서울남부지방법원 2025타경13946. 서울 금천구 가산동에 자리한 가산대명벨리온 제12층 제1204호 오피스텔입니다. 감정가는 120,000,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 76,800,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 낙폭이 크게 보입니다. 그러나 이 사건에는 근저당권보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 존재합니다. 실제 임차인은 이종현이며, 보증금은 168,000,000원입니다. 전입신고일 2022.01.24는 말소기준인 손경화 근저당권 설정일 2022.10.06보다 빠릅니다. 따라서 보증금 반환청구권 포기 조건을 보지 않고 최저매각가만으로 저렴하다고 판단하면 위험합니다.
이 사건의 중요한 반전은 매각물건명세서 비고에 있습니다. 임차인 이종현과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각된다는 내용입니다. 이 조건을 반영하면 명목상 보증금 부족분을 매수인이 현금으로 부담하는 구조는 해소됩니다. 그러나 동시에 명세서는 대지권 목적 토지의 별도등기 지상권을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 보증금과 토지 지상권은 별개의 권리이므로 서로 혼동해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13946 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제12층 제1204호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 127-33 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 지하3층/지상16층 중 12층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 사용승인일 | 2017.11.27 |
| 이용상태 | 오피스텔 · 현황 주거용 사용 |
| 소유자 | 이영도 · 2022.01.27 소유권이전(거래가액 168,000,000원) |
| 감정가 | 120,000,000원 |
| 최저매각가 | 76,800,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 경매신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 168,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.06 손경화 근저당권 · 채권최고액 100,000,000원 |
| 토지 별도등기 | 2017.12.06 지상권설정등기 · 매수인 인수 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 살아남는 지상권
등기상 말소기준권리는 2022.10.06 설정된 손경화의 근저당권입니다. 채권최고액은 100,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그 이후의 국세 압류, 경매개시결정, 금천구 압류 및 임차권등기는 각 권리의 배당·인수 관계와 매각조건을 함께 살펴야 합니다. 특히 먼저 형성된 임차인의 대항력과 토지 별도등기의 존속 여부는 단순한 말소기준권리 비교로 처리할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 168,000,000원 보증금의 실제 인수 여부
이 사건의 실제 임차인은 1명, 이종현입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 명시되어 있으므로, 임차인 이종현과 별개의 보증금 168,000,000원을 가진 추가 임차인으로 합산하지 않습니다. 경매신청채권자와 주택임차권 승계인으로서의 지위도 중복 보증금으로 계산하지 않습니다.
| 임차인 / 권리 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
이종현 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.01.24 확정 2021.12.13 점유개시 2022.01.21 |
168,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 배당요구 반환청구권 포기 조건 |
|
주택도시보증공사 주택임차권 승계인 · 경매신청채권자 |
원 임차인 권리와 관련된 승계 지위 | 중복 합산 없음 | 임차권 승계 반환청구권 포기 조건 별도 임차인 아님 |
| 실제 임차인 | 이종현 1명 |
|---|---|
| 보증금 | 168,000,000원 |
| 임대차계약일 | 2021.12.12 |
| 확정일자 | 2021.12.13 |
| 점유개시일 | 2022.01.21 |
| 전입신고일 | 2022.01.24 |
| 임차권등기 | 2024.02.07 · 을구 2번 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리 이전 전입 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 |
| 예상배당 | 75,017,600원 |
| 명목상 미배당 보증금 | 92,982,400원 |
| 실질 인수액 | 0원 · 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 적용 |
매각조건의 법적 적용범위, 반환청구권 포기의 효력, 주택임차권등기 말소 이행과 실제 점유 상태는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다. 보증금 인수 0원은 임차권 관련 조건부 판단이며 모든 권리부담이 0원이라는 뜻은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다
감정가는 120,000,000원이고 현재 최저매각가는 76,800,000원으로 감정가의 64%입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정평가액 대비 최저가 비율입니다. 같은 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가격과 비교한 할인율은 아닙니다.
실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 낙폭을 곧바로 투자 수익이나 가격 메리트로 바꿔 해석하기 어렵습니다. 등기부에 나타나는 2022.01.27 거래가액 168,000,000원 역시 과거 소유권이전 거래금액일 뿐, 현재 같은 조건에서 거래될 수 있는 시장가격을 입증하지 않습니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 120,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 76,800,000원 | 2회 유찰 · 감정가의 64% |
| 확약 적용 실질취득 | 76,800,000원 | 임차보증금 인수 0원 · 제반비용 별도 |
| 확약 미적용 명목 부담 | 169,782,400원 | 최저가 + 미배당 보증금 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 메리트 확정 불가 |
| 토지 지상권 부담 | 금액 미확정 | 매수인 인수 |
④ 예상배당표 (매각가 76,800,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 임차인은 근저당권보다 앞선 대항력 및 우선변제권을 가진 것으로 분석되며, 추정 집행비용을 제외한 매각대금이 우선 배당되는 구조입니다. 이 표의 미배당 보증금은 반환청구권 포기 조건을 적용하기 전의 명목상 부족액입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,782,400원 |
| 1. 임차인 이종현 보증금 | 168,000,000원 | 75,017,600원 |
| 2. 근저당권 · 손경화 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 168,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 1,782,400원을 가정한 추정배당입니다. 임차인 우선배당 75,017,600원, 임차보증금 명목 부족액 92,982,400원입니다. 신청채권자와 근저당권자의 별도 채권 미배당 합계는 268,000,000원으로 계산되며, 주택도시보증공사의 승계 보증금을 추가 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등에 따른 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰이 곧 취득원가 절감일까?
