서울북부지방법원 2025타경13570. 정릉동 정릉주현빌라 2동 제지하2층 제1호, 전용 41.52㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김지수이고 2022.08.29. 매매를 원인으로 거래가액 120,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2024.12.31. 등기된 인세호의 주택임차권입니다. 임차인은 2021.12.20. 전입·점유를 시작했고 2021.12.01. 확정일자를 갖춰, 강제경매개시결정일 2025.11.06.보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 100,000,000원입니다. 예상배당에서는 집행비용 2,200,000원을 공제한 뒤 임차인 보증금 90,000,000원이 전액 배당되므로 신건에서는 매수인이 떠안을 임차보증금이 없습니다. 하지만 낙찰가가 내려가면 상황이 달라집니다. 8,000만원 낙찰 시 예상 인수는 11,840,000원, 6,400만원 낙찰 시 27,552,000원으로 늘어납니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13570 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 508-31 정릉주현빌라 2동 지하2층 1호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 41.52㎡ · 제지하2층 제1호 |
| 소유자 | 김지수 (2022.08.29. 매매, 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 인세호 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 현황 차이 | 공부상 지하2층이나 현황 지하1층 소재 · 명판 B01호 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심이다
2019.04.29. 국민은행 근저당권 30,000,000원은 2021.05.11. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 실질적으로 주의해야 할 권리는 임차인 인세호의 주택임차권입니다. 전입·점유 2021.12.20., 확정일자 2021.12.01.로 경매개시결정 2025.11.06.보다 앞서며, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 인세호 | 제지하2층 제1호 전부 | 90,000,000원 | 2021.12.20 / 2021.12.01 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
② 시세 비교 — 신건 1억원은 최근 지표보다 낮지만 거래가 오래됐다
동일 면적 41.52㎡ 거래는 총 4건으로, 2021.06. 72,000,000원, 2021.12. 98,000,000원 2건, 2022.08. 120,000,000원입니다. 전체 평균은 97,000,000원이며 최근 12개월 평균 지표는 105,333,333원, 최신 거래는 120,000,000원입니다. 현재 최저가 100,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.9% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 41.52㎡ | -2 | 120,000,000원 |
| 2021.12 | 41.52㎡ | -2 | 98,000,000원 |
| 2021.12 | 41.52㎡ | -2 | 98,000,000원 |
| 2021.06 | 41.52㎡ | -2 | 72,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 97,000,000원 |
최근 거래군과 과거 거래군의 가격 추세 지표는 +46.3%입니다. 따라서 제공된 거래 지표만 보면 하락 추세 물건은 아닙니다. 다만 가장 최신 거래 자체가 2022.08.이므로 현재 1억원을 곧바로 “현 시세보다 확실히 싸다”고 단정하기보다는, 지하층 다세대라는 특성과 실제 현황을 함께 확인하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,000원 |
| 1. 임차인 인세호 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 인세호 | 90,000,000원 | 7,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 1억원에서는 임차보증금 90,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당 변동 요소가 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총취득비용은 덜 내려간다
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100,000,000원 | 0원 | 100,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 80,000,000원 | 11,840,000원 | 91,840,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 64,000,000원 | 27,552,000원 | 91,552,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정릉역(우이신설선) 남서측 인근이며 다세대주택·도시형생활주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 벽돌조 스라브지붕 건물로 사용승인일은 1992.07.30.입니다.
- 규모. 스카이주현빌라 17세대, 대상 전용면적 41.52㎡입니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·제한보호구역·대공방어협조구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,742,000원/㎡, 토지면적 281.0㎡, 완경사·사다리형·소로각지입니다.
- 현황 차이. 등기상 지하2층이나 현황은 지하1층에 소재하고 명판은 B01호로 표시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 확인. 현재 신건에서는 전액 배당으로 계산되지만 실제 배당표에서 보증금 90,000,000원이 전액 변제되는지 확인해야 합니다.
- 유찰 후 인수 계산. 1회 유찰은 인수 11,840,000원, 2회 유찰은 27,552,000원입니다. 최저가가 아니라 낙찰가+인수액으로 비교해야 합니다.
- 임차인 관계 확인. 임차인 인세호가 경매신청채권자와 동일인이므로 임대차계약·보증금 지급·점유 관계를 원본 문서로 대조해야 합니다.
- 지하층 현황 확인. 공부상 지하2층과 현황 지하1층, B01호 표시의 일치 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 최신 실거래가 2022.08.이므로 100,000,000원의 현재 가격 경쟁력을 현장 중개시세와 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “신건의 1억원과 유찰 뒤 8,000만원은 전혀 다른 8,000만원이다”
이 사건은 신건 단계에서는 의외로 단순합니다. 100,000,000원 낙찰을 가정하면 임차인 보증금 90,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원이고, 최근 12개월 평균 105,333,333원보다도 낮습니다. 그러나 유찰 이후에는 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액이 매수인에게 넘어옵니다. 8,000만원에 낙찰돼도 실질취득은 91,840,000원, 6,400만원 낙찰에서도 91,552,000원입니다.
여기에 1992.07.30. 사용승인된 17세대 다세대, 지하층이라는 환금성 요소와 공부상 지하2층·현황 지하1층이라는 차이, 임차인과 경매신청채권자가 동일하다는 확인 포인트까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 현재 회차에서는 인수 0원의 가격 검토형, 유찰 이후에는 임차보증금 승계를 반드시 더한 실질취득가 검토형으로 성격이 바뀌는 사건입니다.
