서울남부지방법원 2025타경13946. 금천구 가산동 가산대명벨리온 제12층 제1204호 오피스텔입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 120,000,000원으로 같고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 현재 소유자는 이영도이며, 2022.01.27. 매매로 168,000,000원에 취득했습니다. 현 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 기입된 강제경매입니다.
표면적으로 가장 큰 권리 이슈는 임차보증금입니다. 임차인 이종현은 계약일 2021.12.12., 확정일자 2021.12.13., 점유개시 2022.01.21., 전입 2022.01.24.로, 말소기준인 손경화 근저당권의 2022.10.06.보다 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다. 보증금은 168,000,000원이고 배당요구도 되어 있어 원칙적으로 현재 최저가 배당에서는 미배당 보증금이 남습니다.
하지만 이 사건은 여기서 결론이 뒤집힙니다. 매각물건명세서에 임차인 이종현 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 룰상 부족분 50,480,000원이 계산되더라도 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13946 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제12층 제1204호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제12층 제1204호 · 감정 기준 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상16층 · 사용승인일 2017.11.27. |
| 소유자 | 이영도 (2022.01.27. 거래가액 168,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 확약으로 해소, 토지 지상권은 남는다
말소기준은 2022.10.06. 을구 1번 손경화 근저당권입니다. 채권최고액은 100,000,000원입니다. 이후의 압류, 현재 강제경매개시결정, 임차권등기는 등기 순위상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종현 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 168,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 | 실질 0원* |
확정일자는 2021.12.13., 전입은 2022.01.24., 배당요구일은 2024.02.07.입니다. 현재 회차 배당 계산상 이종현에게 117,520,000원이 배당되고 50,480,000원이 남는 구조지만, 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건으로 해당 부족분의 실질 인수는 0원*입니다.
③ 시세 판단 — 실거래 자료가 없어 가격 메리트 단정 금지
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 120,000,000원이나 소유자의 2022.01.27. 취득가 168,000,000원만으로 현재 시세 대비 ‘싸다’ 또는 ‘비싸다’를 단정할 수 없습니다.
중요한 점은 임차보증금 확약을 반영하면 현재 회차의 매수인 실질취득액이 120,000,000원이라는 것입니다. 다만 이는 별도등기 지상권 인수에 따른 경제적 영향이 금액으로 반영되지 않은 값입니다. 따라서 단순 최저가만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 임차인 이종현 보증금 | 168,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 근저당권 · 손경화 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 168,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표의 임차보증금 부족분은 50,480,000원이나, 매각조건의 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건을 반영한 실질 인수는 0원*입니다. 별도등기 토지 지상권은 금액이 특정되지 않은 별개 인수권리입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 임차보증금 부족분
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 120,000,000원 | 50,480,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 96,000,000원 | 74,128,000원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 76,800,000원 | 92,982,400원 | 실질 0원* |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 매각가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 낙찰가 하락 효과가 상당 부분 상쇄됩니다. 이 사건도 원자료 계산상 50,480,000원 → 74,128,000원 → 92,982,400원으로 부족분이 커집니다. 그러나 매각조건의 확약이 해당 임차인에 적용되므로 각 회차의 실질 임차보증금 인수는 0원*으로 판단합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역 남서측 인근이며, 주위는 오피스텔·지식산업센터·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 가산디지털단지역(1·7호선)이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 감정 기준 현재 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐으며, 매각물건명세서에는 집합건축물대장상 오피스텔이나 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층/지상16층 건물 내 제12층 제1204호이며 사용승인일은 2017.11.27.입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 15~16미터 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 이종현 및 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 대지권 목적 토지 을구 1번 지상권설정 등기(2017.12.06. 제262256호)의 권리자·존속기간·범위·토지사용 제한을 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적 접근. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 120,000,000원만으로 시세 대비 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 점유·명도 확인. 임차권 말소 조건과 별개로 실제 점유 상태 및 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 도봉세무서 및 금천구 압류가 확인되므로 배당과 소멸 여부 외에도 당해세 등 실제 부담 가능 항목을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “임차보증금은 풀렸지만, 토지 권리는 남는다”
이 사건은 숫자만 보면 위험해 보입니다. 보증금 168,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 120,000,000원 배당에서는 50,480,000원이 남기 때문입니다. 하지만 매각조건의 반환청구권 포기·주택임차권등기 말소 확약으로 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 권리가 깨끗한 물건은 아닙니다. 토지 별도등기의 지상권설정 등기는 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 시세 비교 자료도 없어 120,000,000원이 싸다고 평가할 근거도 부족합니다. 결론은 “임차보증금 리스크는 확약으로 해소, 토지 지상권은 반드시 별도 검증”입니다.
* 임차보증금 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각·잔금납부 단계까지 유효하게 적용되는 것을 전제로 한 실질 판단입니다. 원자료상 현재 회차의 룰상 미배당액은 50,480,000원입니다.
