서울남부지방법원 2025타경13932. 양천구 신월동 그레이튼신월 제101동 제601호, 전용 36.25㎡ 다세대주택입니다. 이번 사건은 단순히 최저가가 감정가의 64%까지 떨어졌다는 사실보다 선순위 임차권과 보증금 포기 확약의 적용 범위를 정확히 읽어야 하는 물건입니다. 등기부상 가장 오래된 은평신용협동조합 근저당은 이미 말소되어 있고, 현재 말소기준권리로 표시된 것은 2025.04.24 남동구 압류입니다. 그보다 앞서 안나현의 전입과 주택임차권등기가 존재하며, 장승헌의 전입도 기준권리보다 빠릅니다.
핵심은 임차인이 모두 같은 처지에 있지 않다는 점입니다. 안나현에게는 배당 부족분에 관한 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있지만, 장승헌에게까지 동일한 조건이 적용된다고 볼 근거는 없습니다. 따라서 안나현의 인수 위험이 해소되어도 장승헌의 미확인 인수 위험은 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13932 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 157-8 그레이튼신월 제101동 제6층 제601호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 가로공원로56길 34 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 36.25㎡ · 지상 6층 중 6층 |
| 건물구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 2022.03.22 |
| 소유자 | 최진형 (2022.07.19 소유권이전 · 거래가액 415,000,000원) |
| 민간임대주택 | 2022.07.19 민간임대주택등기 |
| 감정가 | 459,000,000원 |
| 최저매각가 | 293,760,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 415,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권을 주의
2022.04.11 설정된 은평신용협동조합의 채권최고액 4,070,000,000원 근저당은 2022.07.19 이미 말소되었습니다. 따라서 이 근저당을 현재 유효한 인수 권리나 배당 대상 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
말소기준권리로 제시된 것은 2025.04.24 남동구 압류입니다. 이후의 국세 압류와 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 압류가 말소기준이라는 이유만으로 그 이전에 발생한 임차인의 대항력까지 없어지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상과 미상 점유자를 분리
실제 임차인으로 기재된 인원은 2명(안나현·장승헌)입니다. 별도 표기된 시보증은 장승헌 보증금에 대한 대위·승계 중복신고로, 별개의 실제 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 또한 주택도시보증공사는 안나현 관련 주택임차권 승계인으로 매각조건에 언급됩니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 매수인 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 안나현 | 건물 전부 2022.07.18 전입 2022.07.19 확정일자 |
415,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 임차권등기 배당요구 |
실질 인수 0원(확약 조건부) 포기·말소 조건 미충족 시 미배당 잔액 위험 |
| 장승헌 | 점유 부분 미상 2025.03.20 전입 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
인수 가능성 미해소 임대차계약·보증금·점유관계 확인 필요 |
| 시보증 | 장승헌 관련 승계 신고 | 별도 합산 금지 | 보증기관 대위·승계 |
장승헌 보증금의 중복신고. 별도 실제 임차인으로 산정하지 않음 |
현재 최저매각가를 기준으로 한 배당 추정상 안나현의 미배당 잔액은 126,152,640원입니다. 하지만 이는 확약을 반영하기 전의 계산상 부족액이며, 명시된 포기·말소 조건이 이행되면 매수인의 해당 인수액은 실질 0원입니다.
다만 조건 이행 여부는 매각물건명세서 원본과 관련 권리자의 문서를 통해 확인해야 합니다.안나현과 주택도시보증공사의 확약을 장승헌 또는 시보증의 권리에 자동으로 확대 적용해서는 안 됩니다. 장승헌 관련 보증금이 존재하고 매수인에게 대항할 수 있다면, 낙찰가에 별도의 인수 부담이 더해질 가능성이 있습니다.
③ 시세 비교 — 66%라는 숫자만 믿지 말 것
그레이튼신월101동102동은 30세대 규모이며, 2022.03.22 사용승인을 받은 다세대주택입니다. 전용 36.25㎡와 유사 면적의 실거래 기록은 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 37.13㎡ | 4 | 445,000,000원 |
| 2023.02 | 37.13㎡ | 5 | 460,000,000원 |
| 2022.11 | 36.25㎡ | 6 | 415,000,000원 |
| 2022.10 | 36.71㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 2022.08 | 36.71㎡ | 4 | 450,000,000원 |
| 2022.08 | 36.71㎡ | 2 | 455,000,000원 |
| 2022.08 | 37.13㎡ | 5 | 460,000,000원 |
| 2022.07 | 36.71㎡ | 5 | 450,000,000원 |
| 2022.07 | 36.25㎡ | 6 | 415,000,000원 |
| 2022.06 | 36.71㎡ | 5 | 450,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 10건 | 445,000,000원 |
제시된 최근 12개월 평균은 445,000,000원, 표본은 1건입니다. 그런데 해당 거래월은 2025.01로, 2026.10.30 매각기일 기준 실제 최근 12개월 이내 거래가 아닙니다. 따라서 이 수치를 현재의 확정 시세처럼 사용하기 어렵습니다. 전체 10건 평균 역시 과거 거래 비중이 높습니다.
