서울남부지방법원 2025타경14021. 서울 강서구 화곡동 410-62 제1층 제101호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 유명진은 2019.12.02 매매를 원인으로 2020.03.06 소유권을 이전받았고 거래가액은 180,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.05.15 주택도시보증공사의 110,000,000원 가압류입니다. 이후 국의 압류와 강제경매개시결정, 정욱의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 등기 순서만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 정욱은 2022.05.16 전입·점유·확정일자를 갖춘 보증금 198,000,000원 임차인이고, 배당요구도 했습니다. 신건 매각가를 가정한 배당표에서는 집행비용 3,348,000원을 제외한 178,652,000원을 배당받아 19,348,000원이 미배당으로 남습니다. 원칙적인 계산만 보면 매수인 인수 영역이지만, 매각물건명세서에 정욱과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액에 대한 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어 이 부분은 실질 인수 0원*으로 처리합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 정욱은 확약, 정중식은 별도 확인

말소기준권리는 2023.05.15 주택도시보증공사 가압류 110,000,000원입니다. 2024.03.12 국의 압류, 2024.03.25 등기된 정욱의 주택임차권, 2025.12.22 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2015.03.09 국민은행 근저당권 84,000,000원은 2017.07.06 이미 말소됐고, 이보람의 180,000,000원 주택임차권도 2022.06.02 말소된 상태입니다.

하지만 임차인의 대항력은 단순히 임차권등기 접수일만으로 결정되지 않습니다. 정욱은 2022.05.16 전입·점유·확정일자로 말소기준보다 앞서며 보증금도 198,000,000원으로 확인됩니다. 정중식 역시 전입일 자체는 1998.05.11로 훨씬 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 반면 인영수는 2025.04.08 전입으로 말소기준보다 뒤입니다.

인영수·정중식·정욱이 조사·등기상 확인됩니다. 주택도시보증공사는 정욱의 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 정욱의 보증금과 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 신건 182,000,000원은 최근 거래의 130.0%

가격 측면도 보수적입니다. 삼원하이츠3차의 확인된 실거래 표본은 2024.10, 전용 45.3㎡, 3층, 140,000,000원입니다. 대상 면적 지표는 43.76㎡이고 면적 매칭으로 분류돼 있습니다. 확인된 거래 표본은 한 건이며 최신 거래와 시세 평균 지표 모두 140,000,000원입니다.

현재 최저매각가 182,000,000원은 이 최근 시세 지표의 130.0%입니다. 정욱의 미배당분을 확약으로 실질 0원 처리하더라도 기본 취득대금 자체가 최근 거래보다 높은 수준입니다. 여기에 정중식의 미상 보증금 인수 가능성까지 남아 있으므로, 최저가가 싸다는 평가는 할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)

배당 계산 자체로는 정욱 보증금 중 19,348,000원이 미배당되어 매수인 인수액으로 산출됩니다. 다만 매각물건명세서의 포기·말소 조건을 반영하면 정욱 및 주택도시보증공사와 관련한 해당 인수는 실질 0원*입니다. 정중식의 미상 보증금은 이 배당표에 포함되지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

회차가 내려갈수록 정욱의 룰상 미배당액은 증가하지만, 포기·말소 조건이 그대로 충족된다면 정욱 관련 실질 인수는 0원*입니다. 이 확약은 정중식의 권리에는 적용되지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제101호이고 사용승인은 1993.11.09입니다.
• 주위환경. 화일초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·다가구·단독주택과 까치산근린공원이 소재합니다.
• 교통. 북동측에서 남동측으로 약 4미터 도로에 접하고 차량 주정차가 가능하며, 근거리에 화곡역과 까치산역이 위치합니다.
• 규모. 삼원하이츠3차는 14세대로 확인되며 대상 면적 지표는 43.76㎡입니다. 확인된 실거래 표본은 1건입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 완경사·정방형 토지이며 공시지가 지표는 2,708,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 표시가 있어 적용대상 여부를 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 정중식부터 확인. 1998.05.11 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유, 임대차계약, 보증금과 권리 존속 여부를 반드시 대조해야 합니다.
• 확약 조건 원문 확인. 정욱 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각 조건대로 이행되는지 확인해야 합니다.
• 가격 기준 분리. 정욱 관련 실질 인수 0원*과 별개로 신건 최저가 182,000,000원 자체가 최신 거래 140,000,000원의 130.0%입니다.
• 인영수 점유 확인. 2025.04.08 전입으로 말소기준 뒤이지만 보증금과 점유관계가 미상인 만큼 현장 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 압류·세금 확인. 2024.03.12 국의 압류가 있으므로 실제 배당에서 영향을 줄 당해세 등은 원본 자료로 확인해야 합니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 표시와 각종 보호·고도 관련 구역의 실제 적용 여부를 관계기관 자료와 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 입찰 직전 변경사항을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 확약은 정욱만 해결한다

이 사건의 가장 중요한 포인트는 “198,000,000원 보증금이 있으니 무조건 위험하다”도 아니고, “확약이 있으니 인수 0원이라 안전하다”도 아니라는 것입니다. 정욱은 신건 기준 배당 후 19,348,000원이 남는 구조지만, 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 때문에 정욱 관련 실질 인수는 0원*으로 볼 수 있습니다.

그러나 1998.05.11 전입한 정중식은 보증금과 확정일자가 미상이고 정욱의 확약 범위 밖입니다. 따라서 최종 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다. 가격도 신건 182,000,000원이 확인된 최신 거래 140,000,000원의 130.0%라 가격 메리트가 확인되지 않습니다. 정욱은 해결, 정중식은 미해결, 가격은 최근 시세 이상. 이 세 가지를 동시에 보는 것이 이 물건의 핵심입니다.