서울북부지방법원 2025타경13535. 서울 성북구 석관동 혜성스테이3차 101동 502호, 전용 26.17㎡의 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 소유자 사형택은 2020년 11월 30일 거래가 280,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 박선영입니다. 박선영은 2020년 11월 20일 전입·점유했고 확정일자는 2020년 11월 2일이며, 말소기준권리는 2024년 3월 6일 서초세무서장 압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
현재 신건 최저가 285,000,000원을 가정한 배당에서는 임차보증금 280,000,000원이 전액 배당되어 인수액이 0원으로 계산됩니다. 하지만 이 구조를 “권리 깨끗”으로 읽으면 안 됩니다. 1회 유찰 시 매각가 228,000,000원에 인수액 55,992,000원, 2회 유찰 시 매각가 182,400,000원에 인수액 100,953,600원이 예상됩니다. 낙찰가 하락분의 상당 부분이 임차보증금 승계로 전환되는 인수형 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 석관동 411 혜성스테이3차 101동 5층 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대주택) · 전용 26.17㎡ · 철근콘크리트구조 6층 중 5층 |
| 소유자 | 사형택 · 2020.11.30 소유권 취득 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 285,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박선영 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 준공 / 규모 | 2020.06.18 · 혜성스테이3차 40세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2024.03.06 서초세무서장 압류입니다. 그보다 앞선 2020.07.29 성산포수산업협동조합 근저당권은 2020.11.20 일부포기로 이미 말소됐습니다. 반면 박선영은 2020.11.20 전입·점유했고 확정일자는 2020.11.02입니다. 이후 2024.11.27 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 그 이전부터 갖춘 대항력 때문에 배당 미변제 보증금은 매수인 인수 문제가 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박선영 | 2020.11.20 | 2020.11.02 | 280,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 시 승계 |
박선영은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 현재 회차 예상배당에서는 보증금 280,000,000원이 전액 변제되어 승계액이 0원이지만, 유찰 후 매각대금이 낮아지면 배당 부족분이 매수인에게 넘어옵니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 2.85억은 최근 시세 이상
혜성스테이3차의 전체 실거래 평균은 253,571,428원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 245,600,000원, 최신 거래는 2026년 7월 270,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 285,000,000원은 최근 12개월 평균의 116.0%로 최근 시세보다 높은 수준입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -10.2%의 하락 추세도 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 26.17㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2026.05 | 28.78㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 26.17㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2025.09 | 28.78㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2025.08 | 27.61㎡ | 3 | 233,000,000원 |
| 2025.04 | 26.17㎡ | 4 | 247,000,000원 |
| 2022.03 | 27.36㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 245,600,000원 |
④ 회차별 실질 부담 — 최저가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 285,000,000원 | 0원 | 실질취득 285,000,000원 · 최근 12개월 평균의 116.0% |
| 1회 유찰 · 80% | 228,000,000원 | 55,992,000원 | 미배당 보증금 승계 발생 |
| 2회 유찰 · 64% | 182,400,000원 | 100,953,600원 | 미배당 보증금 승계 확대 |
이 표가 이 사건의 함정을 가장 잘 보여줍니다. 현재 회차에서는 매각대금으로 임차보증금이 전액 변제되므로 인수액이 없지만, 매각가가 보증금보다 내려가는 회차부터는 미배당액이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 228,000,000원이나 182,400,000원이라는 표시 최저가만 놓고 “시세보다 싸졌다”고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 285,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,790,000원 |
| 1. 임차인 박선영 보증금 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 박선영 | 285,000,000원 | 210,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 285,000,000원 가정에서는 임차보증금 280,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 4,790,000원이며 경매개시결정 채권에 대한 예상배당은 210,000원, 소유자 잔여는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며 혜성스테이3차는 40세대입니다.
- 입지. 지하철 6호선 상월곡역 북동측 인근으로, 주변에 아파트·단독주택·다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 상월곡역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 중 5층이며 위생·급배수·소화전·승강기·주차장·도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 3,425,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 약 6미터, 남동측 및 북서측 약 3미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 환금성 신호. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.8회이며, 최근 실거래 추세는 이전 구간 대비 -10.2%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 확인. 최저가 285,000,000원은 최근 12개월 평균 245,600,000원의 116.0%입니다. 신건 자체에는 가격 메리트가 없습니다.
- 유찰가가 아니라 실질부담을 볼 것. 1회 유찰 시 인수 예상 55,992,000원, 2회 유찰 시 100,953,600원으로 증가합니다.
- 임차권 원본 대조. 임차권등기에는 보증금이 1차 280,000,000원, 2차 285,000,000원으로 기재돼 있으므로 계약 변경 내역을 확인해야 합니다.
- 관계인 확인. 박선영은 임차권자이자 강제경매 채권자입니다. 임대차의 실체와 경매 청구 관계를 함께 대조해야 합니다.
- 기타 임대관계 확인. 감정요항에는 주택임차권이 기재돼 있고 기타 임대관계는 미상으로 표시돼 있습니다.
- 회차별 배당 재계산. 현재 회차에서는 인수 0원이지만 매각가가 낮아지면 미배당 보증금 승계가 발생하므로 실제 응찰 회차 기준으로 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담이 같이 내려가는 물건이 아니다”
이 물건은 신건에서 임차보증금이 전액 배당돼 인수액이 0원이라는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 현재 실질취득액 285,000,000원은 최근 12개월 평균 245,600,000원의 116.0%이고, 최신 거래 270,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 흐름도 -10.2%입니다.
더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 박선영은 말소기준보다 앞서 전입·점유한 대항력 임차인이므로 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액이 매수인에게 승계됩니다. 실제 시나리오에서도 1회 유찰 시 55,992,000원, 2회 유찰 시 100,953,600원의 인수액이 잡힙니다. 결국 이 사건은 표시 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질부담을 기준으로 시세와 비교해야 하는 물건입니다. 현재 가격은 최근 시세보다 높고, 단지의 평균 유찰 횟수도 5.8회여서 가격·권리 모두 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
