서울북부지방법원 2025타경13507. 강북구 미아동 재성빌라트 3층 302호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최원섭으로 2020.09.22. 매매를 원인으로 거래가액 187,000,000원에 취득해 2020.09.25. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건에서 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 2023.12.08. 등기된 주택임차권입니다.

임차권자 원윤정은 2020.08.25. 최초 임대차계약을 체결했고, 점유개시일은 2020.09.22., 주민등록일자는 2020.09.23.입니다. 보증금은 2022.10.03. 1,000,000원이 증액되어 총 188,000,000원이며, 등기부에는 2020.09.03. 187,000,000원에 대한 확정일자와 2022.10.11. 증액분 1,000,000원에 대한 확정일자가 기록되어 있습니다. 이 임차권은 2025.10.23. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙상 매수인에게 넘어갈 수 있는 권리입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 인수 해소

등기부의 과거 근저당과 전세권은 이미 말소됐습니다. 2007.12.27. 정능4동새마을금고 채권최고액 136,500,000원 근저당은 2008.06.04. 말소됐고, 신한은행의 2008.06.04. 채권최고액 45,600,000원 근저당은 2011.12.09., 2011.12.08. 채권최고액 45,600,000원 근저당은 2018.04.18. 각각 말소됐습니다. 박연정의 전세금 70,000,000원 전세권과 신상철의 전세금 75,000,000원 전세권도 각각 2013.09.02., 2017.09.29. 해지로 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임대차계약일자는 2020.08.25.와 2022.10.03., 점유개시일은 2020.09.22.입니다. 임차보증금은 최초 187,000,000원에서 2022.10.03. 1,000,000원이 증액된 188,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.12.08. 접수됐으며 배당요구도 같은 날 이뤄졌습니다. 실제 임차인은 1명이며, 이 임차인의 인수위험은 2026.02.25. 제출된 확약으로 실질적으로 해소되는 구조입니다.

③ 가격 판단 — 신건 201,254,800원, 시세 단정은 금물

현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 201,254,800원인 신건입니다. 이 사건에서는 감정가·최저가·유찰 시나리오를 중심으로 자금 구조를 볼 수 있습니다. 별도의 실거래 비교 없이 감정가만으로 “시세보다 싸다” 또는 “비싸다”라고 단정하지 않는 것이 안전합니다.

회차별 자동 권리계산에서는 대항력 임차보증금 188,000,000원이 매수인 인수액으로 잡히지만, 2026.02.25. 확약 내용을 적용한 본 리포트의 실질 인수 판단은 0원입니다. 유찰에 따라 커지는 30,050,214원·61,800,171원은 신청채권자 측 미배당액이며, 확약이 유효하게 적용되는 한 이를 매수인의 잔존 임차보증금 부담으로 더하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 201,254,800원 가정)

현재 최저매각가 기준으로 신청채권자 주택도시보증공사는 청구액 188,000,000원을 전액 배당받고, 소유자 잔여액은 9,637,233원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 재성빌라트 제3층 제302호로서 감정평가상 다세대주택 용도입니다.
• 주위환경. 솔샘고등학교 북동측 인근이며, 다세대주택·다가구주택·학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 접근성은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트 및 평슬라브지붕 지하1층/지상4층 건물이며 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비·주차장이 있습니다.
• 도로. 남측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 접하고, 토지는 인접 필지 대비 완경사지의 사다리형에 유사한 형태입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·고도지구(28m이하)·도로 저촉·상대보호구역·대공방어협조구역(77-257m)·과밀억제권역 등의 지정이 있습니다.
• 토지거래허가구역. 다세대 등이 포함된 허가구역 지정기간 2025.08.26.~2026.08.25.와 아파트 용도 허가구역 지정기간 2025.10.20.~2026.12.31. 표기가 있으므로 대상자·용도별 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.02.25. 제출된 잔존임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 이 사건 원윤정 임차권에 그대로 적용되는지 확인하세요.
• 임차권 말소 절차 확인. 보증금 188,000,000원의 원칙적 인수 구조와 확약 적용 후 실질 인수 0원의 차이를 명확히 구분해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이라고 기재돼 있으므로 매각대상 범위와 현황을 대조하세요.
• 강북구 압류 확인. 2026.01.16. 접수된 강북구 압류는 2025.10.23. 강제경매개시결정 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
• 가격 상한 별도 검토. 현재 최저가는 201,254,800원인 신건입니다. 감정가만으로 시세 대비 할인 여부를 단정하지 말고 개별 다세대의 실제 거래조건을 별도로 점검해야 합니다.
• 규제·현황 원본 대조. 토지이용계획, 매각물건명세서, 현황조사, 등기부와 확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “188,000,000원 인수형”을 확약서가 뒤집는다

이 사건의 표면적인 권리구조는 부담이 큽니다. 원윤정의 주민등록일자 2020.09.23.은 2025.10.23. 강제경매개시결정보다 앞서고, 임차보증금은 188,000,000원입니다. 확약이 없다면 매수인이 보증금을 떠안을 수 있는 전형적인 대항력 임차권 구조입니다.

하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 2026.02.25. 보증금을 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차권에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 최저매각가와 같은 201,254,800원으로 판단합니다.

결론은 “권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 별도 검증”입니다. 대항력이라는 큰 위험은 확약으로 해소되지만, 이 판단은 확약서의 적용 범위와 임차권 말소 조건이 그대로 이행된다는 전제에 서 있습니다. 또한 신건 감정가 201,254,800원이 실제 시장에서 유리한 가격인지 여부는 이 자료만으로 단정하지 않는 것이 맞습니다.