서울남부지방법원 2025타경14016. 서울 강서구 염창동 루미온 제102동 제6층 제602호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 이대로는 2023.03.20. 매매를 원인으로 2023.04.14. 소유권을 이전받았고 거래가액은 370,000,000원입니다. 현재 경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 365,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 말소형이 아닙니다. 등기부상 과거 강서신용협동조합의 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 선언된 말소기준은 2025.12.22. 강제경매개시결정입니다. 그런데 황윤호는 2023.04.14. 전입·점유했고, 2023.03.15. 확정일자를 갖춘 뒤 2024.06.04. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 이 임차권은 경매개시결정보다 앞서 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14016 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제102동 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제6층 제602호 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 이대로 (2023.03.20. 매매 · 거래가액 370,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 363,000,000원 / 363,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 365,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
과거 신탁과 강서신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 반면 황윤호의 주택임차권은 2024.06.04. 등기됐고, 그 기초가 되는 전입·점유는 2023.04.14., 확정일자는 2023.03.15.입니다. 선언된 말소기준인 2025.12.22. 강제경매개시결정보다 빠르므로 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 보증금 미상
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황윤호 | 전부 · 주거 (임차권등기) | 2023.04.14 | 2023.03.15 | 365,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
| 정윤희 | 미상 | 2025.09.17 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능성 |
황윤호는 보증금·전입·확정일자·임차권등기가 모두 확인되는 선순위 임차인입니다. 정윤희는 현황조사에서 확인됐고 2025.09.17. 전입으로 말소기준일보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 계산된 7,882,000원만을 전체 인수위험으로 확정해서는 안 됩니다. 정윤희의 임대차계약과 보증금이 확인될 때까지 추가 승계 가능성을 남겨 두어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 363,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,882,000원 |
| 1. 임차인 황윤호 보증금 | 365,000,000원 | 357,118,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 365,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 363,000,000원이 집행비용 5,882,000원과 황윤호 배당 357,118,000원으로 소진됩니다. 황윤호 보증금 부족분 7,882,000원은 매수인 인수, 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 동시에 인수액이 증가
| 회차 | 매각가 | 황윤호 관련 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 363,000,000원 | 7,882,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 290,400,000원 | 79,465,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 232,320,000원 | 136,732,480원 |
이 시나리오가 이 사건의 성격을 가장 잘 보여줍니다. 매각가가 363,000,000원에서 290,400,000원, 232,320,000원으로 낮아져도 매수인 인수액은 각각 7,882,000원, 79,465,600원, 136,732,480원으로 증가합니다. 유찰 자체가 선순위 임차보증금을 없애 주는 것이 아닙니다. 따라서 최저가만 보고 할인폭을 계산하는 접근은 적절하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 건물 내 제6층 제602호입니다. 사용승인일은 2022.01.11.입니다.
- 입지. 서울지하철 9호선 염창역 북측 인근으로, 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 서울지하철 9호선 염창역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 토지. 도시지역·준공업지역이며, 평탄한 사다리형 토지입니다. 공시지가는 5,515,000원/㎡입니다.
- 도로. 대상 필지는 서측으로 폭 약 8M 포장도로와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 하자. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 황윤호 인수액 확인. 현재 회차 예상 미배당 7,882,000원을 낙찰가 외 별도 부담으로 반영해야 합니다.
- 정윤희 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·점유범위가 미상입니다. 확인 전에는 추가 인수위험을 0원으로 보지 마십시오.
- 임차권등기 확인. 황윤호의 임차권등기와 대항력·우선변제 관계를 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 유찰가 착시 경계. 1회·2회 유찰 시 매수인 인수액이 각각 79,465,600원·136,732,480원으로 커지는 구조입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2023.03.02. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 363,000,000원”보다 중요한 숫자는 보증금 365,000,000원
이 사건은 권리가 깨끗한 신건이 아닙니다. 황윤호의 선순위 주택임차권이 살아 있고, 보증금 365,000,000원은 최저매각가 363,000,000원보다 큽니다. 현재 회차에서도 배당으로 충족되지 않는 7,882,000원이 매수인에게 남고, 유찰될수록 그 인수액은 증가합니다. 더구나 정윤희라는 별도 점유자의 보증금도 확인되지 않았습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 전체 승계 부담의 확정입니다. 황윤호 부분만 보면 계산 가능한 위험이지만, 정윤희의 보증금 미상이라는 변수가 남아 있어 지금 단계에서 실질취득액의 상한을 확정하기 어렵습니다. 실거래 시세자료도 없어 가격 메리트를 뒷받침할 근거가 없으므로, 권리확정 전 가격만 보고 접근하기에는 위험도가 높은 물건으로 보는 것이 타당합니다.
