서울남부지방법원 2025타경13970. 서울 금천구 가산동 ‘듀오빌’ 제4층 제401호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최정민 씨이고 2019년 9월 19일 거래가 240,000,000원에 취득했습니다. 등기부상 말소기준권리는 2022년 4월 15일 국 명의 압류로 잡혀 있으며, 이후 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.

문제의 핵심은 오현우의 대항력입니다. 임대차계약은 2019년 7월 10일, 확정일자는 2019년 7월 22일, 전입·점유개시는 2019년 8월 30일로 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이고, 현재 회차에서는 보증금 240,000,000원 중 배당받지 못하는 75,467,520원이 원칙상 매수인에게 인수됩니다. 다만 명세서 비고의 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 이 인수액은 실질적으로 0원이 됩니다.

다만 현황조사와 매각물건명세서에는 최강석·강기문·남순옥·김덕중도 점유자로 확인되어 있습니다. 이들의 전입은 모두 말소기준권리 이후이고 대항력은 없는 것으로 기재됐지만, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 주된 인수 위험은 해소됐어도 점유관계와 임대차관계 확인은 반드시 별도로 해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 핵심은 대항력 임차인

2019년 8월 30일 전입·점유를 시작한 오현우는 2022년 4월 15일 말소기준권리보다 앞선 임차인입니다. 확정일자도 2019년 7월 22일이고 2023년 9월 15일 배당요구를 했으므로 대항력 및 우선변제권이 있는 임차인으로 판단됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력 1명, 미상임차인 4명

현황조사와 매각물건명세서에서 확인된 임차인은 5명입니다. 별도의 보증기관 대위·승계 중복 신고로 표시된 임차인은 없으며, 오현우에 대해서는 등기부상 주택임차권이 확인됩니다.

오현우는 2023.09.15 배당요구를 했고, 등기부상 2023.09.15 주택임차권이 설정됐습니다. 해당 임차권등기는 매각으로 소멸하나, 매수인에 대한 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약이 실질 인수액을 0원으로 만드는 핵심 조건입니다.

③ 예상배당표 (매각가 167,680,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 167,680,000원이 집행비용 3,147,520원과 오현우에게 164,532,480원으로 배분됩니다. 오현우 보증금의 부족분 75,467,520원은 확약 적용으로 매수인 실질 인수 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 시세·가격 판단 — 감정가 64%, 시세는 보류

실거래 비교자료가 확인되지 않아 동일 물건의 최근 시세와 최저매각가를 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가 167,680,000원을 시세보다 싸다고 표현하거나, 실거래 대비 가격 가점을 주는 판단은 하지 않는 것이 안전합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 ‘세일중학교’ 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제4층 제401호이며 사용승인일은 2008.11.13입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 도로. 부지 북서측으로 폭 4미터 정도의 막다른 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 기재돼 있습니다. 토지거래계약허가구역 지정 내용도 감정평가서에 기재돼 있으므로 입찰 전 재확인이 필요합니다.
• 토지. 대지권의 목적인 토지 면적은 167.1㎡이고 이 중 도로 후퇴부분 13.3㎡가 포함되어 집합건축물대장의 대지면적 153.8㎡와 차이가 있습니다.
• 환금성. 다세대주택이고 감정평가서상 대중교통 여건은 보통이며 주변 용도가 혼재하므로, 실거래 비교자료가 없는 현재는 환금성을 보수적으로 판단하는 것이 적절합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 오현우 및 주택임차권 승계인에 대한 배당 부족분 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 매각 조건으로 명시돼 있는지 원본 명세서에서 다시 확인하세요. 이 확약이 현재 물건의 실질 인수 0원을 만드는 핵심입니다.
• 확약 밖 임차인 확인. 최강석·강기문·남순옥·김덕중의 보증금과 실제 점유관계를 확인하세요. 네 명 모두 대항력 없음으로 기재돼 있지만 보증금은 미상입니다.
• 회차별 가격. 현재 167,680,000원은 감정가의 64.0%입니다. 3회 유찰 시 134,144,000원, 4회 유찰 시 107,315,200원으로 내려가는 시나리오가 있으므로 시세 확인 없이 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정하지 마세요.
• 배당 구조. 현재 회차 집행비용 3,147,520원과 오현우 배당 164,532,480원을 제외하면 주택도시보증공사 가압류 및 강제경매개시결정 채권은 배당되지 않습니다.
• 토지면적 대조. 대지권 목적 토지 167.1㎡와 집합건축물대장 153.8㎡의 차이, 도로 후퇴부분 13.3㎡를 관련 서류와 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 본 분석은 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 토대로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류와 실제 점유 상태를 직접 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 인수는 0원, 하지만 완전한 무위험은 아니다”

이 사건의 가장 중요한 포인트는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 사실 자체가 아니라, 그 인수분이 확약으로 해소된다는 점입니다. 오현우의 보증금은 240,000,000원이고 현재 회차에서 75,467,520원이 미배당되지만, 매각물건명세서 비고에 따라 그 잔액 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이므로 현재 매각에서 실질 인수는 0원입니다.

반면 최강석·강기문·남순옥·김덕중은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 기재됐지만 보증금이 미상입니다. 따라서 오현우에 대한 확약만으로 물건 전체의 임대차 리스크가 사라졌다고 볼 수는 없습니다. 또한 현재 최저가는 감정가의 64.0%까지 내려왔지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거도 없습니다.

권리는 핵심 인수액이 확약으로 해소, 가격은 시세 확인 전 보류, 임차관계는 추가 확인. 2회 유찰 후 현재 회차의 진입가격과 3회·4회 유찰 시나리오를 함께 놓고 판단하되, 확약의 효력과 미상임차인 4명의 실제 점유·보증금 관계를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.