서울남부지방법원 2025타경13942. 화곡동 웰타운비 제9층 제904호, 공부상 오피스텔이며 감정 이용상태 역시 오피스텔입니다. 소유자 장순자는 2021.08.30 매매를 원인으로 2021.09.24 소유권을 이전받았고 거래가액은 251,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 2023.10.12 설정된 이나래의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.07.19, 확정일자는 2021.09.06, 주민등록일자는 2021.09.23, 점유개시일자는 2021.09.24이고 보증금은 251,000,000원입니다.
등기부에 남아 있던 용인축산업협동조합의 4,200,000,000원 근저당권은 2021.09.15 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 데이터상 2025.12.17 강제경매개시결정으로 선언되어 있고, 이나래의 임차권은 그보다 앞선 권리입니다. 따라서 확약이 없다면 배당 후 남는 보증금은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에는 해당 임차인과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 이 조건을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13942 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 938-5 웰타운비 제9층 제904호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상12층 · 제9층 제904호 · 사용승인일 2020.08.14 |
| 소유자 | 장순자 (2021.08.30 매매 · 2021.09.24 소유권이전 · 거래가액 251,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 290,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 251,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
실제 임차인은 이나래 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권의 승계인으로 언급되므로 동일 보증금을 별도로 더해 계산하지 않습니다. 이나래는 보증금 251,000,000원, 전입 2021.09.23, 확정일자 2021.09.06, 배당요구 2023.10.12로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이나래 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 251,000,000원 | 2021.09.23 / 2021.09.06 | 대항력 우선변제 승계 관련 |
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 290,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 별도의 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가가 최근 시장가격보다 낮은지, 높은지를 비교할 근거는 없습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
또한 이 사건은 유찰되더라도 확약이 유효하게 적용되는 한 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 실질취득은 현재 회차 290,000,000원, 1회 유찰 시 매각가 232,000,000원, 2회 유찰 시 매각가 185,600,000원 자체가 기준이 됩니다. 다만 이는 어디까지나 실질 인수액 계산이고, 시장 시세 대비 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,860,000원 |
| 1. 임차인 이나래 보증금 | 251,000,000원 | 251,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 251,000,000원 | 34,140,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 290,000,000원 가정 시 집행비용 4,860,000원, 임차인 이나래에게 251,000,000원, 주택도시보증공사에 34,140,000원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 주택도시보증공사 청구액 중 미배당은 216,860,000원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡1동주민센터 남서측 인근. 주위는 업무시설, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다. 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용 사실이 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하1층 지상12층 건물의 제9층 제904호이며 사용승인일은 2020.08.14입니다.
- 설비. 난방, 급수·배수, 위생, 승강기, 기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 5,978,000원/㎡입니다. 토지는 2필지 일단의 세장형 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 이 사건의 권리안전성은 임차인 이나래와 주택임차권 승계인의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다.
- 임차권 말소 조건. 낙찰 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 매각물건명세서 및 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 계산 금지. 실제 임차인은 이나래 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 언급됩니다. 동일한 251,000,000원을 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 290,000,000원이 시장 대비 싼 가격인지 판단할 수 없습니다. 별도 시세 검증 없이 최저가 자체만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 오피스텔 특성 확인. 공부상 오피스텔이고 주거용 사용 사실이 있으므로 실제 사용·대출·세금·환금성 조건을 입찰 전에 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 확약 관련 문구를 매각기일 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 승부처는 확약의 효력”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 251,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 있어 인수 위험이 큰 물건입니다. 그러나 매각물건명세서에 이나래와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 따라서 그 조건이 유지·이행된다는 전제에서 실질 인수액은 0원입니다.
현재 신건 최저가는 290,000,000원입니다. 별도의 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 판단할 수 없으므로, 이 물건을 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 권리는 확약으로 정리될 수 있지만, 가격은 별도 검증이 필요합니다. 결론은 “확약 확인은 필수, 인수는 실질 0원, 가격 평가는 보류”입니다.
