서울북부지방법원 2025타경13556. 서울 성북구 하월곡동 명남더블레스 2층 205호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 2019년 사용승인된 건물로, 소유자 이현도 씨는 2020년 6월 8일 거래가액 244,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 김대훈 씨가 주거용으로 임차하여 2022년 5월 전입신고를 마쳤고, 2024년 6월 3일 보증금 256,200,000원의 주택임차권등기를 설정했습니다.
이 물건의 핵심은 경매개시결정보다 앞선 임차권입니다. 한국주택금융공사가 신청한 강제경매개시결정은 2025년 11월 3일에 등기되었습니다. 김대훈 씨의 전입신고와 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 임차보증금이 전액 배당되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 최저가가 크게 내려왔다는 사실만으로 저렴한 경매라고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13556 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 하월곡동 90-1817 명남더블레스 2층 205호 도로명주소: 서울특별시 성북구 종암로36길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 9층 건물 중 2층 205호 |
| 비교 기준 면적 | 43.47㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 사용승인 2019.05.07 |
| 소유자 | 이현도 (2020.06.08 소유권이전 · 거래가액 244,000,000원) |
| 감정가 | 272,000,000원 |
| 최저매각가 | 174,080,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 274,584,886원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임차인 / 보증금 | 김대훈 / 256,200,000원 |
| 예상 매수인 인수 | 85,357,120원 (현재 회차 예상배당 기준) |
| 예상 실질취득 | 259,437,120원 (최저가 + 인수보증금) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 인수하는 구조
말소기준권리로 제시된 것은 2025년 11월 3일 강제경매개시결정입니다. 그러나 김대훈 씨는 그보다 먼저 전입신고를 마쳤고, 2024년 6월 3일 임차권등기까지 경료했습니다. 이 임차권은 매각으로 당연히 소멸하는 일반 후순위 권리와 다릅니다.
임차인 권리분석
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
김대훈 제2층 제205호 전부 주거 (임차권등기) |
256,200,000원 |
전입 2022.05.30 확정 2022.05.03 |
대항력 있음
우선변제 있음
잔액 인수 승계 중복신고 아님 |
실제 임차인 1명. 임대차계약일 2022.04.19 · 점유개시일 2022.05.28 · 배당요구 있음 · 임차권등기 2024.06.03. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고로 분류되지 않습니다.
또한 갑구에는 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 소유자는 2020년 6월 8일 민간임대주택 등록을 했고, 해당 등기는 2022년 12월 5일 접수되었습니다. 입찰 전 실제 사용승인 용도, 임대사업자 등록관계, 임차권 말소 및 임대차 종료절차를 별도로 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가 1.74억이 아니라 실질취득 2.59억으로 판단
명남더블레스는 18세대 규모이며, 거래 비교에 사용된 면적은 41.23~45.49㎡입니다. 확인된 실거래는 2022년 2~5월의 3건이고, 평균은 283,333,333원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 45.49㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 45.49㎡ | 3 | 327,000,000원 |
| 2022.02 | 41.23㎡ | 3 | 258,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 283,333,333원 |
최저가 174,080,000원을 과거 실거래 평균 283,333,333원과 단순 비교하면 61.4%입니다. 겉으로는 큰 할인처럼 보이지만, 이는 매수인이 인수해야 할 임차보증금을 제외한 비율입니다.
| 현재 최저매각가 | 174,080,000원 |
|---|---|
| 예상 인수보증금 | + 85,357,120원 |
| 실질취득금액 | 259,437,120원 |
| 과거 거래 평균 | 283,333,333원 |
| 실질취득 / 평균 | 약 91.6% |
| 실질취득 / 최신 표본 | 약 97.9% (265,000,000원 기준) |
최저가 기준 할인율은 실질적인 가격 경쟁력을 과장합니다. 실제 취득금액은 과거 평균의 약 91.6%이며, 최신 표본인 2022년 5월 265,000,000원 거래와 비교하면 약 97.9%로 차이가 크지 않습니다.
여기서 특히 주의할 점은 거래 시점입니다. 비교 가능한 거래 3건은 모두 2022년 거래입니다. 2026년 매각을 앞둔 물건을 평가하면서 이를 그대로 현재 시세라고 단정하기 어렵습니다. 최근 거래가격과 실제 매물 호가, 오피스텔의 수익성 및 환금성을 다시 확인하기 전까지 현재 시장 대비 저렴하다는 결론은 유보해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,237,120원 |
| 1. 임차인 김대훈 보증금 | 256,200,000원 | 170,842,880원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 274,584,886원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 약 1.9%로 산정된 추정액입니다. 신청채권자에게 돌아가는 예상배당은 0원이며 청구액 274,584,886원이 미배당되는 계산입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총취득액은 크게 줄지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 높은 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄어들고, 그만큼 매수인의 보증금 인수액이 늘어납니다. 이것이 대항력 인수형 경매에서 가격을 판단할 때 가장 중요한 원리입니다.
