서울남부지방법원 2025타경13986. 서울 강서구 화곡동 789-36, 블루힐 4층 403호입니다. 2020년 사용승인된 전용 25.96㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 박현식이 2020년 7월 거래가 269,000,000원에 취득했고, 현재는 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매를 신청한 상태입니다. 청구금액은 282,000,000원입니다.
이 물건의 핵심은 최저매각가보다 먼저 존재한 임차권입니다. 김기흥은 2022년 전입·확정일자를 갖추고 2024년 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이후 2025년 12월 강제경매개시결정이 말소기준권리로 잡혔으므로, 김기흥의 선순위 임차권은 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 매각대금이 내려갈수록 부족 보증금이 늘어나기 때문에 유찰되어도 실질취득금액은 보증금 2.82억원 부근에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13986 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 789-36 블루힐 제4층 제403호 도로명: 서울특별시 강서구 등촌로3길 55-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 25.96㎡ · 6층 건물 중 4층 |
| 사용승인 / 규모 | 2020.04.02 · 블루힐 20세대 |
| 소유자 | 박현식 (2020.07.10 소유권이전 · 거래가 269,000,000원) |
| 감정가 | 284,000,000원 |
| 최저매각가 | 181,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구금액 282,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.12.18 갑구 5번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 김기흥 · 임차보증금 282,000,000원 · 매수인 미배당분 인수 위험 |
| 점유관계 | 조사상 임차인 2명: 김기흥, 박승희 · 점유 및 계약관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
등기부의 우리은행 근저당권 2건은 각각 채권최고액 1,200,000,000원으로 기재되었지만 2020.05.14 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 매수인이 각각 떠안는 근저당으로 취급하지 않습니다. 2025년 도봉구 압류 역시 2025.07.10 말소되었습니다.
현재 분석에서 중요한 순서는 김기흥의 2024년 임차권등기 → 2025년 강제경매개시결정입니다. 김기흥은 보증금 282,000,000원에 대해 선순위 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 나타납니다. 우선변제권으로 배당받더라도 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 미회수액이 낙찰자에게 남을 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 조건 미상
| 임차인 / 사용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김기흥 건물 전부 · 주거 임차권등기 |
전입 2022.03.18 확정 2022.04.11 점유개시 2022.05.13 |
282,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
미배당 승계
배당요구 기록 2024.04.26 |
| 박승희 주거 · 점유 부분 미상 |
전입 2025.07.14 확정일자 미상 점유개시 확인 필요 |
미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
승계위험 확인
배당요구 2026.03.18 |
김기흥은 등기된 임차권자이며, 박승희는 전입사실과 배당요구가 확인된 별도의 조사상 임차인입니다. 두 사람 모두 실제 임차인으로 기재되어 있으나, 임대차계약의 상호관계와 실제 점유 범위는 추가 확인이 필요합니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이며 이 두 사람과 별개의 세 번째 실제 임차인으로 세거나 청구금액을 임차보증금에 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 표면 68.3%, 실질 107.3%
블루힐(789-36)은 20세대 규모의 도시형생활주택입니다. 동일 전용면적 25.96㎡의 최신 실거래는 2026년 5월 266,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건으로, 최근 평균과 최신 거래금액이 같습니다. 반면 2022년 거래들은 3억원을 웃도는 수준이었고, 최근 거래가격은 과거 거래 대비 15.6% 하락한 것으로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 · 최신 | 25.96㎡ | 2층 | 266,000,000원 |
| 2022.12 | 25.96㎡ | 6층 | 321,000,000원 |
| 2022.12 | 25.96㎡ | 6층 | 321,000,000원 |
| 2022.12 | 25.96㎡ | 5층 | 319,000,000원 |
| 2022.12 | 24.65㎡ | 5층 | 312,000,000원 |
| 2022.11 | 25.96㎡ | 3층 | 322,000,000원 |
| 2022.06 | 24.65㎡ | 3층 | 297,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 25.96㎡ | 1건 | 266,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | 참고 | 7건 | 308,285,714원 |
전체 7건 평균은 약 3.08억원이지만 2022년의 높은 거래금액이 포함되어 있습니다. 최근 시세를 판단할 때 이 전체 평균을 그대로 적용하면 가격 메리트가 과장됩니다. 따라서 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 266,000,000원을 핵심 비교 기준으로 삼습니다. 단, 최근 거래가 단 1건이고 거래 층수도 다르므로 개별 호실 시세의 불확실성은 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 181,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,344,640원 |
| 1. 김기흥 · 임차보증금 우선변제 | 282,000,000원 | 178,415,360원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매 신청채권 | 282,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정한 자동 추정 배당입니다. 집행비용과 김기흥의 우선변제에 매각대금이 모두 배분되는 시나리오이며, 주택도시보증공사 청구액은 별도 임차보증금 인수액으로 합산하지 않았습니다. 실제 배당순위·배당관계·당해세·최우선변제 및 박승희의 권리에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
김기흥의 보증금 282,000,000원보다 실질취득 추정액이 약간 더 큰 이유는 배당 시 매각대금에서 집행비용을 먼저 공제하기 때문입니다. 결국 낙찰가가 떨어져도 김기흥의 보증금 미회수액이 늘어나 실질취득은 2.82억원 부근에서 사실상 고정됩니다. 집행비용을 고려한 추정치는 그보다 조금 높아집니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 내려가도 줄지 않는 총액
이 물건은 유찰할수록 최저매각가는 낮아지지만, 그만큼 김기흥에게 돌아갈 배당금도 감소하면서 매수인 인수액이 커지는 구조입니다. 배당 추정치에 따라 회차별 실질취득금액을 계산하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 181,760,000원 | 103,584,640원 | 285,344,640원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 145,408,000원 | 139,427,712원 | 284,835,712원 |
| 4회 유찰(40.96%) | 116,326,400원 | 168,102,170원 | 284,428,570원 |
4회 유찰 시 최저가가 116,326,400원까지 떨어지더라도, 예상 인수액 168,102,170원을 더한 실질취득은 284,428,570원입니다. 이는 최신 실거래 266,000,000원보다 여전히 높습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강서구 화곡4동주민센터 남측 인근입니다. 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로, 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 목동역이 소재하여 제반 교통여건이 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 4층입니다. 2020.04.02 사용승인되었으며, 개별난방·도시가스·승강기·화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 약 4m 도로에 접한 사다리형 평지입니다. 대지면적은 412.9㎡이며, 공시지가는 3,585,000원/㎡입니다.
