서울남부지방법원 2025타경14000. 서울 구로구 궁동의 다세대주택 ‘이담채’ 403호입니다. 2022년 사용승인된 지상 5층 건물의 4층 세대로, 동일 면적의 과거 실거래와 비교하면 최저매각가가 상당히 낮아 보입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 가격표가 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금과 매각조건입니다. 임차인 서명선의 전입·점유 개시일은 2022.03.31, 확정일자는 2022.03.17로, 자료상 말소기준인 2023.08.14 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 보증금 인수 가능성을 먼저 따져야 합니다.
반전은 매각물건명세서에 있습니다. 서명선과 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다는 내용입니다. 이 확약이 적용되고 조건이 충족된다면, 일반적인 대항력 인수형과 달리 매수인의 실질 인수액을 0원으로 판단할 수 있습니다. 결국 이번 사건은 확약 이행의 확실성과 현재 적정 시세를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14000 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 궁동 190-2 이담채 제4층 제403호 도로명주소: 서울특별시 구로구 부일로15길 56 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 25.1㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2022.01.10 · 12세대 |
| 소유자 | 문지우 · 2022.04.21 소유권 이전 · 등기 거래가액 349,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 158,720,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 344,000,000원 |
| 임차인 | 서명선 · 보증금 344,000,000원 · 건물 전부 |
| 매수인 인수 | 확약 조건 충족 시 0원 확약 미적용 시 배당표상 188,302,080원 인수 위험 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 핵심
이 물건은 2023.08.14 국(영등포세무서장)의 압류가 말소기준권리로 지정되어 있습니다. 그보다 앞선 임차인의 전입·점유와 확정일자가 권리분석의 출발점입니다. 이후 등기된 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3.44억의 실제 인수 여부
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 서명선 건물 전부 |
2022.03.31 | 2022.03.17 | 344,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 조건부 |
실제 임차인은 서명선 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 거주 임차인이 아니라 주택임차권 승계인으로 명시되어 있습니다. 따라서 주택도시보증공사의 가압류 청구금액과 임차보증금을 서로 다른 임차인의 보증금인 것처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.
확약을 적용하지 않는 계산에서는 158,720,000원 + 188,302,080원 = 347,022,080원입니다. 집행비용 등이 반영된 추정 배당표에 따른 금액으로, 실질취득 부담이 보증금 344,000,000원 부근에 묶이는 구조입니다. 따라서 최저매각가 158,720,000원만 보고 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
이 조건이 유효하게 충족되면 서명선의 미배당 보증금은 매수인이 실질적으로 인수하지 않습니다. 따라서 현재 회차에서의 조건부 실질취득액은 158,720,000원입니다. 단, 확약 당사자 이외의 별도 임차인이나 독립적인 인수권리가 확인되는 경우에는 이 확약이 자동 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 45.5%라는 숫자를 그대로 믿어도 될까?
이담채의 동일 면적 25.1㎡에 관한 확인 거래는 2022년 3건입니다. 모두 거래금액이 349,000,000원으로 기록되어 있습니다. 최저매각가 158,720,000원은 이 과거 거래금액의 45.5%에 해당합니다. 다만 2022년 거래를 2026년 현재의 최근 12개월 실거래로 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 25.1㎡ | 2층 | 349,000,000원 |
| 2022.05 | 25.1㎡ | 3층 | 349,000,000원 |
| 2022.04 | 25.1㎡ | 4층 | 349,000,000원 |
| 과거 평균 | 25.1㎡ | 3건 | 349,000,000원 |
실거래 평균과 비교하면 최저매각가가 크게 낮지만, 중요한 한계가 있습니다. 2022년 거래 이후의 시세 변화를 검증할 거래가 확인되지 않습니다. 특히 12세대 규모의 다세대주택은 거래 표본이 적고 개별 호실의 상태에 따라 가격 차이가 클 수 있습니다. 과거 거래가 대비 할인율을 현시점의 확정적인 안전마진으로 취급하는 것은 위험합니다.
