서울남부지방법원 2025타경13995. 서울특별시 양천구 목동 607-13 현진파크빌 제3층 제301호, 전용 30.47㎡ 오피스텔입니다. 현재 소유자는 조현이고, 2021.11.30 매매를 원인으로 2021.12.23 소유권을 취득했으며 등기부상 거래가액은 254,000,000원입니다. 2017년에 설정된 근저당 2건은 등기부상 이미 말소되어 현재 인수권리로 보지 않습니다.
핵심은 임차인입니다. 등기부에는 2023.09.08 설정된 주택임차권이 있고, 임차보증금은 254,000,000원입니다. 이 임차인은 전입 2021.11.23, 확정일자 2021.10.25, 배당요구 2023.09.08로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 임차인과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 이 임차인에 한해서는 실질 인수액이 0원입니다.
반대로 현황조사·매각물건명세서상 박주연은 전입일이 2025.01.20으로 말소기준일 2025.12.19보다 빠릅니다. 자료상 대항력 가능성이 있으나 보증금과 확정일자가 미상이어서 인수액을 계산할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 ‘인수 0원’ 사건이 아니라 확약으로 한 임차인의 인수는 0원이지만, 다른 임차인의 실제 인수액은 미상인 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13995 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 607-13 현진파크빌 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 30.47㎡ · 방·거실겸주방·다용도실 · 지하1층/지상9층 중 3층 |
| 소유자 | 조현 (2021.12.23. 소유권이전, 거래가액 254,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 161,280,000원 (감정가 64% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 254,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 확약분은 0원, 미상 임차인은 남는다
2017년에 설정된 죽변수산업협동조합 채권최고액 1,547,000,000원과 한국양봉농업협동조합 채권최고액 144,000,000원의 근저당은 모두 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 우선순위 기준으로 제시된 말소기준권리는 2025.12.19 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 2023.09.08 주택임차권은 매각으로 당연히 사라지는 권리가 아니라 매수인 인수 여부를 따져야 하는 권리입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박주연 | 2025.01.20 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 말레이시아인 여진잉 | 2021.11.23 / 2021.10.25 | 254,000,000원 | 有 | 有 | HUG 조건부 |
실제 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 매각 조건에서 주택임차권 승계인으로 별도 언급되며, 여진잉의 254,000,000원 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 표면가격은 낮지만 실질취득은 미확정
현진파크빌 동일면적 30.47㎡의 확인된 실거래는 2건이며 모두 254,000,000원입니다. 데이터상 시세 기준 평균과 최신 거래도 각각 254,000,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 30.47㎡ | 4 | 254,000,000원 |
| 2021.11 | 30.47㎡ | 3 | 254,000,000원 |
| 평균 | 30.47㎡ | 2건 | 254,000,000원 |
최저매각가 161,280,000원은 시세 기준 254,000,000원의 63.5%입니다. 감정가 252,000,000원도 시세 기준보다 2,000,000원 낮습니다. 다만 이 비율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 여진잉에 대한 확약을 반영한 취득 하한은 161,280,000원이지만, 박주연의 보증금이 미상이라 실질 총취득가는 161,280,000원 + 미상입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가를 낮춰도 그 보증금이 실질취득가를 좌우할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,057,920원 |
| 1. 임차인 말레이시아인 여진잉 보증금 (우선변제) | 254,000,000원 | 158,222,080원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 254,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
여진잉 보증금은 158,222,080원이 배당되어 계산상 95,777,920원이 부족합니다. 그러나 매각 조건상 그 부족분에 대한 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소가 조건이므로 여진잉 관련 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 254,000,000원은 주택임차권 승계인으로 별도 표기된 금액이며 여진잉 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
회차별 인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 확약 전 계산상 인수 | 확약 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 161,280,000원 | 95,777,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 129,024,000원 | 127,582,336원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 103,219,200원 | 153,025,869원 | 0원 |
위 확약 후 0원은 매각 조건의 포기·말소 확약이 적용되는 여진잉 관련 금액입니다. 박주연의 보증금 미상 인수액은 위 시나리오에 포함되지 않습니다. 따라서 회차가 내려가더라도 박주연의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 실질취득가가 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지자료 기준)
- 위치 기재. 소재지는 서울특별시 양천구 목동 607-13인데, 감정요항표의 ‘위치 및 주위환경’에는 서울특별시 강서구 등촌동 및 등촌역(지하철 9호선) 남측 인근으로 기재되어 있습니다. 소재지와 감정요항표 위치 기재가 달라 원본 대조가 필요합니다.
