서울남부지방법원 2025타경13982. 방화동 ‘마곡킹덤퀸터플’ 제4층 제401호, 전용 25.17㎡ 오피스텔입니다. 현재 소유자 신상민은 2021.12.01 매매를 원인으로 2022.01.24 소유권을 넘겨받았고 당시 거래가액은 230,000,000원입니다. 이 사건에서 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 2023.12.15 등기된 모우종의 주택임차권입니다. 주민등록과 점유는 2022.01.24, 확정일자는 2022.01.06으로 경매개시결정 2025.12.18보다 앞섭니다.
따라서 권리 순서만 보면 모우종의 임차권은 매수인 인수 대상입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 임차인 모우종 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 이 조건을 반영하면 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사를 별도의 임차인으로 보아 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13982 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 612-61 마곡킹덤퀸터플 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 25.17㎡ · 지상 13층, 지하 1층 건물의 4층 |
| 이용상태 | 감정요항표상 현황 오피스텔 이용 · 매각물건명세서 비고상 주거용 사용 |
| 소유자 | 신상민 (2022.01.24 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 ‘조건부 해소’
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 모우종 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.24 | 2022.01.06 | 220,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원 주택임차권 승계인: 주택도시보증공사 |
실제 임차인은 모우종 1명입니다. 전입·점유일 2022.01.24와 확정일자 2022.01.06이 모두 말소기준인 2025.12.18 강제경매개시결정보다 빠르고, 배당요구도 2023.12.15에 이뤄져 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 일반적인 경우라면 배당으로 돌려받지 못한 임차보증금 잔액이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
* 매각조건을 배제한 시나리오 계산에서는 1회 유찰 시 매수인 인수액 33,065,600원, 2회 유찰 시 70,612,480원으로 산정되어 있습니다. 그러나 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있으므로 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 2.38억을 ‘싸다’고 단정하기 어렵다
마곡킹덤퀸터플은 2020.11.11 사용승인, 총 11세대 규모입니다. 제공된 전용 25.17㎡ 및 인접 면적 실거래 표본은 2021.08~2021.12에 형성돼 있습니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 금액은 243,750,000원, 표본의 최신 거래는 2021.12의 230,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 25.17㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2021.12 | 25.17㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2021.12 | 25.17㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2021.11 | 25.17㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 2021.09 | 25.17㎡ | 7 | 235,000,000원 |
| 2021.09 | 25.17㎡ | 8 | 235,000,000원 |
| 2021.09 | 23.98㎡ | 12 | 290,000,000원 |
| 2021.09 | 23.98㎡ | 11 | 290,000,000원 |
| 2021.08 | 25.17㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2021.08 | 25.17㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2021.08 | 25.17㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 2021.08 | 25.17㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 243,750,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 238,000,000원은 최근 12개월 평균 243,750,000원의 97.6%입니다. 평균만 보면 소폭 낮지만, 표본의 최신 거래 230,000,000원보다는 높습니다. 특히 실거래 표본 자체가 2021년 거래이므로 2026년 신건 가격을 두고 단순히 “시세보다 싸다”고 표현할 근거는 충분하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 1. 임차인 모우종 보증금 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 13,868,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 238,000,000원 가정에서는 임차인 보증금 220,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 13,868,000원이 배당되는 시나리오입니다. 신청채권자 미배당액은 206,132,000원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방화중학교 남동측 인근에 위치하며 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 9호선 공항시장역이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 13층·지하 1층 건물이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기 및 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 4,689,000원/㎡입니다.
- 환금성. 마곡킹덤퀸터플은 총 11세대 규모이고 경매통계상 평균 유찰 횟수 1.9회, 매각률 0.0%입니다. 대단지 아파트형 물건과 같은 유동성을 전제로 보기 어렵습니다.
- 내부 확인. 소유자 및 이해관계인 부재·폐문으로 내부 상태를 확인하지 못해 외형조사와 건축물현황도에 따른 통상적 내부 상태를 기준으로 감정됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 재확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 모우종 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 핵심입니다.
- 임차권 말소 확인. 선순위 주택임차권 자체가 등기돼 있으므로 매각조건에 따른 말소 절차가 실제로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 가격 기준을 최신 거래와 함께 보기. 최저가 238,000,000원은 최근 12개월 평균의 97.6%지만 표본의 최신 거래 230,000,000원보다 높습니다. 평균값 하나만으로 저가 매수라 판단하지 않는 편이 안전합니다.
- 유찰 시나리오 구분. 매각조건을 배제한 계산상 1회 유찰 시 인수액 33,065,600원, 2회 유찰 시 70,612,480원이지만, 이 사건은 해당 임차인의 잔액청구 포기·말소 조건 때문에 실질 인수는 0원으로 봅니다.
- 오피스텔의 이용상태 확인. 감정요항표에는 현황 오피스텔 이용으로, 매각물건명세서 비고에는 주거용 사용으로 기재돼 있으므로 현장 상태와 이용 형태를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금·현황 재확인. 집행비용 외 당해세·최우선변제 등이 배당표에 반영되지 않았고, 내부도 직접 확인되지 않았으므로 입찰 전 관련 원본과 현황을 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리의 큰 고비는 넘겼지만, 가격은 보수적으로
이 물건은 겉으로 보면 220,000,000원 선순위 임차권 때문에 전형적인 인수형 경매처럼 보입니다. 그러나 매각조건이 결정적인 차이를 만듭니다. 임차인 모우종과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 현재 실질취득액은 최저가 그대로 238,000,000원이고, 최근 12개월 평균 243,750,000원의 97.6%입니다. 하지만 표본의 최신 거래는 230,000,000원이며 실거래 자료가 2021년에 집중돼 있습니다. 여기에 총 11세대, 평균 유찰 1.9회, 매각률 0.0%라는 환금성 지표까지 고려하면 권리조건은 개선됐지만 신건 가격을 적극적인 저가 매수 구간으로 보기는 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 ‘선순위 임차권이 있느냐’보다 포기·말소 조건이 실제로 적용되는지, 그리고 238,000,000원이 현재 시장에서 충분한 가격인지를 함께 확인하는 것입니다.
