서울남부지방법원 2025타경13955. 서울 구로구 개봉동 323-18의 3층 301호, 전용면적 55.46㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 손현 씨로 2021년12월3일 거래가 230,000,000원에 취득했고, 등기부에는 가압류·압류와 주택임차권이 설정되어 있습니다. 핵심은 2023년10월12일 웰컴저축은행 가압류를 말소기준권리로 보는 구조이며, 그 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차권 역시 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 임차인의 전입이 말소기준권리보다 앞서 있어 대항력 문제가 생기는 유형입니다.

그런데 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 임차인 지민경 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 임차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 원칙상 계산되는 인수액 81,874,560원은 확약 조건 이행 시 실질 0원으로 봐야 합니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인으로 중복 계산하지 않고 승계인으로 처리합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만, 확약이 핵심

말소기준권리는 2023.10.12. 갑구 4번 가압류입니다. 웰컴저축은행 가압류 이후 설정된 페퍼저축은행 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류 및 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 다만 지민경의 임대차는 2021.11.19. 전입·점유개시, 2021.09.07. 확정일자로 말소기준권리보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가에는 가격 메리트가 있다

동일 물건군으로 확인되는 전용 55.46㎡ 실거래는 2건입니다. 거래가는 210,000,000원~230,000,000원이며 평균은 220,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.04의 210,000,000원으로, 이전 거래 2021.12의 230,000,000원보다 20,000,000원 낮습니다.

현재 최저가 151,040,000원은 실거래 평균의 68.7%로, 평균보다 68,960,000원 낮습니다. 최신 거래 210,000,000원과 비교해도 71.9% 수준입니다. 감정가 236,000,000원 대비로는 64%까지 내려온 상태입니다. 따라서 이 사건은 신건 가격이 문제였던 사례가 아니라, 2회 유찰을 거쳐 현재 가격에서 비로소 시세 대비 메리트가 생긴 사례에 가깝습니다.

③ 예상배당표 (매각가 151,040,000원 가정)

현재 회차에서 매각대금 151,040,000원 중 집행비용 2,914,560원을 제외한 148,125,440원이 지민경에게 배당되고, 다른 권리자에게는 배당되지 않습니다. 지민경 보증금 부족분은 81,874,560원이지만, 매수인에 대한 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 확약으로 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 개봉동 소재 개봉역(1호선) 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다. 주위 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 개봉역(1호선)이 있어 대중교통 편의도는 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트·연와조 평스라브지붕 지상 3층 건물의 3층 301호이며, 사용승인일은 1994.09.13입니다. 기본적인 위생·급배수시설과 난방시설을 갖추고 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 291.2㎡, 공시지가 3,137,000원/㎡. 인접지 대비 평지에 가까운 완경사 가로장방형 토지이며 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 제시외건물. 집합건축물대장 전유부에 등재되지 않은 제시외건물 ㉠이 소재하며 개략적으로 면적을 사정해 평가했습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 전체 8세대의 소규모 다세대이고 1994년 준공으로, 확인된 동일 면적 실거래가 2건에 그칩니다. 거래표본이 적어 대단지 아파트보다 환금성은 보수적으로 판단하는 것이 좋습니다.
• 거래 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재되어 있으므로, 실제 매수인과 거래 유형에 따라 적용 대상인지 입찰 전 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약 원본 확인. 지민경과 주택도시보증공사 승계인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건을 반드시 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
• 인수액 0원의 조건성. 원칙상 부족분은 81,874,560원으로 계산됩니다. 이 금액이 확약으로 실질 0원이 되는 구조이므로, 확약 문구와 실제 말소 절차가 일치하는지 확인하는 것이 이 물건의 최우선 권리 체크입니다.
• 가격 상한. 현재 최저가 151,040,000원은 실거래 평균 220,000,000원의 68.7%이고 최신 거래 210,000,000원의 71.9%입니다. 거래표본이 2건뿐이므로 평균을 절대적인 가치로 보지 말고 현장 상태를 반영해 응찰가를 정하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 있었던 물건이므로 실제 점유자와 현재 점유 상태, 확약 이후 인도 가능 여부를 현장조사로 확인하세요.
• 제시외건물. 전유부에 등재되지 않은 제시외건물 ㉠이 있으므로 현황과 감정평가 범위를 확인하고, 매수 후 철거·사용·법적 처리 문제가 없는지 점검하세요.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대이며 확인 거래가 2건입니다. 매도 기간과 가격 조정 가능성을 감안해 단기 차익보다 보수적인 출구전략을 세우는 편이 안전합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현장을 직접 대조한 뒤 입찰하세요.

맺으며 — “대항력은 있어도, 확약이면 실질 인수는 0원”

이 물건의 첫인상은 대항력 임차인 때문에 위험해 보일 수 있습니다. 지민경의 보증금은 230,000,000원이고 현재 매각가는 151,040,000원이므로, 일반적인 대항력 인수형이라면 배당 부족분 81,874,560원이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 그러나 이 사건은 그 핵심 위험을 정면으로 해소하는 확약이 있습니다. 지민경과 주택도시보증공사 승계인이 부족분 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이므로, 확약 이행 시 실질 인수액은 0원입니다.

가격도 2회 유찰을 거치며 달라졌습니다. 현재 최저가 151,040,000원은 동일 면적 실거래 평균 220,000,000원의 68.7%, 최신 거래 210,000,000원의 71.9% 수준입니다. 감정가 236,000,000원 대비로도 64%입니다. 따라서 권리상 핵심 위험은 확약으로 관리되고, 가격은 유찰을 통해 메리트가 생긴 구조입니다.

다만 8세대 소규모 다세대, 1994년 준공, 동일 면적 거래 2건이라는 낮은 거래량과 제시외건물 ㉠은 반드시 감안해야 합니다. 결론은 권리 A, 가격 A, 환금성은 보수적입니다. 확약 문구와 실제 말소·인도 가능성을 확인한 뒤, 현재 최저가가 주는 가격 메리트를 현장 상태와 함께 판단하는 것이 이 물건의 승부처입니다.