서울북부지방법원 2025타경13508. 강북구 수유동 ‘미하우스’ 5층 502호, 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현재 소유자는 조영숙으로 2022.02.09 거래가 270,000,000원에 소유권을 취득했고, 말소기준권리는 2022.03.16 박신자의 근저당권 130,000,000원입니다. 문제는 그보다 앞선 2022.02.04 임차인 박진영의 전입·점유입니다. 확정일자는 2022.01.07로, 말소기준보다 선행해 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
을구 6번 주택임차권등기는 2023.12.15 접수돼 형식상 말소기준권리 뒤에 있지만, 임차인의 대항력 판단은 그 임차권등기 접수일만 보는 것이 아닙니다. 박진영은 이미 2022.02.04 전입·점유를 갖췄습니다. 따라서 경매로 임차권등기 자체가 소멸하더라도, 보증금이 전액 배당되지 않으면 미배당액은 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13508 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 348-77 미하우스 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 5층 건물 내 제5층 제502호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 사용승인일 2014.06.18 |
| 소유자 | 조영숙 · 2022.02.09 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 등기 발급일 | 2026.08.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2022.03.16 박신자 근저당권입니다. 이후의 롯데캐피탈 가압류, 울산신용보증재단 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 임차인 박진영 1명은 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 별도로 보아야 합니다.
② 임차인 분석 — 최저가보다 ‘실질취득’이 핵심
| 임차인 | 사용부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진영 | 제5층 제502호 전부 | 2022.02.04 | 2022.01.07 | 270,000,000원 | 2023.12.15 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
현재 회차의 배당 가정에서는 매각대금 238,000,000원 중 집행비용 4,132,000원을 제외한 233,868,000원이 박진영에게 우선 배당됩니다. 보증금 270,000,000원에서 부족한 36,132,000원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 238,000,000원 | 36,132,000원 | 274,132,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 190,400,000원 | 83,065,600원 | 273,465,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 152,320,000원 | 120,612,480원 | 272,932,480원 |
유찰되면 표면상 낙찰가는 238,000,000원에서 190,400,000원, 152,320,000원으로 내려갑니다. 하지만 인수액은 반대로 36,132,000원에서 83,065,600원, 120,612,480원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 옮겨가면서 실질취득 총액은 보증금 270,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다. 이 리포트에서는 실거래 시세를 근거로 이 가격이 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 1. 임차인 박진영 보증금 | 270,000,000원 | 233,868,000원 |
| 2. 근저당 · 박신자 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 6,132,919원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 울산신용보증재단 | 19,791,667원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 4,132,000원과 임차인 우선배당 233,868,000원으로 매각대금 238,000,000원이 모두 소진됩니다. 임차인 미배당 36,132,000원은 매수인 인수로 계산되며, 후순위 채권의 미배당 합계는 425,924,586원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울인수초등학교 동측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물의 제5층 제502호입니다. 사용승인일은 2014.06.18이며 외벽은 치장벽돌 쌓기, 내벽은 벽지도배·일부 타일, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·도시가스·화재방재설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 완만한 경사지의 세장형 토지이며 남서측 및 남동측으로 폭 약 6m~8m 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28m 이하)·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 공부상 차이. 해당 사항 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 회차는 238,000,000원 낙찰만 보는 것이 아니라 36,132,000원 인수를 더한 274,132,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 낙찰가는 190,400,000원으로 내려가지만 인수액은 83,065,600원으로 증가합니다. 2회 유찰 시에도 152,320,000원 + 120,612,480원 구조입니다.
- 박진영의 대항력 재확인. 전입·점유 2022.02.04, 확정일자 2022.01.07, 보증금 270,000,000원, 배당요구 2023.12.15의 원본 기재를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 현재 점유 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 인도·점유 상태와 명도 절차는 현장에서 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 예상배당은 집행비용 4,132,000원과 임차인 배당 233,868,000원을 전제로 하며, 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 하락 = 취득가 하락”이 아니다
이 사건은 최저매각가 238,000,000원만 보면 구조를 잘못 읽기 쉽습니다. 실제 임차인 박진영의 보증금은 270,000,000원이고, 전입·점유 2022.02.04가 말소기준 2022.03.16보다 앞섭니다. 현재 배당 가정에서 36,132,000원이 미배당돼 매수인에게 남으므로 실질취득은 274,132,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰 이후입니다. 낙찰가가 190,400,000원, 152,320,000원으로 내려가도 인수액이 각각 83,065,600원, 120,612,480원으로 증가하면서 실질취득은 273,465,600원, 272,932,480원입니다. 즉 이 물건은 유찰로 표면가격이 내려가도 총 부담이 보증금 270,000,000원 부근에 묶이는 대항력 인수형입니다. 시세 대비 가격 메리트는 실질취득을 기준으로 별도로 검증해야 하며, 최저가가 낮아진다는 이유만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.
