서울남부지방법원 2025타경13975. 양천구 신월동 라온미브빌 6층 602호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가는 251,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 200,800,000원입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 보증금 248,000,000원의 대항력 임차권과 그 임차권에 붙은 반환청구권 포기·말소 조건입니다.
등기상 우승범의 주택임차권은 2023.06.21 등기됐지만, 임대차계약일은 2021.06.11, 확정일자는 2021.06.14, 주민등록과 점유개시는 2021.07.26입니다. 사건상 말소기준으로 제시된 황한순의 가압류는 2024.03.05이므로 임차인의 전입·점유가 더 빠릅니다. 따라서 기본 구조만 보면 매각으로 전부 소멸하지 않는 대항력 임차권입니다. 다만 이번 매각에는 그 위험을 별도로 제거하는 조건이 붙어 있다는 점이 결정적으로 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13975 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 72-2 라온미브빌 제6층 제602호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상6층 중 제6층 제602호 |
| 소유자 | 이숙희 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 200,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 248,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 먼저다
2019년 우리은행 근저당권은 같은 해 2019.08.14 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준으로 제시된 권리는 2024.03.05 황한순의 가압류 89,966,570원입니다. 우승범의 전입·점유는 2021.07.26으로 그보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우승범 | 건물의 전부 | 248,000,000원 | 2021.07.26 / 2021.06.14 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 주택도시보증공사 승계 관련 조건부 매각 |
우승범은 확정일자를 갖추고 배당요구도 해 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 200,800,000원을 전제로 집행비용 3,611,200원을 먼저 빼면 임차인에게 배당 가능한 금액은 197,188,800원입니다. 보증금 248,000,000원과의 차액은 50,811,200원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,611,200원 |
| 1. 임차인 우승범 보증금 | 248,000,000원 | 197,188,800원 |
| 2. 가압류 · 황한순 | 89,966,570원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 248,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 단순 배당 기준 임차보증금 미배당액은 50,811,200원입니다. 다만 매각조건에 따라 임차인 및 주택임차권 승계인이 이 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하면 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 251,000,000원의 80%인 200,800,000원입니다. 그러나 이 물건에 대해 제공된 동일 면적 실거래 가격은 확인되지 않고, 단지 통계상 최근 낙찰금액도 없습니다. 또한 라온미브빌은 18세대이고 비교 대상 면적은 29.96㎡이나 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 20% 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신화중학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하고, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)이며 철근콘크리트구조 지상6층 중 6층입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 2필지 일단의 평지 세장형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 북측 외곽공도와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·건축허가착공제한지역·수평표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,938,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 라온미브빌 18세대로, 대단지 아파트와 같은 거래량을 전제로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매수인에게 어떤 방식과 시점으로 적용되는지 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 인수액을 이중으로 보지 말 것. 현재 회차 룰상 미배당액은 50,811,200원이지만, 조건 이행 시 실질 인수는 0원*입니다.
- 조건 불이행 상황 대비. 조건 효과를 배제하면 현재 회차의 단순 실질부담은 251,611,200원이며 유찰이 더 진행될수록 미배당 인수액이 증가합니다.
- 실거래 대조. 감정가 대비 20% 할인만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 동일·유사 면적 다세대 실거래를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.23 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 위험한 임차권이지만, 이번 매각은 ‘조건’이 핵심이다
표면만 보면 보증금 248,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 200,800,000원이어서 인수형 경매입니다. 일반 배당 규칙대로라면 50,811,200원이 남아 매수인이 부담하고, 낙찰가가 더 내려갈수록 인수액이 늘어납니다.
하지만 이 사건은 거기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에 우승범과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 그 조건이 이행되면 실질 인수액은 0원*으로 바뀝니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “최저가 2.008억” 자체가 아니라 조건부 인수 해소가 실제로 확정되는지입니다. 권리조건을 확인한 뒤에야 가격 판단으로 넘어갈 수 있고, 실거래 비교자료가 없는 만큼 감정가 대비 할인만으로는 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
