서울북부지방법원 2025타경13598. 강북구 우이동 해밀하우스 2층 201호가 강제경매에 나왔습니다. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 435,000,000원입니다. 두 차례 유찰되면서 최저매각가는 278,400,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 64%라는 숫자는 눈길을 끌지만, 경매에서 중요한 것은 할인율보다 실제로 얼마의 가치가 있는 부동산을, 어떤 권리와 점유 상태로 취득하는가입니다.
소유자 남연주는 2023년 11월 29일 기존 공유자들의 지분 전부를 이전받았으며, 당시 등기상 거래가액은 490,000,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 377,300,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 김익재의 70,000,000원 가압류가 들어왔고, 김익재가 청구금액 50,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.
핵심은 이들 권리의 선후관계입니다. 2023년 11월 29일 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 그보다 뒤에 등기된 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 반면 임대관계는 확인되지 않았으므로, 등기상 권리 소멸과 실제 점유·명도 문제를 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13598 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 우이동 155-4 해밀하우스 2층 201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강북구 삼양로169길 64 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 4층 건물 중 2층 201호 |
| 소유자 | 남연주 (2023.11.29 소유권 취득 · 등기상 거래가액 490,000,000원) |
| 감정가 | 435,000,000원 |
| 최저매각가 | 278,400,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 / 청구금액 | 김익재 / 50,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.29 · 을구 3번 · 주식회사국민은행 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 377,300,000원 |
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유 및 임차권 확인 필요 |
| 공부와의 차이 | 없음 |
| 위반건축물 | 표시된 위반사항 없음 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준
권리관계의 출발점은 2023년 11월 29일입니다. 기존에 설정되어 있던 삼양신용협동조합의 근저당권은 같은 날 일부포기로 말소되었고, 남연주가 소유권을 취득하면서 국민은행 근저당권이 새로 설정되었습니다. 이에 따라 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 을구 3번 국민은행 근저당권입니다.
그 이후 김익재가 2025년 1월 22일 청구금액 70,000,000원의 가압류를 등기했고, 2025년 11월 28일 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 이들 권리는 국민은행 근저당권보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 비교 — 36% 할인보다 중요한 실거래 검증
감정가 435,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 278,400,000원으로 낮아졌습니다. 즉 감정가의 64% 수준입니다. 하지만 감정평가금액은 현재 시장에서의 매도 가능 금액과 반드시 일치하지 않습니다. 특히 다세대주택은 개별 건물의 상태와 입지, 전용면적, 임대차 상태에 따라 가격 차이가 크게 나타날 수 있습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정평가액 | 435,000,000원 | 100% | 평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 278,400,000원 | 64% | 2회 유찰 |
| 3회 유찰 시 | 222,720,000원 | 51.2% | 추가 유찰 가정 |
| 4회 유찰 시 | 178,176,000원 | 40.96% | 추가 유찰 가정 |
| 과거 취득 거래가액 | 490,000,000원 | — | 2023.11.29 등기상 금액 |
| 현재 실거래 시세 | 확인 필요 | — | 가격 메리트 판단 보류 |
2023년 소유권 이전 당시 등기상 거래가액은 490,000,000원입니다. 현재 최저가가 그보다 낮은 것은 사실이지만, 과거 한 차례의 거래가액만으로 현재 시세 대비 할인율을 산정할 수는 없습니다. 현재의 유사 다세대주택 실거래와 비교해야 실제 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 278,400,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 공제한 273,702,400원이 국민은행 근저당권 배당액으로 계산됩니다. 국민은행의 채권최고액은 377,300,000원이므로, 채권최고액 기준 계산에서는 전액 배당되지 못합니다. 후순위 김익재 가압류와 강제경매 신청채권에도 배당액이 배정되지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,697,600원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 377,300,000원 | 273,702,400원 |
| 2. 가압류 · 김익재 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청 · 김익재 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 497,300,000원 | 278,400,000원 |
국민은행 채권은 실제 대출잔액이 아닌 채권최고액을 기준으로 계산하였습니다. 김익재의 가압류 70,000,000원과 경매신청 청구금액 50,000,000원은 계산상 별도 표시되었으나, 동일 채권자의 채권이므로 실제 채권의 중복 여부와 배당순위 확인이 필요합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 따라서 실제 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 시나리오 — 유찰될수록 미배당 확대
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 278,400,000원 | 273,702,400원 | 223,597,600원 |
| 3회 유찰 시 | 222,720,000원 | 218,801,920원 | 278,498,080원 |
| 4회 유찰 시 | 178,176,000원 | 174,881,536원 | 322,418,464원 |
추가 유찰을 가정하면 매각가격이 내려가는 만큼 채권자들이 회수하지 못하는 금액은 증가합니다. 그러나 확인된 등기권리 기준 매수인 인수 추정액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 신청채권자 김익재의 예상 배당도 모든 시나리오에서 0원으로 계산됩니다. 이는 현재 가정에 따른 시뮬레이션 결과이며, 실제 배당표가 확정되었다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 우이동 소재 우이동청소년문화센터 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트·다세대주택과 상업시설이 혼재하며, 감정평가상 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측 인근에는 우이신설선 북한산우이역이 위치하여 대중교통 상황은 비교적 양호한 편으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 4층 건물로 외벽은 벽돌(롱브릭) 마감, 내벽은 타일 및 벽지 마감, 창호는 하이새시 이중창입니다. 승강기와 위생설비, 도시가스 난방시설이 설치되어 있습니다.
