서울남부지방법원 2025타경14027. 서울 강서구 등촌동 동양하우징 103동 204호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김준한은 2019.12.31 매매를 원인으로 2020.02.28 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 268,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 김지운의 주택임차권입니다. 전입일과 확정일자가 모두 2020.03.02이고 임차보증금은 273,000,000원으로, 2025.12.22 경매개시결정보다 앞선 선순위 대항력 임차권입니다.
등기만 보면 배당 후 미회수 보증금을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 그러나 매각조건에는 김지운과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소한다고 명시돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약을 반영하면 김지운 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 확약이 없다면 유찰 시 미배당액이 커질 수 있지만, 그 금액을 매수인 부담으로 더해서 가격을 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14027 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 721 동양하우징 제103동 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 37.82㎡ · 지상 8층 건물 내 제2층 제204호 |
| 이용상태 | 기준시점 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김준한 · 2019.12.31 매매 · 거래가액 268,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 279,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 273,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
김지운의 주택임차권은 2020.03.02 전입·확정일자를 갖고 있으며, 보증금은 최초 260,000,000원에서 2022.02.15 13,000,000원이 증액돼 총 273,000,000원입니다. 임차권등기명령은 2023.07.05, 등기는 2023.07.20입니다. 이 권리는 경매개시결정인 2025.12.22보다 앞선 선순위 권리여서 원칙적으로 미배당 보증금의 인수 가능성이 있습니다. 다만 이번 매각에서는 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 붙어 있어 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 신고는 중복 제외
| 성명 | 점유 / 사용 | 전입·확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김지운 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2020.03.02 · 확정 2020.03.02 | 273,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확약 후 인수 0원 |
| 강원 | 미상 | 전입 2025.12.22 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 | 전입 미상 · 확정 2020.03.02 | 별도 합산 안 함 | 대항력 미상 강원 중복신고 |
실제 임차인은 김지운과 강원 2명으로 봅니다. 시보증은 보증기관의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 수와 보증금 합계에 중복 산입하지 않습니다. 김지운은 명확한 선순위 대항력·우선변제권 임차인이지만 매각조건상 확약으로 인수 위험이 제거됩니다. 강원은 보증금이 확인되지 않았으나 전입신고가 말소기준 이후라 자료상 대항력이 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 1,000,000원 높은 신건
동양하우징 동일 면적대 실거래는 3건이 확인됩니다. 전체 평균은 280,333,333원이지만, 가격 메리트 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2024.09의 278,000,000원 1건이며, 최신 거래도 같은 278,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 37.82㎡ | 4 | 278,000,000원 |
| 2023.09 | 37.82㎡ | 5 | 286,000,000원 |
| 2021.11 | 34.88㎡ | 5 | 277,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 280,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.82㎡ | 1건 | 278,000,000원 |
최저매각가 279,000,000원은 전체 평균 280,333,333원만 보면 99.5%지만, 이 수치만으로 싸다고 평가하면 안 됩니다. 더 중요한 최근 12개월 평균과 최신 거래 278,000,000원보다 1,000,000원 높고, 최근 시세 대비 100.4%입니다. 거래 추세도 -1.2%로 최근 거래가 이전보다 낮아진 흐름입니다. 따라서 신건 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 279,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,706,000원 |
| 1. 임차인 김지운 보증금 | 273,000,000원 | 273,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 273,000,000원 | 1,294,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 279,000,000원 가정에서는 김지운 보증금 273,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 1,294,000원이 배당됩니다. 배당표의 매수인 인수액도 0원입니다.
⑤ 유찰 시 — 룰상 미배당은 늘지만 확약 반영 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 배당표상 인수 추정 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 279,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 223,200,000원 | 53,724,800원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 178,560,000원 | 97,739,840원 | 실질 0원 |
배당 시나리오만 보면 유찰될수록 김지운 보증금의 미배당분 때문에 매수인 인수액이 53,724,800원, 97,739,840원으로 계산됩니다. 그러나 이번 매각조건에는 해당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있으므로, 이 금액들은 확약이 없을 때의 룰상 계산값일 뿐입니다. 확약을 반영한 실질 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가 기준시점에도 오피스텔로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용 사실이 기재돼 있습니다.
- 입지. 대일고등학교 남동측 인근으로 오피스텔·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 소재하는 지역이며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 8층 건물, 사용승인일 2019.04.25. 위생·급배수·난방·화재·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지 동측 약 30M 내외, 남측 및 서측 약 8M 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 6,152,000원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 동양하우징은 78세대이며 실거래 표본은 3건입니다. 최근 거래는 278,000,000원으로, 거래 표본 자체가 많지는 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 김지운과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 전 확인해야 합니다.
- 강원 점유관계 확인. 전입은 2025.12.22이고 자료상 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 현 점유와 명도 상대방을 확인할 필요가 있습니다.
- 보증기관 중복주의. 시보증 신고는 강원의 보증금에 대한 대위·승계이므로 실제 임차인이나 별도 보증금처럼 더하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 280,333,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 278,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -1.2%이므로 신건 최저가 279,000,000원에 가격 프리미엄을 줄 근거가 약합니다.
- 유찰 시 재계산. 확약이 유지되는 한 김지운 임차권의 실질 인수는 0원이므로, 유찰 후에는 낮아진 낙찰가 자체를 최근 시세와 비교해 가격 메리트를 재판단하는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 지금은 가격이 문제”
처음 등기만 보면 보증금 273,000,000원의 선순위 임차권이 감정가 279,000,000원에 거의 맞닿아 있어 인수형 경매처럼 보입니다. 하지만 이번 사건은 김지운과 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 주된 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 최저가 279,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래 278,000,000원의 100.4%이고, 최근 거래 추세도 -1.2%입니다. 전체 평균만 보면 약간 낮아 보이지만 최신 시세 기준으로는 오히려 높은 가격입니다. 동양하우징 경매물건의 평균 유찰 횟수도 1.7회입니다. 따라서 결론은 권리조건은 확인 후 통과 가능, 신건 가격은 보류입니다. 확약 원본을 확인하고, 가격은 유찰 이후 최근 시세 대비 할인폭이 생기는지를 다시 보는 접근이 적절합니다.
