서울남부지방법원 2025타경13932. 양천구 신월동 그레이튼신월 101동 6층 601호, 다세대주택입니다. 소유자 최진형은 2022.07.19 거래가 415,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 과거 은평신용협동조합의 채권최고액 4,070,000,000원 근저당은 같은 날 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2025.04.24 남동구 압류이고, 이후 국 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 핵심은 말소기준보다 앞선 주택임차권입니다. 안나현은 임대차계약 2022.07.04, 주민등록 2022.07.18, 점유개시 2022.07.19, 확정일자 2022.07.19이고 2024.05.23 보증금 415,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 원칙 구조상 선순위 대항력 임차권이지만, 이번 매각에는 안나현 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 따라서 이 확약 대상에 한해서는 인수액을 실질 0원*으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13932 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 157-8 그레이튼신월 제101동 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 제6층 제601호 |
| 면적 / 규모 | 전용 36.25㎡ · 그레이튼신월101동102동 · 30세대 |
| 사용승인 | 2022.03.22 |
| 소유자 | 최진형 (2022.07.19 소유권이전 · 거래가액 415,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 459,000,000원 / 459,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 415,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 말소기준 | 2025.04.24 갑구 3번 압류 · 남동구(인천광역시 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 그 밖 점유는 미상
과거 은평신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소돼 현재의 말소기준이 아닙니다. 말소기준은 2025.04.24 남동구 압류입니다. 안나현의 임차권등기는 그보다 앞서 있어 원래는 매수인 인수 대상이 될 수 있으나, 이번 매각조건상 미배당 잔액 청구 포기·임차권등기 말소가 붙어 실질 인수는 0원*입니다. 반면 장승헌은 말소기준 전 전입이 확인됐음에도 보증금·확정일자가 확인되지 않아 인수 여부를 금액으로 확정할 수 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 승계 중복신고 1건
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안나현 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.18 / 2022.07.19 배당요구 2024.05.23 | 415,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원* 포기·말소 조건 적용 |
| 장승헌 점유 부분 미상 | 2025.03.20 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 인수금액 확정 불가 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 표시 | 미상 / 미상 | 별도 합산 없음 | 판정 대상 아님 | 승계 | 장승헌 승계 중복 보증금 아님 |
실제 임차인은 안나현·장승헌 2명으로 봅니다. 시보증은 장승헌 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시돼 있으므로 별도의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 한편 매각물건명세서 비고의 포기·말소 조건은 안나현 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사에 관한 것으로, 장승헌 위험과 혼동해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 4.59억은 최근 시세보다 높다
그레이튼신월101동102동의 면적대가 일치하는 실거래는 총 10건입니다. 전체 평균은 445,000,000원, 최저 415,000,000원, 최고 460,000,000원입니다. 집계된 최근 12개월 평균과 최신 거래도 모두 445,000,000원이며, 신건 최저매각가 459,000,000원은 그 기준의 103.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 37.13㎡ | 4 | 445,000,000원 |
| 2023.02 | 37.13㎡ | 5 | 460,000,000원 |
| 2022.11 | 36.25㎡ | 6 | 415,000,000원 |
| 2022.10 | 36.71㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 2022.08 | 36.71㎡ | 4 | 450,000,000원 |
| 2022.08 | 36.71㎡ | 2 | 455,000,000원 |
| 2022.08 | 37.13㎡ | 5 | 460,000,000원 |
| 2022.07 | 36.71㎡ | 5 | 450,000,000원 |
| 2022.07 | 36.25㎡ | 6 | 415,000,000원 |
| 2022.06 | 36.71㎡ | 5 | 450,000,000원 |
| 평균 | — | 10건 | 445,000,000원 |
최근시세 기준으로 보더라도 결론은 단순합니다. 최저가 4.59억은 최근 12개월 평균 4.45억의 103.1%입니다. 따라서 전체 평균과 비교하든 최신 거래와 비교하든 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 최근 거래 대비 과거 거래 추세는 0.0%로 집계돼 하락 추세 신호도 나타나지 않았지만, 그렇다고 신건에 가격 가점을 줄 이유도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 459,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,990,000원 |
