서울북부지방법원 2025타경13588. 도봉동 라온파크빌 비동 3층 301호, 전용 25.58㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 앞선 임차인입니다. 서울주택도시공사는 임대차계약일 2019.10.01, 확정일자 2019.10.04, 전입 2019.10.31, 점유개시 2019.11.05이고, 말소기준인 광주시 압류는 2021.12.03입니다. 따라서 실제 임차인 1명인 서울주택도시공사는 대항력 있음으로 분류되며, 배당에서 보증금 155,000,000원을 전액 돌려받지 못하면 그 잔액이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
현재 회차만 보면 예상배당상 임차보증금이 155,000,000원 전액 배당돼 인수가 없습니다. 그러나 이 결론을 그대로 모든 회차에 적용하면 안 됩니다. 최저매각가가 내려가면 임차인 배당액도 부족해지고, 그 부족분이 대항력 때문에 매수인에게 붙습니다. 그래서 이 사건은 “유찰 = 실질취득가 급락” 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13588 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 도봉동 569-8 라온파크빌 비동 3층301호 · 도봉로183길 20-3 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 25.58㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제3층 제301호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 최혜윤 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 164,108,903원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2021.12.03 광주시 압류입니다. 그런데 서울주택도시공사는 전입 2019.10.31, 점유개시 2019.11.05로 그보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 분류돼 있습니다. 확정일자도 2019.10.04이고 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 2023.12.01에는 임차보증금 155,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서울주택도시공사 | 제3층 제301호 전부 | 155,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사의 4,069,000,000원 가압류는 별도 채권이며, 서울주택도시공사의 155,000,000원 임차보증금과 중복 합산할 대상이 아닙니다. 말소기준 이후의 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건은 최신 거래보다 높다
라온파크빌B동은 8세대, 사용승인일은 2018.05.03입니다. 전용 25.58㎡ 실거래 표본은 2건이며 모두 158,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.10이고, 동일한 3층 거래도 2021.12에 158,000,000원으로 신고됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 25.58㎡ | 5 | 158,000,000원 |
| 2021.12 | 25.58㎡ | 3 | 158,000,000원 |
| 평균 | 25.58㎡ | 2건 | 158,000,000원 |
현재 최저가 164,000,000원은 실거래 평균 158,000,000원의 103.8%입니다. 즉 현재 신건에는 “경매라서 시세보다 싸다”는 가격 메리트가 없습니다. 더구나 제공된 최신 개별 실거래가 2022.10이어서 현재 시세를 판단할 거래 표본도 넉넉하지 않습니다. 전체 평균만을 근거로 가격 점수를 높일 사건이 아닙니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 164,000,000원 | 0원 | 164,000,000원 + 0원 |
| 1회 유찰 시 | 131,200,000원 | 26,436,800원 | 131,200,000원 + 26,436,800원 |
| 2회 유찰 시 | 104,960,000원 | 52,309,440원 | 104,960,000원 + 52,309,440원 |
동일 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 하지만 이 물건은 유찰 횟수가 늘어날수록 대항력 임차보증금 미배당액이 커지므로, 일반적인 무인수 물건처럼 “유찰될수록 큰 폭으로 싸진다”고 해석할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 1. 임차인 · 서울주택도시공사 | 155,000,000원 | 155,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,069,000,000원 | 5,904,000원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 164,108,903원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 155,000,000원이 전액 변제돼 매수인 인수가 0원입니다. 주택도시보증공사는 5,904,000원을 배당받고, 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 예상배당은 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 실제 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도봉초등학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 지하철 1·7호선 도봉산역과 버스정류장이 소재해 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 301호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접토지와 대체로 등고평탄한 정방형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고 동측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28m 이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 라온파크빌B동은 8세대이고 확인되는 전용 25.58㎡ 실거래는 2건입니다. 최신 개별 거래는 2022.10입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 재확인. 최저가 164,000,000원은 실거래 평균·최신 거래 158,000,000원의 103.8%입니다. 신건을 시세보다 싸다고 평가하면 안 됩니다.
- 대항력 임차권 확인. 서울주택도시공사의 보증금 155,000,000원은 말소기준보다 앞선 전입·점유에 기반한 대항력 있는 임차보증금입니다.
- 유찰 후에는 반드시 인수액 합산. 1회 유찰 시 26,436,800원, 2회 유찰 시 52,309,440원의 매수인 인수 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 9건 중 당해세 해당 여부에 따라 임차인의 실제 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 실거래 시점 확인. 확인되는 최신 거래가 2022.10이므로 158,000,000원만을 현재 시세의 절대값으로 단정하지 말고 개별 물건 상태와 최신 가격을 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 배당순위를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득은 같이 내려가지 않는다”
이 사건의 함정은 한 가지 숫자만 보면 놓치기 쉽습니다. 현재 신건에서는 예상배당상 임차보증금 155,000,000원이 전액 변제되므로 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 최저가 164,000,000원 자체가 실거래 158,000,000원의 103.8%라 신건 가격 메리트가 없습니다.
그렇다고 유찰만 기다리면 해결되는 것도 아닙니다. 131,200,000원으로 내려가면 26,436,800원이, 104,960,000원으로 내려가면 52,309,440원이 매수인 인수로 따라옵니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 바뀌기 때문입니다. 여기에 국세·지방세 압류 9건의 실제 배당순위까지 확인해야 합니다.
현재 회차는 시세 이상, 유찰 후에는 대항력 인수형. 이 물건은 ‘얼마까지 유찰됐느냐’보다 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 구조가 얼마냐를 먼저 보는 사건입니다.
