서울남부지방법원 2025타경13937. 서울 강서구 화곡동 ‘제이스빌’ 제2층 제202호, 공부상 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 등기부상 2020년 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당은 2020.12.18 일부포기로 말소됐고, 현재의 말소기준권리는 2023.09.20. 갑구 3번 국 압류입니다. 이후 2025.12.17. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준 이전에 자리한 임차권입니다. 김성영은 2020.12.18 전입, 2020.11.19 확정일자, 250,000,000원 보증금으로 대항력과 우선변제권을 갖고 있으며 2023.01.11 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 배당표 산식상 현재 회차에서 96,195,200원이 매수인 인수로 계산되지만, 매각물건명세서 비고의 확약 조건 때문에 김성영에 대한 실질 인수는 0원입니다. 반면 김재용은 2023.05.18 전입으로 말소기준권리 이전 전입이 확인되어 대항력은 있으나, 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다. 따라서 김재용에 대한 인수 위험은 별도로 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13937 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 379-60 제이스빌 제2층 제202호 도로명주소: 서울특별시 강서구 가로공원로77길 35 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공부상 도시형생활주택 단지형다세대 · 대상면적 29.95㎡ |
| 소유자 | 오인숙 (2021.01.18. 소유권이전, 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 156,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 등기상 특이사항 | 민간임대주택 등록등기 존재 — 임대의무기간 동안 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 내용 기재 |
① 권리 흐름 — 김성영은 확약으로 정리, 김재용은 미상
핵심적인 말소기준은 2023.09.20. 국 압류입니다. 그 이전의 김성영 주택임차권은 매수인 인수 위험이 있는 권리였지만, 매각물건명세서의 조건부 확약에 따라 김성영 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 김성영의 인수액은 실질 0원으로 판단합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성영 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 2020.12.18 / 2020.11.19 | 250,000,000원 | 有 | 有 | HUG 승계인 |
| 김재용 | 미상 | 2023.05.18 / 미상 | 미상 | 有 | 미상 | 없음 |
김성영은 확정일자와 배당요구가 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 김재용은 전입일이 말소기준권리인 2023.09.20.보다 빠르므로 대항력은 있으나, 보증금이 미상이고 확정일자도 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 보완 필요 사항으로 기재된 부분이므로 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만, 김재용 인수액을 합산해야 한다
제이스빌의 대상면적 29.95㎡와 면적이 맞는 실거래 5건입니다. 가격 메리트 판단은 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 210,000,000원과 최신 거래 190,000,000원을 우선합니다. 최근 12개월 평균 대비 추세는 -12.5%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 29.21㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2025.09 | 29.52㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2023.08 | 29.84㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2022.11 | 29.21㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2022.10 | 28.35㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 210,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 228,000,000원 |
현재 최저가 156,800,000원은 최근 12개월 평균 210,000,000원의 74.7%, 최신 거래 190,000,000원의 82.5%입니다. 전체 5건 평균은 228,000,000원이지만 2022.10·2022.11의 250,000,000원·260,000,000원 거래가 포함되어 있으므로 가격 판단에서는 보조지표로 봅니다. 다만 이 비율만으로 최종 취득원가를 낮다고 확정할 수는 없습니다. 김재용의 미상 보증금에 따른 인수액이 추가될 수 있기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,995,200원 |
| 1. 임차인 김성영 보증금 (우선변제) | 250,000,000원 | 153,804,800원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,995,200원을 제외한 매각대금이 김성영에게 우선 배당되어 153,804,800원이 지급되고, 배당부족분 96,195,200원이 배당표 산식상 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 매각 조건의 확약에 따라 김성영 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 김성영의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동 가능하며, 김재용의 별도 인수 위험은 남습니다.
⑤ 회차별 인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 배당표상 매수인 인수 | 확약 적용 후 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 156,800,000원 | 96,195,200원 | 김성영 0원* · 김재용 미상 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 125,440,000원 | 127,116,160원 | 김성영 0원* · 김재용 미상 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 100,352,000원 | 151,852,928원 | 김성영 0원* · 김재용 미상 |
위 인수액은 각 회차의 배당 산식상 수치이며, 김성영에 대해서는 확약을 적용하면 실질 인수 0원으로 봅니다.* 확약 밖에 있는 김재용의 미상 보증금은 각 회차에서 별도로 확인해야 합니다. 따라서 회차가 내려간다고 해서 최종 실질취득액도 같은 폭으로 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울신월초등학교 남서측에 위치하며, 주변은 다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 일반적인 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장 및 근거리 지하철역이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준입니다.
- 토지. 토지면적 277.0㎡, 정방형 평지이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 3,667,000원/㎡이고 남동측으로 차량통행 가능한 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부상 도시형생활주택 단지형다세대이고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물 내 제2층 제202호입니다.
- 환금성. 제이스빌은 16세대이며 최근 거래는 2026.01 190,000,000원, 2025.09 230,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 210,000,000원이고 추세는 -12.5%, 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.6회, 낙찰률은 0.0%로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김재용부터 확인. 전입일 2023.05.18로 대항력이 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사에서 이 부분을 보완 확인한 뒤 매수인 인수액을 산정해야 합니다.
- 김성영 확약 원문 확인. 96,195,200원의 배당부족분은 산식상 매수인 인수로 표시되지만, 미배당 잔액 청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 적용되는지 원문으로 확인하세요.
- 시세 기준. 최저가 156,800,000원은 최근 12개월 평균 210,000,000원의 74.7%, 최신 거래 190,000,000원의 82.5%입니다. 다만 -12.5%의 하락 추세와 김재용 인수 미상을 함께 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 매각가 125,440,000원, 4회 유찰 시 100,352,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 회차가 낮아질수록 김재용의 미상 인수액과 함께 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 민간임대주택. 2021.01.18 민간임대주택 등기가 등록되어 있으므로 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 내용을 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 대조하고, 특히 김재용의 보증금과 확정일자 및 김성영 확약 조건을 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “확약으로 한 건은 0원, 다른 한 건은 아직 미상”
이 물건은 최저가만 보면 매력적인 가격대입니다. 현재 최저가 156,800,000원은 최근 12개월 실거래 평균 210,000,000원의 74.7%, 최신 거래 190,000,000원의 82.5%입니다. 그러나 실질취득을 결정하는 권리관계는 단순하지 않습니다. 김성영의 250,000,000원 보증금은 배당표상 96,195,200원의 인수액이 발생하지만 매각 조건 확약으로 실질 0원이 됩니다. 반면 김재용은 대항력이 있고 보증금이 미상이라 별도의 인수 위험이 남습니다.
여기에 다세대 16세대, 평균 유찰 2.6회, 낙찰률 0.0%, 최근 추세 -12.5%라는 환금성·시장 지표도 함께 봐야 합니다. 따라서 이 사건은 “확약 덕분에 주된 2.5억원 임차보증금 인수 문제는 해소됐지만, 다른 대항력 임차인의 미상 보증금 때문에 최종 취득원가가 아직 닫히지 않은 물건”입니다. 가격은 긍정적이지만, 김재용 확인 전에는 보류가 맞습니다.
