서울북부지방법원 2025타경13588. 서울 도봉구 도봉동 라온파크빌 비동 301호, 전용 25.58㎡ 다세대주택입니다. 감정가 164,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 131,200,000원입니다. 표면적으로는 과거 실거래 평균보다 약 17% 낮은 가격이지만, 이 사건은 최저가만으로 판단하면 위험한 물건입니다.
핵심은 임차권입니다. 서울주택도시공사가 2019.10.31 전입신고를 하고, 2019.11.05 점유를 개시했으며, 2019.10.04 확정일자를 받았습니다. 최초 말소기준권리로 표시된 광주시 압류는 2021.12.03입니다. 임차인의 대항요건이 이보다 앞서므로 선순위 대항력 임차권을 반드시 검토해야 합니다.
다만 2026.09.15 서울보증보험 주식회사가 잔존임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출한 사실이 있습니다. 이 확약의 정확한 적용 대상과 서울주택도시공사 임차권의 관계를 확인하는 것이 입찰 판단의 결정적 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13588 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 도봉동 569-8 라온파크빌 비동 3층 301호 도로명: 도봉로183길 20-3 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 25.58㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 |
| 건물 현황 | 라온파크빌B동 · 8세대 · 2018.05.03 준공 · 승강기 및 난방설비 |
| 소유자 | 최혜윤 (2019.11.15 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 131,200,000원 (2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 164,108,903원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.03 광주시 압류 (갑구 5번) |
| 선순위 임차권 | 서울주택도시공사 · 보증금 155,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차보증금이 중요하다
등기부상 최초 말소기준권리는 2021.12.03 광주시 압류입니다. 이후 국세·지방세 압류, 주택도시보증공사의 가압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 그러나 말소되는 등기권리와 매수인이 인수할 수 있는 선순위 임차보증금은 구별해야 합니다.
② 임차인 및 확약 — 실제로 누구의 권리가 포기되는가
| 임차인 | 임차보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 서울주택도시공사 제3층 제301호 전부 |
155,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 인수 가능 보증기관 승계 중복신고 아님 |
실제 확인되는 임차권자 1명. 보증금 중복합산 없이 서울주택도시공사 155,000,000원만 반영합니다.
| 임대차계약일 | 2019.10.01 |
|---|---|
| 확정일자 | 2019.10.04 |
| 전입신고일 | 2019.10.31 |
| 점유개시일 | 2019.11.05 |
| 임차권등기 | 2023.12.01 · 을구 1번 |
| 배당요구 | 배당요구 있음 · 2023.12.01 |
| 보증금 | 155,000,000원 |
| 예상배당 | 128,563,200원 |
| 예상 미배당 | 26,436,800원 |
그러나 등기된 임차권자 및 임차인으로 확인되는 명의는 서울주택도시공사입니다. 서울보증보험은 이 사건 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 두 기관은 동일인이 아닙니다.
따라서 확약 문구에 따른 서울보증보험의 포기 대상 권리에는 실질 인수액 0원 취지가 적용되더라도, 그 효과가 서울주택도시공사의 임차보증금 반환청구권까지 미치는지는 확인되지 않았습니다. 확약서만 근거로 서울주택도시공사의 인수액을 0원 처리해서는 안 됩니다.
확약이 서울주택도시공사의 잔존보증금 반환청구권까지 유효하게 해소하는 것으로 확인되면 인수 추정액이 달라질 수 있습니다. 반대로 그 효력이 서울보증보험의 권리에만 한정된다면 서울주택도시공사의 미배당 보증금 인수 위험은 계속 남습니다. 입찰 전 확약서 원문, 권리관계, 배당순위 및 임차권 말소 조건을 함께 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 83%가 아닌 실질취득 99.8%
라온파크빌B동의 동일 면적 실거래는 2건으로, 확인되는 거래가격은 모두 158,000,000원입니다. 다만 거래 시점이 2021년과 2022년으로 오래되어 현재 시세를 확정하기에는 근거가 제한적입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 25.58㎡ | 5층 | 158,000,000원 |
| 2021.12 | 25.58㎡ | 3층 | 158,000,000원 |
| 평균 | 25.58㎡ | 2건 | 158,000,000원 |
최저가 131,200,000원은 과거 거래 평균의 83.0%입니다. 그러나 미배당 보증금 인수 추정액 26,436,800원을 합산하면 실질취득은 157,636,800원으로 올라갑니다. 과거 거래 평균 158,000,000원의 약 99.8%입니다. 차이는 불과 363,200원이며, 취득 부대비용과 명도·관리비 관련 지출은 별도입니다.