최근 대비 과거 거래 추세 지표는 0.0%로 기재되어 있지만, 최근 비교 표본이 부족해 가격이 안정적이라고 단정할 수 없습니다. 최저가 293,760,000원은 비교 기준 445,000,000원의 66.0%입니다. 다만 이는 최저매각가만 비교한 수치이며, 장승헌 관련 인수액과 취득 부대비용은 포함하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 293,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,912,640원 |
| 1. 임차인 안나현 보증금 | 415,000,000원 | 288,847,360원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 415,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 추정 모형에 따른 금액입니다. 주택도시보증공사는 안나현 관련 임차권 승계인으로 언급되므로 동일 보증금에 관한 권리가 중복 계상되지 않도록 실제 배당관계를 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.
모형에서는 매각대금에서 집행비용 4,912,640원을 제외한 288,847,360원을 안나현 보증금에 배당하고, 126,152,640원을 미배당 잔액으로 계산합니다.
하지만 매각조건에 명시된 포기·말소 확약이 이행되면 이 미배당 잔액은 안나현 관련 매수인 인수액으로 남지 않습니다. 반대로 조건이 충족되지 않는 경우에는 해당 부족액에 대한 위험을 별도로 검토해야 합니다. 장승헌의 보증금은 미상으로, 이 계산에 반영되어 있지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 안전해지는 것은 아니다
선순위 대항력 임차인 보증금은 낙찰대금에서 충분히 배당되지 못하면 매수인에게 인수되는 구조가 될 수 있습니다. 확약이 없는 대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 잔액이 증가하여, 실질취득비용이 임차보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않는 현상이 나타납니다.
다만 안나현은 명시된 포기·말소 확약의 대상이므로 그 임차인에 대해서는 계산상 부족액을 매수인 인수액으로 그대로 사용하지 않습니다. 아래의 인수 추정치는 확약 반영 전의 산술적 위험 규모입니다.
| 경매 회차 | 최저가 | 룰상 인수 추정 | 확약 적용 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 293,760,000원 | 126,152,640원 | 안나현 0원(조건부) 장승헌 미상 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 235,008,000원 | 184,082,112원 | 안나현 0원(조건부) 장승헌 미상 |
| 4회 유찰 시 (41%) | 188,006,400원 | 230,425,690원 | 안나현 0원(조건부) 장승헌 미상 |
인수 추정치는 각 회차의 배당·집행비용을 반영한 시나리오상 수치입니다. 확약이 이행되면 안나현 관련 실질 인수액은 0원이며, 확약 밖 장승헌의 인수 여부와 금액은 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 신월동 소재 서울금융고등학교 남동측 인근입니다. 다세대주택, 단독주택, 공원 및 근린생활시설이 혼재된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 2022.03.22 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 5m 도로, 서측으로 폭 약 4m의 막다른도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공항소음 관련 제3종 구역, 진입표면구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 및 교육환경 상대보호구역 등 여러 제한사항이 표시되어 있습니다. 입찰 전 실제 적용 범위와 제한 내용을 확인해야 합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 30세대 규모의 다세대주택으로, 과거 거래는 존재하지만 최근 비교 가능한 거래 표본이 제한적입니다. 과거 445,000,000원 수준의 거래가 현재에도 그대로 실현된다고 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 안나현 확약 원문. 임차보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건의 정확한 범위, 효력과 이행 절차를 확인해야 합니다.
- 장승헌 임차관계. 전입 2025.03.20의 법적 성격과 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 부분을 확인해야 합니다. 미상 금액을 0원으로 간주해서는 안 됩니다.
- 시보증 중복신고. 장승헌 보증금에 관한 대위·승계 내역을 확인하되 같은 보증금을 별도로 합산하지 않아야 합니다.
- 주택도시보증공사 권리관계. 강제경매 신청채권과 안나현 관련 임차권 승계·포기 관계를 대조하여 채권 중복 여부 및 배당 절차를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 장승헌과 안나현의 실제 점유 상태 및 명도 상대방을 확인해야 합니다. 임차권등기 말소와 현실적인 점유 이전은 별도로 검토할 사항입니다.
- 현행 시세. 비교 가능한 거래가 2025.01에 머물러 있으므로 매각기일에 가까운 실제 거래가격과 매물 호가를 다시 확인해야 합니다.
- 체납·세금. 남동구 및 국세 압류가 존재하므로 조세채권의 실제 배당 순위와 당해세, 체납 관리비 등을 검토해야 합니다.
- 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구관계 및 임차권 관련 서류를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “66% 할인보다 확약의 범위가 중요하다”
이 물건은 외형적으로 상당한 가격 인하가 이루어진 경매물건입니다. 감정가 459,000,000원에서 최저가 293,760,000원으로 낮아졌고, 제시된 비교 실거래가 445,000,000원 대비 비율도 66.0%입니다.
하지만 선순위 임차보증금 415,000,000원이 존재한다는 사실만 보고 무조건 인수형이라고 판단해도 틀리고, 최저가가 낮다는 이유만으로 안전하고 저렴한 물건이라고 판단해도 틀립니다. 안나현의 보증금은 확약 이행 시 실질 인수 0원으로 보되, 장승헌의 별도 인수 위험은 여전히 미상으로 남겨야 합니다.
30세대 다세대주택이라는 환금성 조건, 2회 유찰 이력, 최근 시세 표본의 부족까지 종합하면 현재 단계에서 확정적인 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 확약은 긍정적이지만 권리 검증은 아직 끝나지 않았습니다. 장승헌의 임차관계가 해소되고 확약의 이행이 확인된 이후에야 실질취득비용을 계산하고 입찰가격의 적정성을 판단할 수 있습니다.
