서울북부지방법원 2025타경13507. 서울 강북구 미아동 솔매로10길 18에 위치한 재성빌라트 3층 302호 다세대주택입니다. 소유자는 최원섭이며, 2020.09.25 소유권이전 등기를 마쳤습니다. 등기된 당시 거래가액은 187,000,000원입니다. 본건은 주택도시보증공사가 채권자로 신청한 강제경매로, 현재 2회 유찰된 최저매각가 128,803,000원에 매각이 예정돼 있습니다.

권리분석의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 임차인 원윤정은 소유권이전보다 앞선 2020.09.22 점유를 시작하고 2020.09.23 전입신고를 마쳤습니다. 이후 보증금 188,000,000원으로 주택임차권등기를 완료했습니다. 따라서 원칙적으로는 선순위 대항력 임차인의 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 별도 확약이 있어 매수인의 최종 부담을 다르게 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계

말소기준권리는 2025.10.23 강제경매개시결정으로 파악됩니다. 과거 정능4동새마을금고 근저당권과 신한은행 근저당권, 전세권 등은 등기부에서 이미 말소됐습니다. 반면 임차인 원윤정의 주택임차권은 경매개시결정보다 먼저 등기돼 있으며, 전입신고와 점유개시일도 앞섭니다.

이 확약은 원윤정의 임차보증금에 관한 것으로, 다른 임차인의 권리까지 일괄적으로 소멸시키는 효력으로 확대해서는 안 됩니다. 확인된 실제 임차인은 1명(원윤정)이며, 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 기재돼 있으므로 별도 실거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 또한 확약의 정확한 적용 범위와 말소 절차는 입찰 전 원본으로 재확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 실질 인수는 해소

등기부에는 확정일자가 기재돼 있으나, 실제 우선변제권 행사 가능 범위와 배당순위는 별도 확인이 필요합니다. 현재 예상배당은 임차인에게 직접 배당하는 구조가 아니라 주택도시보증공사를 신청채권자로 하여 배당하는 구조입니다. 따라서 임차인 보증금과 주택도시보증공사 청구액을 서로 독립된 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 64% 할인과 시세 메리트는 다르다

감정가는 201,254,800원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 128,803,000원입니다. 감정가의 약 64% 수준까지 낮아졌습니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 실제 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 동일 지역·유사 다세대주택의 최근 실거래 시세를 확인하지 않은 상태에서 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.

명목 인수액은 확약 적용 전 배당 추정상의 금액이며, 실질취득액은 각 회차 최저가로 낙찰되고 확약이 적용된다는 가정에 따른 금액입니다. 취득 관련 부대비용은 제외했습니다.

④ 예상배당표 (매각가 128,803,000원 가정)

신청채권자 청구액 188,000,000원 중 예상배당액은 126,199,758원이며, 미배당액은 61,800,242원입니다. 임차인 보증금과 신청채권자 청구액은 별도의 보증금 두 건이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 추정 배당입니다.

⑤ 회차별 배당과 인수 위험

보증금 인수형 경매에서는 낙찰가가 낮아지더라도 매수인의 인수 부담이 그만큼 증가해 실질취득액이 크게 낮아지지 않을 수 있습니다. 그러나 본건은 주택도시보증공사의 잔존보증금 청구권 포기 확약이 있어 확약이 적용되는 한 유찰에 따른 낙찰가 인하가 실질취득액 감소로 연결됩니다.

이는 임차인 원윤정에 관한 판단입니다. 확약 범위 밖의 독립적인 권리나 매각조건이 추가로 확인된다면 별도로 분석해야 합니다. 특히 주택도시보증공사의 미배당액을 곧바로 매수인의 인수채무로 보거나, 반대로 확인되지 않은 모든 채무가 소멸한다고 해석하는 것은 적절하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강북구 미아동 솔샘고등학교 북동측 인근에 있으며, 다세대주택·다가구주택·학교 등이 분포하는 주거지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 위생·급배수·난방설비와 주차장 등이 있으며 내부 마감은 일부 확인되지 않았습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 접합니다. 토지는 완경사지의 사다리형에 유사한 형태입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 일부 토지거래계약 허가구역 등의 지정 내역이 있습니다. 허가 적용 여부는 대상자·용도·지정기간별 확인이 필요합니다.
• 건축 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았으나, 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다. 현황과 매각 범위를 함께 확인해야 합니다.
• 환금성. 다세대주택은 아파트와 달리 개별 건물·호수별 가격 차이가 커질 수 있습니다. 주변 유사 거래사례와 현재 매도 가능한 가격을 함께 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.02.25 제출된 주택도시보증공사의 잔존보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 직접 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 조건. 원윤정 임차권등기가 매각 후 어떤 절차로 말소되는지, 별도 조건이 있는지 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 확인. 확인된 임차인은 원윤정 1명입니다. 현황조사와 점유관계를 재확인하고, 확약 대상 밖의 별도 점유자가 없는지 살펴야 합니다.
• 시세 검증. 최저가 128,803,000원이 실거래 대비 저렴한지 주변 다세대주택 거래사례와 비교해야 합니다. 감정가 대비 64%라는 비율만으로 입찰하지 않아야 합니다.
• 제시외 건물. 매각물건명세서에 제시외 건물 포함으로 기재돼 있으므로 실제 구조와 사용 상태, 매각 포함 범위를 확인해야 합니다.
• 세금·공과금. 강북구 압류가 등기돼 있습니다. 압류등기 말소 여부와 별개로 조세채권의 배당순위, 미납 관리비 및 관련 부담을 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 임차권등기 말소와 실제 점유자의 인도는 별개 문제일 수 있습니다. 현 점유 상태를 확인하고 필요한 명도 절차를 검토해야 합니다.
• 입찰 서류 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서 및 확약서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 보증금보다 중요한 확약의 효력”

이 물건은 일반적인 선순위 임차권 인수형으로만 보면 보증금 188,000,000원 때문에 최저가 128,803,000원에 매수하더라도 실질취득액을 약 1.88억 원 기준으로 판단해야 할 수 있는 사건입니다.

하지만 주택도시보증공사가 2026.02.25 제출한 확약으로 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 확약이 유효하게 적용된다면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 해석하는 것이 타당하며, 현재 최저가 기준 실질취득액은 128,803,000원입니다.

그렇다고 곧바로 저가 낙찰 기회로 평가할 수는 없습니다. 이미 2회 유찰됐고, 물건 용도는 다세대주택이며, 최근 실거래 시세에 근거한 가격 검증도 필요합니다. 또한 실질 인수액 0원이라는 결론은 어디까지나 확약의 유효한 적용을 전제로 합니다.

결론은 ‘보증금 인수 위험은 확약으로 해소 가능, 가격 경쟁력은 추가 검증 필요’입니다. 입찰 판단의 핵심은 확약서 원본으로 매수인 면책을 확인하고, 현재 최저가가 인근 유사 다세대주택의 실거래 시세보다 충분히 낮은지 검증하는 것입니다.