- 토지이용규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약허가구역 해당 여부 및 실제 적용 대상은 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부상태와 점유현황은 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 20세대 규모로, 최근 12개월 동일 면적 실거래가 1건입니다. 최근 거래가격이 과거보다 15.6% 하락했고 단지 경매의 평균 유찰 횟수도 6.1회로 높아, 매도 시 가격과 소요기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김기흥 보증금 인수액. 임차보증금 282,000,000원, 전입·확정일자·임차권등기 및 배당요구 관계를 재확인하세요. 현재 예상배당 기준 인수액은 103,584,640원이며 실제 배당에 따라 변동됩니다.
- 박승희의 임대차관계. 2025.07.14 전입, 2026.03.18 배당요구 사실을 확인하고 계약서·점유개시·보증금·확정일자·점유 부분을 조사하세요. 대항력 가능성은 있지만 현재 확정할 수 없습니다.
- 임차인 사이의 관계. 김기흥은 건물 전부의 임차권등기자입니다. 박승희와의 계약관계, 전대차 가능성, 실제 점유자, 보증금 반환채무의 중복 여부를 확인하지 않고 금액을 단순 합산해서는 안 됩니다.
- 주택도시보증공사 청구. 강제경매 신청채권자와 임차인의 채권관계, 보증금 반환채권의 대위·양도·승계 여부를 원본 문서로 대조하세요. 공사의 청구금액을 별도의 임차인 보증금으로 이중 합산하지 않아야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰. 표면 최저가 181,760,000원이 아니라 보증금 인수를 포함한 285,344,640원을 기준으로 최근 시세와 비교하세요. 취득세·등기비·명도비 및 미확정 인수액은 별도 고려해야 합니다.
- 시세 하락 점검. 최근 거래 266,000,000원은 2026년 5월의 1건입니다. 2022년 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최신 거래와 하락 추세를 우선 확인하세요.
- 현장·관리비 확인. 실제 점유자, 건물 내부 상태, 미납 관리비, 승강기·설비 상태 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 매각문서 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 문건접수 내역을 입찰 전 최신본으로 대조하세요.
맺으며 — “1.81억에 낙찰받아도 1.81억짜리가 아니다”
이 물건은 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 284,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 181,760,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 266,000,000원보다 표면적으로 저렴해 보이기 때문입니다.
그러나 김기흥의 대항력 있는 보증금 282,000,000원이 가격 판단을 완전히 뒤집습니다. 현재 회차에서 예상되는 미배당 보증금 103,584,640원을 합산하면 실질취득은 285,344,640원입니다. 이는 최근 시세보다 약 7.3% 높고, 최근 거래가격은 과거보다 15.6% 하락한 상태입니다. 추가 유찰을 가정해도 실질취득금액은 보증금 수준에서 거의 내려오지 않습니다.
게다가 박승희의 보증금과 대항요건이 명확히 확인되지 않아 김기흥 외의 추가 인수위험도 배제할 수 없습니다. 20세대 소규모 단지의 제한적인 최근 거래와 높은 평균 유찰 횟수까지 고려하면 매각가 할인만으로 접근할 물건은 아닙니다.
결론은 입찰 보류입니다. 선순위 임차보증금의 최종 인수관계와 박승희의 점유·계약관계가 명확히 확인되기 전에는 자금 상한조차 확정하기 어렵습니다. 권리 정리와 실제 취득비용에 실질적인 변화가 없는 한 최저가가 더 낮아져도 가격 메리트는 생기지 않습니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 낙찰 후에도 남는 보증금입니다.
