서울남부지방법원 2025타경13942. 서울 강서구 화곡동 월정로20길 19 소재 웰타운비 제9층 제904호, 집합건물인 오피스텔입니다. 소유자는 장순자이고 2021년 9월 24일 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 2020년 신탁과 근저당이 있었으나 현재는 이미 말소된 상태이고, 이후 대항력 있는 주택임차권이 핵심 권리로 남아 있습니다. 임차인 이나래의 보증금은 251,000,000원, 전입일은 2021년 9월 23일, 확정일자는 2021년 9월 6일입니다. 2025년 12월 17일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 최저가 185,600,000원만 보는 것이 아닙니다. 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 원칙적으로는 매수인 인수 위험이 발생하는 구조입니다. 현재 배당표에서는 집행비용 3,398,400원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 182,201,600원이 배당되고 68,798,400원이 부족한 것으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서의 조건부 포기·말소 내용이 이 부족분을 실질적으로 없애는 장치입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13942 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 938-5 웰타운비 제9층 제904호 도로명주소: 서울특별시 강서구 월정로20길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 지하1층 지상12층 건물의 제9층 제904호 |
| 소유자 | 장순자 (2021.09.24. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 185,600,000원 (감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 251,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심, 하지만 조건부 인수 해소
2020년 8월 27일 소유권보존 신탁과 2020년 9월 4일 근저당권은 현재 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 2021년 9월 24일 장순자에게 소유권이 이전되었고 같은 날 민간임대주택 등록이 이루어졌습니다. 2023년 10월 12일 이나래의 주택임차권이 등기되었으며, 등기 내용상 보증금은 251,000,000원입니다. 전입일 2021년 9월 23일이 말소기준권리인 강제경매개시결정 2025년 12월 17일보다 앞서므로 대항력은 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제는 있으나 조건부 포기
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이나래 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 251,000,000원 | 2021.09.23 / 2021.09.06 | 대항력 有 우선변제 有 | HUG 승계인 |
이나래는 확정일자와 배당요구가 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있고, 전입일도 강제경매개시결정보다 빠르므로 대항력이 있습니다. 배당요구일은 2023.10.12입니다. 다만 이 사건은 일반적인 대항력 임차인 인수형과 달리, 매각 조건으로 미배당 보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 함께 제시되어 있다는 점이 결정적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,398,400원 |
| 1. 임차인 이나래 보증금 (우선변제) | 251,000,000원 | 182,201,600원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 251,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차인 보증금 부족분은 68,798,400원이며, 이는 원래 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 그러나 매각 조건의 보증금반환청구권 포기·주택임차권등기 말소가 이행되면 해당 금액은 실질 인수 0원으로 처리되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가보다 ‘확약 유지’가 중요
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 원래 인수액 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 64% | 185,600,000원 | 68,798,400원 | 확약 이행 시 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 148,480,000원 | 105,398,720원 | 확약 이행 시 0원 |
| 4회 유찰 시 | 41% | 118,784,000원 | 134,678,976원 | 확약 이행 시 0원 |
현재는 감정가의 64%까지 내려온 상태이고 이미 2회 유찰됐습니다. 추가 유찰 시 매각가는 148,480,000원, 118,784,000원으로 낮아지지만, 조건부 포기·말소가 없다면 임차인 부족분은 오히려 105,398,720원, 134,678,976원으로 커집니다. 따라서 이 사건에서는 유찰 자체보다 포기·말소 조건이 그대로 유지되는지가 훨씬 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡1동주민센터 남서측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 등이 소재하며, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상12층 건물의 제9층 제904호이며, 사용승인일은 2020.08.14입니다. 난방·급배수·위생·승강기·기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 업무용 토지로 이용 중이며 토지면적은 166.9㎡입니다. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역·진입표면구역· 대공방어협조구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 현황. 집합건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있고 현황은 주거용으로 사용 중이며, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원본 확인. 이 사건의 핵심은 임차인 이나래와 주택도시보증공사 승계인의 미배당 잔액 포기 및 주택임차권등기 말소 조건입니다. 이 조건이 실제 매각절차에서 유효하게 적용되는지 반드시 확인하세요.
- 68,798,400원 인수 위험 분리. 배당표상 부족분은 68,798,400원입니다. 조건부 포기·말소가 유지되면 실질 0원이지만, 조건이 이행되지 않으면 매수인 인수 위험으로 되살아납니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 2021.09.24. 민간임대주택 등록이 등기되어 있으므로, 매각 후 해당 등록의 처리와 관련 서류를 입찰 전에 확인하세요.
- 오피스텔 현황 확인. 공부상 오피스텔이고 현황은 주거용 사용입니다. 실제 점유·사용상태와 건축물대장 내용을 현장에서 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 148,480,000원, 4회 유찰 시 118,784,000원으로 내려가지만, 원래 인수액도 각각 105,398,720원과 134,678,976원으로 증가합니다. 낮은 최저가만 보고 판단하지 말고 포기·말소 조건과 함께 계산하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 원본 내용을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 조건이 중요하다”
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 최저매각가를 크게 웃돌기 때문에, 단순히 185,600,000원에 낙찰받는다고 생각하면 안 되는 물건입니다. 배당표상 임차인 부족분은 68,798,400원이고, 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인 부담으로 이어집니다. 그러나 매각물건명세서에는 이나래 및 주택도시보증공사 승계인이 미배당 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 제시되어 있습니다.
따라서 조건이 실제 이행된다면 현재 회차의 실질취득은 185,600,000원, 매수인 실질 인수는 0원으로 볼 수 있습니다. 반대로 그 조건이 깨지는 순간 68,798,400원의 인수 위험이 다시 발생합니다. 2회 유찰로 가격은 감정가의 64%까지 내려왔지만 실거래 비교 근거가 없는 만큼 가격이 싸다고 단정할 단계도 아닙니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 ‘대항력 임차인의 포기·임차권등기 말소 조건이 확실하게 이행되는가’입니다.
