서울남부지방법원 2025타경13922. 서울 구로구 구로동 다온캐슬 제5층 제501호입니다. 2020년 사용승인을 받은 6층 건물의 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로, 단지 규모는 15세대입니다. 감정가는 2억 6,700만원이지만 두 차례 유찰되면서 최저가가 1억 7,088만원까지 내려왔습니다. 수치만 보면 2025년 9월 동일 면적 실거래가 2억 4,000만원보다 저렴합니다. 하지만 이 물건은 권리관계를 해석하지 않고 최저가만 비교해서는 안 되는 사건입니다.
임차인 구충일은 2020년 8월 25일 전입했고, 확정일자는 2020년 8월 3일입니다. 말소기준인 케이비국민카드 가압류가 2021년 3월 2일이므로 임차인의 대항력이 앞섭니다. 원칙적으로 보증금 265,000,000원 가운데 배당받지 못한 잔액은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 반면 매각물건명세서에는 그 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소한다는 조건이 기재되어 있습니다. 이 특별조건이 실제로 이행된다면 권리 위험이 크게 낮아지지만, 조건을 확인하지 않은 채 안전하다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13922 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 685-480 다온캐슬 제5층 제501호 도로명주소: 서울특별시 구로구 구일로8길 124 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 / 면적 | 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층 · 동일 면적 거래 비교기준 32.56㎡ |
| 사용승인 / 규모 | 2020.03.06 · 15세대 |
| 소유자 | 송남수 (2020.09.15 소유권이전 · 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 | 267,000,000원 |
| 최저매각가 | 170,880,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.02 · 갑구 3번 · 케이비국민카드 가압류 17,754,865원 |
| 임차보증금 | 구충일 · 265,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
등기부에는 2020.03.24 설정된 신한은행 근저당권(채권최고액 1,800,000,000원)도 등장하지만, 2020.06.29 해지로 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준권리로 볼 수 없습니다. 과거 강제경매개시결정 등기도 취하 또는 취소에 따라 말소된 이력이 있습니다.
케이비국민카드 가압류 이후의 신용보증기금·농협은행 가압류, 구로구와 국가의 압류 및 이번 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 조세채권의 실제 배당순위·당해세 여부는 등기 순서만으로 확정할 수 없으므로 별도 검토해야 합니다. 이 사건의 실질적인 인수 판단은 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건에 집중됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.65억, 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 배당 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 구충일 건물 전부 · 주거 |
전입 2020.08.25 확정 2020.08.03 |
265,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 배당요구 있음 |
조건부 인수 면제 포기·말소 조건 성취 시 0원 |
실제 임차인은 구충일 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으며, 별도의 두 번째 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 구충일의 보증금 265,000,000원과 주택도시보증공사의 경매 청구액 265,000,000원을 더해 별개의 임차보증금 채무로 계산해서는 안 됩니다.
※ 위 97,312,320원은 현재 회차 배당계산상 미배당 보증금입니다. 매수인 인수 0원 판단은 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 유효하게 충족되는 경우에 한합니다. 본 특별조건은 기재된 임차인과 승계인에 관한 것이며, 별도로 확인되는 다른 인수 권리가 있다면 그 권리까지 자동으로 면제되는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 71.2%지만 거래 표본이 한 건
다온캐슬 동일 면적 32.56㎡의 확인된 실거래는 2025년 9월 1건입니다. 거래가격은 240,000,000원이며, 이번 경매 최저가는 그 금액의 71.2%입니다. 다만 거래가 1건뿐이고 2026.10.30 매각기일보다 상당히 앞선 시점의 사례이므로, 이를 현재의 확정적인 시세라고 단정하기 어렵습니다.
| 구분 | 거래시점 / 회차 | 면적 | 층 | 가격 |
|---|---|---|---|---|
| 동일 면적 실거래 | 2025.09 | 32.56㎡ | 4층 | 240,000,000원 |
| 본건 감정가 | 감정평가 | 32.56㎡ 비교 | 5층 | 267,000,000원 |
| 본건 최저가 | 2회 유찰 | 32.56㎡ 비교 | 5층 | 170,880,000원 |
매각조건에 따라 임차보증금 인수가 실질 0원이 된다면, 최저가 170,880,000원은 참고 실거래가 240,000,000원보다 낮습니다. 반대로 포기·말소 조건이 충족되지 않는다면, 낙찰가 하락분에 대응하여 인수할 보증금 잔액이 증가하는 구조입니다. 그 경우 실질 취득부담은 보증금 265,000,000원 안팎에 집행비용 등의 영향까지 고려해야 하므로, 실거래 240,000,000원보다 부담이 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,192,320원 |
| 1. 임차인 구충일 보증금 | 265,000,000원 | 167,687,680원 |
| 2. 케이비국민카드 가압류 | 17,754,865원 | 0원 |
| 3. 신용보증기금 가압류 | 9,378,578원 | 0원 |
| 4. 농협은행 가압류 | 39,245,697원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 경매 청구 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 추정에 따르면 집행비용 3,192,320원을 제외한 매각대금이 임차보증금 우선배당에 사용되고 후순위 채권자와 소유자의 예상배당은 0원입니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로서 같은 보증금 관련 권리를 행사하는 주체이므로, 별개의 임차보증금 265,000,000원을 추가 부담으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당은 권리 승계의 범위, 법정 배당순위, 조세채권 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 위험은 남는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는, 보증금 반환청구권이 유지되는 한 낙찰가가 낮아질수록 배당 부족액이 커집니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 실질 취득비용이 동일한 비율로 감소하지 않습니다. 단, 이번 사건은 매각물건명세서의 특별조건이 성취되는 경우 그 미배당 보증금 인수액이 0원이 된다는 점에서 일반적인 대항력 인수형 경매와 구별됩니다.
