대전지방법원 2025타경633. 천안시 동남구 봉명동 ‘중도빌라트 A동’ 1층 102호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 전용면적은 51.74㎡이고 4층 건물 중 1층입니다. 사건 표기 용도는 아파트지만, 감정서의 실제 이용상태와 주변환경은 다세대주택으로 확인됩니다. 현재 소유자는 김종관이며 2022.10.25 매매, 2022.11.08 소유권이전 당시 등기부 거래가액은 85,000,000원입니다.
권리관계의 핵심은 소유자의 담보권보다 앞선 임차인입니다. 임차인 유영임은 2022.10.20 전입, 2022.11.03 확정일자를 갖추었고 배당요구도 2025.08.14 접수했습니다. 반면 말소기준은 순혜숙의 2023.01.04 근저당입니다. 따라서 등기부 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하더라도, 임차보증금이 배당에서 모두 회수되지 않는 부분은 매수인에게 남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경633 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 봉명동 270-1 1층 102호 · 도로명 충청남도 천안시 동남구 개목1길 31 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 표기 · 감정상 공동주택(다세대주택) · 전용 51.74㎡ · 4층 중 1층 |
| 소유자 | 김종관 (2022.10.25 매매 · 등기부 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 7,083,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 임사랑 / 83,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 규모 / 준공 | 중도빌라트(A) · 8세대 · 1995.04.28 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.01.04 순혜숙 근저당권입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국민건강보험공단 압류, 지재민 가압류, 현 강제경매개시결정, 천안시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 그보다 앞선 2022.10.20 전입 임차인은 별개입니다. 매각물건명세서에도 “매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음” 및 “배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”하는 취지가 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상이 결정적
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유영임 | 102호 · 주거 | 2022.10.20 | 2022.11.03 | 미상 | 2025.08.14 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 가능 |
전입일은 말소기준권리보다 빠르고 확정일자와 배당요구까지 갖춘 상태입니다. 따라서 보증금이 확인되어야 배당으로 회수되는 금액과 매수인에게 승계되는 잔액을 나눌 수 있습니다. 현재 보증금이 미상이므로 인수액을 0원으로 보는 것은 적절하지 않습니다. 예상배당 계산상 매수인 인수액이 0원으로 나타나더라도, 임차보증금 자체가 반영되지 않은 상태에서는 그 수치를 실질 인수액으로 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 10.5% 숫자에 현혹되면 안 된다
중도빌라트(A) 전용 51.74㎡의 비교 실거래는 2건입니다. 가장 최근 거래는 2023.06, 50,000,000원이고 다른 거래는 2022.10, 85,000,000원입니다. 두 거래의 평균은 67,500,000원입니다. 현재 최저가 7,083,000원은 이 평균의 10.5% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 51.74㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2022.10 | 51.74㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 비교 평균 | 51.74㎡ | 2건 | 67,500,000원 |
하지만 이 사건에서는 이 10.5%를 곧바로 할인율로 읽으면 안 됩니다. 실질취득비용은 7,083,000원 + 임차인의 미배당 보증금 잔액이기 때문입니다. 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가가 50,000,000원의 최신 거래보다 낮은지, 67,500,000원의 비교 평균보다 낮은지조차 확정할 수 없습니다. 또한 비교 가능한 거래가 2022.10과 2023.06 두 건뿐이어서 현재 시점의 환금가격을 정밀하게 보여주는 표본으로 보기에도 제한이 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,083,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 7.4% 추정) | - | 527,494원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 순혜숙 | 20,000,000원 | 6,555,506원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 지재민 | 40,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 12번 경매개시결정 · 임사랑 | 83,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 348,000,000원 중 채권자 배당은 6,555,506원, 미배당은 341,444,494원입니다. 다만 이 표에는 보증금이 확인되지 않은 임차인의 실제 배당액이 반영되어 있지 않으므로 최종 배당표로 볼 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 역시 실제 결과를 바꿀 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당 — 가격이 내려가도 채권부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 7,083,000원 | 6,555,506원 | 341,444,494원 |
| 8회 유찰 시 | 4,958,100원 | 4,468,854원 | 343,531,146원 |
| 9회 유찰 시 | 3,470,670원 | 3,008,198원 | 344,991,802원 |
신청채권자 임사랑의 청구액은 83,000,000원이지만 현재 회차부터 9회 유찰 시나리오까지 신청채권자 예상배당은 모두 0원입니다. 최저가가 더 내려가면 매각대금은 줄고 채권자 미배당은 커집니다. 다만 이 역시 임차인의 실제 보증금과 배당을 반영하기 전 수치이므로, 매수인 관점에서는 낮아지는 최저가보다 임차보증금 확인이 선행되어야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안봉서초등학교 북측 인근으로 다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 1층 102호이며, 기본적인 위생·급배수·난방·전기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 동측 약 8m 내외 소로를 이용하며, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 825,100원/㎡이고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 중도빌라트(A)는 8세대, 1995.04.28 준공의 소규모 공동주택입니다. 비교 실거래가 2건에 그치고 경매 평균 유찰 횟수가 7.0회, 낙찰률 0%로 나타나 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 내부상태. 수차 방문에도 거주자 부재로 내부를 직접 확인하지 못해 건축물대장 내부도면과 동일 건물 유사규모 조사 등을 참고해 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원금 확인이 최우선. 유영임의 보증금이 확인되지 않으면 실질취득가와 인수액을 산정할 수 없습니다. 매각물건명세서 보완 내용과 임대차계약서를 확인해야 합니다.
- 점유와 대항력 유지 여부 확인. 전입일만이 아니라 실제 점유가 계속되고 있는지 현황조사·주민등록·현장 확인을 함께 대조해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 재검산. 2022.11.03 확정일자, 2025.08.14 배당요구를 기준으로 실제 배당순위와 미배당 잔액을 다시 계산해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 순혜숙 근저당은 2023.02.07 채권최고액 40,000,000원으로 변경된 내역이 있어 채권계산서와 예상배당액을 반드시 대조해야 합니다.
- 조세·공과금 확인. 국민건강보험공단 및 천안시 압류가 존재하므로 실제 체납액·법정기일과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 직접 확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 수리비·누수·설비 상태 등은 별도 현장조사가 필요합니다.
- 환금성 보수적으로 평가. 8세대 소규모 공동주택, 7회 유찰, 제한적인 거래표본을 감안해 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 가정해야 합니다.
맺으며 — “708만원짜리 집”이 아니라 “보증금이 아직 안 보이는 집”
이 사건의 가장 큰 착시는 86,000,000원짜리 감정물건이 7,083,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 표면상 최저가는 비교 평균 67,500,000원의 10.5%에 불과하지만, 권리분석에서는 그 숫자가 결론이 아닙니다. 유영임은 말소기준권리보다 먼저 전입했고 확정일자와 배당요구도 갖췄으며, 매각물건명세서가 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
따라서 이 물건은 보증금을 확인하기 전까지 실질취득가 미상입니다. 7회 유찰과 8세대 소규모 공동주택의 낮은 환금성까지 겹쳐 있으므로, 현재 최저가만 보고 “시세보다 현저히 싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 후순위 등기권리는 정리되지만 선순위 임차인 인수위험은 남는다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 유영임의 정확한 보증금과 예상 배당·미배당 잔액을 먼저 확정하는 것입니다.
