서울남부지방법원 2025타경14016. 서울 강서구 염창동 ‘루미온’ 제102동 602호, 오피스텔입니다. 등기부상 현재 소유자는 이대로이고 2023.04.14. 소유권을 이전받았으며 거래가액은 370,000,000원입니다. 기존 강서신용협동조합 근저당은 2022.08.24. 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 핵심은 2025.12.22. 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이 등기를 기준으로 앞선 임차인 권리가 남아 있어, 임차인 인수 여부가 가격보다 먼저 확인돼야 하는 사건입니다.
특히 황윤호의 주택임차권은 임차보증금 365,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 확인되고, 현재 회차 배당액은 228,267,520원으로 계산됩니다. 부족분 136,732,480원이 발생하지만, 매각물건명세서 비고에 따라 황윤호와 주택도시보증공사가 그 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 황윤호에 대한 실제 매수인 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다. 다만 이 확약은 황윤호에게만 적용되며, 확약 밖 정윤희의 인수위험은 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14016 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제102동 제6층 제602호 [도로명주소] 서울특별시 강서구 공항대로81길 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 제6층 제602호 · 오피스텔 이용 중 · 건축물대장상 오피스텔, 현황 주거용 |
| 소유자 | 이대로 (2023.04.14. 소유권이전, 거래가액 370,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 363,000,000원 / 232,320,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 365,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 강제경매개시결정, 앞선 임차인이 핵심
2022.02.25. 설정된 강서신용협동조합 근저당은 채권최고액 2,280,000,000원이지만 2022.08.24. 일부포기로 말소됐고, 등기부에도 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 살아 있는 권리와의 선후관계에서 핵심으로 볼 것은 2025.12.22. 갑구 4번 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 황윤호의 임차권등기와 정윤희의 전입은 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다.
| 임차인 / 관계 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정윤희 실제 임차인 | 2025.09.17 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 황윤호 주택임차권 | 2023.04.14 | 2023.03.15 | 365,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 인수 0원* |
| 시보증 보증기관 승계 | 미상 | 미상 | 미상 | — | — | 승계 정윤희 보증금 중복 신고 |
실제 임차인은 2명입니다. 시보증은 실제 임차인이 아니라 정윤희 보증금에 대한 보증기관 대위·승계의 중복 신고이므로 보증금을 별도로 합산하지 않습니다.
② 가격·실질취득 — 최저가 64%보다 인수액이 먼저다
현재 최저매각가는 감정가 363,000,000원의 64%인 232,320,000원입니다. 하지만 이 사건은 대항력 있는 정윤희의 보증금이 미상이므로 최저가만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다. 현재 실질취득은 232,320,000원 + 정윤희 보증금으로 열려 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 황윤호 인수 | 정윤희 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 232,320,000원 | 0원* | 보증금 미상 | 232,320,000원 + 미상 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51.2%) | 185,856,000원 | 0원* | 보증금 미상 | 185,856,000원 + 미상 |
| 4회 유찰 시 (감정가 40.96%) | 148,684,800원 | 0원* | 보증금 미상 | 148,684,800원 + 미상 |
* 확약이 적용되지 않았다면 현재 회차에서 황윤호의 미배당 부족분 136,732,480원이 매수인 인수액이 되어 낙찰가와 합산한 금액은 369,052,480원입니다. 다만 실제 매각조건은 해당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이므로 황윤호에 대한 실질 인수는 0원입니다. 정윤희 보증금은 미상이라 별도 인수액을 계산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,052,480원 |
| 1. 임차인 황윤호 보증금 (우선변제) | 365,000,000원 | 228,267,520원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 365,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산에서는 집행비용 4,052,480원이 먼저 반영되고 황윤호에게 228,267,520원이 배당됩니다. 황윤호의 부족분은 136,732,480원이며, 이 금액은 매각조건상 매수인에게 청구하지 않는 확약 대상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 서울특별시 강서구 염창동 소재 서울지하철 9호선 ‘염창역’ 북측 인근. 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트·업무시설 등이 혼재하는 지대로 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 서울지하철 9호선 ‘염창역’이 소재해 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 제6층 제602호이며 사용승인일은 2022.01.11.입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 설비가 구비돼 있습니다.
- 이용상태. 건축물대장상 오피스텔이고 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔로 기재돼 있어 용도 판단에서 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 토지. 준공업지역·도시지역이며 토지면적 753.3㎡, 지목은 대, 지형은 평지·사다리형, 서측으로 폭 약 8M 포장도로와 접합니다. 공시지가는 5,515,000원/㎡입니다.
- 규제·하자. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·중점경관관리구역· 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인되며, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정윤희 보증금부터 확인. 대항력 有·보증금 미상이라 현재 최저가 232,320,000원만 보고 입찰가를 정하면 안 됩니다. 보증금이 확인돼야 실질취득가를 산정할 수 있습니다.
- 황윤호 확약 조건 확인. 배당받지 못하는 잔액 136,732,480원에 대한 청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 매각 조건이므로, 실제 매각절차에서도 이 조건이 그대로 반영되는지 확인하세요.
- 보증기관 중복 신고. 시보증은 정윤희 보증금의 대위·승계 신고이므로 정윤희와 별도의 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 민간임대주택 등기. 2023.04.14. 민간임대주택등기가 설정돼 있으므로 임대의무기간 동안의 계속 임대 및 임대료 증액기준과 낙찰 후 적용관계를 확인하세요.
- 유찰 회차. 현재 2회 유찰 상태입니다. 3회 유찰 시 185,856,000원, 4회 유찰 시 148,684,800원으로 내려가지만, 정윤희 보증금 미상으로 인해 최저가 하락만으로 실질취득 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전에 직접 대조하고, 특히 정윤희의 보증금과 확약 조건을 확인하세요.
맺으며 — “최저가 64% ≠ 실질취득 64%”
이 사건은 단순한 저가 경매로 보면 안 됩니다. 황윤호의 보증금은 365,000,000원이고 현재 배당액은 228,267,520원이지만, 부족분 136,732,480원에 대한 청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 붙어 있어 황윤호에 대한 실제 인수는 0원입니다. 그러나 정윤희는 대항력 有·보증금 미상이고, 이 임차인은 해당 확약 밖에 있습니다.
따라서 현재 최저매각가 232,320,000원은 감정가의 64%라는 숫자만으로 매력적인 가격이라고 볼 수 없습니다. 정윤희 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득이 232,320,000원 + 정윤희 보증금으로 남아 있기 때문입니다. 황윤호 확약은 긍정적이지만, 정윤희 보증금 미상이라는 한 가지 변수가 사건 전체의 가격 판단을 다시 열어 놓습니다. 권리는 부분적으로 정리됐지만, 가격은 아직 확정되지 않은 물건입니다.
