서울북부지방법원 2025타경13508. 강북구 수유동에 위치한 미하우스 5층 502호, 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현재 소유자는 조영숙이고, 등기부상 2022년 2월 9일 270,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2022년 3월 16일 박신자 명의의 채권최고액 130,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 여기까지만 보면 일반적인 근저당권 경매처럼 보이지만, 실제 권리분석의 중심은 근저당보다 앞선 임차인의 전입과 보증금에 있습니다.

임차인 박진영은 2022년 1월 7일 확정일자를 받고, 2022년 2월 4일 전입 및 점유를 개시했습니다. 말소기준 근저당 설정일인 2022년 3월 16일보다 앞섭니다. 이후 2023년 12월 15일 보증금 270,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌습니다. 즉 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하더라도, 선순위 대항력에 기초한 보증금 반환 부담은 미배당 범위에서 매수인에게 남을 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 들어온 임차인

권리분석의 기준점은 2022년 3월 16일 박신자 근저당권입니다. 롯데캐피탈주식회사와 울산신용보증재단의 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단의 압류 등은 이 근저당보다 나중에 등기됐으므로 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

그러나 임차인 박진영은 근저당권 설정 전에 주민등록과 점유를 갖춘 것으로 나타납니다. 확정일자도 선행하고 배당요구도 이뤄졌습니다. 따라서 우선변제에 따른 배당을 받고도 보증금을 전액 회수하지 못하면, 그 부족분이 매수인에게 인수되는 위험이 있습니다. 후순위로 기재된 임차권등기가 매각으로 말소된다는 사실만으로 선순위 대항력에서 발생하는 보증금 반환의무가 사라지는 것은 아닙니다.

선순위 임차인 분석

강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사이고, 청구액은 임차보증금과 같은 270,000,000원입니다. 다만 이 금액의 일치만으로 보증기관의 대위변제·채권승계 관계를 확정할 수는 없습니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 박진영 1명이며, 신청채권자의 청구액을 별도의 임차보증금으로 추가 합산해서는 안 됩니다. 입찰 전에 주택도시보증공사의 채권승계 관계, 배당금 수령주체 및 보증금 반환채무의 실제 귀속을 확인해야 합니다.

② 가격 분석 — 64% 낙찰가가 실질 64% 취득을 뜻하지 않는다

겉으로 보이는 최저매각가는 감정가의 64%입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매와 다르게, 선순위 임차보증금의 미배당 부분을 실질취득 비용에 합산해야 합니다. 현재 회차 기준 계산은 다음과 같습니다.

실질취득 추정액은 감정가 238,000,000원의 약 114.7%입니다. 동일 평형의 최근 실거래와 직접 비교할 수 있는 확정 가격은 확인되지 않으므로, 시세보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다. 다만 매수인의 실질 부담이 감정가보다 높다는 사실만으로도 현 회차의 가격 매력은 낮게 평가해야 합니다.

추가 유찰 시 실질취득 시나리오

이는 배당표에 반영된 집행비용의 회차별 차이를 제외하면, 매수인이 사실상 270,000,000원 임차보증금 상당액을 부담하는 구조이기 때문입니다. 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 매각조건이 유지되는 한, 추가 유찰만으로 실질취득 가격을 크게 낮추기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 152,320,000원 가정)

집행비용 2,932,480원과 선순위 임차인의 우선배당 149,387,520원으로 매각대금 152,320,000원이 전액 소진되는 추정입니다. 기타 채권자에 대한 배당은 0원이며 소유자 잔여금도 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강북구 수유동 소재 서울인수초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역이며, 전반적인 입지여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건 역시 보통 수준입니다.
• 건물. 2014년 6월 18일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 502호입니다. 외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시 마감이며 위생·급배수·난방·도시가스·화재방재설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로 및 지형. 완만한 경사지의 세장형 토지에 위치하며, 남서측과 남동측으로 폭 약 6~8m 도로에 접합니다. 현장에서는 실제 차량 접근과 주차 여건을 확인할 필요가 있습니다.
• 토지이용규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28m 이하)이며, 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역과 아파트 용도에 관한 별도 지정 사항도 있어, 실제 다세대주택 거래에 적용되는 범위는 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 건축물 및 환금성. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 다세대주택은 개별 건물·호수의 상태와 거래사례에 따른 가격 편차를 점검해야 합니다. 무엇보다 이 물건은 실질취득액이 감정가를 초과하므로 단순 낙찰가 할인율만으로 환금성을 좋게 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 인수액 확인. 박진영의 전입일·점유개시일·확정일자·임차권등기와 실제 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다. 현재 회차의 추정 인수액은 120,612,480원입니다.
• 실질취득액 기준으로 응찰 판단. 낙찰가 152,320,000원이 아니라 인수액을 더한 272,932,480원을 기준으로 투자비와 자금계획을 세워야 합니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.
• 보증기관 채권승계 확인. 주택도시보증공사의 경매신청 관계, 임차인 보증금 대위변제 여부, 실제 반환채권자 및 배당금 수령주체를 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 추가 유찰 효과 오판 금지. 3회 유찰 시 인수액은 150,649,984원, 4회 유찰 시 174,669,926원으로 증가하는 추정입니다. 추가 유찰이 실질취득 가격을 크게 낮추지 못할 수 있습니다.
• 실거래·매매 가능가격 검증. 감정가 238,000,000원과 실질취득 약 272,932,480원의 차이가 큽니다. 주변의 동일·유사 다세대주택 실거래, 현장 상태 및 실제 처분 가능가격을 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
• 실제 점유 및 명도 확인. 임차권등기만으로 현재 실제 점유자를 확정할 수 없습니다. 현황조사와 현장 확인을 통해 점유관계, 보증금 반환 및 명도 절차를 확인해야 합니다.
• 배당 및 공과금 확인. 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 당해세·법정 우선채권·관리비 체납 등을 확인하고, 예상배당표와 실제 배당순위가 달라질 가능성을 검토해야 합니다.
• 매각물건명세서 최종 확인. 선순위 임차인의 매수인 인수 조건, 임차권등기 말소 조건 및 특별매각조건을 반드시 원본으로 확인해야 합니다. 매각기일 2026.10.27의 진행 여부와 최종 서류도 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다”

이 사건의 핵심은 명확합니다. 감정가의 64%까지 내려온 최저매각가가 실질적인 가격 할인을 뜻하지 않습니다. 임차인 박진영의 보증금 270,000,000원이 근저당권보다 선순위에 있고, 현재 배당구조에서는 약 120,612,480원이 매수인에게 인수되는 것으로 산정됩니다.

따라서 현재 회차 실질취득은 272,932,480원으로, 감정가 238,000,000원을 오히려 초과합니다. 추가 유찰이 진행돼도 미배당 임차보증금이 증가하여 총부담은 보증금 수준에 머뭅니다. 유찰률 36%를 가격 할인으로 해석하는 것은 잘못된 접근입니다.

주택도시보증공사의 채권승계 관계 및 임차보증금 인수 조건이 명확하게 해소되지 않는 한, 이 사건은 가격과 권리 양쪽 모두에서 신중한 접근이 필요한 D등급 위험형 물건입니다. 응찰 판단의 출발점은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금과 실질취득 총액이어야 합니다.