서울남부지방법원 2025타경14021. 서울 강서구 화곡동 초록마을로28길 31, 삼원하이츠빌라 제1층 제101호에 해당하는 다세대주택 경매입니다. 감정가 182,000,000원에서 2회 유찰된 현재 최저매각가는 116,480,000원입니다. 겉으로만 보면 과거 실거래 140,000,000원보다 낮아 보이지만, 이 물건은 낙찰가만 보고 투자성을 판단하면 안 되는 유형입니다.

등기상 현재 소유자는 유명진이며, 2020.03.06 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 부동산에는 전입일이 빠른 점유 관련 인물들과 보증금 198,000,000원의 임차권등기가 얽혀 있습니다. 다만 정욱의 보증금 문제에는 별도의 포기·말소 조건이 있어, 정욱 관련 인수와 다른 선순위 점유자의 잠재적 인수를 분리해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입을 주목

말소기준권리는 2023.05.15 주택도시보증공사 가압류입니다. 등기상 2015년 국민은행 근저당은 2017년에 이미 말소됐으며, 2022년 이보람의 임차권등기 역시 말소됐습니다. 말소기준 이후의 양천세무서 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 등기상 권리가 말소되는 것과 선순위 임차보증금 반환채무가 소멸하는 것은 별개의 문제입니다. 특히 정욱은 2022.05.16 전입·점유를 시작하고 확정일자를 받았으므로 말소기준권리보다 빠릅니다. 정중식의 전입신고일은 그보다 훨씬 앞선 1998.05.11입니다. 정중식은 임대차계약과 보증금 등 핵심 사실을 확인해야 대항력 및 인수 여부를 최종 판단할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 확약의 범위와 남는 위험

조사상 이름이 확인된 사람은 정중식·정욱·인영수입니다. 이 중 보증금과 임차권등기가 명확하게 확인되는 실제 임차인은 정욱 1명이며, 정중식과 인영수의 임대차계약 존재 여부는 추가 확인이 필요합니다. 주택도시보증공사는 정욱의 주택임차권 승계인으로 언급되므로 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 83.2%라는 숫자의 한계

이 물건의 비교 대상은 삼원하이츠3차 유사 면적 거래입니다. 확인된 거래는 2024.10에 이루어진 1건으로, 전용 45.3㎡, 3층, 거래가 140,000,000원입니다. 경매물건은 전용 43.76㎡의 1층이므로 면적과 층이 정확히 같지 않습니다.

최저매각가 116,480,000원은 이 거래가의 83.2%입니다. 정욱의 포기·말소 조건이 이행되고 다른 추가 인수가 없다면, 가격 비교의 출발점은 최저매각가가 됩니다. 다만 정중식의 보증금 등 추가 인수 가능성을 확인하지 못했으므로 최종 실질취득액을 116,480,000원으로 확정할 수 없습니다.

더구나 비교 실거래는 2024.10의 단 1건입니다. 2026.10.30 매각기일과 시차가 있고, 매각대상과 층도 다릅니다. 그러므로 83.2%라는 비율만으로 현재 시세보다 저렴하다거나 안전마진이 충분하다고 단정할 근거는 부족합니다. 최근 가격 추세 역시 이 거래 하나만으로 판단하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 116,480,000원 가정)

예상 매각대금 116,480,000원은 추정 집행비용 2,430,720원과 정욱 배당액 114,049,280원으로 전액 배분됩니다. 정욱의 룰상 미배당 보증금은 83,950,720원이지만, 명시된 포기·말소 조건에 따른 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사의 청구 항목은 각각 별도 표시했으며, 승계 관계의 보증금을 독립된 실제 임차보증금처럼 합산하지 않았습니다. 정중식의 미상 보증금과 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 추정입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 위험은 자동 소멸하지 않는다

확약이 없는 일반적인 선순위 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당액이 늘어납니다. 낙찰가와 미배당 인수액을 합한 실질취득비용은 임차보증금 수준에 머무르기 때문에, 유찰만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다.

