서울남부지방법원 2025타경13986. 서울 강서구 화곡동 블루힐 4층 403호, 전용 25.96㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 박현식은 2020.07.07 매매를 원인으로 거래가 269,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차권입니다. 우리은행 근저당 2건은 이미 말소됐고, 2024.04.26 김기흥 명의 주택임차권이 282,000,000원으로 등기돼 있습니다. 김기흥의 주민등록일자는 2022.03.18, 확정일자는 2022.04.11로 경매개시결정 2025.12.18보다 앞섭니다.
신건 최저가 284,000,000원만 보면 감정가와 같아 단순해 보이지만, 실제 비용은 그렇지 않습니다. 매각대금 284,000,000원에서 집행비용 4,776,000원을 먼저 제외하면 김기흥에게 예상 배당되는 금액은 279,224,000원입니다. 보증금 282,000,000원 중 2,776,000원이 남고, 이 부분은 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 가격 비교의 출발점은 284,000,000원이 아니라 286,776,000원의 실질취득액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13986 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 789-36 블루힐 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 25.96㎡ · 6층 건 내 4층 |
| 소유자 | 박현식 (2020.07.07 매매 · 거래가 269,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 284,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 282,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인일 | 2020.04.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부상 우리은행 근저당권 2건은 2020.05.14 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 선언된 말소기준은 2025.12.18 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 김기흥의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2024.04.26에 접수돼 있어 매각으로 소멸하지 않고 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기흥 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.18 | 2022.04.11 | 282,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 인수 |
| 박승희 | 미상 · 주거 | 2025.07.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
② 시세 비교 — 최근 가격은 266,000,000원, 추세는 -15.6%
블루힐(789-36) 전용 25.96㎡의 가장 최근 거래는 2026.05 2층 266,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건뿐이어서 최근 12개월 평균 역시 266,000,000원입니다. 반면 과거 거래가 포함된 전체 7건 평균은 308,285,714원으로 높지만, 최근 가격과 이전 가격을 비교한 추세는 -15.6%입니다. 따라서 과거 전체 평균만 보고 현재 최저가가 싸다고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 25.96㎡ | 2 | 266,000,000원 |
| 2022.12 | 25.96㎡ | 6 | 321,000,000원 |
| 2022.12 | 25.96㎡ | 6 | 321,000,000원 |
| 2022.12 | 25.96㎡ | 5 | 319,000,000원 |
| 2022.12 | 24.65㎡ | 5 | 312,000,000원 |
| 2022.11 | 25.96㎡ | 3 | 322,000,000원 |
| 2022.06 | 24.65㎡ | 3 | 297,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 25.96㎡ | 1건 | 266,000,000원 |
신건 최저가 284,000,000원 자체가 최근 시세의 106.8%입니다. 여기에 확인된 미배당 인수 2,776,000원을 더하면 실질취득액은 286,776,000원으로, 최근 거래 266,000,000원보다 20,776,000원 높고 107.8% 수준입니다. 가격 메리트를 주기 어려운 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 284,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,776,000원 |
| 1. 임차인 김기흥 보증금 | 282,000,000원 | 279,224,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 282,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 284,000,000원 가정에서 김기흥 보증금 중 2,776,000원이 미배당돼 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 박승희의 보증금은 확인되지 않아 이 배당표에 추가 금액이 반영돼 있지 않습니다.
④ 회차별 실질취득 — 낙찰가 하락을 그대로 할인으로 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 김기흥 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 284,000,000원 | 2,776,000원 | 286,776,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 227,200,000원 | 58,780,800원 | 285,980,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 181,760,000원 | 103,584,640원 | 285,344,640원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 다세대입니다. 사용승인일은 2020.04.02입니다.
- 입지. 화곡4동주민센터 남측 인근으로 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 목동역이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 약 4m 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역·원추표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,585,000원/㎡이며 토지는 평지·사다리형입니다.
- 거래 흐름. 최근 거래는 2026.05 266,000,000원이고, 최근 대비 과거 가격 추세는 -15.6%로 하락 방향입니다.
- 경매 이력. 블루힐 경매물건의 평균 유찰 횟수는 7.3회이며 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김기흥 미배당액 재계산. 응찰가를 정할 때 낙찰가뿐 아니라 해당 회차의 미배당 보증금을 반드시 합산해 실질취득액으로 비교해야 합니다.
- 박승희 임대차 확인. 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구는 2026.03.18에 접수됐으므로 임대차계약서와 매각물건명세서 기재를 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 7건 평균 308,285,714원보다 2026.05 최신 거래 266,000,000원과 최근 12개월 평균 266,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -15.6%이므로 과거 3억대 거래를 현재 가격 메리트의 근거로 쓰기 어렵습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.28 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 관련 등기와 현재 효력을 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 표면 최저가보다 ‘인수 후 총액’을 봐야 한다
이 물건은 신건 최저가 284,000,000원만 놓고 판단할 사건이 아닙니다. 김기흥의 282,000,000원 선순위 임차보증금 때문에 현재 회차에서도 2,776,000원이 미배당되고, 확인된 실질취득은 286,776,000원입니다. 이는 2026.05 최신 거래 266,000,000원보다 높은 가격입니다. 더구나 시장 추세도 -15.6%로 하락했고, 1회·2회 유찰 뒤에도 김기흥 미배당액이 커지면서 실질취득은 각각 285,980,800원·285,344,640원으로 2.85억대에 머뭅니다.
여기에 박승희의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 위험도 열려 있습니다. 따라서 이 사건은 “유찰되면 싸지는 물건”으로 단순 해석하기 어렵습니다. 확인된 인수만 반영해도 최근 시세 이상이고, 확인되지 않은 임차관계까지 남아 있는 고위험형입니다.
