서울남부지방법원 2025타경14008. 영등포동6가 에이클래스 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 구광희는 2022년 7월 거래가액 340,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 경매의 말소기준은 2024년 2월 15일 영등포구 압류이고, 이후 국민건강보험공단 압류, 김유정 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건에서 등기 순서만 보고 “소멸하니 끝”이라고 보면 안 됩니다. 김유정은 2022.06.30 전입·점유, 2022.06.09 확정일자로 말소기준인 2024.02.15보다 앞서고, 보증금도 340,000,000원이라 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 따라서 통상의 배당 구조라면 최저가 320,000,000원에서 집행비용 5,280,000원을 제외한 314,720,000원만 배당되고, 25,280,000원이 매수인 인수로 남습니다.
하지만 이번 매각에는 결정적인 조건이 붙었습니다. 매각물건명세서 비고에 김유정 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 이 조건을 반영하면 김유정 관련 실질 인수는 0원입니다. 다만 이 확약은 김유정 및 그 승계관계에 적용되는 것이므로, 별도로 조사된 선귀연의 점유관계까지 대신 해소하는 내용으로 확대해서 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14008 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동6가 42 에이클래스 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 29.13㎡ · 제4층 제401호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 구광희 (2022.07.21 소유권이전 · 거래가액 340,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 320,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인 | 2017.04.24 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약 조건이 핵심
말소기준은 2024.02.15 영등포구 압류입니다. 국민건강보험공단 압류와 김유정의 주택임차권, 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 모두 그 이후라 매각으로 소멸합니다. 2017년 경기남부수산업협동조합 근저당권 2,160,000,000원은 2017.07.31 이미 말소됐고, 2024.06.24 국가 압류 역시 2024.07.10 해제로 말소됐습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김유정 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 340,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계관계 |
| 선귀연 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 조사된 임차인·점유자는 2명입니다. 김유정은 전입 2022.06.30, 확정일자 2022.06.09, 보증금 340,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 선귀연은 2025.10.28 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 미상인 만큼 점유·임대차관계 자체는 입찰 전 명세서와 현황을 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 3.20억, 최근 시세의 118%
이 물건은 확약을 반영하면 매수인 실질 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득가는 최저가와 같은 320,000,000원입니다. 따라서 가격 비교도 320,000,000원을 기준으로 해야 합니다. 제공된 에이클래스 거래 중 최근 12개월 표본 4건의 평균은 271,250,000원이고, 최신 거래는 2024.06의 285,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 29.95㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2024.04 | 29.86㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2024.03 | 29.97㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2023.08 | 29.96㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2022.07 | 29.13㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 2022.05 | 29.96㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 2021.10 | 29.96㎡ | 5 | 299,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 271,250,000원 |
전체 7건 평균은 291,285,714원이지만, 최근 거래군은 이전 거래군보다 14.7% 낮아진 하락 추세입니다. 따라서 과거 340,000,000원 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가 320,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.0%이고, 최신 거래 285,000,000원보다도 35,000,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 320,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,280,000원 |
| 1. 임차인 김유정 보증금 | 340,000,000원 | 314,720,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 340,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김유정에게 314,720,000원이 배당되고 25,280,000원이 미배당됩니다. 원칙상 그 미배당액은 매수인 인수 대상이지만, 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어 김유정 관련 실질 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 320,000,000원 | 25,280,000원 | 0원* | 320,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 256,000,000원 | 88,384,000원 | 0원* | 256,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 204,800,000원 | 138,867,200원 | 0원* | 204,800,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영중초등학교 남측 인근이며, 근린생활시설·업무시설·다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 영등포시장역과 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 4층 401호이며 사용승인은 2017.04.24입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기설비가 설치된 것으로 탐문됐습니다.
- 내부 확인. 폐문부재로 내부 설비의 정상 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 해당하고 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 규모. 에이클래스는 16세대이며 제공된 거래는 7건입니다. 최근 12개월 평균 271,250,000원, 최신 거래 285,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 대조. 김유정 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 선귀연 점유관계 확인. 2025.10.28 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 점유 부분이 미상입니다. 확약 범위 밖 점유자이므로 명도 및 임대차관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 실질취득 320,000,000원은 최근12개월 평균 271,250,000원의 118.0%이고 최신 거래 285,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 14.7% 낮습니다. 전체 평균 291,285,714원보다 최근 거래 흐름을 우선해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부 설비 정상작동 여부가 확인되지 않았으므로 현장 상태를 점검해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 준공업지역·지구단위계획구역 및 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 가장 큰 권리 리스크는 보증금 340,000,000원의 대항력 임차인 김유정입니다. 통상 구조라면 신건에서 25,280,000원을 매수인이 인수해야 하지만, 매각조건에 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 명시돼 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득가 320,000,000원은 최근12개월 평균 271,250,000원의 118.0%이고 최신 거래 285,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 거래 흐름은 이전 거래군 대비 -14.7%입니다. 따라서 이 물건은 “보증금 인수 리스크는 조건부 해소, 신건 가격 메리트는 부족”으로 보는 것이 핵심입니다. 선귀연의 보증금·점유관계가 미상이라는 확인 과제도 남습니다.
