서울북부지방법원 2025타경13464. 동대문구 장안동 비젼아파트 102동 303호에 대한 강제경매입니다. 감정가는 660,000,000원이고 한 차례 유찰되어 최저매각가가 528,000,000원으로 내려왔습니다. 신청채권자는 성영주이며 청구액은 404,691,612원입니다. 등기부에는 성영주 명의의 주택임차권도 존재합니다. 임차인의 전입일과 최초 확정일자는 2020.05.11로, 말소기준권리인 2025.05.21 가압류보다 앞섭니다. 따라서 이 사건은 단순히 근저당이나 가압류가 말소되는지만 보고 판단할 수 있는 물건이 아닙니다.
특히 매각물건명세서에는 임차권등기에 따른 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지의 문구가 명시되어 있습니다. 이는 임차권등기 자체의 매각 후 말소 여부와 별개로 검토해야 할 사항입니다. 권리 분석의 핵심은 임차보증금의 확정 금액과 실제 배당액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13464 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 454-2 비젼아파트 제102동 제3층 제303호 도로명주소: 서울특별시 동대문구 천호대로95길 23 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 7층 건물 중 3층 303호 |
| 대상 면적 | 99.11㎡ (시세 조회 기준) |
| 소유자 | 유진수 · 단독소유 |
| 감정가 | 660,000,000원 |
| 최저매각가 | 528,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 성영주 / 404,691,612원 |
| 말소기준권리 | 2025.05.21 갑구 2번 · 주식회사케이비손해보험 가압류 · 청구금액 821,483,542원 |
| 임차인 | 성영주 · 실제 임차인 1명 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 매수인 인수 | 예상배당표상 0원. 다만 임차권등기상 증액분 70,000,000원의 배당 및 인수 처리 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 발생한 임차인의 권리
을구에 과거 설정됐던 남서울농업협동조합의 근저당권 120,000,000원, 우리은행 근저당권 93,600,000원, 주식회사유앤드림 근저당권 50,000,000원은 모두 이미 말소된 등기입니다. 현재 말소기준권리는 이 과거 근저당권들이 아니라 2025.05.21의 가압류입니다.
그 이후 접수된 성영주의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 주택임차권등기 역시 매각 후 등기상 말소 대상이지만, 매각물건명세서에서 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있으므로 보증금 채무의 승계 문제는 별도로 남습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3.3억인가, 4억인가?
| 임차인 | 점유 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성영주 임차권등기 |
제3층 제303호 전부 |
최초 330,000,000원 증액 후 400,000,000원 |
대항력 있음 | 우선변제 가능 | 미배당 잔액 인수 가능 |
| 실제 임차인 | 성영주 1명 |
|---|---|
| 최초 계약일 | 2020.02.15 |
| 최초 보증금 | 330,000,000원 |
| 전입 / 점유 개시 | 2020.05.11 |
| 최초 확정일자 | 2020.05.11 · 보증금 330,000,000원 |
| 증액 계약일 | 2022.03.05 |
| 증액분 확정일자 | 2022.03.07 · 증액 70,000,000원 |
| 등기상 총보증금 | 400,000,000원 |
| 임차권등기 | 2025.09.30 · 을구 7번 · 제5199605호 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2025.09.30 |
| 대항력 | 있음 · 전입 및 점유 개시가 말소기준권리보다 빠름 |
| 우선변제권 | 있음 · 최초 보증금 및 증액분 확정일자 확인 |
| 인수 조건 | 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수 |
현재 예상배당표는 최초 보증금인 330,000,000원만 우선배당하고, 매수인 인수액을 0원으로 표시합니다. 그러나 증액된 70,000,000원이 실제로도 미변제 상태이고 배당에서 변제되지 않는다면, 매각물건명세서의 인수 조건에 따라 매수인에게 해당 잔액이 승계될 가능성이 있습니다.
