부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경14031 · 서울남부지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 26.94㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회

275,200,000원 2억 7,520만 감정가 344,000,000원

감정가의 80% ▼ 20% 할인

다음 매각기일

09-22 D-9

서울남부지방법원 10:00

입찰 보증금

2,752만원

최저가의 10% · 27,520,000원

실거래 대비

▲ 202.4% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 3건 평균 9,100만원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 · Ⅶ - 0.200 g 감정가 대비 20% 할인 서울특별시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 임차보증금 인수 위험이 핵심인 오피스텔. 확약 조건 확인 없이는 실질취득 부담이 커집니다.

가격 최저가 3.44억이나 임차보증금 미배당 21,616,000원 인수 가능성 존재
자금 입찰보증금 약 34,400,000원 · 확약 조건 충족 여부 확인 필요
리스크 대항력 있는 임차권등기 1건과 압류·세금 관련 권리 확인 필요

한 줄 평 오피스텔 자체의 가격보다 중요한 것은 대항력 있는 임차권입니다. 고혜림 임차인은 보증금 3.6억·대항력·우선변제권을 갖추었고, 현재 매각가 기준 배당 부족분 21,616,000원은 매수인 인수 가능성이 있습니다. 다만 매각물건명세서상 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있어 조건 확인이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

344,000,000원

신건(0회 유찰)

임차보증금

360,000,000원

고혜림 임차권

매수인 인수

21,616,000원

배당 부족분 기준

핵심지표

C 38점

임차권 리스크

서울남부지방법원 2025타경14031. 서울 강서구 화곡동 리치아파트 제106동 제11층 제1104호 오피스텔입니다. 등기상 주요 포인트는 단순한 근저당 구조가 아니라 대항력 있는 주택임차권입니다. 고혜림 임차인은 2022년7월14일 확정일자, 2022년7월29일 전입을 갖추고 임차권등기를 설정했습니다.

물건 개요

사건번호	서울남부지방법원 2025타경14031
소재지	서울특별시 강서구 화곡동 924-6 리치아파트 제106동 제11층 제1104호
물건종류	오피스텔 · 현황 주거용 사용 추정
소유자	강성철
감정가 / 최저가	344,000,000원 / 344,000,000원 (신건)
청구금액	360,000,000원
매각기일	2026.08.19

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

고혜림 임차권은 을구 1번으로 등기되어 있으며 임차보증금은 360,000,000원입니다. 전입·확정일자 기준 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 현재 매각가 344,000,000원 기준 집행비용을 제외하면 보증금 전액 배당은 어렵고, 부족분 21,616,000원은 매수인 인수 가능성이 있는 금액입니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	위험
고혜림	360,000,000원	有	有	배당 부족분 21,616,000원 인수 가능
이성용	미상	없음	해당 없음	전입이 말소기준 이후

⚠️ 확약 조건 확인 필요 매각물건명세서 비고에는 고혜림 임차인 및 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 기재되어 있습니다. 해당 조건이 실제 적용되는지 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 344,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	5,616,000원
임차인 고혜림 보증금	360,000,000원	338,384,000원
주택도시보증공사	360,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

낙찰가별 인수 부담

유찰로 낙찰가가 낮아져도 대항력 임차보증금 부족분이 증가할 수 있습니다.

⛔ 핵심 위험 대항력 있는 임차인이 있는 물건은 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서는 매수인 인수 가능액이 21,616,000원이며, 유찰 시 인수 부담은 더 커질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 까치산역(지하철 2·5호선) 남서측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 버스정류장과 지하철 접근성이 있습니다.
용도. 등기상 오피스텔이며 현황 주거용 사용 추정입니다.
규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구 등 지정 사항이 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 조건 확인. 확약 조건 적용 여부와 임차권등기 말소 조건을 반드시 확인해야 합니다.
인수금액 계산. 낙찰가가 내려가면 임차보증금 미배당액이 증가할 수 있습니다.
세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류가 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
명도 검토. 임차권 및 현황 점유 관계를 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 임차권을 먼저 봐야 한다”

이 물건은 오피스텔 자체의 가격보다 권리 구조가 핵심입니다. 대항력 있는 고혜림 임차보증금 3.6억이 존재하고, 현재 회차에서는 일부 부족분 인수 가능성이 있습니다. 매각물건명세서의 확약 조건이 실제로 적용된다면 위험이 줄어들 수 있지만, 확인 전에는 안전한 물건으로 보기 어렵습니다. 가격보다 임차권 검토가 우선인 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-08-19	유찰	3억 4,400만원
2	2026-09-22	D-9 진행	2억 7,520만원

부동산강제경매

임차보증금 인수 위험이 핵심 — 화곡동 리치아파트 1104호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 344,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 임차권을 먼저 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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