| 회차 | 최저가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 (64%) | 174,080,000원 | 85,357,120원 | 259,437,120원 |
| 3회 유찰 (51.2%) | 139,264,000원 | 119,685,696원 | 258,949,696원 |
| 4회 유찰 (40.96%) | 111,411,200원 | 147,148,557원 | 258,559,757원 |
각 회차의 인수액은 해당 회차 예상배당 시나리오를 적용한 값입니다. 실질취득은 낙찰가와 인수액을 합산했으며, 회차별 추정 집행비용 등의 영향으로 보증금 원액과 소폭 차이가 발생합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울도시과학기술고등학교 남측 인근이며, 주위에 아파트단지, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 및 학교가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2019.05.07 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스설비와 승강기 설비를 갖추었습니다. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하며 동측과 서측에는 폭 약 2미터의 보도블록 도로가 접합니다.
- 용도지역·규제. 준주거지역·도시지역·과밀억제권역에 해당하고, 건축허가·착공제한지역, 상대보호구역 및 대공방어협조구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 지정사항도 존재하므로 실제 용도와 취득자에게 적용되는 허가대상 여부를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 5,407,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 18세대 규모로 대단지에 비해 거래 표본이 제한적입니다. 확인된 거래 3건도 모두 2022년 거래이므로 현재 매매수요와 가격을 추가 검증할 필요가 있습니다.
- 내부 상태. 내부구조도는 건축물대장 현황도면과 외부관찰 등을 근거로 작성되었습니다. 실제 내부구조와 다를 수 있으므로 현장확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득금액 기준으로 입찰. 현재 최저가 174,080,000원에 인수보증금 85,357,120원을 더한 259,437,120원을 실제 취득금액의 기준으로 검토하세요. 취득세 및 명도 관련 비용 등은 별도로 고려해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 을구 1번 김대훈 씨의 주택임차권등기, 보증금 256,200,000원, 전입·확정일자 및 매각물건명세서의 인수조건을 반드시 원본과 대조하세요.
- 배당 부족분 재산정. 현재 예상 인수액은 85,357,120원이지만, 실제 배당액이 달라지면 인수금액도 변동할 수 있습니다. 당해세 및 다른 법정 우선권리의 존재 여부를 추가 확인해야 합니다.
- 유찰 효과 착시 경계. 3회·4회 유찰 시 최저매각가는 크게 낮아지지만, 매수인 인수액이 증가하기 때문에 실질취득금액은 약 2.59억 수준입니다. 최저가 하락만으로 가격 메리트가 커진다고 판단하지 마세요.
- 현재 시세 재확인. 비교 거래가 2022년 표본에 한정되어 있습니다. 최근 실거래, 인근 유사 면적 오피스텔 거래, 임대수익성과 현재 매도 호가 등을 종합적으로 검증해야 합니다.
- 용도 및 임대등록 확인. 경매상 근린시설로 표시되지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 주거 임차권과 민간임대주택등기가 존재합니다. 건축물대장상 정확한 용도와 임대사업자 등록관계, 관련 의무 및 말소절차를 확인하세요.
- 임차권 말소·인도 절차. 임차인 보증금 인수 이후 반환과 임차권등기 말소, 실제 점유관계 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다. 배당요구가 있었다는 사실만으로 인도문제가 해결되지는 않습니다.
- 관리비와 현장 실사. 공용부분 관리비 체납 여부, 설비 및 내부 상태를 확인하세요. 감정평가서에서도 내부구조가 실제와 다를 가능성을 언급하고 있습니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 입찰 전에 재확인하세요. 특히 선순위 임차권의 인수범위가 가장 중요한 검토 대상입니다.
맺으며 — “최저가 1.74억 ≠ 취득비용 1.74억”
이 물건은 유찰 횟수만 보면 관심을 끌 만합니다. 감정가 272,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 174,080,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 임차보증금 256,200,000원의 선순위 임차인이 있고, 매각물건명세서에 보증금 미배당 잔액 인수조건이 명시되어 있습니다.
현재 회차에서는 85,357,120원을 매수인이 인수하게 되어, 실질취득금액이 259,437,120원으로 올라갑니다. 더 유찰되어 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 증가하기 때문에 실질취득금액은 대체로 보증금 규모에 묶이는 구조입니다.
실질취득금액은 2022년 실거래 평균 283,333,333원보다 낮지만, 표본이 오래되고 거래 건수가 적어 현재 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 여기에 선순위 임차권 인수, 소형 건물의 환금성 불확실성, 민간임대주택등기와 실제 이용용도 확인사항이 겹쳐 있습니다.
결론은 가격 메리트 판단 보류, 인수위험 중점 확인입니다. 이 물건의 승부처는 최저매각가가 아니라 보증금 인수를 포함한 실질취득금액이 현재 시장가치보다 얼마나 낮은지에 있습니다. 현재 시세를 충분히 검증하지 못한다면, 유찰로 낮아진 가격만 보고 접근하기에는 위험이 큰 경매입니다.