따라서 인수 0원은 확정된 결론이 아니라 배당 계산상 수치입니다. 실제 임차보증금 잔액과 증액분에 대한 배당 처리, 임차권등기의 말소 조건을 원본으로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 할인, 비교 조건은 불일치
비젼아파트 102동의 실거래 비교 자료는 총 2건입니다. 거래 평균은 584,000,000원이고 최저매각가 528,000,000원은 이 평균의 90.4%로 표시됩니다. 다만 두 거래 모두 전용 84.4㎡이고 대상 물건의 시세 조회 면적은 99.11㎡입니다. 면적이 일치하지 않으므로 비교 평균을 대상 물건의 확정 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 84.4㎡ | 2층 | 580,000,000원 |
| 2024.03 | 84.4㎡ | 6층 | 588,000,000원 |
| 표본 평균 | 84.4㎡ | 2건 | 584,000,000원 |
최신 거래는 2024.10의 580,000,000원이며, 다른 거래는 2024.03의 588,000,000원입니다. 두 거래가 모두 2024년에 발생했으므로 2026.09.29 매각기일을 기준으로 한 최근 12개월 실거래라고 보기는 어렵습니다. 동일한 84.4㎡ 표본 사이에서는 나중 거래 금액이 앞선 거래보다 낮지만, 거래 2건만으로 현재 시장 전체의 하락 추세를 확정할 수는 없습니다.
둘째, 거래 시점. 비교 거래가 모두 2024년 자료여서 2026년 현재 가격을 직접 반영하지 못합니다.
셋째, 인수 금액. 예상배당표에서는 0원으로 표시되지만, 등기상 증액분 70,000,000원의 처리에 따라 매수인의 실질취득액이 달라질 수 있습니다.
따라서 최저가 528,000,000원을 과거 실거래 평균 584,000,000원과 단순 비교하여 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 528,000,000원 가정)
현재 회차의 예상배당은 집행비용, 성영주의 최초 임차보증금, 주식회사케이비손해보험 가압류 순서로 배분되는 계산입니다. 성영주의 보증금은 배당표상 330,000,000원 전액이 배당되며, 이후 잔액 190,320,000원이 가압류 채권에 배당되는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,680,000원 |
| 1. 임차인 · 성영주 (우선변제) | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비손해보험 | 821,483,542원 | 190,320,000원 |
| 3. 경매신청채권 · 성영주 | 404,691,612원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제공된 예상배당 계산을 그대로 표시한 것으로 확정 배당표가 아닙니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 임차권등기상 증액분 70,000,000원은 위 배당액에 포함되지 않아 별도 확인이 필요합니다.
증액분까지 현재 유효한 보증금으로 남아 있고 330,000,000원만 배당된다면, 미변제 잔액은 70,000,000원입니다. 이 잔액이 실제 인수 대상으로 확정되는 경우 매수인의 실질취득액은 최저매각가 528,000,000원에 해당 잔액을 더한 598,000,000원이 됩니다.
반대로 증액분까지 배당 또는 별도 변제로 완전히 해소된다면 보증금 인수액은 0원으로 정리될 수 있습니다. 어느 경우인지는 현재 배당 계산만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰되어도 인수액은 별도로 계산
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 528,000,000원 | 190,320,000원 | 배당표 0원 · 증액분 확인 필요 |
| 2회 유찰 시 | 422,400,000원 | 85,776,000원 | 배당표 0원 · 증액분 확인 필요 |
| 3회 유찰 시 | 337,920,000원 | 2,389,120원 | 배당표 0원 · 증액분 및 배당 재확인 |
현재 제시된 회차별 계산에서는 임차인의 최초 보증금 330,000,000원이 각 회차에 전액 우선배당되는 구조입니다. 다만 이는 증액분 70,000,000원을 포함하지 않은 계산입니다.
이 사건에서 확인되는 증액 후 보증금은 400,000,000원입니다. 3회 유찰 시 최저가 337,920,000원은 이 보증금보다 낮지만, 단순히 낙찰가와 보증금의 차이를 인수액으로 확정할 수는 없습니다. 실제 집행비용과 배당순위, 임차보증금 전액의 배당 범위를 먼저 재계산해야 합니다.
