서울남부지방법원 2025타경13982. 서울 강서구 방화동 마곡킹덤퀸터플 제4층 제401호, 전용 25.17㎡ 오피스텔입니다. 감정가 238,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 152,320,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 크게 할인된 물건처럼 보이지만, 등기부에는 220,000,000원의 주택임차권이 남아 있습니다. 이 임차권은 경매개시결정보다 먼저 성립한 권리이므로 매각조건을 살피지 않으면 낙찰가만으로 실제 취득비용을 판단할 수 없습니다.

사건의 핵심은 매각물건명세서에 기재된 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다. 임차인과 승계인이 매수인에게 미배당 잔액을 청구하지 않는다는 조건이 적용되므로, 일반적인 대항력 인수형 물건과 달리 실질 취득비용을 낙찰대금 중심으로 계산할 수 있습니다. 다만 조건의 유효성, 적용 범위, 임차권등기 말소 이행 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 효과

이 사건에서 분석의 기준이 되는 경매개시결정은 2025.12.18 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 반면 임차인 모우종은 2022.01.24 전입·점유를 시작했고, 2022.01.06 확정일자를 받았습니다. 2023.12.15에는 임차보증금 220,000,000원에 대한 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

따라서 이 임차권은 단순히 경매로 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다. 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 임차인과 승계인의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있으므로 실제 부담 판단이 달라집니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계

실제 임차인은 모우종 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에 기재된 주택임차권 승계인으로, 별도의 임차인이나 별도 보증금 220,000,000원을 추가하는 관계가 아닙니다. 임차보증금의 중복 합산을 금지합니다.

③ 시세 비교 — 62.5%라는 숫자의 함정

마곡킹덤퀸터플은 2020.11.11 준공된 11세대 규모 건물입니다. 비교 가능한 12건의 실거래 평균은 243,750,000원이며, 현재 최저매각가 152,320,000원은 그 평균의 62.5%입니다.

하지만 반드시 짚어야 할 부분이 있습니다. 거래 12건이 모두 2021년에 발생한 과거 거래라는 사실입니다. 따라서 이 평균을 2026년 현재의 실거래 시세로 해석하거나, 최저가가 현재 시세보다 37.5% 할인됐다고 단정해서는 안 됩니다.

12건 중에는 대상 물건과 같은 전용 25.17㎡ 거래뿐 아니라 전용 23.98㎡ 거래도 포함됩니다. 특히 290,000,000원에 거래된 다른 면적의 고가 사례가 전체 평균을 높이는 요인입니다. 2021.12 최신 거래가 230,000,000원이라는 사실은 확인되지만, 이 역시 현재 거래가가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 152,320,000원 가정)

위 배당표는 제시된 추정 배당계산입니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 임차인의 보증금은 승계 관계가 있으므로 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당액과 채권자별 수령액은 권리승계·배당절차, 집행비용, 세금 등에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 최저가 기준으로 집행비용 2,932,480원을 차감하면 임차보증금에 배당되는 예상 금액은 149,387,520원입니다. 보증금 220,000,000원에서 이를 제외한 70,612,480원이 일반적인 인수형 권리분석의 부족분입니다. 그러나 이 사건은 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건으로 매각되므로, 그 부족분을 매수인이 실제 인수하는 금액으로 계산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가와 늘어나는 보증금 부족분

이 물건은 보증금이 낙찰대금보다 크기 때문에, 확약을 적용하지 않은 일반적인 인수형 구조에서는 유찰이 반복돼도 실질 취득비용이 크게 줄어들지 않습니다. 반면 확약 및 임차권등기 말소 조건이 정상 적용되면 매수인 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 판단됩니다.

확약 전 부족분은 회차별 예상배당에 따른 미배당 보증금으로, 경매비용 추정에 따라 낙찰가와 합산한 금액이 정확히 동일하지 않을 수 있습니다. 확약 후 실질 인수 0원은 해당 임차인·승계인의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되는 경우에 한합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 방화동 방화중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 및 아파트단지 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 공항시장역 등이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 13층·지하 1층 건물입니다. 급배수, 도시가스 난방, 승강기 및 주차설비 등이 설치돼 있습니다.
• 토지·도로. 2필지 일단의 부정형 평지이며 북측 및 동측의 약 7~8미터 포장도로에 접합니다. 용도지역은 준주거지역입니다.
• 규제. 공항 관련 중요시설물보호지구·수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 지구단위계획구역 등의 제한사항이 있습니다. 토지거래허가구역의 대상 용도와 적용 여부도 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 11세대 소규모 건물이며 확인되는 실거래가 2021년에 집중돼 있습니다. 최근 거래 근거가 부족해 현재 환금성 및 적정 매도가격을 보수적으로 평가해야 합니다.
• 현황 확인. 감정평가 당시 소유자 및 이해관계인 부재와 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다. 내부 상태는 외형조사와 건축물현황도 등을 바탕으로 평가됐으므로 실제 하자와 수리 필요성을 재확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 원본 확인. 매각물건명세서의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 원문으로 확인하고, 임차인 모우종과 승계인 주택도시보증공사 모두에게 적용되는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 을구 1번 주택임차권등기의 말소절차, 필요한 서류, 협조 주체 및 말소 이행 가능성을 확인하세요.
• 보증기관 승계. 주택도시보증공사의 승계 지위와 배당·반환청구권 포기 범위를 점검하세요. 실제 임차인은 1명이며 보증금은 중복 합산하지 않습니다.
• 현재 시세 재확인. 2021년 실거래 평균 243,750,000원을 현재 시세로 확정하지 마세요. 같은 면적의 최신 거래, 인근 오피스텔의 거래가격과 매수 가능 가격을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 갑구에 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 등기의 처리와 관련 법령상 의무의 적용 여부를 확인하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기와 실제 현재 점유상태는 별개의 문제입니다. 현장 점유자, 인도 가능 상태 및 명도절차를 확인하세요.
• 관리비 및 내부 상태. 체납 관리비, 공용부분 부담, 누수와 설비 상태 등을 확인하세요. 감정 당시 내부 확인이 이루어지지 않았다는 점을 반영해야 합니다.
• 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 자료 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “싼 낙찰가보다 중요한 것은 확약의 효력”

서울남부지방법원 2025타경13982는 표면적으로는 감정가 238,000,000원에서 152,320,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격보다 선순위 임차권의 처리 방식입니다.

임차인 모우종의 보증금 220,000,000원은 경매개시결정보다 먼저 성립한 임차권에 기초합니다. 일반적인 구조였다면 현재 회차에서 미배당 보증금 70,612,480원을 매수인이 부담할 수 있었을 것입니다. 그러나 이 사건은 임차인과 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 이 조건이 유효하게 이행된다면 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

그렇다고 가격 경쟁력이 확정된 것은 아닙니다. 비교 실거래 12건은 모두 2021년 거래이고, 일부 다른 면적의 고가 거래가 평균에 포함돼 있습니다. 따라서 최저가가 과거 실거래 평균의 62.5%라는 사실만으로 현재 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 여기에 소규모 건물의 환금성과 내부 미확인 리스크도 있습니다.

결론은 조건부 검토입니다. 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 확인하면 권리상 가장 큰 부담은 해소됩니다. 하지만 현재 시세 확인과 실제 점유·내부 상태 점검까지 끝나야 합리적인 입찰가를 판단할 수 있습니다. 권리 리스크는 확약으로 해소 가능, 가격 메리트는 추가 검증이 필요합니다.