서울남부지방법원 2025타경13959. 서울 구로구 개봉동 부원빌라 제4층 제302호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김기환이고, 2022년 1월 5일 200,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 가압류 자체가 아니라 그보다 앞선 양민경의 주택임차권입니다. 양민경은 2021년 11월 17일 임대차계약, 2021년 11월 19일 확정일자, 2021년 12월 20일 주민등록 및 점유개시를 갖췄고 보증금은 200,000,000원입니다.
말소기준은 2024년 3월 4일 서민금융진흥원 가압류입니다. 따라서 그보다 앞선 양민경의 임차권은 원칙적으로 매수인에게 인수될 수 있는 선순위 권리입니다. 현재 회차 배당계산만 보면 집행비용 3,600,000원 때문에 임차보증금 중 3,600,000원이 미배당되어 원칙상 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 매각조건에서 임차인 양민경 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건을 두고 있습니다. 따라서 정확도 규칙상 매수인의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13959 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 320-14 제4층 제302호 · 개봉로17나길 61-17 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 제4층 제302호 |
| 소유자 | 김기환 (2022.01.05. 매매, 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부상 과거 국민은행 근저당 3건과 신한은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현 경매의 말소기준은 2024.03.04. 갑구 8번 서민금융진흥원 가압류 14,328,929원입니다. 양민경의 임차권은 그보다 앞선 임대차·주민등록·점유를 기초로 하므로 대항력 있음으로 분석됩니다. 이후 가압류와 2025년 12월 17일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명
| 이름 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양민경 | 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2021.12.20 | 2021.11.19 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 시보증 | 주거 | 별도 합산 없음 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 대위·승계 |
표에는 승계 신고까지 함께 표시했지만 실제 임차인은 양민경 1명입니다. ‘시보증’은 양민경 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로, 별도의 임차보증금을 더해 계산하면 안 됩니다. 매각조건에는 주택임차권 승계인 주택도시보증공사도 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건의 당사자로 명시돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 2억은 최근 거래보다 높다
부원빌라(320-14)는 총 11세대, 2002년 3월 29일 사용승인된 소규모 다세대입니다. 대상 면적은 44.96㎡이고, 확인된 최근 거래는 2026년 3월 전용 45.25㎡·4층의 193,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 45.25㎡ | 4 | 193,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.96㎡ 대상 | 1건 | 193,000,000원 |
신건 최저가이자 확약 적용 후 실질취득 기준은 200,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 193,000,000원의 103.6%입니다. 즉 권리상 인수가 0원으로 정리되더라도 현재 가격은 최근 실거래보다 7,000,000원 높습니다. 확인된 실거래가 1건뿐이므로 가격 판단 표본도 넉넉하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 양민경 보증금 | 200,000,000원 | 196,400,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 14,328,929원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 양민경 보증금 중 3,600,000원이 미배당됩니다. 1회 유찰 시 계산상 미배당 인수액은 43,040,000원, 2회 유찰 시 74,592,000원입니다. 다만 이 사건은 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로 이 금액들은 매수인의 실질 인수액이 아닙니다.*
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울개웅초등학교 북동측 인근으로, 주변은 빌라·다세대주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 북서측 근거리에 지하철 1호선 오류동역이 있으며, 인근 마을버스정류장을 이용할 수 있어 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제302호입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 310.1㎡, 공시지가 3,162,000원/㎡이며 완경사지의 주거용 다세대주택 건부지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 11세대의 소규모 다세대이고 최근 확인된 거래는 1건이어서 가격 비교 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 이 물건의 인수 0원 판단은 양민경 및 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 직접 의존합니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 실제 주택임차권등기 말소 절차와 조건 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복주의. 실제 임차인은 양민경 1명이며 보증기관 승계 신고를 별도 200,000,000원 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 가격 상한. 신건 200,000,000원은 최근 거래 193,000,000원보다 높습니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
- 실거래 표본. 최근 12개월 비교거래가 1건뿐이므로 해당 호수의 내부 상태와 층·면적 차이를 현장에서 추가 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있으므로 실제 적용 여부와 입찰 후 절차를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리의 큰 위험은 해소, 가격은 신건 메리트 없음
이 사건은 겉으로 보면 보증금 200,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 까다로운 물건입니다. 배당계산만 적용하면 신건에서도 3,600,000원, 유찰이 이어질수록 더 큰 미배당 잔액이 생깁니다. 하지만 매각조건이 그 잔액의 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소를 요구하므로 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.
문제는 가격입니다. 확약이 권리를 정리해 줘도 현재 실질취득액은 결국 200,000,000원이고, 최근 확인된 실거래는 193,000,000원입니다. 신건 가격은 최근 시세의 103.6%로 오히려 높습니다. 게다가 11세대 다세대에서 비교 가능한 최근 거래가 1건뿐입니다. 결론은 “권리 위험은 조건부 해소, 신건 가격은 보류”입니다.
* 배당표상 현재 회차 미배당 임차보증금은 3,600,000원이지만, 매각조건상 임차인 및 주택임차권 승계인이 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원으로 분석했습니다.
