서울남부지방법원 2025타경13995. 양천구 목동 현진파크빌 3층 301호, 전용 30.47㎡ 오피스텔입니다. 소유자 조현은 2021.11.30 매매를 원인으로 거래가액 254,000,000원에 취득했고, 2021.12.23 소유권이전과 함께 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 현재 등기상 핵심은 근저당이 아니라 2023.09.08 주택임차권등기와 2025.12.19 강제경매개시결정입니다.
임차권자 말레이시아인 여진잉의 임대차계약일은 2021.09.16, 점유개시일은 2021.11.19, 확정일자는 2021.10.25, 주민등록일자는 2021.11.23이며 보증금은 254,000,000원입니다. 경매개시결정보다 훨씬 앞선 임차권이라 원칙적으로 매수인 인수 위험이 크지만, 이번 매각은 여진잉 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 이 확약 대상 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13995 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 607-13 현진파크빌 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 30.47㎡ · 지하1층/지상9층 중 제3층 제301호 |
| 이용상태 | 오피스텔(방, 거실겸주방, 다용도실) · 현황 주거용 사용 |
| 소유자 | 조현 (2021.11.30 매매 · 거래가액 254,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 252,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 254,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 임차권은 강하지만, 확약이 붙었다
2017년 죽변수산업협동조합 근저당과 한국양봉농업협동조합 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2023.09.08 등기된 여진잉의 주택임차권입니다. 임차보증금은 254,000,000원이고, 2021년부터 점유·전입·확정일자를 갖춰 2025.12.19 경매개시보다 앞섭니다.
| 임차인·점유자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 말레이시아인 여진잉 | 2021.11.23 / 2021.10.25 | 254,000,000원 | 有 | 有 | 확약 대상 · 실질 0원 |
| 박주연 | 2025.01.20 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 확인되는 임차·점유자는 2명입니다. 여진잉은 보증금과 권리관계가 명확하고 확약으로 주된 인수 위험이 해소되지만, 박주연은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최종 매수인 부담을 0원으로 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 99.2%지만 ‘싸다’고 보기 어렵다
현진파크빌은 8세대, 사용승인일 2017.04.12인 소규모 오피스텔입니다. 전용 30.47㎡로 일치하는 실거래는 제공 자료상 2건이며 모두 254,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 30.47㎡ | 4 | 254,000,000원 |
| 2021.11 | 30.47㎡ | 3 | 254,000,000원 |
| 평균 | 30.47㎡ | 2건 | 254,000,000원 |
최저매각가 252,000,000원은 최근 시세 지표 254,000,000원의 99.2%입니다. 숫자만 보면 아래이지만 차이는 매우 작고, 최신 거래가 2022.02라 2026.08.19 입찰가격 판단에 충분히 최신인 시세라고 보기 어렵습니다. 더구나 박주연의 미상 보증금이 남아 있으므로 252,000,000원만 보고 시세보다 싸다고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,328,000원 |
| 1. 임차인 말레이시아인 여진잉 보증금 | 254,000,000원 | 247,672,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 254,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 여진잉 보증금 부족분은 6,328,000원으로 산출되지만, 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 해당 임차인에 대한 실질 매수인 인수는 0원입니다. 다만 이 계산과 확약은 박주연의 미상 보증금에는 적용되지 않습니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 여진잉 보증금 자체가 싸지는 것은 아니다
| 회차 | 매각가 | 룰상 여진잉 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 252,000,000원 | 6,328,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 201,600,000원 | 56,022,400원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 161,280,000원 | 95,777,920원 | 실질 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 여진잉의 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이번 매각조건은 그 미배당 잔액 청구권을 포기하도록 했기 때문에 여진잉 부분에 한해서는 낙찰가 하락이 곧 인수액 증가로 이어지지 않습니다. 다만 확약 밖 박주연의 보증금이 미상이므로 회차별 총 실질취득액은 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 현황 주거용으로 사용 중입니다. 감정평가상 방, 거실겸주방, 다용도실 구조입니다.
- 교통. 등촌역(지하철 9호선) 남측 인근이며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하1층/지상9층 건물의 제3층 제301호이며 사용승인일은 2017.04.12입니다.
- 설비. 전기·승강기·자주식 및 기계식 주차장·개별난방·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 북측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 5,111,000원/㎡입니다.
- 환금성. 현진파크빌은 8세대 소규모 오피스텔이고 동일면적 실거래 표본도 2건에 그쳐, 거래가격 확인 폭이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박주연 보증금 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 이 부분을 확인하지 않고 인수 0원으로 계산하면 안 됩니다.
- 확약 적용 범위 확인. 여진잉 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 시세 최신성 확인. 동일면적 거래는 2021.11과 2022.02의 254,000,000원 2건뿐입니다. 2026.08.19 입찰가격의 직접 기준으로 쓰기에는 시차가 큽니다.
- 소규모 오피스텔 환금성. 8세대 규모라 대단지 아파트보다 매수층과 실거래 표본이 제한될 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기자와 별도 점유자가 함께 확인되므로 실제 점유관계와 인도 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약 대상은 0원, 전체 인수는 아직 미상”
이 사건의 핵심은 보증금 254,000,000원의 여진잉 임차권입니다. 일반적인 권리구조만 보면 신건에서도 6,328,000원이 미배당되어 매수인에게 남지만, 이번에는 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약이 있어 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 문제는 확약 밖의 박주연입니다. 2025.01.20 전입은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이어서 전체 인수액을 0원으로 닫을 수 없습니다.
가격 역시 신건 최저가 252,000,000원이 동일면적 거래 254,000,000원의 99.2%라 명확한 할인 구간이라고 보기 어렵고, 시세 표본도 2021.11·2022.02 두 건뿐입니다. 따라서 이 물건은 “주된 임차권 확약”만 보고 안전형으로 평가하기보다, 박주연의 보증금과 실제 점유관계를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다. 확약 대상 권리는 정리됐지만, 권리분석 자체는 아직 끝나지 않았습니다.