- 교통. 감정요항표에는 등촌역 및 버스정류장 등이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 양호하다고 기재되어 있습니다. 다만 위 위치 기재 불일치와 함께 원본 감정평가서 확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상9층 중 제3층 제301호이며, 사용승인일은 2017.04.12입니다. 전기·승강기·자주식 및 기계식 주차장·개별난방(도시가스)· 위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 토지면적 195.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주거기타, 평지·세로장방 형상이며 공시지가는 5,111,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·가축사육제한구역· 대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다. 소로3류와 접합니다.
- 환금성. 현진파크빌은 8세대 규모이고 확인된 동일면적 실거래는 2건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%로 나타나 있어 경매에서 바로 매각되는 유형으로 보기 어렵습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 ‘-’로 기재되어 있습니다. 감정요항표상 이용상태는 오피스텔입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박주연 보증금부터 확인. 전입 2025.01.20으로 대항력 가능성이 있으므로 보증금, 확정일자, 실제 임대차관계 및 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 잡지 마세요.
- 여진잉 확약서 원본 확인. 계산상 부족분 95,777,920원이 있지만 실질 인수 0원이 되려면 매각물건명세서 비고의 보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건을 실제 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- HUG 승계 중복계산 금지. 주택도시보증공사는 매각 조건상 주택임차권 승계인으로 언급됩니다. 여진잉의 254,000,000원 보증금과 HUG의 254,000,000원을 별도 합산해 인수액을 두 배로 계산하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.23 민간임대주택등기가 설정되어 있으므로, 매각 후 해당 등기의 처리와 관련 조건을 원본 등기 및 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 주소 불일치 확인. 소재지는 양천구 목동인데 감정요항표에는 강서구 등촌동 및 등촌역 인근으로 기재되어 있으므로 감정평가서 원본과 물건 현황을 반드시 대조하세요.
- 유찰 이력 반영. 현재 2회 유찰 상태이고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.0회, 매각률은 0.0%입니다. 가격만 보고 신속히 응찰하기보다 인수액 확인 후 회차별 가격을 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차인 관련 자료와 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 실질취득가가 낮다”
이 사건의 가장 큰 특징은 확약으로 해결되는 254,000,000원 임차보증금과 확약 밖에 남아 있는 보증금 미상 임차인이 동시에 존재한다는 점입니다. 여진잉은 대항력·우선변제권이 있는 임차인이지만 배당 부족분 95,777,920원에 대한 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
문제는 박주연입니다. 전입일 2025.01.20으로 대항력 가능성이 있고 보증금이 미상이라 현재 최저가 161,280,000원만으로 실제 취득원가를 확정할 수 없습니다. 시세 기준 254,000,000원 대비 최저가가 63.5%라는 숫자는 매력적으로 보이지만, 그 차액을 가격 메리트로 인정하려면 먼저 박주연의 보증금과 우선변제 관련 사항을 확정해야 합니다.
여기에 현진파크빌이 8세대 규모이고 단지 경매 평균 2.0회 유찰·매각률 0.0%이며, 확인된 동일면적 거래도 2021.11·2022.02의 2건뿐입니다. 감정요항표의 위치 기재가 소재지와 다른 점과 민간임대주택등기도 추가 확인 대상입니다. 확약 임차인의 인수는 해결됐지만, 사건 전체의 인수위험까지 해결된 것은 아닙니다. 결론은 명확합니다. 가격은 낮아 보이지만, 박주연 보증금 확인 전에는 실질취득가와 투자 메리트를 확정하지 말아야 합니다.
