서울북부지방법원 2025타경13493. 서울 동대문구 전농동 647-41, 한양연립 나동 2층 202호에 해당하는 집합건물입니다. 사건상 용도 표기는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 연립주택으로 기재되어 있습니다. 전유면적은 99.07㎡로 제시됐으며 방3, 거실1, 주방및식당1, 욕실겸화장실1, 다용도실1, 발코니1, 지층 창고1 구조입니다.
권리의 출발점은 2015.02.02 설정된 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 213,600,000원이고, 2025.03.25 변경계약으로 채권최고액 150,271,000원이 기재되어 있으나, 제공된 말소기준 및 배당표는 을구 8번 근저당의 213,600,000원을 기준으로 계산돼 있습니다. 말소기준 이후의 전세권과 서울신용보증재단 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있으며, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13493 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 전농동 647-41 2층 202호 · 서울시립대로2길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정상 연립주택 |
| 전유 / 구조 | 99.07㎡ · 방3·거실1·주방및식당1·욕실겸화장실1·다용도실1·발코니1·지층 창고1 |
| 소유자 | 유점례 · 2015.02.02 거래가액 315,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 608,000,000원 / 608,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 269,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 말소기준권리 | 2015.02.02 을구 8번 · 주식회사하나은행 근저당권 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
현재 분석의 기준점은 2015.02.02 하나은행 근저당권입니다. 이후 2025.04.17 설정된 제이오대부주식회사 전세권 5,000,000원, 2025.07.21 서울신용보증재단 가압류 13,901,072원, 2025.11.05 제너럴대부주식회사의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다.
② 가격 검토 — 실거래 없이 6.08억을 ‘싸다’고 말할 수 없다
부동산 시세 자료에는 한양연립나동, 총 15세대, 사용승인일 1984.11.29가 제시돼 있습니다. 그러나 시세 매칭 대상 면적은 74.31㎡이고 본건 감정 전유면적은 99.07㎡로, 면적 일치 자료가 아닙니다. 최근 매각가·실거래 평균 등 직접 비교 가능한 가격도 제시되지 않았습니다.
| 단지명 | 한양연립나동 |
|---|---|
| 총 세대수 | 15세대 |
| 사용승인일 | 1984.11.29 |
| 본건 감정 전유면적 | 99.07㎡ |
| 시세 매칭 대상면적 | 74.31㎡ |
| 면적 일치 | 불일치 |
| 최근 매각가격 | 확인 가능한 가격 없음 |
따라서 감정가와 같은 608,000,000원에 시작하는 신건이라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 특히 현재 자료로는 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 비교할 수 없으므로, 가격 판단은 보류가 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 608,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,480,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 213,600,000원 | 213,600,000원 |
| 3. 을구 28번 전세권 · 제이오대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 서울신용보증재단 | 13,901,072원 | 13,901,072원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 367,018,928원 |
제공된 배당추정 기준 채권총액 232,501,072원은 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 367,018,928원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 608,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 486,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 389,120,000원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 동대문구 답십리동 소재 숭인중학교 동측 인근으로, 중·소규모 점포 및 근린생활시설, 학교, 공원, 관공서, 아파트와 기존주택·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스·마을버스 정류장과 신답역이 위치하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽돌조 경사슬래브위 기와 3층 건물 내 2층 202호이며, 도시가스보일러 난방, 위생·급배수·급탕설비와 옥외 주차장시설이 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6미터 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 재정비촉진지구·과밀억제권역·교육환경보호구역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가구역. 2025.10.20~2026.12.31 지정 내용과 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등 대상 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,162.2㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 공시지가는 4,432,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 시세 자료의 대상면적 74.31㎡가 본건 99.07㎡와 일치하지 않고 최근 실거래도 없어, 608,000,000원의 적정성을 별도 비교해야 합니다.
- 말소기준 확인. 을구 8번 하나은행 근저당 2015.02.02가 분석 기준이며, 이후 권리의 말소 여부를 매각물건명세서와 등기 원본에서 재확인해야 합니다.
- 배당표와 신청채권 확인. 제공 시나리오에는 청구금액 269,000,000원의 신청채권자 배당액이 0원으로 표시돼 있으므로 실제 배당요구·채권관계는 원문 서류에서 확인이 필요합니다.
- 규제 확인. 재정비촉진지구와 토지거래계약 허가구역 등 지정내용이 있으므로 입찰 전 본건에 적용되는 절차와 제한을 확인해야 합니다.
- 노후·소규모 특성. 사용승인일은 1984.11.29, 단지는 15세대로 제시돼 있어 실제 건물 상태와 거래 유동성을 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유와 가격’이 남는다
제공된 권리·배당자료만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점은 분명한 장점입니다. 그러나 이 물건은 감정상 임대관계가 미상이고, 본건 전유면적과 일치하는 실거래 가격도 없습니다. 따라서 신건 608,000,000원이 싸다는 결론은 낼 수 없습니다. 1984.11.29 사용승인, 15세대 규모의 한양연립 나동이라는 특성을 감안하면, 이번 입찰의 핵심은 권리 자체보다 실제 점유관계·건물 상태·동일 또는 유사 면적의 현실 시세를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다. 권리상 인수 0원, 가격 판단은 보류. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
