서울남부지방법원 2025타경13975. 양천구 신월동 라온미브빌 제6층 제602호, 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현재 소유자는 이숙희이며, 권리분석의 중심은 2021년부터 대항요건을 갖춘 임차인 우승범입니다. 우승범은 2021.06.11 임대차계약, 2021.06.14 확정일자, 2021.07.26 주민등록·점유개시를 했고 보증금은 248,000,000원입니다. 2023.06.21 주택임차권등기도 마쳤습니다.
말소기준은 2024.03.05 황한순의 가압류입니다. 임차인의 전입·점유가 이보다 훨씬 앞서므로 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 배당표만 기계적으로 적용하면 현재 회차에서도 집행비용을 제외한 배당 후 1,314,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 여기서 결론을 내리면 틀립니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13975 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 72-2 라온미브빌 제6층 제602호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 소유자 | 이숙희 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 251,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 248,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상6층 건 내 제6층 제602호 |
| 토지 | 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 공시지가 2,938,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 ‘조건부 해소’
2019년 우리은행 근저당권은 이미 등기부상 말소됐고, 2023년 이승찬의 강제경매개시결정 역시 2023.08.03 취소기각결정에 따라 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.03.05 황한순 가압류입니다. 이후 2025.12.18 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2026.01.06 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 그보다 앞선 2021년 우승범의 임차권입니다. 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력 있음, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 있음으로 정리됩니다. 원칙론만 보면 미배당 보증금은 매수인이 승계하지만, 이 사건은 매각조건 자체가 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로 해당 임차인의 인수 위험은 실질적으로 제거됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우승범 | 건물의 전부 | 2021.07.26 | 2021.06.14 | 248,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 조건 말소 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
라온미브빌은 총 18세대, 사용승인일은 2019.03.22입니다. 제공된 단지 정보에는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않고, 대상면적 정보도 29.96㎡에 대해 면적 매칭이 되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가 251,000,000원을 주변 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
특히 이 사건은 선순위 보증금이 248,000,000원으로 크기 때문에 확약이 없었다면 유찰될수록 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금이 증가하는 구조였습니다. 하지만 이번 매각은 그 잔액 청구를 포기하는 조건이 붙어 있으므로 실질취득은 낙찰대금 자체를 중심으로 판단하면 됩니다. 그렇다고 신건 251,000,000원에 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 실거래 비교자료가 없기 때문에 가격 매력도는 보수적으로 미확인으로 두는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,314,000원 |
| 1. 임차인 우승범 보증금 | 248,000,000원 | 246,686,000원 |
| 2. 가압류 · 황한순 | 89,966,570원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 248,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 우승범의 보증금 미배당액은 1,314,000원이지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건으로 해당 금액의 실질 매수인 인수는 0원입니다. 황한순과 주택도시보증공사는 이 가정에서 배당받지 못합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신화중학교 남동측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)이며 철근콘크리트구조 지상6층 중 제6층 제602호입니다.
- 토지. 2필지 일단의 평지·세장형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 북측으로 외곽공도와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 18세대 규모이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 가격대별 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 우승범 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 보증금 중복계산 금지. 우승범 보증금은 248,000,000원이며 주택도시보증공사는 확약상 임차권 승계인입니다. 동일 보증금을 별도로 더해 계산하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 감정가 251,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도의 현장 시세 조사가 필요합니다.
- 회차별 숫자 해석. 1,314,000원·50,811,200원·90,408,960원은 확약 전 룰상 미배당액입니다. 확약이 이행되는 조건 아래에서는 우승범 관련 실질 인수는 0원입니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 제한이 기재돼 있으므로 입찰 목적에 따른 적용 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 서류를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 248,000,000원의 대항력 있는 임차인이 말소기준보다 앞선 전형적인 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 신건 기준 1,314,000원의 미배당액이 발생합니다. 하지만 매각물건명세서가 임차인 우승범과 임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 명시하고 있어, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
따라서 이 사건의 승부처는 권리 자체보다 가격 검증입니다. 현재 최저가는 251,000,000원이고 신건이지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 총 18세대의 다세대형 도시형생활주택이고 단지 경매 평균은 1.3회 유찰입니다. 권리는 확약으로 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다. 이 두 문장을 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.
