서울남부지방법원 2025타경14031. 강서구 화곡동 리치아파트 106동 11층 1104호입니다. 건물 이름에는 아파트가 들어가지만, 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이며 매각물건명세서에는 주거용 사용 사실이 기재돼 있습니다. 감정평가서 역시 오피스텔 이용으로 추정하고 있습니다.
소유자 강성철은 2022년 7월 29일 소유권을 취득했고, 당시 거래가액은 360,000,000원입니다. 같은 금액의 임차보증금이 고혜림 명의로 등기돼 있습니다. 2023년 5월 17일 구로세무서의 압류가 말소기준권리로 제시돼 있지만, 고혜림의 전입신고일은 2022년 7월 29일로 그보다 빠릅니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있다는 점이 이 사건의 원래 핵심 위험이었습니다.
그러나 이 물건은 일반적인 선순위 보증금 인수형과 결정적으로 다릅니다. 매각물건명세서에서 고혜림과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 매각 조건으로 명시합니다. 따라서 고혜림 보증금의 계산상 미배당액을 매수인의 실제 인수액으로 그대로 더하면 잘못된 결론이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14031 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 924-6 리치아파트 제106동 제11층 제1104호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로7길 104 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 오피스텔 / 현황 주거용 사용 |
| 건물 위치 | 철근콘크리트구조 13층 건물 중 제11층 제1104호 |
| 소유자 | 강성철 (2022.07.29 소유권이전 · 거래가액 360,000,000원) |
| 감정가 | 344,000,000원 |
| 최저매각가 | 220,160,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 360,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.17 갑구 6번 · 국(구로세무서장) 압류 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 임차권 | 고혜림 · 보증금 360,000,000원 · 임차권등기 |
| 추가 전입자 | 이성용 · 2025.09.11 전입 · 보증금 및 점유관계 미상 |
| 민간임대주택 | 2022.07.29 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권
2025년 3월 10일 부천세무서 압류, 2025년 12월 22일 강제경매개시결정, 2025년 12월 30일 국민건강보험공단 압류, 2026년 2월 11일 서울특별시 압류가 이어졌습니다. 등기상 이들 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 다만 국세·지방세의 실제 배당순위와 당해세 여부는 등기 말소 여부와 별개의 문제입니다.
또한 2022년 7월 29일 민간임대주택등기가 이뤄져 임대의무기간 및 임대료 증액 기준 관련 기재가 존재합니다. 이 등기의 현재 효력 및 경매 매각 이후 처리도 원본과 관계 기관을 통해 확인할 사항입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3.6억의 실질 인수는 0원
| 성명 / 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 고혜림 건물전부 · 주택임차권등기 |
전입 2022.07.29 확정 2022.07.14 |
360,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 |
실질 0원 미배당 반환청구권 포기·말소 조건 |
| 이성용 전입자 · 점유관계 미상 |
전입 2025.09.11 확정일자 미상 |
미상 | 전입일 후순위 임대차관계 미상 |
별도 확인 고혜림 포기 조건의 적용 대상 아님 |
임차권이 확인된 사람은 고혜림 1명이며, 별도 전입자 이성용 1명의 임대차관계는 확인이 필요합니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재된 보증기관이지 별도의 실제 임차인이 아닙니다. 고혜림 보증금과 주택도시보증공사 청구액을 서로 다른 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
③ 회차별 낙찰가와 인수 구조
감정가 344,000,000원에서 현재 최저가 220,160,000원까지 내려왔습니다. 하지만 일반적인 보증금 인수형의 계산과 본건처럼 미배당 반환청구권을 포기하는 매각은 구분해야 합니다. 아래 표의 기계적 인수액은 확약을 적용하기 전의 단순 계산값이고, 실제 매수인 부담으로 합산해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 기계적 인수액 | 확약 반영 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 220,160,000원 | 143,722,240원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 176,128,000원 | 187,137,792원 | 0원 |
| 4회 유찰(40.96%) | 140,902,400원 | 221,870,234원 | 0원 |
기계적 인수액은 회차별 배당·인수 추정치이며, 각 회차에서 낙찰가와 단순 합산한 금액이 정확히 동일하다는 의미는 아닙니다. 집행비용 등의 추정 차이가 포함될 수 있습니다. 확약 반영 0원은 고혜림 임차보증금에 한정되며, 이성용 관련 미확인 부담과 취득 부대비용은 제외합니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,882,240원 |
| 1. 임차인 고혜림 보증금(우선변제) | 360,000,000원 | 216,277,760원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 고혜림 계산상 미배당액 | — | 143,722,240원 |
| 매수인 실질 인수액(고혜림) | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 고혜림 임차보증금과 주택도시보증공사 신청채권은 승계관계가 있는 금액으로, 별개의 실제 임차보증금처럼 합산하지 않습니다. 위 예상배당은 국세·지방세의 당해세 해당 여부와 최우선변제 등을 반영하지 않은 단순 추정이므로 실제 배당액과 달라질 수 있습니다. 계산상 미배당액은 매각조건에 따른 포기로 실질 인수액과 구분됩니다.