선순위 보증금이 있는 경매에서는 유찰로 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 거의 줄지 않을 수 있습니다. 이 사건 역시 반환청구권 포기 조건을 적용하지 않는 명목 계산과 포기 조건을 적용한 실질 인수 계산을 구분해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 명목 보증금 인수 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 76,800,000원 | 92,982,400원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 61,440,000원 | 108,065,920원 | 0원 |
| 4회 유찰(40.96%) | 49,152,000원 | 120,132,736원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산디지털단지역 남서측 인근입니다. 주위는 오피스텔·지식산업센터·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 가산디지털단지역(1·7호선)이 있어 감정평가상 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상16층 건물 중 12층 호실입니다. 사용승인일은 2017.11.27이며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용으로 기재되어 있습니다. 감정평가상 이용상태도 오피스텔입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 15~16미터 도로와 접합니다. 대지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지입니다.
- 토지이용계획. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역 등에 해당하며 높이 제한 및 군사·항공 관련 제한 사항도 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 기재는 대상자·용도·지정기간별로 해당 호실 적용 여부를 구분해 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 교통 접근성이 양호한 오피스텔이지만, 현재 시점의 유사 호실 실거래가와 거래량에 대한 검증 없이 처분가격이나 환금성을 확정하기 어렵습니다. 특히 토지 지상권이 담보평가 및 매매 거래에 미치는 영향을 따로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 이종현과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기, 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다. 포기의 법적 효력과 이행 절차도 중요합니다.
- 토지 지상권 조사. 2017.12.06 제262256호로 설정된 대지권 목적 토지 을구 1번 지상권의 원본 등기를 확인해야 합니다. 설정 목적, 권리 범위, 존속기간, 지료 및 토지 이용에 미치는 영향을 파악하는 것이 핵심입니다.
- 실제 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 누가 점유하는지, 실제 명도 협의와 점유 이전이 가능한지 현황을 확인해야 합니다. 보증금 반환청구권 포기와 현실적인 점유 이전은 별개의 문제입니다.
- 임차권 승계 관계. 주택도시보증공사는 실제 임차인 추가가 아니라 기존 임차권의 승계인입니다. 원 임차인과 승계인의 포기 범위 및 등기 말소가 일관되게 처리되는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 120,000,000원 대비 최저가 76,800,000원이라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 같은 건물과 유사 조건 오피스텔의 최근 실거래를 대조해야 합니다.
- 배당·조세 확인. 국세 압류와 금천구 압류가 있으므로 당해세 및 법정 우선순위에 따른 배당 변경 가능성을 확인해야 합니다. 표의 예상배당액은 확정금액이 아닙니다.
- 기존 경매 이력. 2022.12.29 개시된 과거 임의경매는 2023.05.24 말소되었고, 현재 사건은 2025.12.23 강제경매개시결정으로 진행되었습니다. 기존 사건과 현재 사건을 혼동하지 않아야 합니다.
- 관리비·기타 비용. 공용부분 미납 관리비, 취득 관련 제반비용과 오피스텔의 실제 이용에 따른 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 토지 별도등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 최신 매각조건을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “보증금은 해소되어도, 지상권은 남는다”
이 사건의 핵심은 조건부 임차보증금 인수 해소와 토지 지상권 인수 위험이 동시에 존재한다는 것입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 빠른 실제 임차인 이종현의 보증금은 168,000,000원이고, 현재 배당 가정에서는 92,982,400원의 부족분이 발생합니다. 반환청구권 포기가 없다면 최저가가 낮아져도 매수인의 취득 부담은 크게 줄어들지 않습니다.
하지만 이종현과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 적용하면 임차보증금의 실질 인수액은 0원입니다. 이것은 중요한 위험 해소 요인입니다. 다만 2017.12.06 설정된 토지 별도등기 지상권은 매수인이 인수하며, 해당 권리의 경제적·법률적 영향은 아직 확정할 수 없습니다. 감정가의 64%라는 최저가가 현재 시세에 비해 유리한지도 검증되지 않았습니다.
결론은 권리와 가격 모두 추가 확인이 필요한 보수적 검토 대상입니다. 임차보증금 포기 조건의 효력과 토지 지상권의 실제 부담을 확인하고, 최근 실거래에 기초한 적정가격을 산정하기 전에는 최저매각가만 보고 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 남아 있는 토지 권리를 정확히 평가할 수 있는지에 달려 있습니다.