- 접도. 토지는 인접도로와 대체로 등고평탄한 장방형이며 공동주택부지로 이용 중입니다. 남측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 가축사육제한구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가 관련. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으며, 아파트 용도에 관한 별도 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재되어 있습니다. 본건은 다세대주택이므로 입찰 시점의 실제 적용 여부와 규제 변경을 확인해야 합니다.
- 건물 확인사항. 공부와의 차이는 없으며 표시된 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 내부구조도는 직접 실측이 아닌 외부관찰·탐문과 건축물대장 도면을 토대로 작성되었습니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 호실의 면적·층·상태와 인근 유사 거래에 따라 매도 가능가격이 달라집니다. 현재 실거래 비교가 이루어지지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 환금성이 좋다고 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자·임대차 확인. 임대관계 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 열람 등으로 실제 점유자, 임대차보증금, 전입일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력·인수 여부 검토. 등기상 인수 추정액은 0원이지만, 확인되지 않은 선순위 대항력 임차인이 존재하면 실질취득비용이 달라질 수 있습니다. 해당 위험을 확인하기 전에는 총취득액을 최저가로 확정해서는 안 됩니다.
- 실거래 시세 대조. 인근 우이동의 유사 다세대주택을 대상으로 최근 12개월 거래와 최신 거래가격을 확인하고, 건축연도·면적·층·상태 차이를 반영해야 합니다.
- 유찰 후 가격 판단. 현재 최저가 278,400,000원과 추가 유찰 가정가 222,720,000원·178,176,000원을 단순 할인율이 아닌 실제 시장가치와 비교해야 합니다. 추가 유찰이 확정된 것으로 가정해서는 안 됩니다.
- 채권자 중복신고 검증. 김익재의 가압류 70,000,000원과 경매신청 청구금액 50,000,000원이 동일 채권에 관한 것인지 확인해야 합니다. 실제 배당과 미배당액은 배당요구 및 채권신고 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
- 근저당 실제 채권액 확인. 국민은행의 377,300,000원은 채권최고액으로, 실제 채무잔액과 같다고 볼 수 없습니다. 배당순위와 실제 채권액을 확인해야 합니다.
- 건물 내부 상태. 내부 실측과 직접 확인이 이루어지지 않은 부분이 있으므로 누수·결로·설비 상태·수선 필요 여부를 확인하고 예상 수리비를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 관리비 및 명도비. 관리비 체납액과 공용부분 부담 가능성을 확인하고, 점유 형태에 따라 명도 절차와 관련 비용을 검토해야 합니다.
- 규제·공부 재확인. 토지이용계획, 건축물대장, 등기사항전부증명서 및 입찰 당시 적용되는 토지거래허가 관련 규제를 다시 확인해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 대조. 매각기일 2026.10.27 기준으로 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 감정평가서, 사건 진행 상태와 매각조건을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “64%는 가격표일 뿐, 수익성의 증거가 아니다”
우이동 해밀하우스 201호는 확인된 등기권리만 놓고 보면 비교적 단순한 경매물건입니다. 2023년 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 김익재의 가압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현 배당 시뮬레이션에서는 미배당액이 223,597,600원에 이르지만, 이 금액을 낙찰자가 승계하는 것은 아닙니다.
그렇다고 위험이 모두 사라진 것은 아닙니다. 임대관계가 확인되지 않았고, 내부 상태에 대한 직접 확인도 제한되어 있습니다. 무엇보다 현재 실거래 시세가 검증되지 않은 상태입니다. 감정가 435,000,000원에서 최저가 278,400,000원으로 낮아졌더라도 그것만으로 저렴한 취득이라고 말할 수 없습니다.
이 사건의 핵심은 명확합니다. 등기상 권리는 매각으로 정리될 가능성이 높지만, 점유·임차관계와 실제 시장가격을 확인하기 전까지 입찰 판단은 보류해야 합니다. 최저가의 할인율보다 중요한 것은 총취득비용을 확정할 수 있는지, 그리고 그 비용이 실제 시장가치보다 낮은지입니다. 따라서 현 단계의 결론은 권리 구조는 양호, 가격과 점유 위험은 추가 검증입니다.
