서울남부지방법원 2025타경13959. 서울 구로구 개봉동 부원빌라 제4층 제302호, 전용 44.96㎡의 다세대주택입니다. 감정가 200,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 128,000,000원입니다. 소유자는 김기환이며, 2022년 1월 5일 거래가 200,000,000원에 취득한 것으로 등기되어 있습니다. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고 청구금액은 200,000,000원입니다.

핵심은 단순히 두 번 유찰되었다는 사실이 아닙니다. 이 물건에는 2021년 12월 20일 전입·점유를 시작한 임차인 양민경의 보증금 200,000,000원이 존재합니다. 임차권등기도 2024년 1월 29일 마쳐져 있으며, 이는 말소기준인 2024년 3월 4일 서민금융진흥원 가압류보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 권리순위만 보면 낙찰자가 배당으로 회수되지 않는 보증금 잔액을 인수할 수 있는 구조입니다.

그러나 이 사건은 명세서에 기재된 매각 조건이 결정적인 차이를 만듭니다. 임차인 양민경과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 조건이 이행되는 경우와 이행되지 않는 경우를 구별해 분석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 해소

권리관계의 분기점은 2024년 3월 4일 서민금융진흥원의 가압류입니다. 이것이 말소기준권리이고, 이후의 강제경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 양민경의 전입·점유와 주택임차권등기는 모두 말소기준보다 앞서 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 아님

실제 임차인은 양민경 1명입니다. 보증기관의 승계 신고는 양민경의 보증금 관계를 대위·승계한 것이므로 별도의 임차인이나 추가 보증금으로 계산하지 않습니다. 주택도시보증공사의 경매신청채권 200,000,000원과 양민경 보증금 200,000,000원을 서로 다른 임대차보증금처럼 합산하는 것도 적절하지 않습니다.

양민경은 말소기준권리보다 먼저 전입하고 점유를 시작했으며 확정일자도 갖추었으므로 대항력과 우선변제권을 인정하는 분석이 타당합니다. 다만 주택임차권의 선순위성과 최종 인수액은 별개입니다. 선순위라는 이유로 인수액을 무조건 74,592,000원으로 확정해서도 안 되고, 명세서상 포기·말소 조건의 실제 이행을 확인하지 않은 채 무조건 0원이라고 취급해서도 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 조건 성립 시 가격 차이는 있지만 표본이 적다

같은 건물 부원빌라(320-14)의 비교 실거래는 2026년 3월 1건입니다. 거래 면적은 45.25㎡로 본건 전용 44.96㎡와 유사하고, 거래층도 제4층으로 동일합니다. 거래금액은 193,000,000원입니다.

현재 최저매각가 128,000,000원은 최근 실거래 193,000,000원의 66.3%입니다. 명세서에 따른 인수 포기·말소 조건이 이행된다면 실질취득액도 최저가와 같으므로, 비교 거래와의 가격 차이를 긍정적으로 평가할 여지는 있습니다.

하지만 거래 1건을 곧바로 확정적인 시장가격으로 볼 수는 없습니다. 같은 층의 유사 면적이라는 장점은 있으나, 개별 호실의 내부 상태·향·임대관계에 따라 가치가 달라집니다. 최근 거래량이 적어 이전 거래 대비 가격 추세를 판단하기도 어렵습니다. 따라서 66.3%라는 비율만으로 높은 환금성이나 확정적인 시세차익을 인정하기에는 근거가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)

현재 최저가 가정 배당 모형입니다. 집행비용은 추정액이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 보증기관 승계관계의 채권을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당은 법원의 배당절차와 권리관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수 포기가 없으면 낮은 낙찰가의 착시

선순위 보증금이 있는 물건은 유찰되어 낙찰가가 내려가면 배당 부족액이 오히려 증가할 수 있습니다. 따라서 회차별 매각가와 포기 조건이 없는 경우의 계산상 인수액을 구분해야 합니다.

