서울남부지방법원 2025타경13955. 개봉동 323-18 제3층 제301호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 손현으로 2021.12.03. 거래가 230,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 소유권보다 먼저 전입·점유한 임차인 지민경입니다. 지민경은 2021.09.06. 임대차계약, 2021.09.07. 확정일자, 2021.11.19. 주민등록 및 점유개시로, 제공된 말소기준권리인 2023.10.12. 웰컴저축은행 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있는 임차인입니다.
원칙만 보면 보증금 230,000,000원의 미배당 잔액을 매수인이 부담할 수 있는 구조입니다. 실제 시나리오에서도 1회 유찰 시 룰상 미배당 인수액이 44,643,200원, 2회 유찰 시 81,874,560원으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 임차인 지민경과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 임차인과 그 승계관계에 대해서는 조건 이행을 전제로 실질 인수 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13955 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 323-18 제3층 제301호 · 서울특별시 구로구 개봉로17마길 16 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 55.46㎡ · 지상 3층 내 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 손현 · 2021.12.03. 거래가 230,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 236,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인일 | 1994.09.13. |
| 세대수 | 8세대 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 확약이 핵심
제공된 말소기준 판정은 2023.10.12. 웰컴저축은행주식회사 가압류 5,675,378원입니다. 그보다 앞선 2021.11.19.에 지민경의 주민등록과 점유가 시작됐으므로 지민경은 대항력을 갖습니다. 2023.11.21.에는 보증금 230,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳐졌고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 지민경 | 건물 전부 | 230,000,000원 | 2021.11.19 | 2021.09.07 | 대항력 有 우선변제 확약 후 인수 0 |
② 시세 비교 — 신건 2.36억은 기록된 거래보다 높다
동일 면적 55.46㎡의 제공된 실거래는 2건입니다. 평균은 220,000,000원, 최저는 210,000,000원, 최고는 230,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.04 · 210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 55.46㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2021.12 | 55.46㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 평균 | 55.46㎡ | 2건 | 220,000,000원 |
신건 최저가 236,000,000원은 시세 평균 220,000,000원의 107.3%입니다. 더구나 최신 확인 거래 210,000,000원보다도 높고 기록된 최고 거래 230,000,000원도 넘어섭니다. 따라서 신건을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 확약 때문에 권리 인수액이 0원이더라도 현재 실질취득가는 그대로 236,000,000원이므로, 시세 비교 역시 236,000,000원 기준으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,104,000원 |
| 1. 임차인 지민경 보증금 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 2. 웰컴저축은행 가압류 | 5,675,378원 | 1,896,000원 |
| 3. 페퍼저축은행 가압류 | 5,254,444원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 236,000,000원에서는 집행비용 4,104,000원과 임차인 지민경 보증금 230,000,000원이 우선 배당되고, 웰컴저축은행에 1,896,000원이 배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 명시되어 있으므로 임차보증금을 별도로 중복 합산하지 않습니다.
④ 유찰 시 인수 착시 — 룰상 미배당과 실질 인수를 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 236,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 188,800,000원 | 44,643,200원 | 0원 · 조건 이행 전제 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 151,040,000원 | 81,874,560원 | 0원 · 조건 이행 전제 |
확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수액이 커지는 구조입니다. 하지만 이 사건은 지민경과 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙었습니다. 따라서 해당 조건이 실제 매각조건으로 유지되고 이행되는 한 1회·2회 유찰 시에도 위 룰상 금액을 매수인의 실질 인수금으로 더하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개봉역(1호선) 남서측 인근으로 다세대·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주거지대이며 주위여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 개봉역(1호선)이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트·연와조 평스라브지붕 지상 3층 건물 내 3층 301호이며 사용승인일은 1994.09.13.입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 291.2㎡, 공시지가 3,137,000원/㎡, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 거래 표본. 8세대 규모이고 확인된 동일 면적 실거래가 2건으로 적어 환금성과 현재 시세 확인에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 지민경 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 최신 매각물건명세서에도 유지되는지 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 실질 인수 0원이더라도 신건 실질취득은 236,000,000원이며 시세 평균 220,000,000원의 107.3%입니다.
- 실거래 신선도. 확인 거래가 2021.12와 2022.04의 2건뿐이므로 현재 매수·매도 가능 가격을 별도로 재확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 집합건축물대장 전유부에 등재되지 않은 제시외건물이 존재하고 개략 면적으로 평가되었습니다. 현황과 사용관계 확인이 필요합니다.
- 토지거래계약 허가구역. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있으므로 적용 대상과 기간을 원문으로 확인해야 합니다.
- 배당·세금 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 세금 관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 표면만 보면 보증금 230,000,000원의 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 그러나 매각물건명세서의 특약이 핵심입니다. 지민경과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 조건 이행 시 매수인 실질 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 현재 최저가 236,000,000원은 실거래 평균 220,000,000원의 107.3%이고, 제공된 최고 거래 230,000,000원보다도 높습니다. 더구나 8세대 규모에 확인된 거래가 2건뿐이며 최신 거래가 2022.04입니다. 여기에 전유부에 등재되지 않은 제시외건물까지 있습니다. 결론은 “확약으로 권리 인수는 해소되지만, 신건 가격은 보류”입니다. 권리 안전성만 보고 236,000,000원을 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