| 시나리오 | 최저가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 131,200,000원 | 26,436,800원 | 157,636,800원 |
| 3회 유찰 시 | 104,960,000원 | 52,309,440원 | 157,269,440원 |
| 4회 유찰 시 | 83,968,000원 | 72,943,424원 | 156,911,424원 |
각 회차의 실질취득 = 해당 회차 매각가 + 예상 인수보증금. 확약의 효력이 서울주택도시공사 임차권을 해소하지 못한다는 전제의 추정치입니다. 집행비용 추정 및 배당순위가 달라지면 실제 인수액도 변동될 수 있습니다. 유찰 시나리오는 향후 최저매각가 확정이나 매각 진행을 보장하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,636,800원 |
| 1. 서울주택도시공사 임차보증금 | 155,000,000원 | 128,563,200원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 4,069,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 강제경매 신청채권 | 164,108,903원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 131,200,000원 중 집행비용 추정액 2,636,800원을 제외한 128,563,200원이 서울주택도시공사 임차보증금에 배당되는 계산입니다. 보증금 155,000,000원 중 26,436,800원이 미배당됩니다. 주택도시보증공사의 가압류와 서울보증보험의 신청채권에는 해당 추정상 배당이 없고 소유자 잔여금도 없습니다.
주택도시보증공사의 가압류 청구금액 4,069,000,000원은 등기상 기재된 청구금액이며, 이 호실의 임차보증금과 동일한 금액이거나 별도 인수보증금이라는 의미는 아닙니다. 국세·지방세 압류 9건과 관련된 당해세 및 법정 우선순위는 별도로 검토해야 합니다. 세금이 선순위로 배당되면 임차인 배당액과 매수인 인수액이 바뀔 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도봉초등학교 남동측 인근으로, 주변에는 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설 등이 분포합니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철 1·7호선 도봉산역과 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 301호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지는 대체로 평탄한 정방형으로 동측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 있으며, 대상자·용도 및 적용기간에 따라 해당 여부가 달라질 수 있으므로 입찰 전 적용 규제를 확인해야 합니다.
- 환금성. 8세대 규모의 다세대주택이고 동일 면적 확인 거래가 2건에 그칩니다. 최근 거래 근거가 부족하므로 과거 실거래 평균을 현재 매도가격으로 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.09.15 제출된 서울보증보험 확약서의 정확한 대상 권리, 잔존보증금 반환청구권 포기 범위 및 임차권등기 말소 조건을 확인해야 합니다.
- 임차권자 불일치 확인. 등기된 임차권자는 서울주택도시공사입니다. 서울보증보험의 확약이 서울주택도시공사 권리에 미치는 법적 효과가 있는지 별도로 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 입찰. 현재 예상 실질취득 157,636,800원을 기준으로 판단하고, 최저가 131,200,000원만 보고 할인 매물로 평가하지 않아야 합니다.
- 세금·배당순위 점검. 다수의 국세·지방세 압류가 있으므로 당해세, 법정기일 및 임차인의 우선변제권 관계를 확인해야 합니다. 배당액 변화는 인수액 변화로 연결될 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하며 실제 점유 및 임대관계의 세부 현황은 추가 확인이 필요합니다. 임차권 말소와 점유 이전이 확정될 때까지 명도 부담이 없다고 단정하지 않아야 합니다.
- 최신 시세 확인. 확인되는 실거래는 2021년과 2022년의 2건이므로 현재 매매가격과 매수 수요를 새롭게 조사해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관계 및 확약서 원문을 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 낮아져도, 보증금은 사라지지 않는다”
이 물건의 함정은 낙찰가와 실질취득의 차이입니다. 두 번 유찰된 최저가 131,200,000원만 보면 과거 실거래 평균보다 낮아 보이지만, 선순위 임차보증금 미배당 추정액을 합산하면 157,636,800원에 이릅니다. 3회·4회 유찰 시나리오에서도 매수인이 부담할 가능성이 있는 미배당 보증금이 늘어나 실질취득은 약 1.57억 원 수준을 유지합니다.
서울보증보험의 확약 제출은 중요한 사실이지만, 그 명의가 등기된 임차권자 서울주택도시공사와 다르므로 인수위험이 해소되었다고 결론 내릴 수 없습니다. 여기에 다수의 세금 압류, 오래된 실거래 자료, 소규모 다세대주택의 환금성 제약까지 겹칩니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류, 가격 메리트도 미확인입니다. 확약의 정확한 효력과 선순위 보증금 반환책임이 해소되는지 먼저 검증해야 합니다. 인수위험이 남는다면 감정가 대비 할인율이 아니라 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다.