해당 회차의 배당표에 기재된 채권자 배당액만 보고 임차보증금 전액 변제 여부가 검증되었다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동대문구 장안동 소재 지하철 장한평역 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 주거용 건물, 주상용 건물, 용도복합건물, 상업·업무용 건물, 학교, 공공시설 및 근린생활시설 등이 분포합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 7층 건물 중 3층 아파트입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지 및 도로. 장방형 평지의 아파트 부지이며 남동측과 북동측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역 등입니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정 사항이 있으며, 아파트를 대상으로 하는 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재되어 있습니다. 입찰 전 해당 거래에 대한 허가 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 마감재, 설비 상태는 도면·외부관찰·표준사양·탐문조사 등을 통해 평가되었습니다. 실제 내부 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 비젼아파트 102동은 21세대 규모이며 사용승인 관련 준공일은 2005.04.11입니다. 확인된 실거래는 2024년의 2건이고 대상 물건과 면적도 일치하지 않습니다. 거래 표본만으로 현재 매도 가능 가격이나 환금성을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 총액 확인. 임차권등기에는 최초 330,000,000원과 증액 후 400,000,000원이 함께 기재되어 있습니다. 현재 유효한 보증금 잔액 및 증액분의 실제 변제 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표 재검산. 배당표는 임차인에게 330,000,000원만 배당하고 있습니다. 증액분 70,000,000원의 우선변제 및 매수인 인수 여부를 별도로 검토해야 합니다.
- 매각물건명세서 인수 문구 확인. 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 명시 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 신청채권의 구성 확인. 신청채권자와 임차권자가 동일인이므로 청구액 404,691,612원과 임차보증금 채권의 관계, 배당 및 중복계상 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준으로 가격 판단. 최저가 528,000,000원에 인수액이 존재한다면 그 금액까지 합산해야 합니다. 증액분 70,000,000원이 전액 인수되는 경우 실질취득액은 598,000,000원입니다.
- 동일 면적 시세 확보. 비교 거래 2건은 모두 84.4㎡이고 대상 면적은 99.11㎡입니다. 2024년 거래 평균 584,000,000원을 대상 물건의 현재 시세로 확정하지 말아야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 내부 마감, 설비, 수리 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 적용 확인. 아파트 대상 허가구역 지정 사항이 있으므로 경매 취득과 후속 거래에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·명도 확인. 미납 관리비와 현재 점유 상태, 임차권 말소 및 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 최신 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 증액계약 관련 자료, 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “5.28억이라는 가격보다 4억 보증금의 정산이 먼저”
이 사건은 감정가 660,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 528,000,000원까지 내려온 아파트입니다. 그러나 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 가격 경쟁력이 확보되었다고 평가할 수는 없습니다.
선순위 대항력을 가진 임차인 성영주의 임차권등기에는 증액 후 보증금 400,000,000원이 기재되어 있는데, 예상배당표는 최초 보증금 330,000,000원만 배당하고 있습니다. 증액분 70,000,000원이 미변제 상태로 남아 매수인에게 승계되는지 확인하는 것이 권리분석의 핵심입니다. 실제 인수되는 경우 실질취득액은 낙찰가에 인수액을 합산해야 합니다.
가격 비교 또한 신중해야 합니다. 실거래 평균 584,000,000원은 대상 물건과 면적이 다른 84.4㎡ 거래 2건으로 계산됐으며, 모두 2024년 거래입니다. 따라서 최저가가 비교 평균의 90.4%라는 숫자만으로 현재 시세보다 저렴하다고 결론 내리기 어렵습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 선순위 임차인의 권리와 증액 보증금 인수 여부가 아직 해소되지 않았고, 시세 비교의 면적 및 시점도 일치하지 않습니다. 입찰 판단의 선결 조건은 보증금 전액의 배당·인수 관계를 확정하고, 대상 면적에 맞는 최신 실거래를 확보하는 것입니다.