⑤ 가격 판단 — 유찰 할인과 시장가격은 다르다
이 사건의 감정가는 344,000,000원, 현재 최저매각가는 220,160,000원입니다. 감정가의 64%라는 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 다릅니다.
동일 건물·동일 용도 및 유사 면적의 최근 실거래 평균, 최신 실거래 금액, 가격 추세가 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지, 비슷한지, 높은지 판단할 수 없습니다. 확약으로 주된 보증금 인수가 해소된다는 사실은 권리 측면의 장점이지, 곧바로 가격 메리트가 입증됐다는 뜻은 아닙니다.
| 가격 관련 지표 | 금액 / 비율 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 344,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 220,160,000원 | 감정가의 64% |
| 소유자 과거 거래가액 | 360,000,000원 | 2022.07.14 매매 기준 |
| 최근 실거래 평균 | 확인 필요 | 시세 비교 보류 |
| 최신 실거래 / 최근 추세 | 확인 필요 | 하락·상승 판단 보류 |
소유자가 2022년에 취득한 거래가액은 과거 계약가격일 뿐 현재 시장가격을 보증하지 않습니다. 또한 리치아파트라는 건물 명칭 때문에 일반 아파트 시세와 직접 비교하는 오류를 피해야 합니다. 오피스텔이라는 공부상 용도와 주거용 사용 상태를 모두 고려한 비교거래가 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 까치산역 남서측 인근으로, 주변에는 공동주택·업무시설(오피스텔)·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 지하철 2·5호선 까치산역과 버스정류장이 인근에 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 중 11층으로, 위생·급배수·난방·승강기·주차 설비가 있습니다. 공부와 현황의 차이는 없다고 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 9m, 동측 약 3m 내외 도로에 접하고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등의 제한이 확인됩니다.
- 토지 관련 규제. 토지거래계약허가구역 관련 기재가 존재합니다. 기재된 대상자·용도·지정기간이 각각 다르므로, 오피스텔인 본건에 대한 실제 적용 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 역세권 접근성은 긍정적인 요소이나, 오피스텔의 매수 수요와 거래가격은 일반 아파트와 다를 수 있습니다. 최근 거래사례를 확인하지 않고 환금성이 높다고 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 전 핵심 체크리스트
- 포기·말소 조건의 원본 확인. 고혜림과 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기, 주택임차권등기 말소 조건이 최신 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 확약 적용 범위 확인. 고혜림의 미배당 보증금은 실질 인수 0원으로 보되, 포기 조건이 이성용이나 다른 제3자의 권리까지 포괄한다고 확대 해석하지 않아야 합니다.
- 이성용 전입·점유 조사. 2025.09.11 전입 경위, 임대차계약 존재 여부, 보증금, 실제 점유자 및 명도 가능성을 확인해야 합니다. 선순위 대항력이 확인되지는 않지만 임대차관계는 미상입니다.
- 주택도시보증공사 승계관계. 보증기관의 청구와 고혜림의 보증금채권을 중복 계산하지 말고, 반환청구권 포기 및 등기 말소가 어떤 절차로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 세금·압류. 구로세무서·부천세무서·국민건강보험공단·서울특별시 압류와 당해세 존재 여부, 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 등록 상태, 임대의무 및 매각 이후 행정상 처리 여부를 관계 기관을 통해 점검해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 64%라는 이유로 응찰가를 정하지 말고, 최근 오피스텔 거래가격과 보유·취득 비용을 기준으로 입찰 상한을 산정해야 합니다.
- 취득 부대비용·관리비. 취득세, 등기비용, 체납 관리비 중 승계 가능 부분, 명도비용 및 주거용 오피스텔 관련 세무상 취급을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 기일 정보를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.6억 인수형처럼 보이지만, 핵심은 확약과 미상 전입자”
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 감정가 대비 64%라는 할인율보다, 고혜림 보증금 360,000,000원과 그 미배당 반환청구권 포기 조건입니다. 고혜림은 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 있는 임차권자이므로, 특별한 조건이 없다면 상당한 보증금 인수가 발생할 수 있는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서는 고혜림과 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 매수인에 대해 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건을 명시합니다. 이에 따라 고혜림 관련 매수인 실질 인수는 0원이고, 현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서 해당 보증금만을 반영한 실질취득금액은 220,160,000원입니다.
그렇다고 완전히 안전한 물건이라는 결론도 이릅니다. 이성용의 보증금·임대차·점유관계는 아직 확인되지 않았으며, 민간임대주택등기 및 조세 압류에 대한 확인도 필요합니다. 무엇보다 최근 실거래 시세를 확인할 수 없어 최저가의 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.
주된 선순위 보증금 위험은 조건부로 해소됐지만, 권리 확인과 가격 검증은 아직 끝나지 않았습니다. 본건은 포기·말소 조건과 추가 전입자 관계를 확정한 뒤, 오피스텔 실거래가격을 기준으로 응찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
