서울남부지방법원 2025타경13922. 구로동 다온캐슬 5층 501호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 소유자 송남수는 2020.09.15. 거래가액 265,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 구충일입니다. 구충일은 2020.08.25. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.08.03., 보증금은 265,000,000원입니다. 말소기준인 2021.03.02. 케이비국민카드 가압류보다 앞섭니다.
등기된 주택임차권 자체는 2022.10.07.로 말소기준 뒤지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유가 2020.08.25.로 선순위입니다. 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 제공된 배당모형상 신건 매각대금 267,000,000원에서 집행비용 4,538,000원을 먼저 빼면 임차인에게 262,462,000원만 배당됩니다. 보증금 부족분 2,538,000원은 매수인 인수로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13922 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 685-480 다온캐슬 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 32.56㎡ · 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 송남수 (2020.09.15. 거래가액 265,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 267,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인일 | 2020.03.06 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인’이 핵심
말소기준은 2021.03.02. 케이비국민카드 가압류 17,754,865원입니다. 그 뒤의 신용보증기금 가압류, 농협은행 가압류, 구로구 압류, 현재 경매개시결정, 국 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 과거 신한은행 근저당은 2020.06.29. 이미 말소됐습니다. 그러나 구충일의 전입·점유는 2020.08.25.로 말소기준보다 앞서므로, 후순위 권리가 사라진다는 사실만 보고 ‘인수 0’으로 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구충일 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 265,000,000원 | 2020.08.25 / 2020.08.03 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가도 최근 거래의 111.2%
다온캐슬은 총 15세대이고, 비교 가능한 동일 면적 32.56㎡ 실거래는 2025.09. 4층 240,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 240,000,000원이며, 현재 최저매각가 267,000,000원은 최근 12개월 시세의 111.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 32.56㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.56㎡ | 1건 | 240,000,000원 |
즉 가격 판단의 기준은 267,000,000원이라는 표시 최저가만이 아닙니다. 신건에서는 인수액을 더한 실질취득 부담 269,538,000원을 봐야 하고, 이는 확인된 최근 거래 240,000,000원보다 높습니다. 실거래 표본도 1건뿐이어서 시세 판단 폭은 넓게 잡을 필요가 있지만, 적어도 제공된 최근 거래를 기준으로 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 267,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,538,000원 |
| 1. 임차인 구충일 보증금 | 265,000,000원 | 262,462,000원 |
| 2. 케이비국민카드 가압류 | 17,754,865원 | 0원 |
| 3. 신용보증기금 가압류 | 9,378,578원 | 0원 |
| 4. 농협은행 가압류 | 39,245,697원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당모형 기준입니다. 임차인 보증금 중 2,538,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 실질 부담
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 267,000,000원 | 2,538,000원 | 269,538,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 213,600,000원 | 55,190,400원 | 268,790,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 170,880,000원 | 97,312,320원 | 268,192,320원 |
표면 최저가는 267,000,000원에서 213,600,000원, 170,880,000원으로 내려가지만, 같은 시나리오에서 인수액은 2,538,000원에서 55,190,400원, 97,312,320원으로 커집니다. 이 물건은 유찰 횟수만 보고 가격 메리트를 판단하기보다 낙찰대금과 미배당 보증금을 합친 총부담을 기준으로 접근해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며 사용승인일은 2020.03.06.입니다.
- 입지. 구일중학교 북동측 인근으로 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 구일역이 있습니다.
- 규모. 다온캐슬은 총 15세대이며 비교 가능한 동일 면적 최근 실거래는 1건입니다.
- 토지. 준공업지역, 공시지가 4,151,000원/㎡, 평지·사다리형·중로한면 조건입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 대지권 목적 토지의 공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 ‘대’입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 재계산. 입찰 예정가별 배당 가능액과 구충일 보증금 미배당액을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 시세 기준은 실질취득. 표시 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 총부담을 최근 거래 240,000,000원과 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 전입 2020.08.25., 확정일자 2020.08.03., 보증금 265,000,000원, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 배당변수 확인. 당해세 등 선순위 배당항목이 생기면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 현재 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 거래 표본 주의. 동일 면적 최근 실거래가 1건뿐이므로 층·상태 등 개별 조건을 추가 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 적용 범위와 입찰·취득 시 영향을 원문 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 보증금 인수가 따라온다”
이 사건은 후순위 가압류와 압류가 많아 보이지만, 정작 매수인의 핵심 위험은 그 권리들이 아닙니다. 2020.08.25.부터 대항력을 갖춘 보증금 265,000,000원의 임차인 구충일입니다. 신건 267,000,000원에서도 배당 부족분 2,538,000원을 인수해 총부담이 269,538,000원이 되고, 제공된 최근 동일 면적 거래 240,000,000원보다 높습니다.
더구나 1회·2회 유찰 시에는 표시 매각가격이 크게 낮아지는 대신 미배당 보증금 인수가 55,190,400원, 97,312,320원으로 증가합니다. 따라서 이 물건은 ‘유찰됐으니 싸다’는 공식이 통하지 않는 대항력 인수형입니다. 후순위 등기권리는 소멸하지만, 임차보증금과 실질취득가격을 함께 보면 현재 데이터만으로는 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다. 권리의 승부처는 선순위 임차인, 가격의 승부처는 낙찰가가 아니라 총부담입니다.