| 1. 임차인 안나현 보증금 | 415,000,000원 | 415,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 415,000,000원 | 37,010,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 추정상 신청채권자의 미배당은 377,990,000원입니다. 안나현 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대한 미배당 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이므로, 안나현 관련 인수는 실질 0원*입니다. 다만 장승헌의 보증금이 미상인 만큼 이 배당표만으로 전체 매수인 인수액을 0원이라고 단정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 확약 후 실질을 분리해야 한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 적용 후 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 459,000,000원 | 0원 | 안나현 0원* 장승헌 미상 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 367,200,000원 | 53,740,800원 | 안나현 실질 0원* 장승헌 미상 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 293,760,000원 | 126,152,640원 | 안나현 실질 0원* 장승헌 미상 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 부근에 고정됩니다. 데이터상 1회 유찰 시 룰상 인수액 53,740,800원, 2회 유찰 시 126,152,640원이 잡히는 이유가 이 구조입니다. 그러나 이번 안나현 임차권에는 포기·말소 조건이 있으므로 해당 임차인에 한해서는 이 룰상 금액을 실제 매수인 인수로 보면 안 되고 실질 0원*으로 처리해야 합니다. 장승헌은 별도입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용중이며, 철근콘크리트구조 지상6층 건물의 제6층 제601호입니다. 사용승인일은 2022.03.22입니다.
- 주위환경. 서울금융고등학교 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·공원·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 약 5미터 내외 도로, 서측으로 약 4미터 내외 막다른도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 토지면적 780.7㎡ · 공시지가 2,517,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·진입표면구역·수평표면구역·제3종 구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 물건 하자. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 30세대 규모의 다세대이며 경매 통계상 평균 유찰 2.8회·매각률 0.0%로 집계돼 있어 가격을 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 안나현 확약 조건 원문 확인. 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 입찰 직전 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 장승헌 보증금 확인. 전입일은 2025.03.20으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약·실점유·보증금·배당요구 여부 확인이 이 사건의 최우선 과제입니다.
- 승계 중복신고 구분. 시보증은 장승헌 보증금의 대위·승계 중복신고로 표시돼 있으므로 별도 보증금으로 더하지 마십시오.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.19 민간임대주택등기가 존재합니다. 경매 취득 시의 효력과 후속 정리 여부를 원본 서류 기준으로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 신건 최저가 459,000,000원은 집계된 최근 12개월 평균·최신 거래 445,000,000원의 103.1%입니다. 신건 자체에는 시세 할인 근거가 없습니다.
- 유찰만 보고 접근하지 않기. 경매 통계상 평균 유찰 2.8회지만, 확약 밖 임차인 보증금이 미상이라 낙찰가만으로 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본과 당해세·관리비 등을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 확약은 해결, 전체 인수는 아직 미확정”
이 사건을 단순히 “보증금 4.15억 선순위 임차인이 있으니 위험하다”고 보는 것도 틀리고, 반대로 “확약이 있으니 인수 0원이라 안전하다”고 끝내는 것도 틀립니다. 안나현의 415,000,000원 임차권은 매각조건상 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 붙어 실질 인수 0원*으로 처리하는 것이 맞습니다. 그러나 확약 밖 장승헌은 말소기준 전 전입이 확인됐고 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 위험이 남습니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 신건 최저가 459,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 445,000,000원의 103.1%로 이미 최근 시세를 웃돕니다. 여기에 다세대 30세대, 경매 평균 유찰 2.8회·매각률 0.0%까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 결론은 “안나현 확약은 긍정적이지만, 장승헌 보증금 확인 전에는 실질취득액을 확정할 수 없고 신건 가격 메리트도 없다”입니다. 권리 해소를 절반만 보고 들어갈 사건이 아닙니다.
