서울북부지방법원 2025타경13543. 창동 ‘혜성루첸리’ 7층 702호, 전용 29.71㎡ 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 근저당이 아니라 임차인의 대항력입니다. 신영현은 2022.03.18 전입·점유했고 확정일자는 2022.03.02입니다. 말소기준인 신용보증기금 가압류는 2023.12.27이므로, 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금도 230,000,000원으로 현재 최저가 208,200,000원보다 큽니다.
원칙대로라면 신건 매각대금에서 집행비용 3,714,800원을 제외한 204,485,200원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 25,514,800원이 매수인에게 남는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.02.25 확약서 제출 사실이 기재돼 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 임차보증금에 대해서는 실질 인수 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13543 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 731-29 7층 702호 · 도봉로 596-4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.71㎡ · 7층 구분건물 내 7층 702호 |
| 건물명 | 혜성루첸리 · 12세대 · 2015.06.10 |
| 소유자 | 김호진 · 2022.04.15 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 208,200,000원 / 208,200,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 실질 인수 해소
말소기준은 2023.12.27 신용보증기금 가압류 24,685,424원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 임차권등기, 도봉구 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 신영현의 대항력은 임차권등기일이 아니라 2022.03.18 전입·점유를 기준으로 보아 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신영현 | 제7층 제702호 전부 | 230,000,000원 | 2022.03.18 / 2022.03.02 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가보다 최근 실거래가 낮다
혜성루첸리의 확인된 실거래는 5건이며 전체 평균은 193,000,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.05의 192,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 192,000,000원입니다. 현재 최저가 208,200,000원은 이 최근 시세의 108.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 29.71㎡ | 6 | 192,000,000원 |
| 2023.07 | 29.73㎡ | 5 | 183,000,000원 |
| 2022.10 | 29.9㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2022.04 | 29.73㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2022.04 | 29.71㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 193,000,000원 |
전체 실거래 범위는 170,000,000원~230,000,000원이지만 최근 12개월 표본은 192,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -0.6%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 193,000,000원만 보고 현재 최저가를 평가해선 안 되며, 신건 최저가 208,200,000원에 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,714,800원 |
| 1. 임차인 신영현 보증금 | 230,000,000원 | 204,485,200원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 24,685,424원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 신영현 보증금의 미배당액은 25,514,800원입니다. 다만 2026.02.25 확약에 따라 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 본 분석의 실질 인수액은 0원*입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 룰상 부족분은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 208,200,000원 | 25,514,800원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 166,560,000원 | 66,571,840원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 133,248,000원 | 99,417,472원 | 실질 0원* |
확약이 없다면 대항력 있는 보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 그러나 이 사건은 확약이 적용되는 임차보증금에 대해 잔존 반환청구권 포기가 명시돼 있어 룰상 부족액과 실질 인수액을 구분해서 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택이며, 혜성루첸리는 12세대입니다. 대상 전용면적은 29.71㎡입니다.
- 입지. 서울특별시 도봉구 창동 가인초등학교 남측 인근으로, 주위에 상업·업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 소재하며, 대상 토지는 북서측 약 3m 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 주차장이 되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 가격 표본. 확인된 실거래는 5건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해 가격을 판단할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.02.25 제출된 주택도시보증공사의 잔존임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 범위를 반드시 원문에서 확인해야 합니다.
- 룰상 인수와 실질 인수 구분. 현재 배당 산식의 부족분은 25,514,800원이지만 확약 적용 시 본 분석의 실질 인수는 0원*입니다.
- 최근 시세 우선. 최저가 208,200,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 192,000,000원의 108.4%이며 추세는 -0.6%입니다.
- 제시외물건 확인. 제시외 건물 포함 및 공부와의 차이가 기재돼 있으므로 현황·매각범위 확인이 필요합니다.
- 임차권 말소 확인. 신영현의 주택임차권등기와 확약에 따른 말소 조건을 매각물건명세서와 등기사항전부증명서에서 대조해야 합니다.
- 소규모 다세대 가격 검증. 12세대 규모이며 최근 12개월 실거래 표본이 1건이므로 개별 호수의 층·상태를 반영해 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 풀렸지만, 신건 가격은 아직 높다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 230,000,000원의 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 실제로 신건 배당 산식만 적용하면 25,514,800원이 미배당으로 남습니다. 하지만 2026.02.25 주택도시보증공사가 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로, 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원*으로 볼 수 있습니다.
문제는 가격입니다. 확약 반영 실질취득액 208,200,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 192,000,000원의 108.4%입니다. 최근 추세 역시 -0.6%입니다. 게다가 대상은 12세대 다세대이고 제시외물건도 확인 대상입니다. 권리의 핵심 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 신건 가격에는 아직 메리트가 확인되지 않습니다.
