서울남부지방법원 2025타경13937. 서울 강서구 화곡동 제이스빌 2층 202호, 공부상 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 이 사건은 겉으로만 보면 보증금 250,000,000원의 선순위 주택임차권 때문에 매수인 인수형처럼 보입니다. 김성영은 2020.12.18. 주민등록·점유를 시작했고 2020.11.19. 확정일자를 갖춘 뒤, 2023.01.11. 보증금 250,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 말소기준으로 제시된 2023.09.20. 압류보다 앞선 권리입니다.

그러나 이 사건에는 중요한 조건이 붙어 있습니다. 매각물건명세서 비고에 김성영 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 배당계산상 현재 회차에서 발생하는 김성영의 부족분 9,230,000원은 매수인이 실질적으로 인수하지 않습니다.

다만 이 확약을 모든 점유자에게 확대해서는 안 됩니다. 현황조사·매각물건명세서에는 별도로 김재용이 확인되며 전입일은 2023.05.18.입니다. 말소기준일 2023.09.20.보다 앞서지만 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 김성영·주택도시보증공사에 대한 확약은 김재용에게 적용된다는 자료가 없으므로, 이 부분이 최종 입찰 전 반드시 해소돼야 할 핵심 위험입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약으로 해소된 선순위 임차권, 확약 밖 미상 점유자

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

김성영은 주택임차권등기, 전입·점유, 확정일자, 배당요구가 모두 확인되는 선순위 임차권자입니다. 하지만 이 사건에서는 매각조건의 확약이 핵심입니다. 반대로 김재용은 확인되는 숫자가 부족합니다. 따라서 김성영의 큰 보증금만 보고 인수형으로 단정하는 것도 틀리고, 김성영 확약만 보고 “임차인 위험 0”이라고 결론내리는 것도 틀립니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래와 하락 추세가 더 중요하다

제이스빌의 확인된 거래는 5건입니다. 전체 거래 평균은 228,000,000원이지만, 가격 메리트 판단에서는 과거 250,000,000원·260,000,000원 거래보다 최근 12개월 평균 210,000,000원과 최신 거래 190,000,000원을 우선해서 보는 것이 맞습니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -12.5%입니다.

신건 최저가 245,000,000원은 최근 12개월 평균 210,000,000원의 116.7%입니다. 최신 거래 190,000,000원보다도 높은 가격이며, 최근 시장 흐름은 -12.5%로 내려가고 있습니다. 따라서 전체 평균 228,000,000원을 끌어와 가격을 좋게 평가할 이유가 없습니다. 현재 회차는 권리 위험을 떠나 가격 자체로 메리트가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)

배당계산상 김성영 보증금 부족분은 9,230,000원이지만, 매각물건명세서 비고의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건에 따라 김성영 및 주택도시보증공사 관련 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 김재용은 보증금·우선변제 여부가 미상이라 배당액 산출이 불가능하며, 이 확약의 적용 대상도 확인되지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 김성영 부족분은 커져도 확약으로 실질 0원

통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 유지되는 구조를 경계해야 합니다. 그러나 이 사건의 김성영은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어 위 표의 9,230,000원·57,544,000원·96,195,200원은 김성영에 관한 룰상 부족액일 뿐, 확약 반영 후 매수인 실질 인수는 0원입니다.

그렇다고 유찰 후 가격을 곧바로 “싸다”고 판단할 수는 없습니다. 확약 밖 김재용의 보증금과 권리관계가 미상인 상태이므로, 매수인의 최종 실질취득액은 이 부분을 확인하기 전에는 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)

• 이용상태. 공부상 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물 내 2층 202호입니다.
• 입지. 서울신월초등학교 남서측에 위치하며 주위는 다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철역이 있어 교통상황은 무난한 수준으로 평가됐습니다.
• 토지. 정방형 평지, 제2종일반주거지역이며 남동측으로 차량 통행 가능한 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,667,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있습니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 16세대 제이스빌의 확인 거래는 5건이며 최근12개월 거래는 2건입니다. 최근 추세는 -12.5%이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김성영 확약 원문 확인. 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 매각조건으로 실제 적용되는지 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
• 김재용 보증금 확인. 2023.05.18. 전입은 말소기준일보다 빠릅니다. 보증금·계약일·점유·확정일자·배당요구 여부가 확인되기 전에는 인수 위험을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
• 확약 범위 구분. 김성영 및 주택도시보증공사에 관한 확약을 김재용에게까지 확대 적용하면 안 됩니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 228,000,000원보다 최근12개월 평균 210,000,000원, 최신 거래 190,000,000원, 최근 추세 -12.5%를 우선해서 입찰가를 판단해야 합니다.
• 신건 고가 경계. 최저가 245,000,000원은 최근12개월 평균의 116.7%입니다. 현재 회차에는 가격 메리트가 없습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.01.18. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 점유 현황을 최종 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “큰 보증금은 확약으로 풀렸지만, 사건 전체가 깨끗한 것은 아니다”

이 사건의 가장 중요한 포인트는 두 가지입니다. 첫째, 김성영 보증금 250,000,000원은 일반적인 선순위 임차보증금 인수형처럼 보이지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 김성영 및 주택도시보증공사와 관련된 실질 인수는 0원입니다. 낙찰가가 내려가면서 룰상 부족액이 57,544,000원·96,195,200원으로 커져도 그 금액을 김성영에게 인수한다고 계산해서는 안 됩니다.

둘째, 그 확약 밖에 김재용이라는 미상 임차인 위험이 남습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 대항력을 확정할 수 없고, 이 위험이 해소되기 전에는 총 실질취득액도 확정할 수 없습니다. 여기에 신건 최저가 245,000,000원이 최근12개월 평균 210,000,000원의 116.7%이고 최신 거래는 190,000,000원, 최근 추세는 -12.5%입니다.

주된 선순위 임차권은 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 임차 위험과 비싼 신건 가격이 동시에 남은 사건. 권리 확인 전에는 공격적인 입찰을 하기 어렵고, 현재 가격도 최근 시세 기준으로 가점을 줄 수 없습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 2.4회까지 감안하면, 이 사건의 핵심은 김재용 권리관계 확인과 가격 조정 여부입니다.