서울남부지방법원 2025타경14000. 구로구 궁동 이담채 4층 403호, 전용 25.1㎡ 다세대주택입니다. 소유자 문지우는 2022년 4월 이 부동산을 349,000,000원에 취득했고, 임차인 서명선은 그보다 앞선 2022년 2월 4일 임대차계약을 체결한 뒤 2022년 3월 31일 전입·점유했습니다. 확정일자는 2022년 3월 17일입니다. 이후 2023년 8월 14일 영등포세무서장의 압류가 들어왔고, 이 압류가 말소기준권리입니다.
따라서 권리의 첫 모습만 보면 조심해야 합니다. 임차인의 전입일이 말소기준보다 빠르기 때문에 대항력 있는 선순위 임차인이고, 보증금 344,000,000원은 현재 최저가 248,000,000원보다 큽니다. 일반적인 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 부근에 고정되는 유형입니다. 하지만 이 사건은 매각조건에 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있다는 점이 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14000 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 궁동 190-2 이담채 제4층 제403호 · 서울특별시 구로구 부일로15길 56 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 25.1㎡ · 지상5층 중 4층 · 사용승인 2022.01.10. |
| 소유자 | 문지우 (2022.04.20. 매매 · 거래가 349,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 248,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 344,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 매각조건이 핵심
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 서명선 | 건물 전부 · 344,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2022.03.31. | 우선변제 있음 확정 2022.03.17. · 배당요구 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 서명선의 주택임차권은 2024년 4월 3일 등기됐고 보증금은 344,000,000원입니다. 현재 회차 매각대금 248,000,000원에서 집행비용 4,272,000원을 먼저 빼면 임차인 예상배당은 243,728,000원, 계산상 미배당액은 100,272,000원입니다.
* 배당계산 자체에서는 현재 회차 100,272,000원, 1회 유찰 시 149,177,600원, 2회 유찰 시 188,302,080원의 미배당 인수가 계산되지만, 위 포기·말소 조건을 해당 임차인에 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
말소기준권리는 2023년 8월 14일 영등포세무서장의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 1,023,000,000원 가압류와 2025년 12월 19일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022년 4월 21일에는 민간임대주택등기도 기재돼 있습니다.
② 시세 비교 — 확약을 반영하면 2.48억이 실질취득가
이담채 전용 25.1㎡의 확인된 실거래는 3건이며 모두 349,000,000원입니다. 2022년 4월 4층, 2022년 5월 3층, 2022년 8월 2층 거래가 동일 금액으로 기록돼 있습니다. 제공된 최근 12개월 평균도 349,000,000원, 최신 거래도 349,000,000원으로 집계돼 있으며, 현재 최저가 248,000,000원은 그 금액의 71.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 25.1㎡ | 2 | 349,000,000원 |
| 2022.05 | 25.1㎡ | 3 | 349,000,000원 |
| 2022.04 | 25.1㎡ | 4 | 349,000,000원 |
| 평균 | 25.1㎡ | 3건 | 349,000,000원 |
중요한 것은 이 사건에서는 최저가 + 계산상 미배당 인수액으로 시세를 비교하면 안 된다는 점입니다. 그 미배당 보증금에 대한 반환청구권 포기와 임차권 말소가 매각조건이므로, 현재 회차의 실질취득은 248,000,000원입니다. 이 기준으로 보면 349,000,000원의 실거래 기준 대비 101,000,000원 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,272,000원 |
| 1. 임차인 서명선 보증금 | 344,000,000원 | 243,728,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 344,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차인 미배당액은 100,272,000원이지만, 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 해당 임차인에 적용하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 4층 403호입니다.
- 입지. 우신고등학교 남동측 인근으로 단독·다세대주택, 공원, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 설비. 위생 급·배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 주차장이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 약 12미터, 북동측 약 3미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 하천구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,736,000원/㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 주상용 토지이며 토지면적은 297.0㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 거래 표본. 이담채는 12세대이며 확인된 전용 25.1㎡ 실거래는 3건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 계산상 인수 100,272,000원을 실질 0원으로 만드는 핵심 조건이므로 매각물건명세서의 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 대항력 자체는 존재. 서명선의 전입·점유일 2022.03.31.은 말소기준 2023.08.14.보다 빠릅니다. 확약 조건과 대항력 판정을 혼동하면 안 됩니다.
- 회차별 계산상 인수액 구분. 신건 100,272,000원, 1회 유찰 시 149,177,600원, 2회 유찰 시 188,302,080원이 계산되지만 해당 포기 조건 반영 시 실질 인수는 0원*입니다.
- 실거래 시점 확인. 비교 가능한 349,000,000원 거래 3건은 2022년 4월·5월·8월 기록입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.21. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 최신 등기와 매각조건을 함께 대조해야 합니다.
- 압류·가압류 확인. 말소기준은 2023.08.14. 국 압류이며, 이후 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 권리변동을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 보증금 3.44억”만 보면 결론을 놓친다
이 사건의 표면은 보증금 344,000,000원의 대항력 임차인입니다. 현재 최저가가 248,000,000원이므로 통상적인 인수형 경매라면 가격이 싸 보일 이유가 없습니다. 실제로 배당계산만 하면 미배당액 100,272,000원이 남습니다.
그러나 매각물건명세서의 조건이 결정적입니다. 임차인 서명선과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에, 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 그 조건을 그대로 반영하면 실질취득은 현재 최저가와 같은 248,000,000원이고, 확인된 전용 25.1㎡ 거래 349,000,000원의 71.1%입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “선순위 임차인이 있느냐”가 아니라 그 선순위 임차인의 미배당 반환청구권 포기와 임차권 말소 조건이 실제 매각조건으로 확정돼 있느냐입니다. 권리판단의 출발은 위험형이지만, 해당 조건이 그대로 이행되는 전제에서는 인수 0원·실질취득 2.48억으로 구조가 바뀝니다.
