 말소기준 재확인. 2019.12.10. 신당1.2.3동새마을금고 근저당이 말소기준이며, 2025.08.01. 한국자산관리공사로 이전된 이력을 등기 원본에서 대조하세요.
- 배당 부족액과 인수 구분. 현재 미배당 275,045,711원이 존재하지만 제공된 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 시세 기준. 전체 평균 1,378,000,000원보다 최근 12개월 평균 1,385,000,000원과 최신 거래 1,400,000,000원을 우선 비교하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 시세 아래
이 사건의 핵심은 인수금이 없는 상태에서 1회 유찰된 가격입니다. 현재 실질취득액은 1,128,000,000원으로 최근 12개월 평균 1,385,000,000원의 81.4%, 최신 거래 1,400,000,000원보다 272,000,000원 낮습니다. 제공된 최근 추세도 +2.6%로 나타납니다. 권리 측면에서는 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 입찰 전에는 점유관계 미상, 내부 평면도 좌우 반전, 아파트 토지거래계약 허가구역을 반드시 확인해야 합니다. 이 세 가지를 원본과 현장으로 확인한 뒤 현재 가격 1,128,000,000원을 최근 실거래 범위와 다시 대조하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
