서울북부지방법원 2025타경13535. 석관동 혜성스테이3차 101동 5층 502호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 285,000,000원이 1회 유찰돼 최저가가 228,000,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차인 박선영은 2020.11.20 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2024.03.06 압류보다 앞서 있어 대항력이 인정된 임차인입니다. 매각물건명세서에도 을구 순위 3번 임차권등기의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시돼 있습니다.
현재 배당표는 임차보증금 채권을 280,000,000원으로 잡고 있습니다. 매각대금 228,000,000원에서 집행비용 3,992,000원을 먼저 제외하면 임차인에게 224,008,000원이 배당되고, 55,992,000원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 즉 매수인이 법원에 내는 228,000,000원만 보면 최근 12개월 평균의 91.2%이지만, 실질취득은 283,992,000원으로 올라갑니다. 가격 비교의 기준은 228,000,000원이 아니라 이 실질취득액이어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 석관동 411 혜성스테이3차 101동 5층 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대주택) · 전용 26.17㎡ · 철근콘크리트구조 6층 중 5층 |
| 소유자 | 사형택 · 2020.11.03 매매 · 거래가액 280,000,000원 · 2020.11.30 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 228,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 박선영 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
현재 말소기준권리는 2024.03.06 국 압류입니다. 이후의 2025.02.18 압류와 2025.10.31 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 순위 3번 주택임차권 역시 등기 자체는 2024.11.27이지만, 임차인 박선영의 전입·점유가 2020.11.20로 말소기준보다 먼저이므로 단순히 임차권등기 날짜만 보고 소멸권리로 판단해서는 안 됩니다. 제공된 권리분석상 박선영은 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정돼 있고, 미배당 보증금은 매수인 인수 대상입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박선영 | 제101동 제5층 제502호 · 주거(임차권등기) | 2020.11.20 | 2020.11.02 | 280,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 |
② 시세 비교 — 최저가 91.2%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
혜성스테이3차는 40세대, 2020.06.18 준공이며 비교 대상 전용면적은 26.17㎡입니다. 최근 12개월 거래는 4건이고 평균은 250,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.09 전용 26.14㎡ 2층의 235,000,000원이며, 최근 가격 추세는 과거 대비 -1.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 26.14㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 2026.07 | 26.17㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2026.05 | 28.78㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 26.17㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2025.09 | 28.78㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2025.08 | 27.61㎡ | 3 | 233,000,000원 |
| 2025.04 | 26.17㎡ | 4 | 247,000,000원 |
| 2022.03 | 27.36㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 250,000,000원 |
표면상 최저가 228,000,000원은 최근 12개월 평균의 91.2%라 할인돼 보입니다. 하지만 이 사건은 대항력 임차인 미배당분을 함께 부담하는 구조입니다. 현재 회차의 실질취득 283,992,000원은 최근 12개월 평균 250,000,000원뿐 아니라 최신 거래 235,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 추세도 -1.0%이므로, “최저가가 시세보다 싸다”는 표현은 이 사건에 맞지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,992,000원 |
| 1. 임차인 박선영 보증금(우선변제) | 280,000,000원 | 224,008,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 박선영 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 집행비용 3,992,000원과 임차인 우선변제 224,008,000원으로 매각대금 228,000,000원이 소진됩니다. 임차보증금 부족분 55,992,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 별도 변동 가능성이 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 6호선 상월곡역 북동측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물의 5층 502호이며, 승강기·주차장·도시가스 난방·위생 및 급배수 설비가 구비돼 있습니다.
- 단지. 혜성스테이3차는 40세대, 2020.06.18 준공입니다. 전용 26.17㎡ 안팎의 소형 다세대 거래가 확인됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역 등에 해당하고 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다. 공시지가는 3,425,000원/㎡입니다.
- 환금성. 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 5.8회이고, 최근 실거래 추세도 -1.0%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 비교. 현재 최저가 228,000,000원에 55,992,000원 인수액을 더한 283,992,000원을 시세 판단 기준으로 보세요.
- 보증금 액수 원본 확인. 배당 계산은 280,000,000원 기준이지만 등기 원문과 감정요항에는 285,000,000원 기재도 있어 현재 유효한 계약금액을 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인 대항력 확인. 박선영은 2020.11.20 전입·점유로 2024.03.06 말소기준보다 앞섭니다. 미배당 보증금 인수 가능성이 매각물건명세서에 명시돼 있습니다.
- 임차인·신청채권자 관계 확인. 박선영이 임차권자와 경매신청채권자로 동시에 등장하고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 주의사항이 있으므로 계약·송금·채권 자료를 대조하세요.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 실질취득이 283,353,600원·282,842,880원 수준으로 유지됩니다.
- 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균은 250,000,000원, 최신 거래는 235,000,000원이며 최근 추세는 -1.0%입니다. 과거 전체 평균 251,250,000원만으로 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서·배당요구 자료와 최신 실거래를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “20% 유찰”이 곧 “20% 할인”은 아니다
이 사건은 감정가 285,000,000원이 1회 유찰돼 최저가 228,000,000원이 된 것만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 박선영 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞서고, 배당에서 받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조라 가격 하락분 상당 부분이 인수액으로 되돌아옵니다. 현재 배당표 기준 실질취득은 283,992,000원으로 최근 12개월 평균 250,000,000원과 최신 거래 235,000,000원을 웃돌고, 추가 유찰 시에도 실질취득은 보증금 수준에 묶입니다. 여기에 최근 추세 -1.0%, 단지 경매 평균 유찰 5.8회, 보증금 280,000,000원과 285,000,000원 기재 차이까지 있습니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 실제 인수액과 현재 유효한 임대차보증금의 정확한 확정입니다.
