서울남부지방법원 2025타경14027. 강서구 등촌동 동양하우징 103동 204호, 전용 37.82㎡ 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 오피스텔이고 감정평가 기준시점에도 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 김준한은 2019.12.31 매매를 원인으로 2020.02.28 소유권을 이전받았고 거래가액은 268,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 담보권이 아니라 2025.12.22 강제경매개시결정입니다.
중요한 권리는 그보다 앞선 2023.07.20 주택임차권입니다. 김지운은 보증금 273,000,000원, 전입 2020.03.02, 확정일자 2020.03.02로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 원칙만 보면 현재 매각가 223,200,000원에서 배당받지 못하는 잔액 53,724,800원이 매수인 인수로 이어지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각조건에서 바로 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14027 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 721 동양하우징 제103동 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 37.82㎡ · 지상 8층 건물 내 2층 |
| 이용상태 | 기준시점 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김준한 · 2019.12.31 매매 · 거래가액 268,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 223,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 273,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 ‘확약’이 핵심
말소기준은 2025.12.22 강제경매개시결정입니다. 따라서 2023.07.20 등기된 김지운의 주택임차권은 말소기준보다 빠르고, 등기부상 보증금 273,000,000원의 선순위 권리입니다. 전입과 확정일자도 2020.03.02로 확인돼 대항력·우선변제권이 있습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 2명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 관계인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김지운 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.03.02 | 273,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 실질 0원 |
| 강원 | 미상 | 2025.12.22 | 미상 | 대항력 없음 보증금 확인 필요 |
| 시보증 | 주거 · 보증기관 대위·승계 | 미상 | 별도 합산 없음 | 보증기관 승계 강원 보증금의 중복 신고 |
실제 임차인은 김지운·강원 2명으로 봅니다. 시보증은 실제 임차인이 아니라 강원 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고로 기재돼 있으므로 보증금을 별도로 합산하면 안 됩니다. 강원은 전입신고가 말소기준권리 이후로 분류돼 대항력이 없고, 보증금은 미상입니다. 시보증은 전입신고일 자체가 미상이라 독립적인 대항력 판단 대상이 아니라 보증기관 승계 신고로 다뤄야 합니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 시 현재 가격에는 메리트가 있다
동양하우징 전용 37.82㎡ 기준 거래는 많지 않습니다. 가격 판단에서 우선 볼 수 있는 최근 12개월 평균은 278,000,000원, 최신 거래 역시 2024.09 · 278,000,000원입니다. 현재 최저매각가 223,200,000원은 이 최근 시세의 80.3% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 37.82㎡ | 4 | 278,000,000원 |
| 2023.09 | 37.82㎡ | 5 | 286,000,000원 |
| 2021.11 | 34.88㎡ | 5 | 277,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 280,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.82㎡ | 1건 | 278,000,000원 |
전체 평균 280,333,333원보다도 현재 최저가는 낮지만, 판단의 중심은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래입니다. 그 기준에서도 현재 최저가는 80.3% 수준입니다. 다만 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세는 -1.2%로 하락 방향이므로, 단순히 과거 고가 거래만 보고 가격 가점을 크게 줄 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 223,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,924,800원 |
| 1. 임차인 김지운 보증금 | 273,000,000원 | 219,275,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 273,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체로는 김지운에게 219,275,200원이 배당되고 53,724,800원이 부족합니다. 원칙상 이 부족분은 매수인 인수액이 될 수 있지만, 이 사건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 총취득액도 내려간다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 223,200,000원 | 53,724,800원 | 223,200,000원 |
| 2회 유찰 시 | 178,560,000원 | 97,739,840원 | 178,560,000원 |
| 3회 유찰 시 | 142,848,000원 | 132,951,872원 | 142,848,000원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 하지만 이 사건은 김지운과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어, 그 조건이 그대로 이행되는 한 김지운 관련 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 대일고등학교 남동측 인근. 오피스텔·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 소재하며 주거용 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 8층, 사용승인일 2019.04.25. 승강기·주차장·난방·위생·급배수·화재설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 6,152,000원/㎡, 평지·사다리형 토지입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 동양하우징은 78세대이며 거래 표본은 3건입니다. 최근 가격 추세는 -1.2%로 하락 방향이어서 매수가격 관리가 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 김지운과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 매각조건으로 확정돼 있는지 원문을 확인해야 합니다.
- 임차인 김지운. 보증금 273,000,000원, 전입·확정일자 2020.03.02, 대항력·우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다. 확약 없이는 인수형입니다.
- 강원. 전입은 2025.12.22, 보증금은 미상이며 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 보증금과 점유관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복신고. 시보증은 강원 보증금의 대위·승계 신고로 별도 임차인·별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.09.26 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 처리와 관련 서류를 원본 대조해야 합니다.
- 가격. 최근 12개월 평균과 최신거래는 278,000,000원, 현재 최저가는 223,200,000원으로 80.3% 수준입니다. 다만 가격 추세는 -1.2%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 이 사건은 확약이 가격을 바꾼다”
등기만 보면 김지운의 보증금 273,000,000원짜리 선순위 임차권이 먼저 눈에 들어옵니다. 현재 최저가 223,200,000원에서는 배당 후 53,724,800원이 남아 원칙대로라면 매수인이 떠안는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서 비고의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 이 주된 인수위험은 실질적으로 0원이 됩니다.
그 조건을 반영하면 실질취득은 현재 최저가와 같은 223,200,000원이고, 최근 12개월 평균·최신거래 278,000,000원의 80.3% 수준입니다. 가격 자체는 신건보다 충분히 내려왔습니다. 다만 거래 추세는 -1.2%이고, 강원·보증기관 승계 신고 및 민간임대주택등기도 남아 있어 확약 조건과 임차관계 원문 확인이 끝난 뒤에야 가격 메리트가 완성되는 물건입니다.
