서울남부지방법원 2025타경13970. 금천구 가산동 듀오빌 4층 401호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 최정민이며 2019.09.19. 매매로 240,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2022.04.15. 안산세무서장의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “말소기준 이후 권리는 모두 소멸한다”로 끝낼 수 없습니다. 오현우는 2019.08.30. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2019.07.22.로, 말소기준 2022.04.15.보다 앞섭니다. 보증금은 240,000,000원이고 배당요구도 되어 있어 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차인입니다. 원칙대로라면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 남을 수 있지만, 이 사건에는 그 위험을 뒤집는 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13970 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 148-48 듀오빌 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 건물 내 제4층 제401호 · 사용승인일 2008.11.13. |
| 소유자 | 최정민 (2019.09.19. 매매 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 262,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심
말소기준은 2022.04.15. 안산세무서장 압류입니다. 오현우의 전입일 2019.08.30.은 이보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정되고, 확정일자 2019.07.22.와 배당요구가 확인돼 우선변제권도 행사합니다. 이후 2022.04.28. 주택도시보증공사 가압류 2,433,000,000원, 2023.09.15. 오현우의 주택임차권등기, 2025.12.18. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오현우 | 2019.08.30 | 240,000,000원 | 있음 | 있음 | HUG 승계·확약 |
| 최강석 | 2024.08.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강기문 | 2024.08.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남순옥 | 2024.08.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김덕중 | 2024.11.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
후순위 전입자 4명은 모두 2022.04.15. 말소기준보다 뒤에 전입해 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 이들의 미상 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 점유 부분과 보증금이 확인되지 않았으므로, 권리 인수와 별개로 실제 점유관계·인도 범위 확인은 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 262,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,468,000원 |
| 1. 임차인 오현우 보증금 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,433,000,000원 | 17,532,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 262,000,000원에서는 집행비용 4,468,000원을 제외한 뒤 오현우 보증금 240,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 17,532,000원이 배당됩니다. 채권 미배당액은 2,655,468,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수와 실질 인수를 구분
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 룰상 인수* | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 262,000,000원 | 2,655,468,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 209,600,000원 | 2,673,000,000원 | 34,134,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 167,680,000원 | 2,673,000,000원 | 75,467,520원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상5층 건물 내 제4층 제401호입니다. 사용승인일은 2008.11.13.입니다.
- 주위환경. 세일중학교 북측 인근으로 다세대주택·단독주택·오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 도로. 부지 북서측으로 폭 4미터 정도의 막다른 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 세장형 토지로 제2종근린생활시설 및 공동주택의 부지로 이용 중이며, 대지권 목적 토지면적 167.1㎡에는 도로 후퇴부분 13.3㎡가 포함돼 집합건축물대장 대지면적 153.8㎡와 차이가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 오현우 및 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 후순위 전입자 4명 확인. 최강석·강기문·남순옥은 2024.08.08., 김덕중은 2024.11.29. 전입했으며 보증금과 점유 부분이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 명도 대상과 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 262,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 다세대 실거래와 매물을 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 배당표는 집행비용 4,468,000원을 반영한 추정치이며 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 변수에 따라 달라질 수 있습니다.
- 토지·도로 확인. 대지권 목적 토지면적과 집합건축물대장 대지면적 차이, 도로 후퇴부분 13.3㎡ 및 폭 4미터 정도 막다른 도로 접면을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 2.4억”보다 중요한 확약 조건
표면만 보면 이 물건의 가장 큰 위험은 2019년부터 대항력을 갖춘 오현우의 240,000,000원 임차보증금입니다. 특히 1회·2회 유찰 시 일반 계산상 미배당 보증금이 34,134,400원, 75,467,520원으로 늘어나므로 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 그러나 매각조건에는 임차인과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 명시돼 있어 해당 보증금의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 권리의 핵심은 비교적 명확합니다. 다만 후순위 전입자 4명의 보증금·점유 부분이 확인되지 않았고, 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가 262,000,000원의 가격 경쟁력을 평가할 근거는 부족합니다. 권리상 핵심 인수는 해소됐지만, 점유 확인과 가격 검증이 남은 물건으로 보는 것이 적절합니다.