미배당·인수 위험액은 각 회차의 추정 배당 모형에 따른 수치입니다. 회차별 집행비용 추정에 따라 합산액에는 차이가 생깁니다. 포기·말소 조건이 없다면 낙찰가 하락에 비례해 인수액이 증가하므로 실질취득액이 보증금 약 200,000,000원 수준에 머무르는 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 개봉동 소재 서울개웅초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 빌라·다세대주택·소규모 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 북서측 근거리에 지하철 1호선 오류동역이 있습니다. 인근 마을버스정류장 등 대중교통 이용여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지상 5층 건물의 제4층 제302호입니다. 기본적인 급·배수 및 위생설비, 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로·토지. 서측 약 6m 내외 포장도로에 접하고 있으며, 토지는 완경사지의 세로장방형입니다. 대지 전체 면적은 310.1㎡, 공시지가는 3,162,000원/㎡입니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 지정 대상과 기간은 실제 입찰 전에 최신 기준으로 다시 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 내부 이용상태와 수리 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 11세대 소규모 다세대주택으로, 실거래 표본이 1건뿐입니다. 거래사례와 현재 최저가의 차이가 크더라도 매각에 필요한 기간이나 실제 매도가격을 확정하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최우선 확인 — 매각 조건. 최신 매각물건명세서에서 양민경과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 을구 7번 임차권등기가 낙찰 후 어떤 절차와 시점에 말소되는지 확인하세요. 등기말소가 조건대로 이행되지 않을 때의 법적 처리도 점검해야 합니다.
• 보증기관 중복신고 배제. 양민경과 주택임차권 승계인의 보증금 관계를 별도의 임차보증금 두 건으로 합산하지 마세요. 실제 임차인은 양민경 1명입니다.
• 현장 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재한다고 해서 현재 실제 점유상태까지 단정할 수는 없습니다. 현재 거주자·점유자 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 시세 표본 검증. 비교 실거래는 2026년 3월 193,000,000원 1건입니다. 동일 건물의 거래만으로 확정 시세를 판단하지 말고 주변 유사 다세대주택의 거래와 매물 상태를 함께 검토하세요.
• 추가비용. 취득세·등기비용·수리비·명도비용 및 체납 관리비를 포함해 자금계획을 세우세요. 실질 인수 0원은 모든 부대비용이 0원이라는 뜻이 아닙니다.
• 규제·건축 상태. 토지거래허가 관련 적용 여부와 건축물대장, 내부구조, 누수·하자 등을 입찰 전 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역 및 법원 매각조건을 최신 원본으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “1.28억의 가격 메리트는 포기·말소 조건이 완성되어야 성립한다”

이 물건은 단순한 저가 다세대주택이 아닙니다. 보증금 200,000,000원의 선순위 임차권이 있고, 이를 조건부로 해소하는 구조입니다. 조건이 없다면 현재 최저가에서 발생하는 74,592,000원의 미배당 잔액은 매수인 인수 위험으로 이어져, 실제 취득부담이 보증금 수준에 근접하게 됩니다.

반면 명세서에 기재된 보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행된다면, 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이 경우 최저가 128,000,000원은 최근 실거래 193,000,000원 대비 66.3%로 가격 검토 여지가 있습니다.

하지만 비교 거래가 단 1건이고, 총 11세대 규모의 다세대주택이며 이미 2회 유찰된 물건이라는 점은 분명한 제약입니다. 권리 정리는 조건부로 긍정적이지만, 시세 신뢰도와 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다. 따라서 이 사건은 포기·말소 조건의 확실성과 현장 상태를 확인한 뒤, 제한적인 실거래 표본을 감안해 보수적으로 응찰가를 결정해야 하는 물건입니다.

최종 판단: 조건 이행 시 인수 0원·가격 검토 가능. 단, 선순위 임차권 말소 확인과 시세 검증이 우선입니다.