서울북부지방법원 2025타경13464. 동대문구 장안동 비젼아파트 102동 3층 303호 아파트입니다. 등기 흐름에서 중요한 기준점은 2025.05.21. 케이비손해보험 가압류 821,483,542원입니다. 그보다 앞선 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 그런데 임차인 성영주는 2020.05.11. 전입·점유 및 확정일자를 갖춰 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 이후 2025.09.30. 임차권등기를 했고, 2025.10.23. 성영주가 채권자로 강제경매개시결정을 받았습니다.
현재 매각가 660,000,000원 가정에서는 집행비용 9,000,000원을 먼저 공제한 뒤 임차보증금 330,000,000원이 전액 배당되고, 케이비손해보험에 321,000,000원이 배당됩니다. 이 계산에서는 임차인 미배당액이 없어 매수인 인수 0원입니다. 다만 명세서에는 임차권등기가 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있으므로, 이 사건은 임차권을 단순히 “소멸”이라고만 보고 끝낼 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13464 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 454-2 비젼아파트 102동 3층 303호 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트조 7층 건물 내 3층 303호 |
| 대상 면적 지표 | 99.11㎡ |
| 소유자 | 유진수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 660,000,000원 / 660,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 404,691,612원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
말소기준은 2025.05.21. 갑구 2번 케이비손해보험 가압류입니다. 과거 남서울농업협동조합·우리은행·유앤드림 근저당은 이미 말소된 상태입니다. 반면 성영주의 전입·점유·확정일자는 2020.05.11.로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2025.09.30. 이루어졌지만, 대항력 판단에서 중요한 전입·점유 시점은 그보다 앞선 2020.05.11.입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성영주 제3층 제303호 전부 · 주거 | 330,000,000원 | 2020.05.11 | 2020.05.11 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 배당요구는 2025.09.30. 이루어졌습니다. 등기 문구에는 임차보증금이 1차 330,000,000원, 2차 400,000,000원으로 기재되고 증액된 70,000,000원에 대한 확정일자도 2022.03.07.로 표시돼 있습니다. 반면 현재 배당계산은 330,000,000원을 우선변제 보증금으로 사용하고 있으므로, 입찰 전 임대차계약서·임차권등기 원문과 매각물건명세서의 보증금 범위를 반드시 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 6.6억은 비교표본 평균의 113.0%
가격 데이터에 확인되는 거래는 84.4㎡ 기준 2건입니다. 2024.03. 6층 588,000,000원, 2024.10. 2층 580,000,000원으로 평균은 584,000,000원입니다. 최저매각가 660,000,000원은 이 비교평균의 113.0%로, 이 표본만 놓고 보면 현재 신건 가격을 “싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 84.4㎡ | 2 | 580,000,000원 |
| 2024.03 | 84.4㎡ | 6 | 588,000,000원 |
| 평균 | 84.4㎡ | 2건 | 584,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 660,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,000,000원 |
| 1. 임차인 성영주 보증금 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비손해보험 | 821,483,542원 | 321,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 성영주 | 404,691,612원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 660,000,000원 가정에서는 임차보증금 330,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 케이비손해보험과 경매신청채권 관련 총 청구액 1,226,175,154원 중 배당액은 321,000,000원, 미배당액은 905,175,154원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 일반채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 660,000,000원 | 321,000,000원 | 905,175,154원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 528,000,000원 | 190,320,000원 | 1,035,855,154원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 422,400,000원 | 85,776,000원 | 1,140,399,154원 | 0원 |
제공된 세 회차 시나리오에서는 모두 임차인 보증금 330,000,000원이 우선 배당되는 구조라 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 이 결론은 배당에 적용할 임차보증금을 330,000,000원으로 보는 계산을 전제로 합니다. 등기 문구의 2차 400,000,000원 기재와 명세서상 미변제 잔액 인수 조건이 있으므로 입찰 직전 원본 대조가 권리분석의 핵심입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 장한평역 북동측 인근이며 주변에는 주거용·주상용·용도복합·상업·업무용 건물과 학교, 공공시설, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 7층 건물의 3층 303호이며 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 비젼아파트102동은 21세대, 사용승인일은 2005.04.11.로 확인됩니다.
- 토지. 장방형 평지의 아파트 건부지이며 남동측·북동측으로 포장도로에 접합니다. 공시지가는 4,725,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조·이용상황·마감재·설비를 집합건축물대장 도면, 외부관찰, 표준사양 및 탐문조사 등에 근거했으므로 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 보증금 원문 대조. 임차인 자료와 배당계산은 330,000,000원을 사용하지만 임차권등기 문구에는 1차 330,000,000원·2차 400,000,000원이 함께 기재돼 있습니다. 계약서와 명세서로 정확한 인수 기준액을 확인하세요.
- 배당 전액변제 여부. 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인 인수로 연결됩니다. 현재 배당표의 인수 0원이 실제 배당에서도 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 관계. 임차권자와 강제경매 채권자가 성영주로 동일하게 기재돼 있습니다. 동일성만으로 법률관계를 단정하지 말고 관련 채권원인과 임대차 원본을 확인하세요.
- 가격표본 면적 불일치. 대상 면적 지표 99.11㎡와 실거래 표본 84.4㎡가 다릅니다. 584,000,000원 평균을 대상 호실의 직접 시세로 단순 적용하면 안 됩니다.
- 현재 가격 가점 금지. 그럼에도 현재 최저가 660,000,000원은 제공된 비교평균의 113.0%입니다. 비교표본보다 낮은 가격이 아니므로 신건 가격을 ‘저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
- 현장 내부 확인. 감정 당시 폐문부재였습니다. 내부상태와 실제 점유관계를 입찰 전 재확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있으므로 실제 입찰·취득에 적용되는 절차를 원문 기준으로 확인하세요.
맺으며 — 권리도 가격도 ‘확인 후’가 답
이 사건은 현재 660,000,000원 배당 시뮬레이션만 보면 임차보증금 330,000,000원이 전액 변제돼 매수인 인수액 0원입니다. 하지만 성영주는 2020.05.11. 전입·점유한 대항력 임차인이고, 명세서에는 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있습니다. 특히 임차권등기 문구에는 330,000,000원과 400,000,000원이 함께 나타나므로 배당에 적용할 보증금 액수부터 원본으로 확정해야 합니다.
가격도 현재 단계에서 가점을 주기 어렵습니다. 최저가 660,000,000원은 제공된 비교 실거래 평균 584,000,000원의 113.0%입니다. 다만 거래 표본은 84.4㎡이고 대상 면적 지표는 99.11㎡라 직접 비교에는 한계가 있습니다. 따라서 결론은 단순합니다. “현재 계산상 인수 0원”은 긍정적이지만, 임차보증금 원문 확인이 끝나기 전에는 권리 확정으로 볼 수 없고, 비교표본보다 높은 신건 가격에도 별도의 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