이 사건은 정욱에 한해 그 부담이 포기·말소 조건으로 해소됩니다. 따라서 조건이 정상 이행되고 다른 인수가 없다면 유찰에 따른 매수가격 하락이 실제 취득비용 감소로 연결될 수 있습니다. 반대로 정중식에게 별도 선순위 임차보증금이 존재하면 그 금액에 따라 최종 취득비용이 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강서구 화곡동 화일초등학교 남동측 인근으로, 다세대·다가구·단독주택과 까치산근린공원 등이 주변에 위치합니다.
• 교통. 북동측에서 남동측으로 약 4미터 도로에 접하고 차량 주정차가 가능합니다. 근거리에 화곡역(지하철 5호선) 등 지하철역이 위치합니다.
• 건물. 1993.11.09 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 다세대주택입니다. 외벽 드라이비트 등 마감, 샷시 창호, 도시가스 난방 및 위생·급배수시설을 갖추고 있습니다.
• 토지. 완만한 경사지의 정방형 토지이며, 제2종일반주거지역으로 토지면적은 353.0㎡입니다. 공시지가 자료상 2,708,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다. 토지거래허가구역 관련 지정 기간과 실제 적용 여부는 입찰 시점에 재확인해야 합니다.
• 건축 관련. 확인된 위반건축물 사항은 없고, 감정요항표상 공부와의 차이는 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 14세대 소규모 다세대주택이며 비교 실거래가 2024.10의 1건입니다. 가격 수준과 환금성을 판단할 때 표본 부족과 개별 호수 차이를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 정욱 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인하세요.
• 정중식 권리관계 확인. 1998.05.11 전입자의 실제 임대차계약, 보증금, 현재 점유, 전출입 이력, 대항력 유지 여부를 최우선으로 확인하세요.
• 인영수 점유 확인. 2025.04.08 전입자와 소유자·정욱·정중식 사이의 관계 및 실제 점유 여부를 확인하세요.
• 주택도시보증공사 승계 확인. 정욱의 보증금과 승계인 명의 채권·신고가 중복 계산되지 않도록 하고, 포기 조건의 적용 범위를 확인하세요.
• 가격 재검증. 2024.10의 140,000,000원 거래 1건에만 의존하지 말고 입찰 시점의 최신 실거래, 실제 매물가격, 같은 층·면적 조건을 확인하세요.
• 명도 및 점유 확인. 다수의 전입 관련 인물이 확인되므로 현장 점유자 및 인도 가능성을 확인하고 필요한 협의·법적 절차를 검토하세요.
• 세금·관리비 확인. 양천세무서 압류 관련 조세채권, 체납 관리비, 집행비용 및 기타 우선채권을 확인해 예상 배당표와 차이가 있는지 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 관련 기록과 확약 내용을 최신 원본으로 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하세요.

맺으며 — “확약은 긍정적, 그러나 전체 권리 안전은 미확정”

이 물건은 보증금 198,000,000원의 대항력 임차인이 있다는 이유만으로 곧바로 모든 미배당액을 떠안는 사건은 아닙니다. 매각조건에 정욱과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 명시되어 있기 때문입니다. 이 조건이 이행되면 정욱 관련 실질 인수는 0원입니다.

그러나 1998년 전입자 정중식의 보증금과 임대차 관계는 여전히 확인되지 않았습니다. 이는 정욱의 확약으로 해결되는 문제가 아닙니다. 따라서 최저가 116,480,000원이 과거 실거래가 140,000,000원보다 낮다는 사실만으로 안전한 저가 취득이라고 판단하면 안 됩니다. 실거래 비교치도 오래된 단일 표본이고, 소규모 다세대주택 특유의 환금성 검토가 필요합니다.

결론은 조건부 보류입니다. 정욱의 보증금 인수 문제가 확약으로 해소된 점은 분명한 장점입니다. 하지만 정중식의 선순위 전입 관련 불확실성이 해소되고, 실제 매수인 인수액과 최신 시세가 확인되기 전까지는 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 권리 확인이 가격 판단보다 먼저인 사건입니다.