확약 미적용 시: 배당표상 실질취득 부담은 347,022,080원으로 올라갑니다. 이 경우 과거 거래가와의 차이도 매우 작아지므로, 낮은 최저매각가 자체는 가격 매력의 근거가 되지 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,022,080원 |
| 1. 서명선 임차보증금 | 344,000,000원 | 155,697,920원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 344,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 예상배당에 따르면 매각대금은 집행비용 3,022,080원과 임차보증금 배당 155,697,920원에 전액 사용됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등의 변동요인은 미반영되어 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청채권은 승계관계 및 청구 범위가 중복될 수 있으므로, 표시된 청구금액들을 독립된 보증금이나 최종 확정채무로 단순 합산해서는 안 됩니다. 배당표상 미배당 보증금 188,302,080원과 확약 충족 시 실질 인수 0원은 구별해야 합니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 확약이 유지되는지가 관건
추가 유찰을 가정하면 최저매각가는 더 내려가지만, 확약이 적용되지 않는 대항력 인수형에서는 배당 부족분이 늘어납니다. 반면 확약 조건이 그대로 유효하게 충족되면 실질 인수액은 0원이며, 매수 부담은 해당 회차의 낙찰가를 기준으로 판단할 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 미적용 인수 | 확약 충족 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 64% |
158,720,000원 | 188,302,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 감정가 51.2% |
126,976,000원 | 219,601,664원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 감정가 40.96% |
101,580,800원 | 244,641,331원 | 0원 |
확약 충족 시 해당 보증금의 실질 인수는 0원으로, 현재 회차 158,720,000원 및 추가 유찰 가정의 126,976,000원, 101,580,800원이 각각 실질취득액의 출발점입니다. 다만 이는 아직 발생하지 않은 회차를 가정한 것이며, 실제 매각조건과 다른 취득비용은 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 궁동 소재 우신고등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 단독주택과 다세대주택, 공원, 학교 및 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2022.01.10 사용승인된 철근콘크리트조 지상 5층 건물의 4층 세대입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 주차장, 급·배수설비가 갖추어져 있습니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역에 해당하며 하천구역 저촉 사항이 표시되어 있습니다. 토지 공시지가는 3,736,000원/㎡입니다. 관련 규제의 실제 적용 범위는 토지이용계획확인서로 재확인해야 합니다.
- 토지거래허가 관련. 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 존재합니다. 아파트 대상 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 표시되며, 외국인 등 대상 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 표시됩니다. 본건은 다세대주택이므로 지정 대상·기간·경매취득 적용 여부를 구분해 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대주택이며 확인되는 거래는 2022년 3건입니다. 거래 표본이 적어 현재 매수 수요와 적정 매각가격을 판단하기 어렵습니다. 과거 거래가와 현시점 매도 가능 가격을 동일하게 보아서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 서명선과 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 동일하게 기재되어 있는지 반드시 확인하세요.
- 확약 적용 범위. 실제 임차인은 서명선 1명이고 주택도시보증공사는 승계인입니다. 두 당사자의 권리관계, 포기 범위, 등기 말소 이행 및 매수인에 대한 추가 청구 가능성을 원본 서류와 전문가 검토로 확인해야 합니다.
- 명도·점유. 주택임차권등기가 존재하며 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 현재 점유 상태, 실제 인도 가능 여부, 열쇠 인계 및 명도 비용을 별도 확인해야 합니다.
- 국세 압류. 영등포세무서장 명의 압류가 말소기준으로 표시되어 있습니다. 조세채권의 법정기일과 배당순위, 당해세 등 예상배당을 변경할 요인을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.04.21 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 임대사업자 등록 상태와 매각 후 행정상 의무·제한의 존속 여부를 확인하세요.
- 현재 시세 검증. 비교 거래가 2022년에 집중되어 있습니다. 동일 건물뿐 아니라 인근 유사 규모·연식·층의 다세대주택 거래와 실제 매물 가격을 대조해야 합니다. 과거 349,000,000원을 현재 시세로 단정하지 마세요.
- 유찰 원인. 감정가 248,000,000원에서 두 차례 유찰된 이유를 권리 위험, 매각조건, 입지, 자금조달 및 수요 측면에서 확인해야 합니다.
- 미납 관리비 및 기타 비용. 공용부분 미납 관리비, 명도비용, 취득 관련 비용을 확인해야 합니다. 확약에 따른 보증금 인수 0원이 모든 추가 비용의 부재를 뜻하지는 않습니다.
- 매각기일 원본 대조. 2026.10.30 매각조건, 최저매각가격, 특별매각조건 및 변동된 공고 여부를 법원 원본으로 재확인하세요.
맺으며 — “확약이 가격의 전제조건이다”
이담채 403호는 겉으로 보면 감정가 248,000,000원에서 최저매각가 158,720,000원으로 낮아진 물건입니다. 그러나 임차인의 보증금은 344,000,000원이고, 대항력도 인정되는 구조입니다. 확약이 없다면 낮은 낙찰가만으로 가격 메리트를 주장하기 어렵습니다.
다행히 매각물건명세서에는 임차인 서명선과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 해당 조건이 충족된다면 매수인의 실질 보증금 인수는 0원이고, 현재 회차의 실질취득액은 158,720,000원을 기준으로 판단할 수 있습니다.
하지만 가격 판단은 여전히 보수적이어야 합니다. 비교 가능한 349,000,000원의 실거래는 모두 2022년 자료이며, 12세대 소규모 다세대주택의 현재 환금성을 충분히 설명하지 못합니다. 두 차례 유찰된 점도 확인이 필요한 신호입니다.
결론은 ‘확약 충족을 전제로 인수 위험은 해소 가능하지만, 현재 시세와 환금성 검증 전에는 가격 메리트를 확정하기 어렵다’입니다. 종합 판단은 C등급으로, 확약의 법적 효력과 이행, 현재 점유 상태, 최근 인근 시세를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
