서울북부지방법원 2025타경13556. 성북구 하월곡동 명남더블레스 2층 205호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 이현도는 2020년 6월 거래가액 244,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 김대훈의 주택임차권입니다. 임차권의 전입일은 2022.05.30, 확정일자는 2022.05.03이고, 2024.06.03 임차보증금 256,200,000원의 주택임차권등기가 경료됐습니다.
말소기준으로 잡힌 등기는 2025.11.03 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 김대훈의 임차권은 그보다 앞서 있고, 매각물건명세서에는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 즉 이 물건은 “유찰될수록 싸지는 경매”로 단순하게 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13556 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 하월곡동 90-1817 명남더블레스 2층 205호 · 도로명 서울특별시 성북구 종암로36길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 전용면적 | 43.47㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 2층 205호 · 사용승인일 2019.05.07 |
| 소유자 | 이현도 (2020.06.01 매매 · 거래가액 244,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 272,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 274,584,886원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 앞선다
실제 임차인은 김대훈 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 집계되며, 임차보증금은 256,200,000원입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사합니다. 현재 회차에서는 배당표상 보증금 전액이 배당되므로 인수액은 0원이지만, 낙찰가가 낮아져 전액 변제가 되지 않으면 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김대훈 | 제2층 제205호 전부 · 주거(임차권등기) | 256,200,000원 | 2022.05.30 | 2022.05.03 | 대항력 有 우선변제 미배당 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 현재도 최신 거래보다 높고, 유찰 할인은 인수액이 상쇄
명남더블레스는 총 18세대, 사용승인일은 2019.05.07입니다. 확인되는 실거래 표본은 3건이며, 거래 시점은 2022.02~2022.05입니다. 최근 12개월 평균 지표는 283,333,333원, 최신 거래는 2022.05 · 265,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 45.49㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 45.49㎡ | 3 | 327,000,000원 |
| 2022.02 | 41.23㎡ | 3 | 258,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 283,333,333원 |
신건 최저가 272,000,000원은 최근 12개월 평균 283,333,333원의 96.0%입니다. 평균만 놓고 보면 낮아 보이지만, 최신 거래 265,000,000원보다 높은 가격입니다. 게다가 표본 거래 자체가 2022년에 형성돼 있어, 272,000,000원을 곧바로 현재의 저가 매수 가격이라고 단정하기 어렵습니다.
더 중요한 점은 유찰 이후입니다. 1회 유찰가 217,600,000원이나 2회 유찰가 174,080,000원만 시세와 비교하면 큰 할인처럼 보이지만, 그 가격대에서는 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인 부담으로 넘어옵니다. 따라서 유찰 이후 가격 메리트 판단의 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득액이어야 합니다.
③ 회차별 인수 구조 — 할인분이 미배당 보증금으로 이동
| 회차 | 최저가 | 데이터상 인수액 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 272,000,000원 | 0원 | 272,000,000원 · 보증금 전액 배당 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 217,600,000원 | 42,446,400원 | 보증금 256,200,000원 부근 · 최저가 단독 비교 금지 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 174,080,000원 | 85,357,120원 | 보증금 256,200,000원 부근 · 최저가 단독 비교 금지 |
회차별 인수액은 배당 시뮬레이션 값입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 권리분석상 핵심 비교가격을 최저가가 아닌 보증금 256,200,000원 부근의 실질취득액으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,608,000원 |
| 1. 임차인 김대훈 보증금 | 256,200,000원 | 256,200,000원 |
| 2. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 274,584,886원 | 11,192,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 256,200,000원이 전액 변제돼 매수인 인수액은 0원입니다. 한국주택금융공사의 청구액 274,584,886원 중 예상배당액은 11,192,000원이며, 미배당액은 263,392,886원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울도시과학기술고등학교 남측 인근으로, 아파트단지·오피스텔·도시형생활주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물, 사용승인일 2019.05.07. 기본 위생·급배수·도시가스·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·세로장방이며 공시지가는 5,407,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 약 6미터 포장도로, 동측·서측 약 2미터 보도블럭 도로와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·건축허가·착공제한지역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 환금성. 명남더블레스는 총 18세대이며 확인되는 실거래는 3건입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 회차와 유찰 회차를 분리해서 계산. 현재 272,000,000원에서는 임차보증금이 전액 배당돼 인수 0원이지만, 유찰 뒤에는 미배당 보증금 인수가 발생합니다.
- 유찰가만 보고 할인율을 계산하지 말 것. 낙찰가가 보증금 256,200,000원 아래로 내려가면 실질취득액을 보증금 수준으로 다시 계산해야 합니다.
- 최신 실거래와 비교. 현재 가격 272,000,000원은 최신 거래 265,000,000원보다 높습니다. 최근 12개월 평균 대비 96.0%라는 수치만으로 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
- 주택임차권등기 원문 확인. 2024.06.03 제89421호 주택임차권등기와 매각물건명세서의 “보증금 전액 미변제 시 잔액 인수” 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2022.12.05 민간임대주택등기가 기록돼 있으므로 입찰 전 현재 등기상태와 관련 서류를 원본으로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 내부구조는 건축물대장 현황도면과 외부관찰 등을 기초로 작성돼 실제와 다를 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 취득원가는 같이 내려가지 않는다”
이 물건의 핵심은 단순합니다. 현재 신건 가격 272,000,000원에서는 대항력 임차인 김대훈의 보증금 256,200,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수는 0원입니다. 다만 그 가격은 최신 실거래 265,000,000원보다 높습니다.
그리고 유찰이 시작되면 구조가 달라집니다. 최저가는 217,600,000원, 174,080,000원으로 내려가지만 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인 부담으로 넘어옵니다. 결국 이 구간에서는 최저가가 아니라 실질취득액 ≈ 보증금 256,200,000원이 시세 비교의 기준입니다. 단지 평균 유찰 횟수도 3.1회이고 실거래 표본은 3건뿐이어서, 낮아진 최저가만으로 높은 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 현재는 인수 0원이지만 가격이 최신 거래보다 높고, 유찰 뒤에는 할인분을 임차보증금 인수가 상쇄하는 구조 — 이 점이 이 사건의 결론입니다.
