서울북부지방법원 2025타경13598. 서울 강북구 우이동 해밀하우스 2층 201호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 남연주이며 2023.10.30. 매매를 원인으로 거래가액 490,000,000원에 취득했고, 2023.11.29. 소유권이전과 함께 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준보다 앞선 삼양신용협동조합 근저당, 국의 압류, 김완기의 가압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 말소기준 이후에는 김익재의 70,000,000원 가압류와 강제경매개시결정이 있고, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 권리 흐름 자체는 비교적 단순합니다. 다만 감정평가 기타사항에는 임대관계가 미상이고 이해관계인 부재로 내부구조도 역시 집합건축물대장상 도면·외부관찰·탐문을 토대로 작성됐다고 되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13598 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 우이동 155-4 해밀하우스 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 4층 건물 중 2층 201호 |
| 소유자 | 남연주 (2023.10.30. 매매 · 거래가액 490,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 435,000,000원 / 435,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김익재 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심 기준일은 2023.11.29.입니다. 같은 날 남연주 앞으로 소유권이전이 접수되고 국민은행의 채권최고액 377,300,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025.01.22. 김익재의 70,000,000원 가압류와 2025.11.28. 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 배당 분석상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 점유·임대관계 — 권리보다 현장 확인이 중요
| 구분 | 확인 내용 | 판정 |
|---|---|---|
| 임차인 | 확인된 임차인 신고 내역 없음 | 대항력 확정 대상 없음 |
| 임대관계 | 감정평가 기타사항상 임대관계 미상 | 현장 확인 필요 |
| 내부 확인 | 이해관계인 부재로 도면·외부관찰·탐문 등을 토대로 작성 | 점유상태 재확인 |
현재 자료에서 특정 임차인의 보증금·전입·확정일자를 확인할 정보는 없습니다. 따라서 존재가 확인되지 않은 점유자를 임의로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 동시에 감정평가에는 임대관계가 미상이라고 적혀 있으므로, ‘임차인이 확실히 없다’고 단정하는 것도 피해야 합니다. 입찰 전 실제 점유자와 전입관계를 확인하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 435,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,750,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 377,300,000원 | 377,300,000원 |
| 3. 가압류 · 김익재 | 70,000,000원 | 50,950,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 김익재 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 497,300,000원, 채권자 배당액 428,250,000원, 미배당액 69,050,000원입니다. 배당 부족이 발생하지만 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 배당 부족은 커져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 435,000,000원 | 428,250,000원 | 69,050,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 348,000,000원 | 342,328,000원 | 154,972,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 278,400,000원 | 273,702,400원 | 223,597,600원 | 0원 |
현재 회차에서도 채권 전액을 충족하지 못하고, 유찰될수록 미배당액은 69,050,000원 → 154,972,000원 → 223,597,600원으로 늘어납니다. 그러나 제공된 배당 시나리오에서는 세 회차 모두 매수인 인수액 0원입니다. 채권자가 덜 배당받는 것과 매수인이 그 부족분을 승계하는 것은 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 4층 철근콘크리트구조 건물의 2층 201호입니다.
- 입지. 우이동청소년문화센터 남서측 인근이며 아파트·다세대주택과 상업시설 등이 혼재하고, 제반 입지여건은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 북동측 인근에 우이신설선 북한산우이역이 있어 대중교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
- 건물·설비. 외벽은 벽돌 마감, 내벽은 타일 및 벽지 마감, 하이새시 이중창이며 승강기·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
- 도로. 토지는 인접도로와 대체로 등고평탄한 장방형 공동주택부지이며 남측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이고 내부 확인도 제한됐으므로 실제 점유자·전입관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 국민은행 근저당 접수일 2023.11.29.과 이후 김익재 가압류·강제경매개시결정의 순서를 원본 등기와 대조하세요.
- 가격 별도 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 435,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 주변 다세대 거래와 별도로 비교해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 69,050,000원이 있다는 사실만으로 매수인 승계채무가 생기는 것은 아니며, 제공 시나리오상 인수액은 0원입니다.
- 원본 확인. 배당표는 집행비용 및 일부 우선변제 항목에 따라 달라질 수 있으므로 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인 후”
이 사건의 권리 구조는 명확합니다. 말소기준은 2023.11.29. 국민은행 근저당이고, 그보다 뒤의 김익재 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 반면 현장 측면에서는 임대관계가 미상이고 내부조사도 제한됐으며, 가격 측면에서는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 등기 권리는 양호하지만 점유관계와 435,000,000원의 가격 적정성을 확인한 뒤 판단해야 하는 신건으로 보는 것이 적절합니다.
