서울남부지방법원 2025타경14008. 영등포구 영등포동6가 42 ‘에이클래스’ 제4층 제401호, 전용 29.13㎡ 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 2024.02.15. 영등포구 압류가 말소기준권리라는 점입니다. 2017.05.04. 설정된 경기남부수산업협동조합의 근저당권은 채권최고액 2,160,000,000원이었지만 2017.07.31. 이미 말소됐습니다. 이후 2022.07.21. 구광희 씨가 340,000,000원에 취득했고, 2024년 이후 압류와 강제경매개시결정이 이어졌습니다.

임차관계는 두 층으로 나눠 봐야 합니다. 김유정은 2022.06.30. 전입, 2022.06.09. 확정일자로 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 반면 선귀연은 2025.10.28. 전입으로 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다. 다만 선귀연의 보증금은 미상이라 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다. 즉 주된 인수 위험은 확약으로 실질 0원이지만, 확약 밖 임차인의 미상 정보 리스크는 별도로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 주된 임차인 인수는 확약으로 0원

2024.02.15. 영등포구 압류가 말소기준권리입니다. 이후 2024.04.04. 국민건강보험공단 압류와 2025.12.19. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.07.24. 등기된 김유정의 주택임차권은 말소기준권리 이후 등기됐지만, 실제 임대차의 전입일은 2022.06.30.으로 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 주된 인수는 확약으로 해소

실제 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 김유정 임차권의 승계인으로 확인되며, 별도 임차인으로 보증금을 합산하지 않습니다.

김유정은 전입·확정일자가 모두 말소기준권리 이전이라 대항력 및 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 선귀연은 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 보증금이 미상입니다. 확약은 김유정 및 그 승계인에게만 적용되므로 선귀연 관련 확인사항은 별도로 남습니다.

③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 시세보다 낮지만, 시장은 하락 추세

에이클래스의 동일 면적대 실거래는 7건입니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 271,250,000원, 최신 거래 285,000,000원, 그리고 최근·과거 추세 -14.7%를 우선해 봅니다. 전체 7건 평균 291,285,714원은 과거 고가 거래가 섞일 수 있으므로 보조지표로만 보는 것이 적절합니다.

현재 최저매각가는 204,800,000원이고, 확약 조건 이행 시 실질취득 역시 204,800,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 75.5%입니다. 최신 거래 285,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 12개월 평균이 271,250,000원인 가운데 추세가 -14.7%이므로 ‘시세 대비 할인’만 보고 상승 여력을 전제해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 204,800,000원 가정)

배당표상 김유정 보증금 340,000,000원 중 201,132,800원이 배당되고 138,867,200원이 부족분으로 매수인 인수에 잡힙니다. 그러나 매각물건명세서의 확약 조건을 이행하면 이 부족분에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로 김유정에 대한 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 가격 시나리오 — 확약이 유지되면 인수액은 0원

위 ‘표상 인수액’은 배당 시나리오에 기재된 금액입니다. 김유정 및 주택도시보증공사에 대한 확약 조건이 실제로 이행되는 것을 전제로 하면 해당 인수는 실질 0원입니다. 따라서 확약이 유지되는 한 유찰될수록 실질취득액은 204,800,000원 → 163,840,000원 → 131,072,000원으로 내려갑니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 영중초등학교 남측 인근으로, 주위는 근린생활시설·업무시설·다세대주택 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 영등포시장역 및 버스정류장이 소재해 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 6층 건물의 제4층 제401호이며 사용승인은 2017.04.24.입니다. 도시가스 개별난방·위생 및 급배수·승강기 설비가 설치된 것으로 탐문됐으나 폐문부재로 내부 설비의 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다.
• 토지. 145.1㎡, 준공업지역, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·가로장방형이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 6,500,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역· 가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
• 환금성. 에이클래스는 16세대 규모이고 최근 거래 표본은 250,000,000원~340,000,000원으로 편차가 있습니다. 최근 거래 추세는 -14.7%로 하락 방향입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 원본 확인. 김유정 및 주택도시보증공사의 보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각 조건으로 유효한지 매각물건명세서 원본에서 반드시 확인하세요.
• 선귀연 보증금 확인. 전입일은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서 보완 내용과 실제 점유관계를 확인하세요.
• 가격 상한. 현재 실질취득 204,800,000원은 최근 12개월 평균 271,250,000원보다 낮습니다. 다만 추세가 -14.7%이므로 과거 전체 평균 291,285,714원만 보고 상한을 높이지 않는 것이 좋습니다.
• 유찰 타이밍. 현재 2회 유찰 상태이며 경매 관련 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 확약이 유지된다면 3회 유찰 시 163,840,000원, 4회 유찰 시 131,072,000원까지 실질취득액이 내려가는 시나리오를 함께 검토할 수 있습니다.
• 소규모 단지. 총 16세대이고 경매 관련 낙찰률이 0.0%이므로 매도 시 예상 매수층과 환금성을 보수적으로 판단하세요.
• 내부 확인. 폐문부재로 내부 설비 정상작동 여부를 확인하지 못했으므로 입찰 전 현장 및 관련 서류를 직접 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 직접 대조하고, 주소와 임대차 관계를 최종 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 인수는 0원, 가격은 매력적이지만 확인이 먼저”

이 물건은 처음 보면 340,000,000원 대항력 보증금 때문에 매수인이 큰 금액을 떠안을 것처럼 보입니다. 하지만 매각물건명세서의 확약 조건을 적용하면 김유정 및 승계인에 대한 부족분 138,867,200원은 실질 인수 0원으로 정리됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 204,800,000원입니다.

가격도 최근 12개월 평균 271,250,000원의 75.5% 수준이고 최신 거래는 285,000,000원이어서 현재 가격 자체에는 메리트가 있습니다. 다만 최근 추세가 -14.7%로 하락 중이고, 에이클래스는 16세대 규모에 경매 낙찰률 0.0%, 평균 유찰 2.0회라는 점을 감안해야 합니다. 무엇보다 확약 밖 선귀연의 보증금이 미상이라는 확인 리스크가 남습니다.

결론은 ‘권리 위험은 확약으로 크게 줄었고, 가격은 최근 시세보다 낮지만, 임차관계와 환금성을 확인한 뒤 접근할 물건’입니다. 확약의 실제 효력과 선귀연 관련 명세서 보완 여부가 확인되면 현재 204,800,000원은 가격 메리트를 검토할 수 있는 구간입니다.