| 회차 | 최저가 | 조건 불충족 시 잔액 | 조건 성취 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 170,880,000원 | 97,312,320원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 136,704,000원 | 131,009,856원 | 0원 |
| 4회 유찰(40.96%) | 109,363,200원 | 157,967,885원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 서울특별시 구로구 구로동 구일중학교 북동측 인근입니다. 주변에 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 구일역이 위치합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 2020.03.06 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 기본 위생·급배수시설, 도시가스 개별난방 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 12m의 포장도로에 접합니다.
- 토지 및 규제. 준공업지역으로, 가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가 자료는 4,151,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가구역. 아파트 대상 지정기간 2025.10.20~2026.12.31 등이 기재되어 있습니다. 다만 본건은 다세대주택이므로 해당 지정이 곧바로 본건에 적용된다고 단정할 수 없으며, 매각일 기준 용도별 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 대지권 목적 토지의 공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 ‘대’입니다. 토지의 공부·현황 차이를 확인해야 합니다.
- 환금성. 15세대 규모의 소형 다세대주택이며 실거래 비교 표본이 한 건으로 제한됩니다. 대단지 아파트와 같은 수준의 거래 유동성을 전제하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 특별조건 확인. 구충일 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각절차에도 그대로 적용되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 매각 후 임차권등기 말소의 이행 주체·시점·절차 및 조건 불이행 시 법적 효과를 확인해야 합니다. 조건부 매각이라는 문구만으로 모든 절차가 자동 완료된 것으로 간주해서는 안 됩니다.
- 권리 승계 중복계산 금지. 실제 임차인은 구충일 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 표시되어 있으므로 동일 보증금을 두 번 합산하지 않아야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 구충일의 전입일 2020.08.25 및 확정일자 2020.08.03은 말소기준권리 2021.03.02보다 앞섭니다. 특별조건이 없다면 인수 위험이 있는 구조임을 기억해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기 사실만으로 현재의 실제 점유자를 확정할 수 없습니다. 현황조사 원본과 현장 확인을 통해 점유관계 및 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 실거래 재검증. 비교 거래는 2025.09의 240,000,000원 한 건입니다. 입찰 전 더 최근의 동일 면적·유사 층 거래 및 주변 다세대 매물을 확인해야 합니다.
- 압류·조세 검토. 구로구 압류와 국가 압류가 존재하므로 당해세·조세채권 및 실제 배당순위를 검토해야 합니다.
- 체납 관리비 확인. 소규모 공동주택의 공용부분 관리비 체납 가능성과 관리체계를 확인해야 합니다.
- 원본 및 기일 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 법원 원본으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 포기 조건이 이 물건의 전부다”
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 단순히 최저가 170,880,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 265,000,000원과, 매각물건명세서에 적힌 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건입니다. 조건이 성취되지 않으면 대항력 인수형의 구조상 낙찰가가 내려가도 실질 부담이 충분히 줄어들지 않습니다.
반대로 임차인과 주택임차권 승계인 모두에 대한 특별조건이 유효하게 이행된다면 해당 보증금의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 이 경우 현재 최저가는 확인된 실거래 240,000,000원의 71.2%이므로 가격 검토 여지는 있습니다. 그러나 거래 표본이 1건뿐이며 매각기일에 비해 오래된 사례라는 한계, 소규모 다세대주택의 환금성, 2회 유찰 및 조건 이행 확인 부담 때문에 가격 매력을 확정적으로 판단하기 어렵습니다.
결론은 조건 확인 전 입찰 보류, 조건 성취가 확인되면 가격과 환금성을 재검토하는 것입니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라, 미배당 보증금이 실제로 매수인에게 승계되지 않는다는 점을 얼마나 확실하게 확인하느냐에 있습니다.
