서울북부지방법원 2025타경13493. 전농동 한양연립 나동 2층 202호입니다. 사건 용도는 근린주택으로 분류돼 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 방3·거실1·주방및식당1·욕실겸화장실1·다용도실1·발코니1과 지층 창고1을 둔 연립주택입니다. 전유면적은 지층면적을 포함해 99.07㎡로 기재돼 있습니다.
권리의 기준점은 2015.02.02 설정된 하나은행 근저당입니다. 이 권리보다 뒤에 설정된 제이오대부 근저당·전세권, 서울신용보증재단 가압류 및 현재의 경매개시결정은 말소기준보다 후순위입니다. 구조만 보면 매각으로 정리되는 전형적인 소멸형입니다. 다만 실제 입찰에서는 임대관계 미상이라는 감정평가 기재와 배당 산정의 불일치를 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13493 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 전농동 647-41 2층 202호 · 서울시립대로2길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택 · 방3·거실1·주방및식당1·욕실겸화장실1·다용도실1·발코니1·지층 창고1 |
| 전유면적 | 99.07㎡ (지층면적 포함) |
| 소유자 | 유점례 · 2015.02.02 소유권 취득 · 거래가액 315,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 608,000,000원 / 486,400,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권 청구액 | 269,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조
말소기준은 2015.02.02 하나은행 근저당입니다. 설정 당시 채권최고액은 213,600,000원이고, 2025.03.25 변경등기에는 채권최고액 150,271,000원이 기재돼 있습니다. 이후 2025.03.31 설정된 제이오대부주식회사 근저당은 채권최고액 410,000,000원이며, 2025.08.28 제너럴대부주식회사로 이전됐습니다. 현재 사건의 경매개시결정도 제너럴대부주식회사 명의로 2025.11.05 등기돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘80%’만 보지 말 것
감정가는 608,000,000원, 현재 최저매각가는 486,400,000원으로 감정가의 80%입니다. 그러나 동일 또는 비교 가능한 최근 실거래가가 제시돼 있지 않아 이 80%가 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 486,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 389,120,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 311,296,000원 | 0원 | 0원 |
회차가 내려가도 현재 시뮬레이션에서는 매수인 인수액과 채권 미배당이 모두 0원으로 계산됩니다. 다만 이는 아래 배당표의 채권 반영 범위와 연결된 결과이므로, 가격 메리트 판단과 권리 안전성 판단을 분리해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 486,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,264,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 213,600,000원 | 213,600,000원 |
| 3. 전세권 · 제이오대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 13,901,072원 | 13,901,072원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 246,634,928원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액 232,501,072원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 동대문구 답십리동 숭인중학교 동측 인근으로, 중·소규모 점포와 근린생활시설, 각급학교, 공원, 관공서·공공시설, 아파트 및 기존주택·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스·마을버스 정류장과 신답역(2호선)이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽돌조 경사슬래브위 기와 3층 건물의 2층 202호입니다. 도시가스보일러 난방, 위생·급배수·급탕설비 및 옥외 주차장시설이 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,162.2㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지·세로장방형이며 공시지가는 4,432,000원/㎡입니다.
- 규제. 재정비촉진지구·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역은 2025.10.20~2026.12.31 기간의 아파트 대상 지정과 2025.8.26~2026.8.25 기간의 외국인 등 대상 지정이 각각 기재돼 있습니다.
- 규모. 한양연립나동은 15세대, 사용승인 관련 준공일은 1984.11.29로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가돼 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 매각물건명세서상의 임차인 기재를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 하나은행 근저당 금액 대조. 최초 채권최고액 213,600,000원과 2025.03.25 변경액 150,271,000원이 함께 존재하므로 현재 피담보채권 및 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 제너럴대부 채권 확인. 채권최고액 410,000,000원인 근저당이 제너럴대부주식회사로 이전됐고 현재 사건 청구액은 269,000,000원입니다. 배당표에는 별도 배당이 없어 실제 배당관계 확인이 필요합니다.
- 전세권 확인. 제이오대부주식회사 명의 전세금 5,000,000원의 전세권은 2025.04.17 설정됐으며 말소기준보다 후순위로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 486,400,000원이지만 비교 가능한 최근 실거래 근거가 없으므로 주변 연립주택·유사 면적 거래와 현장 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 재정비촉진지구 및 토지거래계약 허가구역 기재가 있으므로 실제 취득 목적과 적용 여부를 관할 기관 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸형”과 “안전한 입찰”은 같은 말이 아니다
이 물건의 말소기준은 2015.02.02 하나은행 근저당으로 분명하고, 그 뒤의 주요 권리는 매각으로 소멸하는 순서에 놓여 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 임대관계 미상, 하나은행 근저당 변경액과 배당표의 금액 차이, 그리고 제너럴대부의 410,000,000원 근저당·269,000,000원 청구가 배당표에 반영되지 않은 점은 입찰 전에 반드시 해소해야 할 확인사항입니다.
가격도 마찬가지입니다. 1회 유찰로 486,400,000원까지 내려왔지만 실제 거래 시세가 없어 감정가 대비 80%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 후순위 권리의 소멸 여부 자체보다 점유·배당 원본 확인과 실거래 시세 검증입니다.
